房地产公司创新工作案例材料8篇房地产公司创新工作案例材料 【 嘶再石 f 嘶哪卿碑一宗房地产采光损失司法鉴定估价案例的启示 随着城市高层建筑的日益增多，因受相邻建筑物影响，致使房屋的通风、采光下面是小编为大家整理的房地产公司创新工作案例材料8篇,供大家参考。
篇一：房地产公司创新工作案例材料
嘶 再 石
f
嘶 哪卿碑 一宗房地产采光损失司法鉴定估价案例的启示
随着城市高层建筑的 日 益增多，因受相 邻建筑物影响 ，致使房屋的通风 、采光状况 受损的诉讼案件不断出现。针对采光纠纷案 件 中赔偿损失标准不明等问题 ，法院往往委 托房地产估价机构进行司法鉴定估价。房地 产估价机构也 因为此类估价项 目缺乏标准 、
依据而产生困惑。在多年的从业生涯中 ，笔 者 曾遇到一宗房地产采光损失司法鉴定估价 案例 ，与法 院协商 、接受委托 、实地查勘 、
出具报告 、答复异议等环节颇具特点 ，启示 良多 。值此房地产估价师执业资格制度建立 二十周年之际，笔者将此案例与广大同仁分 享，期望能够对大家今后的工作有所启发。
一、 房地产采光损失司法鉴定 估价案例 (一) 案由及感想 南阳市某县城区某住宅 区一楼住户 ，因
南侧居民新建住宅楼影响其房屋采光，遂以
影响相邻采光为由诉至法院要求赔偿损失 。
经法院承办人员多次 调解无 法达成一致意 见 ，后原告申请 司法鉴定。
据了解 ，当地法院 自 2005 年 以来受理 此类相邻不动产通风采光纠纷案件共 4O件 ，
法院过去处理该类案件时 ，只是原则上引用 《 民法通则》 第八 十三条的规定 ，即 “不动 产的相邻各方应当按照有利于生产 ，方便生 活 ，团结互助 ，公平合理的精神 ，正确处理 截水 、排水 、通行 、通风、采光等各方面的 口 丁金礼 相邻关系 。给相邻方造 成妨碍或者损失的 ，
应当停止侵害 ，排除妨 碍 ，赔偿损失 。
” 至 于在什么情况下采取停止侵 害、排除妨碍 、
赔偿多少损失上 ，没有具体的规定 ，相同的 案件在处理上各法官裁量处理 的尺度不 同，
同案不同判 ，当事人意见较大。由于房屋采 光影响程度 以及房屋 价值 贬损额度难 以确 定 ，严重影响了此类案件的判决 ，法院技术 部门也深感困惑。
因业务关系 ，当地法院技术部 门负责人 询 问我们公 司能否 承担该司法鉴定估价项 目。我们公司过去曾探讨过房屋采光分析及 房屋采光受损价值贬损估价等技术问题 ，但 没有实务经验。一方面感到技术难度大 ，缺 乏估价依据及标准，当事人不容易接受 ；另 方面感到估价机构和估价师的知识能力还 有 明显不足 ，不能解决新 的房地产估价需 求 ，不能为社会提供有效的服务 。但考虑到 我们有一定的技术积淀 ，且探索创新是房地 产估价机构义不容辞 的责任。我们答应先查 勘现场 、研究相关资料后再做进一步决定 ，
法院技术部 门负责人欣然同意。
(二) 查勘及估价 2011 年 1 2 月 22 日，正好 是冬 至 日，
我们与法 院技术部 门负责人及法官达到现 场 。经实地查勘测量 ，原告与被告系南北邻 居 ，被告在其土地使用范围内未经规划批准 建 了一栋 6 层房屋 ，高 出地面 21 米 ，距北 边的原告房屋仅 8． 8 米 ，并对其他数据进行 了测量 。被遮挡房屋室内光线 昏暗，南侧光 一2 01 3 ／ 0 5
l中 国 房 地 产 估 价 与 经 纪团
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n 感 隙
线不如北侧 ，中午不得不开灯照明。
为寻求一个科学的方法，使双方当事人 能够信服 ，为法官裁判时提供参考依据 ，经 与法院技术部门探讨 ，采用二步走 的方法进 行估价：一是测量确认是否影 响通风采光及 影响的程度 ；二 是根据影 响通 风采光 的程 度 ，对被侵害的房地产进行价值贬损估价 ，
即评估该房屋在受到侵害前后的房地产市场 价值，计算出差价，作为赔偿 的参考依据。
(三) 异议及答复 经过采光分析及房屋采光受损价值估 价 ，最终得出房地产采光受损贬值额为 4 万 余元。估价报告出具之后 ，被告通过法院提 出了有一定专业水平的书面 复 议书》 是司法鉴定估价 的重要步骤 ，
如果不能有理有据予以回答，可能使司法鉴 定估价前功尽弃 ，既影响司法工作效率 ，也 将在法院系统 中造成不 良影响。在认真研究 议书》后 ，遵循 “解释有理有据 、内容 客观公正 、回复 紧扣异议 、词语精炼有彩” 的原则 ，我们逐条予以回复 ，得到了当事人 的认可。
(四) 结案及思考 最终法院承办人员根据我们提供的估价 结果进行判决，得到双方认可，均未上诉并 履行完毕。通过这次估价创新活动 ，法官有 了参考标准，当事人也认为裁判有依据 ，收 到了良好的效果 ，我们 自己也得到了锻炼 和
提高。之后其他法院纷纷联系此类鉴定估价 项 目，我们也在此类估价创新过程 中不断得 到有关法官、律师的有益提示，采光分析及 房屋受损价值估价技术逐渐成熟。同时我们 也在思考 ，房地产估价创新不仅需要技术的 提高，还需要理念的更新 ，更需要社会责任 感的增强 。
议书》 。回
= 、房地产采光损失司法鉴定 估价思路 (一) 房地产采光受损损害的对象 房屋采光受损对权利 人有三方面 的损 图 中 国 房 地 产 估 价 与 经 纪 I
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害：一是对建筑物 (房屋及其室 内物品) 本 身损害 ，由于房屋不能正常通风和采光 ， 造 成室内空气潮湿 、不流通和室内放置的物品
易受潮变霉 ，影响正常使用 。二足增加能源 消耗造成的经济损失 ，由于采光不好 ，白天 也得使用灯光照明，增加了灯具设施及能源 消耗 ，冬天寒冷增加取暖成本 ，致使经济支 出增加。三是对权利人人身健康 的损害 ， 包 括生理健康 、心理健康。因此 ，通风 、采光 受损侵害的客体表面上是一幢房屋 ，实则是 房屋及室内物品的使用寿命和权利人的身心 健康 。
(二) 采光分析是房屋采光受损估价的 重要步骤和依据 对个案来讲，采光影响程度有多大 ，法 官缺乏专业知识 ，当事人双方又相互不服 ，
多移送法院技术部门委托专业机构进行司法 鉴定。采光影响程度决定房屋采光受损贬值 幅度 ，因此 ，估价机构首先要进行采光分 析，这也是房屋采光受损价值估价的前置条 件及难点。
采光分析涉及地球科学知识 、当地地理 位置 、当地相关标准 、 估价对象与周边房屋 相对位置及高度等 ， 需要估价机构测量分析 计算 ，是当事人能否信服的关键 ，也是重要 的估价依据 。一般是测算冬至 日 或大寒 日的
采光情况。
(三) 采用适宜的估价方法进行房屋采 光受损价值估价 房屋通风 、采光损失价值估价是房地产 损害估价的一个类型，估价方法一般有损失 资本化法、赔偿实例 比较法和价差法。损失 资本化法是通过测算房地产效益的减损值与 费用 的增加在净收益损失年限内的现值之 和 ， 从而评估房地产价值减损额的方法。赔 偿实例 比较法是通过类似房地产损害的实际 赔偿金额的比较和修正 ，从而评估房地产价 值减损额的方法。价差法是求取类似的无采 光缺陷房屋和有采光缺陷房屋市场价值之差 作为房屋采光损失价值 的方法。
本案中被侵害房屋为普通住宅 ，用于 自
住 ，无法计算客观的租金降低额 ，不具备损 失资本化法的使用条件。同时 ，相邻侵权赔 偿纠纷案件数量有限 ，且个案特殊性较强 ，
往往不具备赔偿实例 比较法 的使用条件 。因
此 ，本案采用了价差法。
般来说 ，经济越发达的地区，居 民对 居住环境的要求越高，通风 、 采光受损导致 的房地产价值贬损相对也越大。相邻建筑物 越近越高 ，被影响建筑物 的光线 、私密性 、
通风条件越差 ，压抑感越强。通风 、 采光条 件对房 地产价值 的影 响因素包括 ：实物因 素 、区位因素 、心理因素 、生理因素 、经济 因素。
实物因素 ，主要是指通风、采光条件受 影 响之后 ，造成被侵害房屋潮湿 ，室内空气 流通不畅 ，缺乏 阳光照射杀菌 ，从而影响房 屋及室内物品、构件的使用寿命。
区位因素 ，主要是指通风 、采光条件受 影响之后 ，造成被侵害房屋空气不清新 ， 视 觉 环境 差 ，严重 的可能 “ 改变 ” 房屋 的朝 向。例如，原朝南的房屋因南侧房屋超高且 距离太近 ，通风、采光条件极差 ，相当于房 屋全部 “朝北”，从而影响房地产价值 。
心理 、生理因素 ，主要是指通风 、采光 条件受影响之后 ，造成被侵害房屋使用人压 抑感增加 ，生理机能受损 ，从而影响房屋使 用人的心理 、生理健康 ， 也影响潜在房屋购 买人的买房欲望 。
经济因素 ，主要是指通风 、采光条件受 影 响之后 ，造成被侵害房屋 的使用 成本增 加，效益降低 ，造成经济上的直接损失 。
通过这些影响因素测算房地产价值 的减 损幅度 ，再根据采光受损前的正常房地产价 值 ，得出房屋通风 、采光受损的赔偿数额。
一基石 三、新兴估价项 目
对房地产估价机构的启示 (一) 创新是做好房地产估价工作的 随着经济建设的快速发展和科技水平的 不断提高以及人们维权意识的逐步增强 ，新 的房地产司法鉴定估价业务会不断出现。房 地产估价师必须与时俱进 ，及时更新知识 ，
探索新 的估价方法 ，在遵循 《 房地产估价规 的前提下进行有益创新 ，满足社会对房 地产估价工作的需求，提供高质量 的现代房 地产 中介服务。房地产估价机构未来发展无 外乎两个方面 ：一是传统业务 的巩 固与提 高 ，二是新兴业务的探索与创新。从某种意 义上说 ，后者更具有发展潜力 。同时 ，传统 业务只有在创新 中才能巩固、提高，守 旧将 使估价机构在低端业务上进行市场竞争，最 终走 向衰败。因此 ，创新是做好房地产估价 工作的基石。
(二) 进一步 完善房地产 估价师继续教 育制度 对于在某些领域有突破且取得一定社会 效果的创新项 目，应予以鼓励和扶持 ，同时 进一步完善继续教育课程 内容，对已出现的 新兴估价项 目及其估价技术思路进行推介 ，
并指出需要注意的事项。这样可以更大限度 地鼓励估价师去学习创新，推动房地产估价 行业健康有序地发展。
(三) 保护知识产权 ，尊重有益创新 房地产估价并不是一项深奥的技术，一 种新方法的运用一旦全部公开，很多估价师 及估价机构就会效仿 。在 内地 ，一个地方一 旦有两个以上机构掌握这种新方法 ，便容易 现恶性竞争 ，很快使有益创新 “贬值” ，从 而挫伤学习创新的积极性。因此 ，建议各级 房地产估价行业组织在推介有益创新 的同 时 ，对关键技术予以保护。同时 ，鉴于 目 前 套版凑数等不当估价行为尚未根除，为防止 借 “创新” 之名行 “恶搞” 之实 ，应对此类 估价行为予以警示和限制。
(四) 适时宣传创新项 目，促进科研成 果转化 对创新的房地产估价项 目，应通过适当 途径进行宣传推广 ，使科研成果尽快转化为 生产力。不仅能拓展估价业务范围，更能解 决社会需求，行业组织可以利用行业影响力 I^1^1 C 胴E A． 0 RG ． C～ 咄附愀 岛 国画瓣 《
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l中 国 房 地 产 估 价 与 经 纪困
⋯⋯ m on 感想与印象 进行推介 ，为供需双方提供一个交流平 台，
促进房地产创新活动健康有序发展。
(五) 加强横 向协作攻关 ，提高技术创 新质量 新兴房地产估价项 目往往是多边缘学科 的结合 ，仅靠房地产估价基本理论与方法及 《 房地产估价规范》 是远远不够的，需要加 强横向协作攻关。我们在承担这次司法鉴定 估价项 目 过程中，与当地法院技术部 门的负 责人充分沟通 ，该负责人是一个很有学术研 究能力的法官，在交流研究中进一步提高了
我们的创新水平。事后我们联合撰写发表了
i芏 相邻通风采光 纠纷案件 中可采取贬值评 估法计算赔偿标准》一文，在当地法院系统 中有一定影响。
(六) 不断增强责任意识 ，及时应对 多 方质疑 与其他发明创造一样 ， 创新房地产估价 项 目也是在探索 、质疑、再探索 、再提高过 程中逐步发展成熟的。房地产估价机构和估 价师要不断增强责任意识 ，面对质疑不退缩 不 回避 ，沉着应对 ，及时答复应对 。当然 ，
如果没有足够的专业技能 ，从事创新项 目 还 应谨慎 ， 这也是社会责任的另一种表现。在 这次司法鉴定估价过程中，我们及时回复了 被告提出的 ((异议书》，对维护估价结果 ，
及时处理诉讼案件起到了关键作用。
四、应注意 的几个问题 (一) 估价创新需要行业引导 目前房地产估价行业组织已经关注有益 创新活动，并在房地产估价报告评审中予 以 加分 ，这是行业积极引导的措施之一，但还 需要进一步指导 ，例如 ：列出需要创新或近 期即将出现的创新领域 、应注意的事项等 ，
防止盲 目创新。
(二) 报告检查需要宽容对待 现在各地房地产估价行业组织都十分重 视房地产估价报告质量 ，抽查估价报告是其 中的一项重要措施 。但是有些创新项 目的估 价报告不同于一般估价报告 ，如果按照 目前 的房地产估价报告评审标准 ，有些参数选取 依据可能还不够充分 ，市场分析可能还不够 透彻 ，评审分值可能较低。对待此类估价报 告应给予宽容或由专家集体讨论评审 ，不宜 用传统的标准去严格遏制。
五、结束语 我们从政府房地产估价部门脱钩改制成 为 自主经营的房地产估价公司 ，与房地产估 价行业一起经历 了二十年的风风雨雨 ，有很 多令人回味与感恩的往事和值得总结与探索 的思考 ， 但创新一直是我们远大美好的理想 与孜孜不倦的追求 ，尽管还不尽如人意 ，尽 管尚有待完善 ，但我们会一直走下去 ! (作者单位 ：河南宏基房地产估价测绘 有限公 司，河南省房地产估价师与经纪人协 会推荐) (上接第 14 页) 的是要具有追求房地产估价之美的意识 。房 地产估价是科学与艺术 的结合 ， 具有科学美 与艺术美。
“社会的进步就是人类对美的追 求的结 晶” ，追求房地产估价之美 ，表面是 追求房地产估价报告的尽善尽美 ，但其根本 团 中 国 房 地 产 估 价 与 经 纪 I
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意义在于在从业 人员心中树立起客观 、严 谨 、求真 、 求美的执业信念及追求 ，推动个 人估价技术水平的提升，最终推动房地产估 价行业的持续健康发展 。
(作者单位 ：武汉国佳房地资产评估有 限公 司 )
篇二：房地产公司创新工作案例材料
