如何做好工业园区物业安监工作的思考6篇如何做好工业园区物业安监工作的思考 如何做好产业园区物业管理前期介入工作？ 产业园区的物业管理贯穿园区发展全程，即筹备期、建设期、入驻期，其首要环节是园区筹备期与建设期的下面是小编为大家整理的如何做好工业园区物业安监工作的思考6篇,供大家参考。
篇一：如何做好工业园区物业安监工作的思考
做好产业园区物业管理前期介入工作？产业园区的物业管理贯穿园区发展全程，即筹备期、建设期、入驻期，其首要环节是园区筹备期与建设期的管理，即前期管理。
物业管理的前期介入是指物业管理企业在物业的开发设计阶段进行介入，从事物业形成前的管理，主要是开发企业邀请从事物业管理的企业及有关人员从物业管理和运作角度为开发企业提出规划，包括楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管、智慧物业服务平台接入、房屋销售租赁等多方面建设建议，并制定对应的物业管理方案，为后期物业管理工作打下坚实的基础。
本文就物业管理企业在产业园区前期介入管理的主要工作内容、价值体现做分别论述，以期使产业园区的规划设计更加理性化，从而降低入驻期物业管理工作的难度。
产业园区物业管理前期介入的主要工作
产业园区物业管理前期介入的主要工作涵盖了产业园区的筹备期和建设期两大阶段，具体涉及园区规划设计、园区
建筑施工、设施设备选型及安装、物业服务设计等多个环节。在不同的环节，物业管理的工作侧重点也不相同。
规划设计阶段的工作
物业管理企业应全面参与各项规划设计，可促进项目的设计优化,合理规划布局、功能完善、优化空间利用。
一般一个项目的设计人员在项目规划设计阶段,考虑了房屋、配套设施建造各项规划指标及开发商的设想，从而更多地考虑了建筑标准、时间与建筑预算成本，而没有从业主的、物业建筑及设施设备的管理与运行、物业空间的利用以及节能降耗等角度考虑，在使用细节上考虑不足，导致产业园区建成后将造成难以弥补的后果。
物业前期介入能将诸多问题进行规避，从业主需求及未来物业长期使用的角度出发，对设计风格、配套设施、园区道路规划、景观绿化、车辆出入及停放、物业配套等提出建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，以有利于维修保养；促使设计优化，以使其规划设计更加理性化、更加人性化。
建筑施工阶段的工作
物业的建筑施工即是项目建设全面实施的过程，也是物业载体逐步实现的过程，包括打桩、地基、土木工程、水电安装及外墙装饰等等。
在这阶段,施工环节多,施工单位多,从土建到水电安装、再到设备安装，其工序错综复杂,物业前期介入将从中对项目工程各个环节进行严格把关，对不合理的标准、流程、工序进行全面把控，以防止物业交付后因为细节忽视导至物业使用及维修麻烦。
有了提前介入，后期的管理单位对其项目的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本、隐蔽工程等情况做到心中有数,对物业运营中可能出现的隐患了如指掌，所发现的问题在施工安装方尚未退场前即可解决,既节省了费用,也大大缩短了交付入住的过渡期。
设施设备选型及安装阶段的工作
此阶段分为两个部分：一是设施设备选型；二是设施设备的安装。
物业前期介入能从一开始便熟悉设施设备型号、功能、智能化程度，同时依据丰富的设施设备的运行、养护经验提出供选型参考的专业建议，并按规范进行接管验收,确保设施设备能为整体物业运营提供有效保障。
其在安装阶段，物业前期介入后，将根据施工进度派出专业技术人员对给排水、管井安装、电梯、空调、消防、新/排风系统、消防、会议系统、智能化弱电系统、机电设备等各个系统在以往运行中可能存在的问题进行逐一排查，就发现的问题或未来存在的隐患向开发商提出建议，并及时解决,确保设施设备在投入使用前就能正常运行。
物业服务设计阶段的工作
现代物业管理，特别是产业集群的产业园区物业服务，涉及到园区内企业与住户的方方面面，如：企业孵化、平台融资、产业信息交流、学术成果转化、人才交流与引进、园区生活、园区各类后勤保障等多门类服务需求。为满足未来企业对物业服务的需求，在前期介入阶段，应在智慧园区建设方面提出建设性意见，比如将设备管理、智能办公、停车泊车、物业缴费、消防智能、工程维修、生活智能、园区商务接待、园区会议服务、安全监控等诸多系统融入到一个云系统(App)中,为将来提供综合性物业服务打下基础。
产业园区物业管理前期介入的价值体现
有利于完善设计细节
对园区的规划设计，不仅要从园区的总体布局、功能使用、环境布局等方面来考虑，而且也要从有利于日后物业
使用、未来拓展来着眼。物业的前期介入会依据其丰富的设备设施运行经验，有效提出可行性建议，来规避此类问题发生。
有利于提高施工质量
因为物业管理公司对物业管理工作有着丰富的管理运行经验和第一手的设备设施运行数据资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题掌握得比较透彻。因此，物业前期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿施工建设，对可能出现的质量隐患能予以加强监管，积极参与工程验收，提高工程质量。
有利于物业公司后期的常规管理
物业前期介入有利于物业管理单位熟悉该物业的整体情况，保障服务品质持续提升，同时为设施设备的管理、养护、维修带来便利。一是便于物业管理中维修保养计划的安排；二是便于物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量；四是便利物业及设施设备的更新改造。所有这一切为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。
有利于物业项目的销售
在物业销售前，物业前期介入人员可对销售人员进行专业物业知识培训，统一服务承诺，避免销售中乱承诺，尽减少销售给客户体验感带来的不适；其次进行周密策划，制定出具人性化、符合客户需求的物业服务方案，站在潜在购房者及使用者的角度，制定出智慧性、实用、合理、舒适的物业管理方案，以高品质、专业化的物业管理做为房屋销售新的卖点，来吸引更多的潜在住户。
由此可见，物业管理企业在产业园区筹备期物业就介入管理对项目物业的功能完善和销售起着较大的促进作用。
作者徐作成系深圳市鹏基物业管理服务有限公司总经理，张军系南京鹏基物业管理服务有限公司项目负责人
来源：《城市开发（物业管理）》2020 年第 8 期
微信编辑：安青
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篇二：如何做好工业园区物业安监工作的思考
：人员车辆出入工业园管理规定 人员车辆出入工业园管理规定
为维护工业园正常秩序，保障公司员工及财产安全，现对人员、车辆出入工业园的管理制定如下规定：
一.