产企业资本运营转型案例分析—— — 以碧桂园集团为例贺 妍摘要：在房地产业泡沫风险加剧的背景下，预示着房地产业是国民经济“永动机”的时代已经过去。房地产行业要生存下去，依赖其生产经营的同时不能忽视资本运营。本文以碧桂园集团为案例对象，采用案例研究法分析其在资本运营中的困境，探索近年来其在困境中的资本运营转型之路，并从财务角度对其分析与评价，以为其他房地产企业的资本运营提供思考方向。通过案例分析，本文认为房地产企业在市场瞬息万变背景下要生存下去，必须进行资本运营转型，寻求多样化的融资路径以改善资本结构，建立专业的资本运作团队以提高资本管理效率，同时通过多元化领域投资以分散地产业务的风险。关键词：碧桂园集团；资本运营；投资；融资一、引言国家信息中心首席祝宝良（2018）在研究中指出，房地产行业存在高房价、高库存等问题，房地产泡沫引发的金融风险将越来越大。自 2010 年以来，中国房地产业整体增长趋势放缓。对于房地产行业，盲目买地开发显然不符合市场需求，必须加快资本运营的转型来面对市场危机。资本运营又称“资本运作”，包括发行股票、债券等投融资活动，以及合并、分立、资产重组等一系列财务活动，通过改善资本结构以创造非生产经营实现的价值。碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）从农民工白手起家到跻身全球 500 强，从家族治理到分权治理，从单一地产行业到涉足多元化领域的大型集团，变化是翻天覆地。碧桂园于 2007 在香港上市，由于具备家族性质，思想较固化，在上市初期，领导层并不重视资本运营，股价一直下跌，尽管 2010 年以来，经营业绩爆发性的增长，股价却背道而驰，无法与中海、万科等房企相提并论。碧桂园在资本运营中也面临过困境和危机，通过合理的资本运营调整和财务战略得以高速成长，从 2016 年下半年以来，股价翻倍增值。探索碧桂园集团资本运营上的转型策略，并对其财务分析，是本文分析研究的方向。二、碧桂园集团资本运营的困境（一）管理层漠视，改革出现瓶颈管理层对资本运营漠视的原因表现在两方面：一是上市初期对赌协议的失败经历让管理层对资本市场产生业，受到的影响较小。在样本公司中，吉祥航空公司和振德医疗用品公司提供的产品与服务与民众生活密切相关，这两家公司受到疫情的影响是巨大的，不同的是振德医疗用品公司由于提供的产品是医疗用品，所以疫情对其影响是积极的，产品销量，收入，现金流都是大幅度上升，业绩提升是很可观的。而吉祥航空公司由于提供的服务是航空出行服务，疫情期间的特殊情况，使得该公司的营业收入，现金流大幅下降，提供服务的成本大貝 幅上升，盈利受到重创。还有一家公司是浙江迪 电器有限公司，由于疫情期间该公司产品并不是与民众生活密切相关，所以该公司的收入，现金流基本稳定，提供产品的成本也保持了稳定，疫情期间的影响不是很显著。2.应对危机的主要措施作为企业要时刻具有危机意识疫情的出现使得很多中小企业惊慌失策，其实疫情仅是企业运营中诸多危机中的一种，企业将面临各类市场和经营所带来的风险。如何很好的应对危机，就需要企业常常要未雨绸缪，时刻具有危机意识。平时要积极探索新的业务模式，利用互联网拓宽业务范围，在“第三空间”里开拓人际交往、商品交易的新业态，提升竞争力，用创新去寻求机会，同时要有危机资金的保障，一旦有危机期，只要有较充裕的危机保障资金，企业才可以度过难关，不至于破产倒闭。无论是管理创新、产品创新、服务创新还是技术创新，都需要企业的胆识、魄力与担当。总之，在黑天鹅来临之前，企业要时刻准备着。参考文献：[1]肖土盛，孙瑞琦，袁淳.新冠肺炎疫情冲击下企业现金持有的预防价值研究[J].经济管理，2020，42（04）：175-191.[2]高福进.新形势下我国应对重大疫情的理论思考[J].人民论坛，2020（05）：16-19.[3] 璿璿 李明，张 ，赵剑治.疫情后我国积极财政政策的走向和财税体制改革任务[J].管理世界，2020，36（04）：26-34.[4]李维安. 后疫情时代的行业格局重构和企业危机治理[J].家族企业，2020（03）：29-31.[5]宋志平.以企业家精神激发市场活力 [N].经济日报，2017-03-31（014）.（作者单位：山西大学商务学院）59。。. .。
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了恐惧。上市初期，由于领导层对未来股价高估，与美林国际签订苛刻的对赌协议。然而，股价下跌，对碧桂园造成惨重损失。这对于决策者来说犹如一招被蛇妖，不敢再踏入资本市场。二是家族式治理结构根基。由于碧桂园企业家族式治理的根基，缺乏高财务管理水平的职业经理人，缺乏专业资本运作团队，固有的家族式治理思维阻碍企业转变升级。（二）融资路径单一，信用评级较低碧桂园作为民营企业融资一直受到市场歧视，再加之上市初期资本市场的负面影响：一系列不慎重的投资决策和收购决策等，让融资市场并不看好碧桂园，信用评级较低。因此，碧桂园在 2013 年以前的融资方式比较单一，在内地多用项目抵押的“开发贷”融资和银行贷款融资，由此，融资成本一直居高不下。（三）产业单一，缺乏多元化碧桂园学习沃尔玛“薄利多销”的经营理念，并运用于自身房地产业，低价拿地，迅速开发，低价开盘。依靠这样的经营理念让碧桂园迅速实现资金周转，降低开发成本，并不断发展壮大。但一个良好的经营理念能否适用企业全生命期，还值得思考。在 2013 年，碧桂园集团房地产板块几乎覆盖了碧桂园全部资产，产业单一，缺乏多元化。三、碧桂园集团资本运营模式转型探索（一）调整组织架构，构建资本运营团队碧桂园要从资本运营的困境中探寻转型之路，首要环节需调整组织结构，招聘优秀人才，组建专业的资本运营团队。从 2013 年开始，碧桂园广纳贤才，从各大地产行业招聘资深职业经理人进入高管团队，同时从各职能部门提拔优秀人才。人才是稀缺的企业资源，碧桂园看重人才资源，启动“未来领袖计划”，在全球广招名校博士。人才配备之后进行财务组织架构调整，在财务资金中心下设立金融部，作为重要的资本运作部门。同时，构建了专业的资本运营团队，引领后期的资本运营转型。（二）探索多样化融资路径，提升市场信用评级构建专业资本运营团队之后，从 2014 年开始寻求多样化融资路径，从单一的国内银行贷款融资转向海外私募债券、公开债券、银团贷款、海外优先票据等多元方式融资，以改善资本结构，降低融资成本。为缓解碧桂园原有的负面形象，一方面从财务运作上，资本运营团队放低姿态与各大投资银行谈判，不辞辛苦进行全球路演，寻求融资机会。另一方面从业绩上，调整激励机制，建立“成就共享”激励制度，全方位调动各部门各层次人员的积极性，努力实现业绩创造价值。从 2014 年以来，碧桂园的销售业绩成倍增长。不断增长的业绩和优秀的资本运作团队让碧桂园打开了资本市场的门槛，拓宽了融资路径，吸引了全球投资者。（三）重组多元化产业，打造全生命周期产业链在 2013 年之前，碧桂园专注房地产开发，其他产业缺乏。显然这样的资产结构不利于企业长期可持续发展。许多房地产企业在住宅开发中催生了物业和酒店产业，分拆物业资产和酒店资产上市是房地产企业实现价值创造的重要资本运作手段。碧桂园也不例外，2015 年，碧桂园集团成立了资产管理公司和投资公司，以拓展新产业。碧桂园将物业产业独立运作，推出“物业 + 社区”金融增值服务，成为碧桂园增长最快的产业之一[7]。2018 年，为更好地发展物业产业，碧桂园集团分拆物业产业“碧桂园服务”独立上市,以获得独立集资平台 [8]。除房地产外，物业、酒店、教育已成为了碧桂园的优质资产，此外还拓展了现代农业、新零售等产业，以打造全生命周期产业闭环。四、碧桂园集团资本运营模式转型的财务评价（一）偿债能力分析偿债能力可判断一个企业的财务状况，同时揭示资本运作情况。本文选取了碧桂园偿债能力的重要指标，并与主要房地产企业的行业平均值、优秀值进行对比，如表1。分析可知，碧桂园集团从 2014 开启多元化融资之路，发行优先票据较多，使得 2014 年的速动比率有所降低，但自 2014 年至 2018 年呈逐年上升趋势，并于 2017 年达到了行业平均值。速动比率剔除了房产存货的影响，能够反映碧桂园的短期偿债能力和收款能力，因此，可看出碧桂园集团的资金链断裂风险逐渐缩小。从 2016 年开始，碧桂园的资产负债率小幅上升，究其原因可能是这几年碧桂园大量买地开发，不断发行优先票据和债券，预收客户合同款较多导致。利息保障倍数可评价一个企业的偿债能力和信用程度，得益于多元化资本运营模式和优秀的经营业绩，近几年碧桂园的利息保障倍数逐步提升，正与信用评级提升相辅相成。此外，净借贷比率不断下降并达到相对理想的水平，超过了行业优秀值。通过数据分析，可知碧桂园通过资本运营的转型总体上偿债能力得到提升，但还需进一步增加权益资本、提升业绩以降低资产负债率。（二）资本结构分析从 2014 年以来，集团一直在拓宽融资路径，以探寻最优的资本结构。从表 2 分析可知，2014 年集资供股与2015 年平安集团的引入使得股权融资现金流入大幅上升，缓解了过去债务融资占比重的资本组合。但过多的股权融资会增加企业的融资成本，从 2016 年开始又逐步增加债务融资，2018 年股权融资比例上升，总体上来说资本结构相对于 2013 年得到了改善，缓解了债务融资占比较重的现象。通过权衡股权与债务之比以优化资本组合，产生持续正现金流以降低融资成本。（三）经营业绩分析碧桂园进行多元化产业重组，其配套的酒店、物业、教育产业经营业绩良好。根据碧桂园历年财务报表数据60。
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整理得出表 3，房地产开发收入持续增长，物业收入增长幅度稳定，酒店经营收入从 2014 年到 2017 年逐年增长，2017 年相对 2016 年下降了 2.0%，主要因为当年向第三方处置了部分酒店。2018 年，碧桂园分拆物业产业上市，分拆上市之前物业收入与酒店管理收入与上年持平。通过资本运营的转型，碧桂园各业务板块经营业绩较好，改善了过去房地产业务占比重的现象，如今的碧桂园集团已跻身于国内房地产三强，超过了行业多家地产企业。表1 2013年-2018年碧桂园集团主要偿债能力指标与行业对比（数据来源：碧桂园集团历年财务报表整理）表2 2013年-2018年碧桂园集团融资活动的现金流入量及占比（数据来源：碧桂园集团历年财务报表整理）表3 2014年-2017年碧桂园集团主要产业收入五、研究启示本文通过对碧桂园集团的资本运营转型案例及其财务状况分析，得出以下启示，可给其他房地产企业提供思考的方向：第一，寻求多样化的融资路径以改善资本结构。房地产行业生产周期长，资金需求多，融资不能急于求成，融资路径切忌单一，需探寻多元化，可改善资金的来源，分散融资风险，并得以改善资本结构。碧桂园集团近几年凭借多元化融资，包括海外发债、银团贷款、引入投资者等，使得过去债务融资占比较重情况得以改善，并提升了信用程度，降低了融资成本。第二，建立专业的资本运作团队可提高资本管理效率。改善企业传统人才结构，引进行业职业经理人，从长远来看，资本管理效率是提升的。碧桂园集团通过专业资本运营团队的运作，从2013 年以来，虽资产负债率一直偏高，但净借贷比率一直下降，超过了行业优秀水平，说明碧桂园集团在发挥财务杠杆作用的同时提升了偿债能力，这与碧桂园集团优秀的业绩、良好的运作团队相辅相成。第三，寻求多元化领域投资以规避地产行业的风险。近年来，房地产企业的数量逐年减少，意味着房地产市场出现萎靡现象，地产行业的风险随时可引发。房地产行业单纯靠住宅开发维持经营，不利于企业长期的可持续发展，在市场瞬息万变背景下，资本运作需丰富资产结构的同时寻求多元化投资，以实现价值增长。碧桂园集团通过分拆上市物业板块、盘活酒店资产、进驻教育行业，使得配套业务良好发展的同时又可推动其房地产业务发展，这是房地产业永保动力的必然选择。基金项目：重庆广播电视大学重庆工商职业学院2019年度校级教育教学改革研究项目阶段性成果，项目编号为GZJG1913817。项目主持人：贺妍。参考文献：[1]祝宝良.转危为机谋发展[J].中国金融,2018(09):61-63.[2]徐勇谋.房地产金融学—房地产投融资分析[M].中国建筑工业出版社,2008.[3]刘祯,苏国燕.因变而生—— — 碧桂园高成长启示[J].企业管理,2017(06):69-71.[4]吴建斌.我在碧桂园的1000天[M].中信出版集团.[5]郭京振,杨雪.安徽六安碧桂园事件的公关思考[M].共关世界,2018(17)：32-33.[6]陈丽.杨国强眼中的碧桂园[J].城市开发,2015(02):16-18.[7]朱一鸣,洪圣奇,孙月.碧桂园的“喜”与“忧”[J].中国房地产,2016(23):39-41.[8]本刊综合.碧桂园:多元化战略下的产业“裂变”[J].城市开发,2018(13):37-39.[9]张婷. 碧桂园轻资产运营的研究[D].南昌大学,2018.[10]王化成.高级财务管理学.中国人民大学出版社（第四版），2017.[11]王甲迎.碧桂园集团多元化融资策略及经济后果分析—— —基于企业生命周期视角[J].财会通讯,2018(08):101-105.（作者单位：重庆工商职业学院）61。
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篇三：房地产公司创新工作案例材料
产开发作业指导书 上海万科（集团）公司 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 上海万科（集团）公司 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 1 目录 1. 土地投标（商务）4 2. 土地投标（技术）
6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）
30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 目录 1. 土地投标（商务）
4 2. 土地投标（技术）
6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）
30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36
17.编制营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 25.工程报建 54 26.申办《建设工程规划许可证》 56 27.工程安全质量报监 58 28.申领《施工许可证》 60 29.投资监理委托 62 30.施工总承包招标 64 31.现场管理台帐 68 32.图纸管理 70 33.施工日记 71 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 17.编制营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 25.工程报建 54 26.申办《建设工程规划许可证》 56 27.工程安全质量报监 58 28.申领《施工许可证》 60 29.投资监理委托 62 30.施工总承包招标 64 31.现场管理台帐 68 32.图纸管理 70 33.施工日记 71 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 2 34.编制会议纪要 72 35.施工图内审 73 34.编制会议纪要 72 35.施工图内审 73
36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验红线 79 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会 112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116 36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验红线 79 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会 112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116
58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 122 60.隐蔽工程验收（土建）
124 61.隐蔽工程验收程序（安装）
126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套 133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 122 60.隐蔽工程验收（土建）
124 61.隐蔽工程验收程序（安装）
126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套 133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 3 68.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70.卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162 68.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70.卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162
77.申办“使用粘土砖”核定 163 78.结建民防工程建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 80.申办规划验收 172 81.公司内部验收 174 82.申办入户许可证 175 83.申办大产证 177 84.编制工程决算 179 85.物业移交和接管 181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见 209 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 77.申办“使用粘土砖”核定 163 78.结建民防工程建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 80.申办规划验收 172 81.公司内部验收 174 82.申办入户许可证 175 83.申办大产证 177 84.编制工程决算 179 85.物业移交和接管 181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见 209 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 4
土地投标( 商务) 1．作业目的 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、 企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统 中所占的比重往往达1．作业目的 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、 企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统 中所占的比重往往达70% 左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。
2．作业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。
3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。
主管岗位 总经济师：
负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标 报价。
协管岗位 总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。
主办岗位 土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求， 并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。
协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时 提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。
．作业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。
3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。
主管岗位 总经济师：
负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标 报价。
协管岗位 总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。
主办岗位 土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求， 并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。
协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时 提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。
4.紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。
5.作业描述 5.1 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书 《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分 析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务 可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初 步确定规划设计方案的技术指标。
5.2 投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任 务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本 主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。
5.3 各岗位责任和分工 4.紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。
5.作业描述 5.1 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书 《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分 析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务 可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初 步确定规划设计方案的技术指标。
5.2 投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任 务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本 主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。
5.3 各岗位责任和分工
营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测； 研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、 销售成本和资金回笼计划。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 5 土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规 定的格式编制商务标。
负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报 价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。
通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反 馈给各负责部门。
向土建设计管理岗位催办技术标。
成本控制：负责编制现场建设成本。
成本核算：负责编制内部管理成本和税费。
融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。
公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测； 研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、 销售成本和资金回笼计划。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 5 土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规 定的格式编制商务标。
负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报 价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。
通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反 馈给各负责部门。
向土建设计管理岗位催办技术标。
成本控制：负责编制现场建设成本。
成本核算：负责编制内部管理成本和税费。
融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。
公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，
近两年 开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容 排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。
总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇 报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。
5.4 投标（商务标）文件内容：
投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业 绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性 研究报告等。
投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。
5.5 参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日 将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。
投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及 时向上级领导汇报。
5.6 投标工作全过程的保密纪律：
5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写近两年 开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容 排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。
总经济师：审阅土地开发...