公司员工出入工业园的管理规定:
7. 进入工业园必须主动出示工作证（学员证）。
二. 非公司人员出入工业园的管理规定
2. 供应商或销售客户，送货或提货进出工业园，需出示身份证或工作证，门
6. 未经批准，任何人不得随意带来宾进入生产现场、设计室或仓库等重要工作岗位。
三. 物品出入工业园的管理规定
1. 公司所有物品出工业园均需办理相关手续，公司门卫需仔细核对物品相关手续，确认无误后方可放行，相关手续如下：
① 退货拒收单，仓库收料员开出主管经理批准，用于不合格的来料退货。
2．公司所有物品进入工业园，凭相关人员通知即可，严禁易燃、易爆、凶
四. 车辆进出管理规定
1. 公司车辆出入：
2. 客户车辆出入：
3. 公务用车进入：
车辆进入由门卫指定位置停放，并登记来访人身份证件和车牌号码，联系被访人到门卫接洽，车辆出园由被访人（或指派人）
，送客人到门卫，方惠州市博赛精密机械有限公司二零零六年一月一日
篇二：工业园区管理制度 工业园区管理制度
（暂行）
第一章
总 则
第二条
江苏连云港新浦工业园管理委员会（以下简称“管委会”）按照《工业园区管理暂行办法》的规定，管委会为本制度实施的主要部门。
第二章
安全监督管理
第一条
为进一步加强和规范园区安全生产工作的管理，促进其
第二条
园区企业对管委会安全生产监督检查人员依法履行监督
第四条
园区企业有保护防洪工程设施和依法参加防汛抗洪的义务。
第三章
园容和环境卫生管理
本制度所称环境卫生，主要是指园区内道路、小广场、公共场所、水域等环境的清扫保洁；园区企业垃圾、粪便等生活废弃物的收集、
第八条
园区内任何企业和个人不得损坏、擅自移动、涂改公路附属设施。
第十条
园区内主要道路周边不得堆放、吊挂影响园容的物品。
第十二条
企业对自身责任区内的道路、交通、给排水、电力、照明、电讯、人防等公共设施，应规范建设，与周围环境相协调，并
第十五条
在园区行驶的交通运输车辆应当保持外形完好整洁，并遵守以下规定：
第十六条
进入园区施工单位现场作业应当遵守下列规定：
第十八条
禁止在园区建筑物、公用设施及树木上涂写、刻画。
第二十条
园区内的环境卫生设施，应保持其整洁、完好和正常 使用。
第四章
环境保护管理
第二十六条
园区内产生环境污染和其他公害物的企业，必须把环境保护工作纳入计划，建立环境保护责任制度；采取有效措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和公
第五章
附 则
第三十二条
本制度解释权和修改权属江苏省连云港市新浦工业
篇三：园区管理制度 园区管理制度
第一章
总 则
第二条 竹山经济开发区管委会（以下简称管委会）按照《竹山县工业园区管理暂行办法》规定，代表县政府履行对竹山经济开发区所属工业园区（以下统称园区）的管理。管委会为本制度实施的主体。
第二章
入园管理
第三条 进入园区的投资项目必须具备以下条件：
（一）符合国家产业政策；
（二）符合安全生产、环境保护规定和相关法律法规；
（三）符合工业园区产业规划；
第四条 申请在工业园区投资新建项目，由投资者向管委会申报以下材料：
（一）项目入园申请书；
（二）投资者身份证复印件；
（三）企业营业执照复印件；
（四）企业税务登记证复印件；
（五）银行资信证明；
（六）项目建议书；
（七）项目可行性论证报告；
（八）项目环境初步评审意见；
第五条 对符合上述条款又具备以下条件之一的项目可优先审批进入园区：
（一）一次性固定资产投资总额在 3000 万元以上的项目；
（二）高新技术项目；
第六条 入园程序：
（二）项目预审：管委会组织县发改局、县经信局、县住建局、县环保局、县安监局、县财政局及相关专家按照产业政策，及时进行项目入园论证、企业资信审查。
（三）手续办理：
第三章
入园建设管理
第九条 企业建筑工程建设由企业自主选择有资质的单位设计、施工，报建设规划管理部门审定后方可实施。施工中要主动接受质量、安全监督和消防审查，确保安全。
第十三条 项目竣工后，企业要及时向管委会申请验收。
第四章
安全监督管理
第十五条 园区企业要高度重视安全生产管理工作，组织开展经常性隐患排查活动，对县安监局安全生产监督检查人员依法履行职责时，应主动配合，不得拒绝、阻挠。
第十七条 园区企业有保护防洪工程设施和依法参加防汛抗洪的义务。各企业要做好自身防汛抗洪的治理及防护，确定防护对象、治理目标和任务、防洪措施和实施方案。
第五章
园容和环卫管理
第二十一条 园区内任何企业和个人不得损坏、擅自移动、涂改公路附属设施。
第二十二条 园区内任何企业和个人都应当保持建筑物、构筑物及其他设施的完好、
大型广告的设置必须经管委会及相关部门同意后，按照有关规定办理审批手续。
第二十五条 企业对自身责任区内的道路、交通、给排水、电力、照明、电讯等公共设施，应规范建设，与周围环境相协调，并经常维护，保持完好、整洁、美观。
第二十八条 在园区行驶的交通运输车辆应当保持外形完好整洁，并遵守以下规定：
第二十九条 进入园区施工单位现场作业应当遵守下列规定：
第三十二条 园区内的环境卫生设施应保持整洁、完好和正常使用，任何企业和个人不得擅自拆除、损坏、占用或挪用。
第六章
环境保护管理
第三十四条 园区内各企业要积极配合管委会及相关部门，做好环保工作及检查。
第七章
经营与统计管理
第四十二条 园区企业须建立规范的财务管理制度，按规定报送相关统计数据、会计报表和企业年检报告。
第四十三条 园区企业歇业或停业，应提前向管委会申报，按规定办理相关手续。
第八章
劳动保障管理
第四十六条 园区企业招聘职工必须依照《中华人民共和国合同法》及国家有关政策规定与聘用者签订书面劳动合同，劳动合同须由劳动部门鉴证。
第四十七条 园区企业必须保障员工享有法律规定的各项权利，严格执行国家有关社会保障、安全生产、劳动保护等法律法规，按规定为员工缴纳养老、医疗、生育、工伤、失业等社会
保险，保证员工在文明、安全、卫生的条件下进行生产和工作。
第九章 综治工作管理
第五十一条 园区企业必须成立保卫科（室），配备专兼职保安人员做好企业安全保卫工作。
第十章 计划生育管理
第十一章
附 则
篇四：工业园门卫管理制度 工业园门卫管理制度
为加强工业园治安管理，保证正常生产秩序，确保工业园生产和
一、人员出入管理
（一）公司员工
1、公司员工一律凭工作牌（临时工作证）刷卡进出工业园大门，
乘坐交通工具进出工业园的，应先刷卡再放行；
2、工作时间需要外出的，应经过厂部领导审批同意，门卫值班人
3、被除名或离职的人员，需凭厂部开具的《放行条》，经门卫值
（二）外来人员
1、外来人员：
2、外来人员因事需进入工业园的，应主动出示身份证件，做好来
4、外来人员离开园区必须归还来访证，损坏或丢失，赔偿 20 元
（三）培训学员
1、培训学员由培训学校工作人员管理，入校发放培训证；
2、凡入园区的学员必须佩带培训证，无证人员不得进出大门，并
与培训学校校长电话核查；
二、物资出入管理
（一）公司物资（包括成品、样品等）出厂的，凭工业园仓储中
心开具的《产品出库单》或放行条，经门卫核对无误并做好登记后才能 离开厂区；
（二）供货商送货入工业园，门卫应认真核对送货单，原则上危
三、车辆管理
（一）员工车辆进出工业园时，值班人员应做好出入登记；
（二）员工车辆（非机动车）进出工业园时，门卫值班人员应督
促员工下车刷卡；
（二）外来车辆请停放园区大门左侧（无人对接的车辆禁止进入
园区），外来车辆进出公司的，应先做好来访登记，门卫值班人员应做好身份确认，并履行出入物资检查；
四、门卫岗位工作职责
（一）严格遵守《门卫管理制度》，恪尽职守，文明执勤，微笑服
（三）值班人员应坚守岗位，做到不脱岗、串岗、闲聊等等，不
（四）门卫值班室保持整洁，定期做好监控台、桌面的清洁工作；
（五）严格执行人员出入管理制度，公司员工凭工作牌刷卡出入；外来人员（商务合作、来宾、培训、员工家属、求职人员等）进入厂区，应确认身份，通知接洽部门或有关人员，经确认无误后，做好来访登记并发放来访证或培训证。
（六）严格执行物资管理规定，任何物资出入厂内均需办理有关
（七）严格执行车辆管理制度，门卫负责对出入厂区的车辆实行
（十）发生治安事件和灾害事故，应采取积极有效的应变措施，
篇五：工厂进出园区管理规定 工业园进出园区管理规定
为规范公司对进出人员的管理，明确管理责任，树立公司形象，特作如下规定：
一、人员的进出：
6、所有外来人员一律要佩戴来访证，外来人员出厂时，应交回公司发放的临时来访证，门卫应检查其携带的物品，确认无误后方可放行。对于任何外来人员，门卫都应履行上述要求，监控到位。
二、车辆的进出：
3、骑自行车、电动车员工从侧门单车通道进出园区，并自觉下车接受检查，所有车辆一律要求停放在指定区域（单车、电动车一律停放在 3 号楼东面的指定区域，小汽车一律停放在 3 号楼西面的指定区域）。
三、工程临时施工人的管理：
行政部
2011 年 7 月 8 日
篇六：园区管理制度 工业园区管理制度
一、考勤管理制度
（一）工作时间
2、上班时间：周一至周五
（二）指纹考勤制度
3、打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间；
4、因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写《外勤登记表》,注明外出日期、事由、外勤起止时间。
5、因停电、卡钟（工卡）故障未打卡的员工，上班前、下班后要及时到园区考勤员处填写《未打卡补签申请表》，由部门负责人签字证明当日的出勤状况，报总经理批准后，月底由园区考勤员据此上报考勤。
6、考勤数据汇总：由园区指定考勤数据汇总整理人员（潘虹）
二、请假制度
2、员工休假必须提前申请。
4、请假的核决权限
6、《请假申请单》需副经理以上领导审批的，由请假人本人呈递办理《请假申请单》经审批后，由园区考勤员(潘虹)保存并通知本人。
三、缺勤规定