篇四：房地产公司创新工作案例材料
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Ｏ ＭＭＥ ＲＣ Ｉ ＡＬ
Ｔ Ｉ ＭＥ Ｓ
商业时代
营销谋略
理论版
房地产营销创新九个创意源
邓永成
（上海财经大学国际工商管理学院 ２ ０ １ １ ０ ２ ）
随着房地产市场的迅速发展，
我国房 地产购买者的投资心理和投资行为日益成 熟。
住宅已不再被看作为钢筋和水泥组成 的结构，而被视为安居享受的“家” 和 能够充分体现个性的生活方式。
人们购买 房屋不再仅仅关注其所具备的功能，
而是 更注重小区和建筑的人文内涵。
同时，
收 入差距的扩大导致多层次居民家庭对房地 产的要求呈现出多样化和复杂化。
面对投资者的成熟和挑剔，
房地产商 必须将营销置于经营的核心地位。
营销策 划是否成功，
直接决定楼盘在激烈的竞争 中能否取胜。
房地产营销的生命在于不断 的创新，
开发商必须不断地运用新的营销 方式（手段）
， 才能满足购房者不断发 展变化的需要。
房地产是一种十分特殊的商品，
其营 销创新也有其特殊性。
这里我们将房地产 营销创新的源泉归纳为九个方面。
了解、
进而掌握这些创新源意味着了解、
掌握了 发展创新思路、 寻找创新方法的途径。
近年来如何提升楼盘的文化品位已经 引起开发商的高度重视，
这方面的创造层 出不穷。
然而，房地产的文化内涵博大 精深， 是一座发掘不尽的金矿， 开发商 尽可以继续发掘。
统， 值班保安全天侯工作， 人们仍会担 心所在楼房的安全问题。
这样靠近保安值 班的建筑，
特别是直接处于保安视线内的 居室，
给人感觉其安全性就会比其他住户 要高。
在实际的售楼推广过程中可以促成 其为一卖点， 宣传先购房者， 自然享受 优先选择的权利。
提高房地产安全可靠性 的另一个途径是有一支素质高、
有敬业精 神、 令人信赖的保安队伍。
曾有一家房 产公司聘请一位转业的原解放军连长担任 物业保安的负责人，
这立刻成为一个
显著 的卖点。
买房者趋之若骛， 人们把对解 放军军官的信任，
转化为房地产安全的信 任。
退役军、 警是房地产保安的可贵人 力资源，开发商如果能招聘到复员、 转 业的优秀的部队基层干部、
特种兵战士和 公安干警担任小区安全工作，
对房产购买 者必将有很大的吸引力。
细化功能区域
功能区是指根据人们生活需要将住宅 划分为不同的特定区域。
功能区划分以一 定居住空间为前提。
居住空间狭小， 使 用面积无法区分，
一些困难家庭吃、
睡、
拉都不得不在一间房间里完成。
随着住宅 空间增大， 卧、 厅、 厨、 卫、
院子）
（ 阳台等功能区相继独立出来。
现在开发的 一些商品房带储藏室、
玄关、
工人房 （操 作阳台）已不鲜见。
住宅功能区域细化是房地产营销的又 一创新源。
随着居民的生活内容日益丰富，
居住空间分隔也日趋复杂化。
除了满足基 本生活的功能区，
新的，
主要是满足居住者 多样化生活的辅助性功能空间相继出现。
如麻将牌已逐渐成为一种经常性的家庭娱 乐活动。
但玩牌人多，
嘈杂，
破坏家居的宁 静。
房产商发现了这一未满足的需要，
在单 元内设计一间棋牌室，
八个平方，
关起门成 一体。
室内尽情娱乐，
室外家人的学习和休 息不受影响。
多了一间棋牌室，
大大增加了 楼盘的吸引力。
又如现代都市喜欢宠物的 家庭日多，
无论天真孩童还是退休在家的 老人或是劳作一天回家的上班族，
宠物都 给他们带来欢乐。
但楼房养狗，
都有不便，
又平添了一项烦恼。
开发商如能及时察觉 这细微之处，
推出的楼盘附有科学设计的 狗舍，
必能赢得大批爱狗人士的青睐。
若采 用赠送方式，
先买先赠，
“ 赠完为止”
想必 会引起一个小小的购买高潮。
满足精神需求
房地产是一种完全向外界暴露的财 产，
因而自然成为主人某些方面的标志。
人们投资、 购买豪华、 高档住宅， 通常 蕴涵着一个重要动机，
即要向世人炫耀自 己的富有和社会地位，
希望以此证明自己 的成功， 而获得别人的羡慕和尊敬。
因 此购买房地产对于部分高收入群体而言，
不仅是要获得实质性物质利益，
满足精神 方面
的渴求往往也是一个重要原因。
满足房地产投资者精神需求的营销手 法是多样化的。
广告宣传方面 曾有一项 ：
房地产广告的主题语是 “非一般人所能拥 有”
言外之意即拥有者非同一般。
这句 ，
广告语至少在两方面触动高收入购房者 ：
被推介的楼盘成了检验购房者是否 “非同 一般”
的标准，
这对高收入者有一种无声 的“激将作用”
； 已购房者因被认为“非 同一般” 而感满足。
楼盘品牌方面：
一 些高档住宅被命名为皇冠公寓、 富豪大 厦、 望族城、 贵族苑等。
这些名称凸现 了房地产高档的特征，
迎合了购房者炫耀 的心理，
有利于激发高收入者的购买欲。
出让或赠于冠名权可以作为有效的营 销手段。
高收入者积累了相当的财富，
生 活富裕，
来自物质和金钱的诱惑力已经十 分有限。
当开盘后， 因价格偏高， 或因 其他原因销售显得不太顺畅的时候，
可以 考虑将小区、
大楼或小区内的建筑的命名
提升文化品位
文化是文明的表现，
文化是人们修养 的基础。
有文化者希望向世人显示自己的 学识与修养，
经商富有者闻够了铜臭味通 常也希望在文化方面找到一些平衡，
希望 有一些文化知识方面的装点。
建筑本身就 是一座巨大的“雕塑品”
， 因此发掘和 宣传楼盘的文化象征意义，
提升楼盘的文 化品位，
以满足购房者精神方面需要，
是 房地产营销创新永恒的主题。
房地产文化的主要表现手法包括建筑 艺术、 环境氛围、 居住文化和人为的艺 术包装等。
楼盘文化内涵的源泉则来自五 个方面：
传统文化， 如碧瓦两翘、 粉墙 黛檐、 曲水流觞、 竹景石趣、 翠竹芭蕉，
是我国传统的写意派建筑语言； 异国风 情， 如希腊的立柱、 罗马的穹顶、 欧洲 文艺复兴时期的花色等体现的欧陆风情，
芭蕉、 椰林营造热带景色； 新潮思想，
如迎合单身贵族、
“精品女性” 的小房 型； 地方特色， 体现上海海派文化的石 窟门， 以及请人表演评弹， 推介一项坐 落在太湖边的楼盘， 委婉的吴语， 悠扬 的丝竹引起人们对江南水乡 的无限遐想 ；
当代艺术，如邀著名文化人讨论居住文 化， 作楼盘代言人等等。
增强安全感
住宅是家庭组成的物质基础和活动空 间， 是家庭置放财产的场
所。
安全是选 择房地产能够“一票否决” 的基本条件 之一， 因此，增强安全感无疑是房地产 营销创意的一个基本出发点。
增强购房者的安全感的一个有效方法 是房地产项目安装了比较完善、
先进的安 全系统。
但现在项目开发规模越来越大，
一个小区可能有十几幢甚至几十幢楼房，
即使整个小区安装了二十四小时的监控系
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商业时代 （ 旬 刊 ）
理论版
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Ｏ ＭＭＥ ＲＣ Ｉ ＡＬ
Ｔ Ｉ ＭＥ Ｓ
商业时代
营销谋略
权， 给予最先定购楼盘的投资者， 即将 某某花苑（公寓）
、 某某大楼的命名交 给 最 先 购 买 者 ，
以 满 足 他 们“ 立 世 扬 名”
“功成” 后希望“名就” 的精神 ，
渴求。
房地产销售人气最为重要， 而人 气是有聚集的。
有人带头投资购买， 整 个销售就会逐渐启动起来。
房两厅， 悉听自便。
联动销售可以是不同 门牌号的组合，
也可以是同门牌号不同楼层 （老人住底层）
的组合。
这样既可以满足 晚辈照顾老人生活起居、
老人能子孙绕膝的 要求， 又可以保持两代人生活的独立性。
发挥特定人群号召力
中国人向来十分看重与什么人为伍，
生活在一起的人群实际是居民生活环境的 重要组成部分。
因此和什么人相邻， 是 人们挑选房地产的重要依据。
社会上的某 些特定人群可以成为房地产升值的重要资 源，
营销推广过程中可以利用这些资源，
操作得当将产生意想不到的效果。
在我们这个追星成风的社会，
名人效 应是十分明显的。
有文艺、 体育界名流 入住， 楼盘知名度必然大大提高。
开发 商可以以十分优惠的价格吸引那些名人入 住，
对于特别著名的明星甚至可以赠送。
名流的进住使楼盘身价大增，
同时名人购 房实际在为楼盘做广告， 扩大楼盘的影 响 。
除 了 文 艺 、 体 育 方 面 的“ 公 众 人 士”
， 其他一些特定人群同样能够产生号 召力， 如科学家、 教师是人们崇尚的职 业， 一个楼盘里如果入住的有著名科学
家，
或一定数量的住户是教师，
整个楼盘 的氛围将发生变化。
又如，
法律对每个公 民而言是庄严而神圣的， 与公、 检、 法 等司法界人士 “同在一个屋檐下”
住户必 然安全感倍增。
开发商可以根据自己的营 销目标，
选定某一特定人群，
在价格上给 予一定的优惠以吸引其入住。
这一方面可 以优化楼盘的软环境，
一方面能通过特定人 群号召力带动整个房地产项目的销售提速。
再造生活环境
住宅不能独立存在，
人们生活需要交 通、 医疗、 教育、 娱乐等设施和有利心 身健康的景观环境。
社区成熟， 市政及 商业娱乐设施齐全将给住家生活带来极大 的方便和欢愉； 自然景色优美， 如紧靠 公园或依傍江湖， 清新的空气， 绿色环 绕使人心旷神怡。
生活环境是吸引购房者 的重要卖点。
然而，
环境不可移动，
城市边缘的楼 盘无法人为地配置以市中心的环境。
但是 小区环境可以构造。
一些房地产开发商与 教育部门、
商业部门、
卫生部门合作，
在 开发项目内开办学校、
商店、
卫生所，
小 区有定期班车，
大大方便住户生活。
一些 开发商与市政部门合作，
拓宽周边马路，
改变了小区周围“脏、 乱、 差” 现象；
更多的开发商在小区绿化上花大力气，
做 足文章， 草坪、 河流、 假山、 雕塑、 广 场、
背景音乐等等。
这些都取得了成功。
住户对环境的要求是多方面的，
因而 再造环境有着广阔的想象空间。
例如，
在 新加坡，
每幢楼房都专门设计有一些学习 角、 棋牌桌、 游乐场等公共设施， 供人 们休憩、 交流沟通、 增进彼此了解， 化 解都市“水泥森林” 给人们造成的寂寞 孤独。
关注细微之处以增强建筑设计的人 性化理念， 将大大增加楼盘的吸引力。
质作为重要的宣传内容。
使易租和租金高 成为房地产的重要卖点。
另外，
招租和出 售的营销策划工作可以同时进行，
（某 即在 一）
房地产出售之前就为其展开招租工作，
购房者在购买时该房地产就已经有确定的 承租户。
房地产投资者没有租赁知识，
寻 找客户困难，
委托中介需要时间。
开发商 提供此项服务可以使房地产投资者省去大 量的时间和精力，
必然深受欢迎。
逆向思维设计
房地产营销必须避免陷入某种思维定 势， 因为人们的需求是纷繁复杂的， 发 展是多维的。
例如， 随着收入和生活质 量的提高，
人们对环境的关注向更高层次 发展。
在追求高质量居住空间的同时，
人 们内心渴望回归自然、 返璞归真。
小区 绿化园林艺术在国内已经得到了普遍认 可。
但绿化似乎只有一个模式。
小草、
树木被修剪得整整齐齐， 乍一看去， 眼 前一亮。
但这种精致的修饰，
千篇一律，
人工“雕琢” 的痕迹过于清晰。
小区绿 化因此失去了应有的自然活力和盎然的生 机。
时间长了过于“整齐”
、 过于“人 工味” 使人感到沉闷或厌倦。
开发商应该及时了解购房者消费心理 和消费需求的变化，
大胆摆脱流行模式的 制约， 另辟蹊径。
小区绿化可以顺其自 然， 野草、 野花随意生长， 小鸟筑巢不 必赶走。
与流行相悖， 与其形成对照，
必然给人以清新感。
但所有设想都应该以 消费者吸引为依据。
房地产市场需求出现逆向反复的现象 很多， 如住惯了高层想多层， 住腻了市 中心， 想住郊区等等。
逆向思维也是房 地产营销一个重要创新源。
房地产营销创新的方法是有规律可循 的，
上述九个创意源就为我们创新提供了 思路。
但是， 房地产营销创新没有现成 的公式可以用， 也没有固定程式必须遵 循。
它是一项高层次的创造性的探索活 动，
（创新）
思索的展开过程充满着艰 辛。
同时， 创意不能是主观臆想， 更无 法凭空实现。
房地产营销创意必须从楼盘 的实际出发，
营销工作人员只能在楼盘现 有的条件下充分发挥自己的想象力。
房地产开发商必须首先深入分析开发 楼盘的基本特征， 包括优势与不足， 进 而研究潜在购房者的需求， 及其发展变 化。
然后逐条对照分析以上归纳、 介绍 的房地产营销创意源。
有了上述基础，
房 地产营销工作人员就可以开始在想象的空 间遨游， 一旦得到某种感悟， 创意思路 的源泉就将涌动起来。
为投资提供方便
房地产的经济属性具有两重性，
即既 是生活必须的消费品，
又是可用作长期投 资的财产。
人们获得住房，
除了是为了改善 居住条件，
还可能是为了出租，
获取收益。
国内一位著名的经济学家曾说，
小康生活 的一个标志就是购买第二套房产。
而拥有 第二套房地产，
出租便提上议事日程。
在我 国东部经济发达地区，
随着
中高收入居民 家庭的增加，
购房用于投资的现象已不鲜 见。
因此，
为购房者投资提供服务必将是房 地产营销的一个重要创新点。
服务于购房者的投资，
开发商至少可 做两件事情。
首先在确定目标市场时必须 注意投资类购房者。
在开发前的市场调研 中应该考察附近楼盘的出租率及租金水 平，
房屋的设计应...
篇五：房地产公司创新工作案例材料
：策划论坛
日期：
2006-09-04 23:22
点击：
667
编辑：
华翠园营销策划书
───多点齐发， 连点成面， 面面俱到
多线共拉， 布线为网， 一网打尽
一 前言：
营销理由
传统经济学认为， 商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动， 而商品的价格取决于供求关系。
按这一理论， 一个物件的价值是个客观、 可度量的值。
人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动， 就可以了解一个商品的内在价值， 并以此为交换的依据。
在这一理论的框架内， 消费者能够客观地掌握一个商品的价值， 因而是理智的， 因而也就不存在市场营销概念了。
然而， 西方经济学则认为， 商品的价值取决于商品的
Utility， 所谓 Utility 是指商品的服务带给人们的效用， 或说好处。
而这个效用的评价标准是一个主观的概念：
同一商品在不同的消费者看来有不同效用， 南方人认为米饭好， 北方人认为馒头好， 谁也不能把自己的价值取向强加给对方。
由于认识到了商品的价值是个很主观的东西， 因此产生了西方经济学的市场营销概念。
营销的目的就是要影响消费者的价值认同， 使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品， 而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济， “华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、 破坏现有流程， 取而代之更好的流程， 以使自己跑得更快。
二 促销：
点石成金
现在的竞争， 已不仅仅是某一个层面上的竞争。
一个企业如果仅仅在某一层面占据优势， 而在整体上却还存在这样或那样的短板的话， 那么， 就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰， 这是新时期的基本市场法则。
有远见的人总试图看清原本看不清的东西， 一成不变的思维方法是最容易失败的。
在房地产市场饱和的现状下， 我们必须打破常规、 标新立异， 充分运用创新思想， 设计出多
种全新的营销模式。
做到多点齐发， 连点成面， 面面俱到；多线共拉， 布线为网， 一网打尽。
（一）
立异：
以租带售
“租售结合”营销策略和方法的基本内容如下：
当市场发生变化， 供给过度， 造成楼房难以销售时， 应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去； 然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体， 让其在有较高投资回报保障的前提下， 成为该物业的拥有者。
这样， 即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金， 而且， 随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大， 这样， 公司可以得到双面的回报。
何乐而不为呢？
确实， 房地产行业本身就特别注定资金的快速运转， 可是， 我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款， 以缓解再开发的资金压力， 充分调整资金运转率。
这样， 我们就可以做到有大利而无小害、 有多得而无少失。
另外， 本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查， 通过市场调查发现：
随着大佛山的启动及招商成绩的显赫， 吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺， 并愈演愈烈。
房屋租金也出现很大的上涨。
所以， 本策略很具可行性， 市场空间大， 大可一试！
（二）
顶楼：
困中创“圆”（园）
众所周知， 顶楼几乎成了所有开发商的心头病， 绝大部分避免不了“滞销”的命运， 开发商须费很大力气才能将其出售， 有些甚至逃脱不了一直空置的状况。
追本嗍原， 我们必须找出导致其独特命运的原因：
人的消费思想是理性的， 同时， 他们的消费行为也私利的， 在决定高消费品时， 他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”， 特别是左右自己全家命运的物产时， 他们更是“铢铢校量”、 “顾前怕后”。
其实顶楼最要命的就是夏天过热， 炙得人闷不过气来。
具体问题具体分析， 一切从实际出发， 针对这种现状， 我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层， 但它并不同于一般的其它隔热层， 相比前者隔热效果更好， 其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样； 再者， 它的材料及铺设形式有异：
直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层， 然后于土层栽花种草， 这样， 除了可以防热外， 还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）
。
并且， 我们投入也不大，100 平面大概只需 2000 元即可， 同时， 我们的大量建设又可以产生规模效应， 进一步降低“花园”建设成本。
至此， 顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。
（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）
（三）
中楼：
以旧换新
俗话说：
“没有不好的产品， 只有不好的定位”， 市场如战场， “凡
战者， 以正合， 以奇胜”。
市场不同情弱者， 在产品同质化严重、 营销手段单一的竞争市场中， 没有领先的、 具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率； 而将过去固化、 单一的策略手段奉为“尚宝”的企业， 必定走不出恶性竞争的阴影， 最后也逃离不了失败的厄运。
因此， 企业只有永远保持创新的头脑， 不断将其新思想转化为独特的、 适应现实要求的模式， 并成功付诸实践。
才能稳固并拓展市场， 胜出于与己激烈竞争的强手之林。
由于房地产与一般商品具有异质性， 如其资金投入巨大、 生产周期短、具有价值升值和货币功能、 能够半品销售、 品质基本不能提升、 入市价格低、 开盘多、 竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈， 相应的营销策划也十分火暴， 因此策划创新成为制胜之道。
对于房地产的营销策划， 主要是围绕消费者的消费行为、 生活方式在产品设计、 提升产品价值、 营销传播、 支付方式等方面进行创新， 激发潜在消费需求或争夺现有顾客， 其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）
； 提供一种服务模式（如管家式的物业服务）
； 倡导一种生活方式（如运动、 健康、 休闲、 品位等）
； 营造一种文化等等。
一、 未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代， 房地产市场的竞争已从价格竞争、 概念竞争转而进入品牌竞争阶段， 企业更注重对品牌的培养与利用。
因此应注重对品牌的不断强化， 输出品牌核心价值， 进行
统一品牌之下的分品牌战略； 同时广告意识要超前， 推广手段整合性强， 利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。
另一方面是消费市场日趋理性和个性化， 近年经济持续放缓， 居民收入（包括预期收入）
持续下降， 实惠性的心理占据主导地位； 消费者经过长期的广告浸淫， 偶然性、 冲动性购买行为减弱， 理性购买行为增强； 各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好， 消费者对商品房的选择会更趋“个性化” ， 会更加考虑自己的心理需求， 寻找更加适合自己的楼盘。
随着房地产市场竞争的加剧， 大型化、 集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点； 针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗， 以满足不同类型消费需求的消费群； “设计时代” 开始回归，发展商更加重视产品的开发， 对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、 多元化， 如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势， 而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。
在未来的发展过程中， 将进一步追求境界（如历史、 人文、 文化等）
； 追求近距离（如与商务区、 高效、 车站等接近）
； 追求洁净（对光线、 绿化、 天然气配备等）
； 追求宁静（密度低、 生态景观台等）等等， 不仅对配套设施的需求提高， 而且对房地产开发商的品牌高要求； 不仅对设计有相应要求， 可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求； 不仅对楼盘的品牌有要求， 可能对设计和制造过程中的环节比较关注。
在市场竞争形势进一步白热化的情况下， 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值， 稳定价格、 吸引客源？ 如何根据目标消费群的理性购买需求， 进一步深化自身楼盘的优点， 使目标消费群产
生“物有所值” 的感觉？ 如何继续建立自己独特的品牌个性， 突破强劲对手的包围， 在市场上继续掀起一股新的旋风？ 如何适应“个人置业时代” 的新趋势？ 这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、 房地产全程营销策划
一是策划为先。
在整个项目开发过程中， 从思维上应该策划在先，包括项目认证、 风险评估、 资金渠道、 市场定位、 规划设计、 施工招标、 工程管理、 材料选择、 形象包装、 开盘销售、 广告宣传、 营销策略、 物业管理、 品牌塑造、 效益提升等等都需要系统策划， 策划是建立在相应的市场调查的基础上， 调查既可以是一手的资料， 也可是二手的， 如包括政府统计口径、 银行统计口径、 统计局、 商业局、 房管局、 国土局、 税务局等部门的统计年鉴， 了解和分析市场购买力及消费趋势等等。
根据不同的环节有针对性的展开调查， 如围绕消费者的生活形态， 围绕区域的楼盘情况， 围绕促销策略等等。
二是创新为赢。
在整个策划过程中均应该进行营销策划创新， 包括建筑形态、 布局规划、 户型设计、 整合营销、 广告宣传、 公关活动、物业管理、 融资方式等等， 如在支付方式上， 与金融有效结合； 在价格制定上， 有效利用消费者的心理； 在宣传和定位上， 利用消费者好奇、 虚伪等心理。
如关注小孩教育、 与名人做邻居、 零首付、 组合销售、 在促销上合家欢礼品组合：
丈夫赠送健身礼券、 妻子赠送美容礼券、 儿女赠送少年宫课程一门、 老人赠送全面身体检查一次等等。
同时要全程为握， 房地产开发的全程策划， 每个环节、 每道工序、 每个
细节都相当重要。
如市场调研、 市场分析、 市场定位、 市场形象、 市场促销。
三是塑造差异。
差异化能够创造竞争优势， 在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异， 如建筑风格、 外立面、 风系设计、 光系设计、户型设计、 布局空间设计、 功能设计、 智能化设计、 逃生设计等等。在差异的塑造过程中， 应在价值提升、 吸引眼球、 新颖性和成本方面权衡考虑， 因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。
一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识， 关注企业形象、 项目形象、 员工形象、 产品用料、 营销方式等等， 另一方面要善于整合， 在定价方式、 开盘起价、 价格策略、付款方式、 营销主题、 广告创意、 投放媒体、 投放时间、 媒体选择、卖点营造、 物管承诺等方面都应该组合和整合。
如引进组合家电、 组合厨房； 社区综合配套， 整合内外部资源等等。
在传播方面， 从炒地段到炒升值潜力， 从炒概念到炒设计和户型； 从软文到单叶， 从电视广告到车体、 广播和户外广告等， 在生活方式、 生活品味等方面区塑造创意点。
在品牌定位方面， 根据消费形态和楼盘实际情况， 寻找相应的目标消费群体， 同时要善于培育楼盘的子品牌。
当然， 对于房地产销售力的实现， 单纯靠品牌概念的输出无法达成， 实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在， 因此应输出多元化的产品信息， 提升楼盘的价值感， 打动更加理性的消费群， 为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象， 从而保持品牌的新鲜感。
总之， 未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：
如园林设计
好， 有较大的休闲活动空间； 间隔合理、 实用率高、 采光好、 空气流通； 楼距较大， 有开敞的空间和视野； 完善的小区配套， 物业管理好，最好是封闭式管理； 交通、 购物方便， 使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。