1、在规定上下班时间内，上班延后/下班提前打卡者，视为迟到/早退。
四、附则
本制度的解释、修改、废止权归工业园区办公室。
附件：相关表样
1、《请假申请表》
2、《外勤登记表》
3、《未打卡补签申请表》 请假申请表
附表 2 外勤登记表
未打卡补签申请表
篇七：产业园管理办法 湖州（跨境）电子商务产业园管理办法（试行）
第一章 总
则
第二章 入园管理
第三章 车辆管理
第四章 环境卫生
第十三条 各入驻企业内部卫生清理实行单位责任制，各单位负责人为责任人。
第十四条 卫生清理的标准是：
（一）门窗（玻璃、窗台、窗棂）上无浮尘；地面无污物、污水、浮土；
（二）四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、浮尘；
（三）厕所墙面、地面、便池清洁干净，无杂物、无异味；
（四）园区绿地内无杂草、杂物；
第五章 水电物业管理
第六章 安全管理
第二十一条 园区安全生产工作，实行园区管理单位统一协调管理和入驻企业自我管理。
第二十三条 各入驻企业应指定专人配合园区管理机构定期
第七章 附
则
浙江省邮政速递物流有限公司湖州市分公司
2014 年 8 月 5 日
篇八：电商产业园管理制度 工业园区管理办法 电子商务产业园管理制度
第一章 总
则
第二章 入园管理
第三章 车辆管理
第四章 环境卫生
第十三条 各入驻企业内部卫生清理实行单位责任制，各单位负责人为责任人。
第十四条 卫生清理的标准是：
（一）门窗（玻璃、窗台、窗棂）上无浮尘；地面无污物、污水、浮土；
（二）四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、浮尘；
（三）厕所墙面、地面、便池清洁干净，无杂物、无异 味；
（四）园区绿地内无杂草、杂物；
第十五条 环境卫生，人人有责。
第五章 水电物业管理
第六章 安全管理
第二十一条 园区安全生产工作，实行园区管理单位统一协调管理和入驻企业自我管理。
第七章 附
则
篇三：如何做好工业园区物业安监工作的思考
、 如何做一个好管家管家的职责主要是为业主当家理财、 料理家务， 所以物业管理公司应站在业主的立场上管好、 用好业主的财产， 通常要把握以下几个重点：
1、 用好管理费
管理费是物业管理服务中最主要的经常性支出， 物业管理公司在其收支上应把握预算和使用控制两个环节。
预算应合理、 细致， 使用控制应尽可能用最少的支出得到计划的效果。
2、 控制好公共能耗
公共能耗是物业运行的日常支出， 是业户承担的又一笔大的开支， 特别是较高档的非居住物业， 如办公楼、 商务楼、 酒店公寓的公共能耗费开支几乎与管理费开支相同。
所以物业管理公司必须在能源节约上花大力气， 可以在冷暖空调的合理供应、 电梯营运的合理安排、照明灯具的合理选择上不断挖潜， 使业户的每一分能源费用都用得合理。
3、 管好和计划使用维修基金
目前， 除了普通住宅的维修基金由公积金管理中心、 建设银行代为管理外， 其他物业的维修基金一般由业委会、 发展商委托物业管理公司代为帐务和使用管理。
这笔资金， 物业管理公司必须帐目清楚， 独立帐户， 专款专用， 收支手续齐全， 定期向业主或委托方报告。
4、 把好物业验收关
物业接管验收是物业管理公司代表未来业主对开发商已完成竣工验收的建设项目 进行接管验收的过程。
物业管理公司应着重在物业的使用功能上进行验收。
这一过程包括建设项目工程技术资料的接收， 是业主利益体现的一个重要环节， 对物业管理企业而言也是一次发现隐患， 避免管理风险的机会。
因此， 物业管理公司应积极组织管理与技术人员， 按国家标准和行业标准， 认真仔细地检查每一个工程项目， 发现问题及时向发展商指出， 请发展商找施工单位在项目交付使用前整改完毕， 不留隐患， 不留后遗症。
把好验收关， 对业主、 发展商、 物业管理公司都有好处。
5、 保存好档案资料
每一个物业项目都有大量的工程开发、 设计、 施工、 安装、 验收方面的档案资料和业户租售、 入伙、 装修、 维修、 权籍、 变更等方面的档案资料。
这是物业及物业管理的基础资料，是业主的无形资产。
物业管理公司从物业接管验收起就应为业主收集、 整理、 建立、 健全物业的工程技术档案和业户档案， 使物业保持其完整的资产。
这可以说是件功在开始， 利在长远的事情。
6、 保养好房屋、 设备、 设施
物业管理公司接管物业之后， 其物业的保值、 增值， 大量的工作是通过房屋、 设备、 设施的日常保养和计划保养来实现的。
物业好比一辆自行车， 日常保养和定期保养做得好， 它可以用十年、 二十年， 甚至更长； 反之， 光骑不养， 日晒雨淋， 用不了半年、 一年就成了一堆废铜烂铁。
自行车报废了， 花 300 元可以再买一辆新的， 可物业一年新， 二年旧， 三年破业主就没有那么方便再买了。
所以， 一个好的物业管理公司必然在物业的保养上充分体现好管家的本色。
二、 如何做业户的好朋友
物业管理公司要树立做业户好朋友的观念应该说经过一定的努力还是能够达到的， 但真正要做到成为业户的好朋友却是件不容易的事情。
这必须是你已经被业户公认为本物业区域的好保姆、 好管家， 业户已经接受和离不开你， 把你当成这个大家庭的成员之一。
在此基础上， 公司才有可能成为业户的好朋友。
此间， 物业管理公司还要注意做好以下几项工作：
1、 与业户保持沟通
沟通是朋友之间保持友谊的基本方法。
没有沟通， 没有情感上的相互交流就不可能成为朋友， 因此， 物业管理公司从接受委托、 实施管理服务开始就应通过各种方式保持与业户之间的沟通。
具体做法可以采取设立公告栏、 指示牌、 专用信箱、 服务信息、 服务期刊、 影视图象、 网络信息等方式进行相互沟通， 还可以通过服务接触、 会议接触、 会谈接触、 走访接触等方式进行沟通。
在沟通中与业户增加了解， 增强信任， 继而增进友谊。
2、 为业户提供社区服务
社区服务是物业管理发展到一定阶段的产物， 是物业管理服务的延伸和发展。
业户随着住房的改善， 生活质量有了大幅度的提高。
同时随着消费观念的改变， 花钱买服务， 花钱买舒适的需求越来越大。
物业管理公司如能顺应业户的这种需求， 在物业区域内开展多种形式的便民服务、 代办服务和特约服务， 其中可以提供一些无偿服务， 如为业户遮风挡雨的雨伞、为业户伤残备用的轮椅、 为业户修车临时用的工具箱、 为业户……等等。
社区服务无论是有偿的还是无偿的， 只要物业管理公司真心实意为业户着想， 每一项服务都体现保姆对主人无微不至的关怀， 相信日久见真情， 主人也会将心比心、 以情换情。
3、 为业户组织社区文化活动
业户家居环境改善了， 生活质量提高了， 当然还会对社区环境、 社区文化生活有新的要求。
在居住区内， 最能帮业户开展这方面活动的就是居委会或者物业管理公司了。
物业公司如果主动与居委会协商， 在小区因地制宜、 因势利导地组织开展这方面的活动， 使小区业户有如置身于大家庭的感觉， 使业户与业户之间， 业户与物业管理公司之间有了更多的文化之间的交流和情感之间的交流， 大家都生活在一个友好的环境里， 无形中对业户、 对物业管理公司、 对社会都会带来难以估量的好处。
同理， 在办公区内， 物业管理公司配合业委会或发展商因地制宜、 因势利导地组织业户开展这方面的活动， 使整个物业区域的各个企业、 各个部门有了一个更大的集体和一个更大的家庭， 这些家庭成员在紧张工作之余， 能放松一下，相互交流沟通， 对各企业、 各部门相互间的文化交流、 情感交流以及经济合作、 业务往来都会带来莫大的好处。
如果做到这样， 物业管理公司与业户成为好朋友可以说是水到渠成的事情。
三、 如何不断超越业户日益增长的需求
我们知道， 物业管理的服务对象是人， 物业管理的服务宗旨是“以人为本”， 而人的需求、人的欲望又是无止境的， 特别是随着我国物业建设的高速发展， 业户的工作环境、 居住环境越来越好， 相应地他们对物业管理服务的需求也在日益增长。
面对这种形势， 物业管理企业如果还是因循守旧， 还是按照传统的观念和思维模式来进行经营运作， 则必然会被市场所淘汰。
一个有前瞻性的物业管理企业， 不但要按照与委托方（主人）
的约定做好自已份内（保姆、 管家）
的事情， 还要时刻观察和分析业户对物业管理服务的潜在需求和欲望， 及时做好服务延伸的策划， 一旦时机成熟， 便可适时推出， 成为服务的主动方。
要做到这一点， 笔者认为有四点需要特别重申：
1、 要认真做好服务需求分析
当物业管理企业接受物业管理委托时， 除了进行正常的管理方案策划， 同时还要认真地做好服务需求分析。
具体操作可以参照市场营销分析的方法。
先做物业概况、 人员构成、 文化层次、 服务需求等需求调查， 然后进行需求的分析， 从中寻找服务机会， 最后进行方案策划、 可行性分析等。
这项工作虽然很费力气， 也很费时， 但对物业管理企业掌握第一手资料，搞好管理服务却是一劳多逸的， 可在一段相当长的时期内， 成为物业管理服务不断上台阶的有利条件。
2、 要变被动为主动
物业管理企业要不断超越业户日益增长的需求， 则必须彻底根治传统物业管理造成的不良习惯。
不能被动地提供服务， 不能做算盘珠子， 拨一下动一下， 而是要树立现代的服务理念， 按现代管理服务的观念和思维模式， 不断创新地开展工作， 主动策划服务， 主动提供服务， 主动完善服务， 牢牢掌握服务的主动权， 想在业户需求的前面， 做在业户需求的前面。诚如此， 你的企业形象、 企业品牌必然会得到业户和相关各方面的认知乃至忠诚。
3、 管理来不得半点松懈， 服务来不得半点疏忽
从事物业管理的人员都会切身体会到：
物业管理是一项很细致的工作。
设备人员每天要保证所有物业设备、 设施的安全运行； 保安人员每分每秒要注视物业区域人流物流的变化，防范各种意外的发生； 保洁人员要不停地清扫， 同时不得影响业户的正常工作与生活； 管理人员既要保障管理服务的正常运作， 又要热情为业户提供接待服务， 认真为业户做好权籍管理、 档案管理、 资金管理等等。