在营销传播上：
抓住目标消费者的心态， 务求直指人心， 在销售策略、 广告策略投其所好， 促成他们购买， 同时根据目标消费群的特性， 配合产品的特点， 使广告投入针对性更强更直接。
一方面是组合利用软文、 公关和不同形式的广告， 在设计和投放过程中创新， 另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态， 从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
篇六：房地产公司创新工作案例材料
公司思想政治工作创新经验做法 **房地产开发有限公司现有职工３ ２ 人， “老上远人” （上远其他单位调入）、 “新上远人” （上远招入， **培养）和社会招聘人员各占三分之一， 其中党员１ ９ 人。
近年来， 在市场环境的变化和企业改革的深化的大背景下， **房产党支部针对员工思想观念的新特点给思想政治工作带来新挑战和企业内外环境的变化给思想政治工作提出新要求， 在工作内容上准确定位， 在工作实施中把握好与企业中心工作的结合点， 创新思路， 寻求突破， 企业思想政治工作取得良好成效， 形成了自身特色。
明确任务 把握工作结合点
党支部把公司党建和思想政治工作定位在九个字：
把方向， 育队伍， 聚人心。
具体是：
把方向， 就是把握正确的政治方向， 贯彻执行党的方针、 政策， 推进员工的思想道德建设， 发挥党组织的政治核心作用； 融入经营管理， 在急、 难、 险、 重的任务面前，发挥党支部战斗堡垒作用和党员先锋模范作用； 规范企业经营管理决策的程序和决策人的行为， 发挥党组织的监督保障作用。
育队伍， 就是站在巩固党的执政基础的高度， 着眼于了解人、 关心人、 提高人、 规范人、 激励人、 依靠人， 激励干部开拓进取， 廉洁从业； 教育党员培养先进意识， 发挥先锋模范作用； 引导员工提高工作技能， 增强对企业的归属感， 努力建设“思想上靠得住， 工作上有本事， 作风上过得硬” 员工队伍。
聚人心， 就是解疑释惑， 疏通思想； 化解矛盾， 理顺情绪； 解决困难， 保持稳定；塑造形象， 丰富生活， 通过文明创建活动、 企业文化建设等有效形式， 发挥工、 团组织的桥梁和纽带作用， 团结带领员工为企业的改革、 发展献计献策， 在企业经营管理工作中建功立业。
“围绕中心抓党建， 进入管理起作用” ， 把“围绕生产经营开展工作” 落到实处，这是公司党支部着力增强工作实效的一条重要的工作思路。
在工作实践中他们体会到，“围绕中心、 进入管理” ， 在目标上要着力体现公司“志存高远、 笃诚务实” 的企业精神和“军队、 学校、 家庭” 的管理理念， 在具体方法上， 关键是把握好与企业中心工作的结合点。
一是把握目标的结合点——提升企业经济效益， 促进企业健康、 快速的发展， 这是企业的中心工作， 也同党以经济建设为中心的路线方针是一致的。
二是把握资源的结合点——通过党的宣传思想工作、 组织工作、 群众工作等各种资源发展企业， 同时， 党组织也依托企业的各种资源来夯实党的工作基础。
三是把握人才的结合点——具有较高综合素质的党员队伍是企业的主力军， 党的干部队伍建设和人才建设， 为企业持续、 健康发展提供了人力资源基础和组织保证。
四是把握管理的结合点——新形势下， 企业党建和思想政治工作与企业管理工作的关联度、 兼容性大大提高， 党务工作的加强有助于企业管理的优化。
坚持创新 抓住重点特色多
为实现企业经济效益和社会效益的统一， 经营管理和思想政治工作的统一， 党建目标和党建效果的统一， **房产党支部把近阶段思想政治工作的重点放在引导员工树立正确的价值观、 端正理想信念和引导员工居安思危、 乘势而上投身企业改革发展实践两个方面， 坚持创新， 形成特色。
他们的做法可以用四句话归纳：
理论引路建班子，融入管理促经营， 强化措施育队伍， 贴近员工聚人心。
（一）
理论引路建班子
基本认识：
领导班子建设的重点， 一是要经常交流思想， 加强沟通， 保持班子认识上的统一；二是要坚持学习理论和业务， 增强班子的经营决策水平和应对复杂局面的能力； 三是要不断加强作风建设， 使班子在开拓进取、 廉洁勤政上始终保持良好的状态。
主要做法：
１ 、 抓好理论学习。
党支部围绕班子建设的重点和企业经营管理的实际， 着眼于理清思路、 提高认识， 培养宽广视野和运用理论解决实际问题的能力和水平， 认真设计和布置学习专题， 把理论学习与创新发展思路、 推进企业发展紧密结合起来， 提高了学习的针对性和有效性。
通过学习“三个代表” 重要思想和科学发展观， 领导班子大胆提出了逐步实现“从拥有资产向控制资产转变， 从拥有企业向控制企业转变， 从拥有项目向控制项目转变” 这个具有全局意义的工作思路， 为公司的发展战略指明了方向。
２ 、 健全议事规则。
在**房产， “决策上桌面” 已经形成制度， 不仅对“三重一大”以及涉及职工切身利益等方面的问题， 需要提交集体讨论研究和决策， 而且对诸如施工方案、 销售策略以及工程材料选型等企业经营管理中的具体事项， 都必须通过一定的民主程序来决定。
同时， 公司还坚持通过企务公开、 干部任前公示、 发展新党员公示等制度来保证企业民主监督， 确保民主决策、 科学决策的有效落实。
３ 、 增进班子成员的交流和沟通。
在建立和执行谈心谈话制度和认真开好领导班子民主生活会的同时， 班子成员保持了日常工作的及时通气， 尤其是党政一把手每天碰头交流情况成为公司的固定做法， 即便出差在外也要每天互通信息。
在重大决策出台、重要工作措施实施时， 班子成员中都要事先进行充分酝酿后， 再提交会议研究决定。
４ 、 党政交叉分工， 工作双向进入。
党政“交叉任职” 同拉一辆车是**房产组织结构的重要特点， 班子成员坚持把“围绕经营抓党建， 抓好党建促经营” 作为重要的工作原则， 形成了思想政治工作和经营管理的良性互动。
党支部书记在行政工作上主管企业内部管理， 并分管信息部、 工程部等业务部门； 公司总经理在支委中分工负责组织和党风廉政建设工作， 形成了“总经理讲廉政、 支部书记抓管理” 等工作特色。
特色工作项目——创新中心组学习。
党支部将中心组学习定位于“学理论， 议大事， 提高思想认识； 谋全局， 出思路，解决实际问题； 建班子， 作表率， 加强党性锻炼” ， 不断创新和改进中心组学习制度，使中心组学习成为领导班子开展思想务虚、 酝酿决策思路和党组织参与重大决策的有效形式。
党支部从实际效果出发， 视情扩大学习成员范围， 在学习内容上， 紧贴公司改革发展的实际， 充实了企业改制、 市场营销、 人力资源等相关专题； 在学习方式上，确立了中心发言、 辅助发言和自由发言相结合的模式。
两年来， 党支部按照“经营管
理中的法律问题 （合同管理）
” 、 “树立和落实科学发展观， 推进企业持续健康发展” 、“企业改制” 、 “从巩固党的执政基础、 提高党的执政能力的高度， 推进党的基层组织建设” 等２ ８ 个专题， 组织中心组学习３ ０ 多次， 先后邀请上级领导和兄弟单位领导列席或作学习辅导１ ４ 人次。
为提高学习效果， 党支部还在公司局域网上开辟了专栏， 上传学习辅导材料以及中心组成员的发言， 取得了良好的学习效果。
（二）
融入管理促经营
基本认识：
把企业党建和思想政治工作与企业管理有机融合起来， 进入管理流程， 使党组织的政治优势转化为管理优势， 形成比西方更先进的中国特色社会主义企业管理模式， 是新时期党建创新的重要课题。
主要做法：
１ 、 指导建章立制， 规范企业管理。
２ ０ ０ ３ 年６ 月， 党支部牵头在全公司范围内开展了全员参与的《**房产工作规范》 制定工作。
经过上、 下反复征求意见和２ ０ 余次专题会议， 公司形成了包括《岗位工作职责》、《业务工作流程》、《行政管理制度》、《人事管理制度》、《财务管理制度》、《党群工作制度》 等６ 个分册的《**房产工作规范》。
大到项目招投标、 重大资金调度、 职工福利待遇， 小到名片管理、 日常考勤等，都规定的工作程序和规范要求。
由于是员工自己参与制定的制度， 认同度大大提高，执行的自觉性也大大增强。
２ 、 利用活动载体， 促进企业管理。
近年来， 党支部先后与行政一起在公司员工中组织开展了“深化管理和作风建设” ， “我为‘家园’ 建设作贡献， 我为主业增效添光彩” 等主题活动。
此外， 结合企业经营管理的阶段性重点工作和员工关心的企业发展问题， 党支部不失时机地开展“增强企业核心竞争力大讨论” 、 “企业改制大家谈”等活动， 把主题活动作为集中智慧、 凝聚力量的重要手段。
３ 、 围绕项目开发， 规范经营行为。
两年来， 支委成员参与了“扬子江家园” 所有分项招标工作， 形成了纪检员参与招标考察、 实施对招标工作全过程跟踪的固定做法，并结合实际开展效能监察， 促进了经营行为的规范化。
“家园” 项目从工程设计、 投资监理到土建施工、 桩基检测以及绿化景观工程等近２ ０ 项招标工作中， 累计为公司节省资金４ ０ ０ 万元。
特色工作项目——“我为‘家园’ 建设作贡献， 我为主业增效添光彩” 主题活动。
为把全体员工的智慧和力量凝聚到项目建设上来， 从２ ０ ０ ４ 年开始， 公司党、 政在全公司广泛深入地开展了贯穿２ ０ ０ ４ 、 ２ ０ ０ ５ 两年的“我为‘家园’ 建设作贡献， 我为主业增效添光彩” 的主题活动。
活动开展以来， 通过座谈会、 专项活动、 个别访谈、 网上论坛等形式， 公司共征集各类合理化建议３ ０ 余条， 落实“成立乙购材料、 设备审核工作小组” 等工作措施１ １ 项。
期间， 结合中远集运开展的“牢记‘两个务必’， 保证‘两个不忘’ ” 宣教活动， 党支部积极动员全体员工认真查找、 分析在思想上、 工作中存在的各种问题， 强化“艰苦创业、 谦虚谨慎” 的工作作风， 努力在工作态度、 办事效率、 创新精神、 成本控制等方面迈上新台阶。
对活动中涌现出的爱岗敬业典型个人和典型事例， 党支部及时通过会议、 公告栏进行宣传、 表扬。
主题活动的开展， 使干部职工保持了良好的精神状态， 增强了敬业爱岗的责任意识， 在公司
上下形成了“人人为改革创效作贡献” 的良好氛围。
（三）
强化措施育队伍
基本认识：
企业发展需要一大批“靠得住、 有本事、 过得硬” 的优秀员工， 员工队伍建设是党建工作切入企业中心工作的重要环节； 贯彻“党管干部” 、 “党管人才” 、 “党要管党” 的工作要求， 必须切实加强三支队伍（中层干部队伍、 业务骨干队伍、 党员队伍）建设。
主要做法：
１ 、 切实加强党组织对企业人力资源工作的领导。
党支部把人才建设作为重要的工作内容， 着眼于企业发展对人才的需求， 指导人力资源部门， 制定《人才培养三年规划》， 建立了以青年为主体的公司经营管理人才库， 并坚持实施跟踪培养， 全员考核，适时将优秀青年骨干充实到经营管理岗位。
２ 、 探索符合企业实际的人力资源开发和管理模式。
党支部还积极支持青年创新创效、 青年营销大赛等一系列以青年为主体的岗位练兵活动， 探索推进竞争上岗工作，为青年成才创造了舞台。
在工程项目的推进过程中， 公司有针对性地安排青年业务骨干在关键工作中担当重要角色， 通过压担子、 交任务的形式， 促进他们在艰苦的环境中磨练意志， 在项目的实践中成长成才。
公司鼓励员工开展自主培训， ２ ０ ０ ４ 年，公司有２ 名员工读完了专升本， １ 名员工在职攻读研究生， ８ 人次通过考试取得了各类执业资格证书。
３ 、 改进党员教育、 培养工作。
党支部坚持积极探索“三会一课” 新形式， 在公司局域网开辟支部园地、 在线论坛， 通过信息技术手段构建学习平台。
在“扬子江家园”紧张的建设中， 党员在急、 难、 险、 重任务中表现了应有的风范， 赢得了一致称赞。
４ 、 以“廉洁从业、 务实开拓” 为重点树立干部形象。
２ ０ ０ ４ 年， 党支部结合房地产企业的工作特点， 组织班子成员在中层干部中开展“廉政谈话” 活动１ １ 人次，利用公司局域网转发了集运纪委《廉政之窗》 的每期内容， 并利用中心组学习、 民主生活会等形式， 组织党员干部学习上级相关会议精神， 教育党员干部认真执行“四大纪律” 、 “八项要求” 、 “三个不得” 等各项规定。
特色工作项目——互动式党员教育。
２ ０ ０ ５ 年初， 党支部在公司办公系统“**在线” 平台上开辟了“党建课堂” 和“在线论坛” 两个能够双向传输信息的栏目。
通过“党建课堂” ， 支部定期上传党课讲稿、 专题宣传材料和学习资料， 引导党员利用工作之余， 在规定时间内完成要求的学习任务， 并在网上反馈。
党员结合自己的学习情况及时上传学习心得、 体会文章或自己学习中的疑难问题， 同时， 党支部根据党员学习的情况， 适时在网上进行答疑、评论、 组织相关讨论或引导更深入地学习。
党支部根据公司经营管理和文明建设的实际， 结合员工关心的难点、 热点问题， 定期通过“在线论坛” 公布讨论专题， 发动和引导党员和群众参与讨论。
这种互动式的党员教育模式得到了公司党员员工的普遍赞同和积极参与。
（四）
贴近员工聚人心
基本认识：
化解矛盾、 疏导思想、 凝聚人心， 是维护企业稳定、 保障企业各项工作的正常运转的重要手段； 一个人产生思想问题， 大多数与切身利益有关， 抓住关系到员工切身利益的重点和热点问题， 才能把企业职工思想政治工作做实； 解决思想问题， 堵不如疏，疏不如导。
主要做法：
１ 、 拓宽干部员工交流思想的渠道。
几年来， 公司在坚持实施领导接待日制度的同时， 注意通过座谈会、 合理化建议征询、 谈心活动等各种形式广泛征求意见。
党支部还在公司局域网上公布相关电子信箱， 拓展员工表达交流思想、 反映意见的空间。
在重要改革措施出台（如制定《项目考核、 奖励办法》）、 重要的工作节点（如楼盘开工、开盘销售等）， 党支部都要广泛听取职工意见和建议， 切实开展宣传教育， 帮助员工理解、 支持企业的改革措施。
２ ０ ０ ４ 年， 公司共召开各类专题座谈会１ ０ ...