其中每一项管理活动稍有半点松懈， 就必然会发生诸如影响设备设施的安全运行等意外事故， 给业户工作、 生活带来损害、 给企业品牌、 企业形象带来损害， 其中每一项服务活动稍有半点疏忽， 也必然会带来一大串辣手的问题， 诸如业户对服务的不满、 对费用的拒交， 业户与业户之间、 业户与发展商之间， 业户与物业管理公司之间的矛盾、 纠纷、 甚至冲突等等。
为此， 物业管理公司将“管理来不得半点松懈， 服务来不得半点疏忽”作为从业员工的座右铭， 时刻提醒每一位员工认真细致地做好每一项管理服务工作。
4、 用科学的头脑为业户服务， 用科学的服务让业户满意
物业管理服务看似平凡、 简单， 但实际运作中并非如此。
首先， 现代物业已经拥有许多现代的科学技术， 如建筑技术、 电梯技术、 空调技术、 强电技术、 弱电技术、 计算机技术、网络技术、 信息技术等等， 自然科学的基础知识无所不有， 需要物业管理人员拥有各门专业科学技术和专业科学知识， 能够用科学的头脑运行、 维修、 保养现代物业的房屋、 设备和设施。
其二， 现代物业管理不仅要提供公共性的专业服务， 还要提供非公共性的社区服务， 物业管理从业人员要接触各种各样的人， 处理各种各样的事， 没有社会科学的基础知识， 不懂社会学、 管理学、 心理学、 公关学等常识也是无法为业户提供科学的服务， 获得较为理想的服务效果， 何况在处理日常事务中， 还有许许多多的技巧运用， 才能使业户感到满意。
为此，物业管理公司也可以将“用科学的头脑为业户服务， 用科学的服务让业户满意”作为又一条座右铭， 时刻提醒员工掌握科学知识， 用科学的方法使服务更加有效。
服务是永无止境的， 服务理念也永远是服务的指导思想。
服务理念将随着服务的深入而不断升华， 服务理念的运用也将随之从低级走向高级、 更高级。
今天， 我们与大家一起探讨服务理念及其运用的五个问题， 明天， 或许， 我们会与大家一起探讨五百个、 五千个这样的问题。
物业管理是丰富多彩的世界， 甜酸苦辣和喜怒哀乐、 理论探讨和实践运用将永远陪伴着矢志不逾的人们。
愿二十年后的中国物业管理是理念创新和理念运用的时代， 愿新世纪诞生五百个、 五千个理念型的物业管理公司。
三、 如何不断超越业户日益增长的需求
我们知道， 物业管理的服务对象是人， 物业管理的服务宗旨是“以人为本”， 而人的需求、人的欲望又是无止境的， 特别是随着我国物业建设的高速发展， 业户的工作环境、 居住环境
越来越好， 相应地他们对物业管理服务的需求也在日益增长。
面对这种形势， 物业管理企业如果还是因循守旧， 还是按照传统的观念和思维模式来进行经营运作， 则必然会被市场所淘汰。
一个有前瞻性的物业管理企业， 不但要按照与委托方（主人）
的约定做好自已份内（保姆、 管家）
的事情， 还要时刻观察和分析业户对物业管理服务的潜在需求和欲望， 及时做好服务延伸的策划， 一旦时机成熟， 便可适时推出， 成为服务的主动方。
要做到这一点， 笔者认为有四点需要特别重申：
1、 要认真做好服务需求分析
当物业管理企业接受物业管理委托时， 除了进行正常的管理方案策划， 同时还要认真地做好服务需求分析。
具体操作可以参照市场营销分析的方法。
先做物业概况、 人员构成、 文化层次、 服务需求等需求调查， 然后进行需求的分析， 从中寻找服务机会， 最后进行方案策划、 可行性分析等。
这项工作虽然很费力气， 也很费时， 但对物业管理企业掌握第一手资料，搞好管理服务却是一劳多逸的， 可在一段相当长的时期内， 成为物业管理服务不断上台阶的有利条件。
2、 要变被动为主动
物业管理企业要不断超越业户日益增长的需求， 则必须彻底根治传统物业管理造成的不良习惯。
不能被动地提供服务， 不能做算盘珠子， 拨一下动一下， 而是要树立现代的服务理念， 按现代管理服务的观念和思维模式， 不断创新地开展工作， 主动策划服务， 主动提供服务， 主动完善服务， 牢牢掌握服务的主动权， 想在业户需求的前面， 做在业户需求的前面。诚如此， 你的企业形象、 企业品牌必然会得到业户和相关各方面的认知乃至忠诚。
3、 管理来不得半点松懈， 服务来不得半点疏忽
从事物业管理的人员都会切身体会到：
物业管理是一项很细致的工作。
设备人员每天要保证所有物业设备、 设施的安全运行； 保安人员每分每秒要注视物业区域人流物流的变化，防范各种意外的发生； 保洁人员要不停地清扫， 同时不得影响业户的正常工作与生活； 管理人员既要保障管理服务的正常运作， 又要热情为业户提供接待服务， 认真为业户做好权籍管理、 档案管理、 资金管理等等。
其中每一项管理活动稍有半点松懈， 就必然会发生诸如影响设备设施的安全运行等意外事故， 给业户工作、 生活带来损害、 给企业品牌、 企业形象带来损害， 其中每一项服务活动稍有半点疏忽， 也必然会带来一大串辣手的问题， 诸如业户对服务的不满、 对费用的拒交， 业户与业户之间、 业户与发展商之...