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“春之声”服饰广场营销推广及传播策略 一、 营销推广的目的与目标 1、 目的- 1 推出“购物即享受”的消费新概念 2 使“春之声”服饰广场成为重庆市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一品牌。
2、 目标 1 开业前达到 50%以上在目标消费者中的知名度。
2 第二阶段达到 70%以上在目标消费者中的知名度。
3 第三阶段达到 85%以上在目标消费者中的知名度。
4 优先提及率达到 60%以上。
二、 “春之声”服饰广场整体推广策略 通过一系列的营销推广手段展示“春之声”服饰广场的特色和独特的定位以唤起社会公众的关注和目标消费者的青睐激发出大家的购物热情提高“春之声”服饰广场在本地区的影响力。并在此基础上增强经营户的信心推动“春之声”服饰广场的市场建设以此影响目标消费群体形成市场经营的良性循环从而推动“春之声”服饰广场的健康发展。
1、 导入概念 1 “春之声”的品牌识别系统 2 “春之声”的品牌核心概念 3 “春之声”的品牌延伸概念 4 “春之声”的品牌个性青春、时尚、运动、休闲 5 “春之声”的推广主题购物即享受
2、 营销推广周期 1 2001 年 12 月 12 日——2002 年 1 月 11 日开业前期的铺垫和蓄势。
2 2002 年 1 月 12 日——2002 年 2 月 19 日本案的重点推广期利用节假日造足人气。
3 2002 年 2 月 20 日——2002 年 4 月 5 日持续的推广活动创造出“淡季不淡”的销售氛围。
3、 营销推广战术手段 1 广告宣传塑造“春之声”的品牌的知名度和美誉度将它打造成重庆一流的购物广场。
2 新闻炒作对“春之声”的独特定位和“购物即享受”的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明利用新闻优势推出新闻题材。
3 公关活动对于知名度和美誉度的建立有效的公关活动是永远不可替代的方式同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。
在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作——只有活动才能吸引更多的年轻人参与 才能建立起对 “春之声” 品牌的忠诚度。
4 主题推广活动利用“春之声”的各个主题进行一系列的活动。
5
“精确制导” 推广 对不同的目标消费者的不同消费特性采取不同的营销推广方式。
6 推广对象延伸对能够影响直接消费者的第三人或第四人展开推广活动使其在影响直接消费者的过程中自己也变成直接消费者。
7 购物有奖刺激活动适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。
8
商业推广合作 联合各经销商或生产商 在奖励性销售活动中联合推动市场的发展。
三、 传播策略 1、 总体策略 1 阶段性和集中性相结合的整合传播策略根据商品销售的规律性对每个不同的推广阶段采取不同的整合传播策略。
2 “全方位”的媒体组合策略 l 报纸报纸具有灵活、及时、本地区市场覆盖率高、容易被公众接受和信任的特点可以利用报纸的时尚专栏对“春之声”服饰广场进行较为全面的宣传。
l 电视与其他的电视媒体相比电视媒体以其传播速度快受众面广形象生动的表现形式富有感染力触及面广千人成本低的优势而独占鳌头。可以利用电视的特点
3 以“春之声”服饰广场的特色定位传播内容辅以品牌宣传的策略。
4 传播的内容与方式 l 影视专题片、形象宣传片 l 广播高频次信息传播 l 报纸平面形象宣传、商品信息告之 l 其他平面户外品牌广告、宣传单页、导购手册。
2、 阶段性战略 1 蓄势期2001 年 12 月 12 日——2002 年 1 月 11 日开业前期的铺垫和蓄势。这一阶段主要介绍“春之声”服饰广场的特色定位极力倡导“购物即享受”的全新消费理念通过推广活动形成“春之声”服饰广场的品牌形象为开业打下良好基础并加强系列宣传活动以全方位立体的宣传态势扩大“春之声”服饰广场的知名度。
短期目标针对“春之声”几近于零的知名度在开业前迅速提升知名度吸引更多目标消费者的关注。
2 冲刺期2002 年 1 月 12 日——2002 年 2 月 19 日本案的重点推广期利用节假日造足人气。节假日是商家比较看好的销售旺季但对于服饰类商品来说由于正处于季节交替的前夕 在春节期间零售额的增长是不被看好的 春节最大的消费在食品或礼品方面。
短期目标因此本阶段是聚集眼球提升知名度的大好时机。
3 持续期2002 年 2 月 20 日——2002 年 4 月 5 日持续的推广活动创造出“淡季不淡”的销售氛围。在传统的商业销售淡季期间作为休闲服饰类的商品却真正进入使用旺季有效的推广活动将推动有效的消费行为因此这一阶段才是真正有所回报的阶段。
短期目标在建立起知名度的同时实现销售额的稳步增长。
四、 “春之声”服饰广场各阶段传播及广告媒体组合 1、 第一阶段 该阶段是“春之声”服饰广场对外开放前的“伏笔”利用媒体的优势进行低调的软性炒作达到“润物细无声”的潜移默化效果并以公益活动为炒作主题进行软性新闻铺垫。
l 购买栏目的方式标题+副标题+信息内容+图片。费用计算方式采用信息发布的字数多少计算。
l 口碑自觉传播方式形成社会关注焦点或者热门话题自觉引发各媒体争相报道
l 首先进行微量广告投放的同时 侧重在沙坪坝地区内 以及外部的一定量的软性广告投入。
l 该阶段的推广阵地侧重于重庆电视 4、5、6、7 频道和〈渝州服务导报〉〈重庆晨报〉等以本地的地方媒体为主。
l 一定的公关活动。
2、 第二阶段 该阶段是香格里拉服饰广场开业及经营的高潮 是充分向广大市民展示其魅力的阶段。
因此该阶段有着举足轻重的作用对今后如“五一黄金周”的经营效果和其后的开发及商场品牌形象影响深远。那么我们在信息密度、媒体组合上应采用高调形式以形成轰动效应为开业造足“人气”为春节和寒假增添动力最大限度地吸引社会公众的关注和参与。
l 以硬性广告为主。
l 软性炒作为辅。
l 以促销活动相配合。
3、 第三阶段 由于香格里拉服饰广场目标消费者的定位在青年人而且经营服饰以运动、休闲为主题而在春节以后的季节应该是消费的高峰 因此持续的推广是非常必要的。
利用春节的余温在真正运动休闲服饰的使用消费旺季利用活动造势再次形成公众关注的焦点掀起又一个运动、休闲服饰的消费热点。
l 新闻报道+硬性广告+公关活动+现场营业推广形成全方位的信息传播。
l 春天是年轻人的季节同时也是购物的季节——“春之声服饰广场”购物节隆重登场。
建议媒体及宣传方式 1、 保持电视广告的宣传在上阶段的基础上适当降低频率。
以报版的软性诉求为主
2、 其他的宣传载体诸如车内彩旗、印刷品、“春之声”品 牌的形象代言人吉祥物。
3、 这一阶段的媒体硬性投入减少但要保持平缓的不间断的广 告诉求在公关活动的前后适当加强。
建议媒体
1、《渝州服务导报》——是一家更贴近...
篇八：房地产公司创新工作案例材料
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21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.