篇四：如何做好工业园区物业安监工作的思考
工业园区物业管理与居住物业管理的区别（一）服务对象和目 的不同一般居住物业的服务对象多数是购房业主及其家人（出租型公寓、廉租房、公租房除外）， 少数是租赁使用人， 管理服务的目 的较为一致， 主要是创造并保持安全整洁优美和谐的居住生活环境。工业园区的服务对象少数是业主（分区分栋出 售型工业园区）甚至是单一业主（政府或企业开发后分块出 租或大企业独立开发后自 用 ），多数是园区租户 和工作人员， 为业主提供管理服务的主要目 的是提升整个园区出租经营效益， 为租户 提供管理服务的主要目 的是营造良好的生产或研发环境， 为工作人员 提供管理服务的主要目 的是创造并保持良好的工作和生活空间与条件。（二）阶段不同居住物业特别是商品房居住小区的物业服务有前期管理 （建设单位选聘物业服务企业）和正常期管理（业主大会选聘物业服务企业）之分，工业园区物业管理一般没有这种区别。（三）管理对象不同居住物业管理的对象主要是居住建筑及其环境， 有时有少量的商业和其他配套（地下车库、会所、体育设施等）。
工业园区物业管理的对象是生产（研发）用房、办公用房、仓储用房、生活用房（公寓宿舍）
和各种配套设施（ 酒店、食堂、停车场、健身场馆、排污设施等）， 辅助配套的管理工作多样复杂。（四）经费来源不同居住物业的服务经费主要来源于业主、使用人个体交纳， 缴纳主体复杂， 物业服务收费工作往往成为难点。
工业园区的物业服务费用主要由园区用户 （业主或租户 ）统一交纳， 收费工作相对简单。（五）服务特点不同居住物业服务的内容一致性较强（不同档次的居住物业服务等级与要求不同， 服务深度不同， 而服务内 容的范围和性质不会有根本性不同）， 但工业园区会随着园区生产产品和研发内容的不同以及配套不同， 导致物业服务的差异性很大。
如酸性产品生产会腐蚀建筑材料、笨重的机器和存量过多的货物可能超过楼面结构的负荷、机器振动可能引 发房屋结构变形、因使用 不当和使用频繁可能造成房屋损耗加速、电梯高频率的使用 或电器等设备超负荷运转会导致设备易损和加速老化等， 这些会对房屋和设施设备维修养护带来特殊挑战。
另外， 像生产加工食品或精密仪表器件对保洁的特殊要求， 重要研发设计部门和高规格接待与会议对安全的特殊要求， 高级建材和装修对物业维护保养技术的特殊要求，以及名贵植物和大面积绿化对绿化美化的特殊要求。
这些使得不同工业园区物业服务的重点与难点截然不同。
另外， 工业园区各独立建筑物有不同用途， 建筑物群体的用途又有内在联系， 需要统一管理与独立管理有效衔接协调。（六）配套服务要求高工业物业一般建在城市的边缘或远郊地区，难以共享城区配套， 为园区工作、生活、供电、供工业园区物业管理的特点及管理要点陈德豪 广州大学商学院CHINA REAL ESTATE物业管理輪 輴
水、供气、通讯、交通保障的各个方面， 需要频繁与相关部门进行高效协调， 并且需要提供物流、快递、洗衣、汽车保养等多方位的社会化服务， 要求物业服务商具备丰富的社会资源和良好的整合服务能力。二、 工业园区物业管理服务要点（一）物业服务需求分析如前所述， 工业园区物业服务需求分析的重点是根据工业园区的定位和使用 特性， 分析该类工业园区物业管理服务的侧重和协调性要求， 这样才能有针对性地提出 明 确的物业服务采购要求。（二）物业管理模式选择科学的管理模式是质量与效率的保证， 工业园区最普遍可行的物业管理模式为集中统一的委托管理与专业分包相结合， 集中统一委托指的是工业园区总体物业管理事务（物业本体维护、物业设施设备维修养护、保安、保洁、绿化、客户服务等）委托给一家高资质水平的物业服务企业统一承担（其中部分业务如保洁、绿化、电梯检修等可由物业公司再分包给专业公司承担）， 与工业园区主业紧密相关的专业生产、研发或相关保障设施设备等由 园区业主或用 户 直接进行专业分包。
具体哪些业务直接进行专业分包需要业主方根据园区具体情况、备选物业服务企业资质水平， 备选专业公司资质水平， 专项管理服务业务的复杂程度、自 身监管能力等因素， 从实现园区物业管理服务效率与效益最大化角度综合考虑。由 于目 前各类专业物业服务供应商发展成熟度不一， 专业服务的专业性有别， 物业公司分包选聘专业服务商以后， 不能只进行一般监管， 而要本着对园区高度负责的精神从工作效率（现场工作效率、服务要求反应效率）、服务成本、协作难易、顾客感知质量等方面， 对这些专业服务商进行科学选择， 并认真做好对专业服务商的量化评价、现场培教、服务检测与改进督导， 促进分包商提高服务水平， 以切实达到园区服务标准与质量要求。（三）物业管理机制构建工业园区物业管理可建立如图 1 所示的执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式共管机制。
即从不同业务部门选出业主代表（包括专门监管人员 ）和使用 人代表组成园区管理委员会， 行使对物业服务企业和专业服务企业的提议、监督、评议权利， 同时提供必要的工作配合， 力求与服务企业共同在园区范围内营造一种融洽、和谐、持续改进的管理服务氛围， 促进物业管理服务水平稳步提高。（四）物业服务商的选择工业园区物业服务商的选择除了 需考察企业资质、品牌、信誉以外， 应着重考察企业是否有管理同类物业的经验， 是否有适合某一特定类型工业园物业管理的人才储备、技术优势及相关资源。
如是否有专业的设备管理、楼宇智能化工程技术人员， 是否有网络信息使用 技术、智能化技术、量化管理技术及节能降耗技术， 是否有配合良好的专业服务合作伙伴（如有机电设备维养资质的子公司或长期合作伙伴）和资源（与政府有关部门、公用事业单位、同行大型企业、行业协会等有良好的沟通协作关系等）。
一般来说， 选择能将 ISO9000 质量管理体系 、ISO14000 环境管理体系和 OHSAS18000 职业安全健康管理体系严密统一整合的物业服务企业更为妥当。（五）其他应注意的事项1.做好物业管理早期介入由于国内工业园区物业管理相对滞后， 多数工业园区建设初期都不注重物业管理早期介入，由 此会引 发一系列影响工业园区后期运作与管理服务的问题 （工业园区各功能分区布局不合CHINA REAL ESTATE物业管理輪 輵