一、
营销推广的目的与目标 1、
目的：
（1）
推出“购物即享受” 的消费新概念 （2）
使“春之声” 服饰广场成为重庆市以“运动、 休闲、 青春、 时尚” 为主题商场的第一品牌。
2、
目标：
（1）
开业前达到 50%以上在目标消费者中的知名度。
（2）
第二阶段达到 70%以上在目标消费者中的知名度。
（3）
第三阶段达到 85%以上在目标消费者中的知名度。
（4）
优先提及率达到 60%以上。
二、
“春之声” 服饰广场整体推广策略 通过一系列的营销推广手段， 展示“春之声” 服饰广场的特色和独特的定位， 以唤起社会公众的关注和目标消费者的青睐， 激发出大家的购物热情， 提高“春之声” 服饰广场在本地区的影响力。
并在此基础上， 增强经营户的信心， 推动“春之声” 服饰广场的市场建设， 以此影响目标消费群体， 形成市场经营的良性循环， 从而推动“春之声”服饰广场的健康发展。
1、
导入概念 （1）
“春之声” 的品牌识别系统：
（2）
“春之声” 的品牌核心概念：
（3）
“春之声” 的品牌延伸概念：
（4）
“春之声” 的品牌个性：
青春、 时尚、 运动、 休闲 （5）
“春之声” 的推广主题：
购物即享受
2、
营销推广周期 （1）
2001 年 12 月 12 日——2002 年 1 月 11 日， 开业前期的铺垫和蓄势。
（2）
2002 年 1 月 12 日——2002 年 2 月 19 日， 本案的重点推广期，利用节假日造足人气。
（3）
2002 年 2 月 20 日——2002 年 4 月 5 日， 持续的推广活动， 创造出“淡季不淡” 的销售氛围。
3、
营销推广战术手段 （1）
广告宣传：
塑造“春之声” 的品牌的知名度和美誉度， 将它打造成重庆一流的购物广场。
（2）
新闻炒作：
对“春之声” 的独特定位和“购物即享受” 的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明， 利用新闻优势推出新闻题材。
（3）
公关活动：
对于知名度和美誉度的建立， 有效的公关活动是永远不可替代的方式， 同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。
在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作——只有活动才能吸引更多的年轻人参与， 才能建立起对“春之声” 品牌的忠诚度。
（4）
主题推广活动：
利用“春之声” 的各个主题进行一系列的活动。
（5）
“精确制导” 推广：
对不同的目标消费者的不同消费特性采取不同的营销推广方式。
（6）
推广对象延伸：
对能够影响直接消费者的第三人或第四人展开推广活动， 使其在影响直接消费者的过程中自己也变成直接消费者。
（7）
购物有奖刺激活动：
适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。
（8）
商业推广合作：
联合各经销商或生产商， 在奖励性销售活动中联合推动市场的发展。
三、
传播策略 1、
总体策略 （1）
阶段性和集中性相结合的整合传播策略：
根据商品销售的规律性， 对每个不同的推广阶段采取不同的整合传播策略。
（2）
“全方位” 的媒体组合策略：
l 报纸：
报纸具有灵活、 及时、 本地区市场覆盖率高、 容易被公众接受和信任的特点， 可以利用报纸的时尚专栏， 对“春之声” 服饰广场进行较为全面的宣传。
l 电视：
与其他的电视媒体相比， 电视媒体以其传播速度快， 受众面广， 形象生动的表现形式， 富有感染力， 触及面广， 千人成本低的优势而独占鳌头。
可以利用电视的特点 （3）
以“春之声” 服饰广场的特色定位传播内容， 辅以品牌宣传的策略。
（4）
传播的内容与方式：
l 影视：
专题片、 形象宣传片 l 广播：
高频次信息传播 l 报纸平面：
形象宣传、 商品信息告之 l 其他平面：
户外品牌广告、 宣传单页、 导购手册。
2、
阶段性战略 （1）
蓄势期：
2001 年 12 月 12 日——2002 年 1 月 11 日， 开业前期的铺垫和蓄势。
这一阶段主要介绍“春之声” 服饰广场的特色定位，极力倡导“购物即享受” 的全新消费理念， 通过推广活动形成“春之声” 服饰广场的品牌形象， 为开业打下良好基础， 并加强系列宣传活动， 以全方位立体的宣传态势扩大“春之声” 服饰广场的知名度。
短期目标：
针对“春之声” 几近于零的知名度， 在开业前迅速提升知名度， 吸引更多目标消费者的关注。
（2）
冲刺期：
2002 年 1 月 12 日——2002 年 2 月 19 日， 本案的重点推广期， 利用节假日造足人气。
节假日是商家比较看好的销售旺季，但对于服饰类商品来说， 由于正处于季节交替的前夕， 在春节期间零售额的增长是不被看好的， 春节最大的消费在食品或礼品方面。
短期目标：
因此本阶段是聚集眼球， 提升知名度的大好时机。
（3）
持续期：
2002 年 2 月 20 日——2002 年 4 月 5 日， 持续的推广活动， 创造出“淡季不淡” 的销售氛围。
在传统的商业销售淡季期间，作为休闲服饰类的商品却真正进入使用旺季， 有效的推广活动将推动有效的消费行为， 因此这一阶段才是真正有所回报的阶段。
短期目标：
在建立起知名度的同时实现销售额的稳步增长。
四、
“春之声” 服饰广场各阶段传播及广告媒体组合 1、
第一阶段 该阶段是“春之声” 服饰广场对外开放前的“伏笔” ， 利用媒体的优势进行低调的软性炒作， 达到“润物细无声” 的潜移默化效果； 并以公益活动为炒作主题进行软性新闻铺垫。
l 购买栏目的方式（标题+副标题+信息内容+图片）
。
费用计算方式采用信息发布的字数多少计算。
l 口碑自觉传播方式（形成社会关注焦点或者热门话题， 自觉引发各媒体争相报道）
l 首先进行微量广告投放的同时， 侧重在沙坪坝地区内， 以及外部的一定量的软性广告投入。
l 该阶段的推广阵地侧重于重庆电视 4、 5、 6、 7 频道和〈渝州服务导报〉 〈重庆晨报〉 等， 以本地的地方媒体为主。
l 一定的公关活动。
2、
第二阶段 该阶段是香格里拉服饰广场开业及经营的高潮， 是充分向广大市民展示其魅力的阶段。
因此， 该阶段有着举足轻重的作用， 对今后如“五一黄金周”的经营效果和其后的开发及商场品牌形象影响深远。
那么，我们在信息密度、 媒体组合上应采用高调形式， 以形成轰动效应， 为开业造足“人气” ， 为春节和寒假增添动力， 最大限度地吸引社会公众的关注和参与。
l 以硬性广告为主。
l 软性炒作为辅。
l 以促销活动相配合。
3、
第三阶段
由于香格里拉服饰广场目标消费者的定位在青年人， 而且经营服饰以运动、 休闲为主题， 而在春节以后的季节应该是消费的高峰， 因此持续的推广是非常必要的。
利用春节的余温， 在真正运动休闲服饰的使用消费旺季， 利用活动造势， 再次形成公众关注的焦点， 掀起又一个运动、 休闲服饰的消费热点。
l 新闻报道+硬性广告+公关活动+现场营业推广， 形成全方位的信息传播。
l 春天是年轻人的季节， 同时也是购物的季节—— “春之声服饰广场”购物节隆重登场。
建议媒体及宣传方式：
1、
保持电视广告的宣传， 在上阶段的基础上适当降低频率。
以报版的软性诉求为主，
2、
其他的宣传载体， 诸如：
车内彩旗、 印刷品、 “春之声” 品 牌的形象代言人（吉祥物）
。
3、
这一阶段的媒体硬性投入减少， 但要保持平缓的不间断的广 告诉求， 在公关活动的前后适当加强。
建议媒体：
1、 《渝州服务导报》 ——是一家更贴近广大市民中年轻一族的生活的大众媒体， 针对香格里拉的目标消费群体， 该媒体具有很强的客源拓展潜力。
2、 《重庆电视 4、 5、 6、 7 频道》 ——是重庆本地区最有吸引力的电视频道， 其覆盖率达到整个大重庆范围， 影响人口三千多万。
3、 《重庆晨报》 ——是比较受市民喜爱的地方生活类日报， 市民对其保持很高的认同感。
4、 《重庆晚报》 ——是重庆发行量最大的消遣娱乐性大众媒体， 拥有非常高的市民认知度， 并形成了相对稳定的订阅习惯。
5、 《重庆青年报》 ——是近来异军突起的以青年为目标读者群的报刊， 其发行量正在稳步上升， 颇受公众的关注。
五、
“春之声” 服饰广场开业期间活动提案 1、
现场营业推广 （1）
广场大型宣传活动：
活动名称：
“春之声” 服饰广场开业展示活动。
活动地点：
沙区商业步行街 活动对象：
广大市民
活动时间：
待定 活动目的：
增强社会公众对“春之声” 的认识， 强化目标客户对“春之声” 的了解程度， 吸引更大范围的目标客户， 保证在春节期间及以后有充足的客户源， 并提升“春之声” 的品牌形象。
活动形式：
l “春之声” 冬春时装及饰品展示会——常规的服装服饰展示会， 但要体现“春之声” 服饰广场的经营特色。
l “春之声” 品牌明星见面会——邀请品牌代言人举行见面会。
l “飘一代” 服饰展示会——根据“飘一代” 的定位来举行相对应的服饰展示。
l “酷”装展示——分为两个部分：
一是以有特色的裤装为展示内容，二是模特服饰穿着和佩带的“酷” 。
l “她世纪” 服装饰品展示会——更加女性化的服饰展示活动。
（2）
有奖促销活动：
活动名称：
“春之声” 给重庆人民拜年送大礼 活动地点：
“春之声” 服饰广场 活动对象：
广大市民
活动时间：
待定 活动目的：
通过有效的物质刺激手段， 吸引消费者的关注， 促进销售额的增长。
活动形式：
l 购物就有机会亲临日韩世界杯——只要在这里购物就有机会获得到韩国或日本亲临世界杯的机会。
l 周周动感大奖——以手提电脑、 时尚手机、 MD、 数码相机、 随身CD 机等对年轻人有吸引力东西为奖品。
l 散发有奖贺年卡——正值春节之际， 有奖贺年卡是一种非常有用的赠品。
l 时尚赠品——钥匙扣、 笔记本、 笔、 水果刀等。
2、
公关活动：
（1）
为贫困学生献爱心活动——分为两个部分：
一是为贫困学生提供助学金； 二是为春节不能回家的贫困学生提供一定的计时工作岗位。
（2）
以时尚服饰和运动为主题的摄影、 绘画大赛及展示活动。
活动主题：
l 引领时代潮流、 体现个性品味 l 抒发情感、 超越梦想 l 传达温馨和快乐 l 创造时尚与经典 活动时间：
待定 活动地点：
沙区步行街、 解放碑购物广场 活动目的：
通过这个活动向市民展示时尚服饰的魅力， 同时推出“春之声” 这个时尚服饰之都。
活动形式：
l 绘画——包括漫画、 卡通等一切绘画表现手法。
l 摄影—— 六、
预算：
说明：
具体的资金预算将根据动态的市场变化来进行， 目前只能有一个概算。
1、
各阶段预算分配：
根据各个阶段不同的营销目标， 三个阶段的预算比例为：20%+50%+30%。
2、
各阶段媒体预算分配：
（1）
第一阶段：
户外广告投放 15 万元+报纸投放大约 15 万元+广播投放 2 万元+电视 3 万元 （2）
第二阶段：
户外广告投放 5 万元+报纸广告投放 30 万元+广播投放 4 万元+电视广告投放 10 万元+传单投放 2 万元 （3）
第三阶段：
报纸广告投放 20 万元+广播投放 5 万元+电视投放15 万元+传单投放 4 万元 （4）
总计：
130 万元 3、
活动投入预算另计。
张海鹏
一、 前言
前事不忘， 后事之师。
综观一九九三年弄海园总体广告宣传的实施状况， 从波及面上来看， 应当说效果颇为明显， 短短的时间里独特而又强有力的宣传攻势， 已使得弄海园 知名度大为提高， 其专有的活动型和崇文型的宣传风格也与 “银都”的媒介型宣传形成鲜明对比，
给人留下了深刻的印象。
然而， 如果我们再以理念形象树立与创意策略的角度来分析， 弄海园的宣传则存有一定的不足。
弄海园作为青岛市地产业、 娱乐界的龙头理念和该行业经营最需要的企业形象， 始终未有明确的树立， 目标对象对其定位、 创意的理解仍然是模糊或偏颇的， 尽管其知名度较高。
一九九九四年不论是对青岛地产业还是饮食娱乐业来说都是关键性的一年， 处在筹建、 奠基、 封顶、 竣工等不同阶段的地产公司均都面临着同一问题----回拢资金， 迅速出售； 均都处于同一环境----市场冷淡， 供大于求。
为争取主动， 许多地产公司由于面临竣工筹款的紧要关头（如金都地产）
， 大规模的广告宣传早已开始。
在各类信息相互排斥干扰的形势下； 在目标对象拥有充分选择余地的前提下； 在单纯诉求设施、 位置已很难奏效的情况下， 对一个集地产与娱乐业于一体的综合性企业来讲， 清晰有效的理念、 高尚鲜明的形象比任何时候更为重要。
为了营造弄海园鲜明独特的企业形象、 树立其准确超凡的诉求理念， 以确保弄海园的企业宣传能富有较强的传播优势。
本公司主管及相关策划人员在分析“全统” 公司以往宣传的基础上， 针对本市其它地产公司宣传偏重单一媒体， 形势类同的客观情况， 依据地产及娱乐业宣传的特有规律， 拟列旨在“重塑形象， 再树理念” ， 以及集公关活动与媒介组合于一体的， 以最少投入获得最大效果的“九五. 五一弄海园全方位浪潮行动” 方案如下， 不足之处， 尚请不吝斧正。
二、 传播目标
●营造鲜明、 独特、 良好的企业形象， 沟通大众情感；
●树立准确、 有效、 超凡的诉求理念， 实现占位意图。
三、 表现策略
如前所述， 弄海园 93 年的宣传以“移情别恋” 到“限制入关” ；从“十万大军登陆” 到“新八大关” ， 尽管有着文辞超乎大陆民众欣赏习惯、 立意易于误解以及创意犯忌 （以同类其他名称树立自己理念）等不足， 但其所形成的强有力的宣传攻势不能否认， 如果九四宣传既能延续往年攻势、 尽量保持以往宣传特色， 而在创意构思上则又能立足于清晰准确理念的建立、 业内应有定位的占领以及社会公众导向...
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