理、配套不完善， 隐蔽工程情况不明、资料收集不齐、施工安装质量把关不严情况不明 、设备的技术参数与性能掌握不透等）。
以下汇总几家工业园区物业管理企业早期介入的实用经验：
如审核规划图纸提出 围闭、监控、通行、垃圾站点配置、服务中心设置等改进建议； 审核供电负荷是否匹配、给排水设施设置是否规范、消防水压是否足够、电梯选型与负荷是否合适、网线与交流电源线布设会否产生磁场干扰； 从后期使用与维护角度提出建材选购建议、记录建筑墙体材料性质便于对后期装修指导； 监管交叉施工各自 为政可能带来的危害（如出现空调冷冻管走在电源线槽上方， 导致冷凝水锈蚀线槽盖等问题）； 审查避免机房安装喷淋设施（配备气体灭火器）； 做好地下室排污、排水、防涝设施设备容量审查， 提出整改意见； 提出 隔离天台水箱与电梯机房、地下泵房与电掣房、发电机房建议； 审查杜绝电源开关、配电柜与水龙头紧邻安装； 审核高科技设备对电磁感应的敏感性、提出 防护改造意见； 要求尽早安排设备房防静电聚酯材质地面装修， 以免装修后马上值班给值班人员带来巨大身体污染伤害； 全面跟踪熟悉各专业设备系统的布置情况， 主要管线走向， 隐蔽工程施工质量， 参与设备安装调试， 熟悉设备系统调试方法， 积累设备各项技术文件与资料， 为设备投入使用 的后续运行、维护保养和维修打下良好基础等。
这些值得全国各地工业园区物业管理借鉴。2.做好创新服务为了 适应新时期高科技现代化工业园区对物业管理的需要， 物业服务企业应主动进行服务技术与内容创新， 特别值得重视以下几个方面。（1）进行信息网络化技术创新为了与高科技工业园区信息化程度相匹配，物业服务企业应建立集知识、服务、管理于一体的信息化网络支持系统———园区数字化物业管理网站， 利用全面在场的优势， 安排专职和兼职园区信息采编员， 一方面及时整理汇总一些物业服务需要关注的信息（如大型活动的开展、大型团队来访、恶劣天气气象信息）； 另 一方面， 及时收集汇总整个场域发生的各类事件和异常信息，及时提交给客户 方或发布在园区报道网页上， 便于整个园区员工了解身边发生的事情， 针对性地做出预防、调整、反馈。
另外， 构建用户 频道、内部管理频道等功能区， 实现用 户 、中标物业服务企业总部、现场物业服务中心三方网络在线式服务与管理， 网站设置各种服务应答栏目 ， 用 户 通过网站足不出 户 即可提出 维修、服务等需求， 并可就物业服务工作提出意见或建议， 服务中心及时对这些信息进行处理并反馈结果。
进一步， 网站还可汇总周边配套服务（交通、餐饮、文体娱乐活动）信息， 使得基地员 工可以通过网络提前预定和安排工作之外的相关活动内 容， 丰富业余生活， 享受服务便利。（2）引 入设施设备标准化管理体系（FMMIS）设施设备标准化（FMMIS）
属于一项较为前沿的设施设备管理工具（具体内容包括建立设施图 1:工业园区物业管理机制示意图CHINA REAL ESTATE物业管理輪 輶
设备管理电子台帐， 实行设备巡检、维保作业标准化管理）， 它以预防性维修设备管理理念为导向， 构建设备管理标准化制度规程， 通过标准化作业规范设备管理工作，优化设备管理工作流程，可以降低运营管理成本， 提升设备管理水平。（3）采用新的技术节能措施第一， 利用 变频器控制（水泵、风机）电动机的起动、运行， 达到改善电动机及其带动的机械设备的起动性能、运行状态， 降低电能消耗。第二，在供配电设备上采取电容无功补偿（一般采取集中补偿）措施， 以提高功率因数。第三，采用时间控制、声光控制或红外线控制开关等技术手段进行照明控制，节约照明用电。（4）提供符合客户要求的特色服务除了常规的物业服务以外， 工业园区用户 经常需要一些特别的服务， 物业服务企业应做好服务调查与设计， 为客户 提供针对性的特色服务，赢得客户满意， 创造附加价值。①引 入必需的配套服务配合业主方引 入超市（还可提供流动超市服务）、银行、邮政、电信、卫生所、书店等， 为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。②代办商务接待等服务鉴于多数工业园区相对偏僻， 除了职工食堂以外周边经常缺乏适宜的用餐点。
物业公司可以联系不同档次、不同距离的酒店、餐馆， 配置不同规格的接待方案， 根据园区部门、科室或个人的需要提供集体用 餐代订、商务接待餐代订、代安排， 以及提供引 导等服务， 解园区企业后顾之忧。③代办汽车维修、理赔、清洗等服务针对工业园区远离维修点、 理赔点等特点，物业服务企业可为园区员工提供车辆事故代办维修、代办理赔一条龙服务， 提供汽车美容及清洁（代办）服务， 为园区企业或部门提供租车及汽车接送服务。④提供电瓶车接送服务配置电瓶车， 提供公共汽车站或地铁站口与园区间对口接送服务， 提供园区内部接送服务，在多数工业园区广受欢迎。⑤提 供与 相 关 部 门 及服 务商 的 联系 协调服务物业公司应根据园区企业的需要及时提供水电代收代付、企业信息统计、治安联防、行政审批等一些具体细节性的与政府或公用 事业单位对口部门联系与经办服务， 提供与其他专业服务商（办公用 品、商品供货单位， 宴会承办单位， 庆典承办单位， 维修、绿化租摆专业服务商等）联系协调服务事项， 成为大业主和客户 的好帮手， 利于客户 把更多精力专注于主业发展。⑥提供针对性的专业信息、市场动态信息等服务物业服务企业在进一步熟悉园区企业的业务内容与性质后， 还可针对性的收集与提供专业信息、市场动态信息等配套服务。3.处理好人员代管与费用代担问题现今有些工业园生产研发企业（物业服务企业聘用方）为了 一些统计指标表面光鲜（单位产值高、成本低、劳动效率高）会要求物业服务企业代招、代管一些管理服务人员 （这些人员 的劳动合同关系挂在物业服务企业名下， 实际使用却归园区企业）， 还有一些企业会要求物业服务企业代担一些费用（将给员工的超标福利或不便公开的支出 以物业服务费用 名 义先打入物业公司账上， 由物业公司代付）。
受聘物业服务企业一定要慎重处理此类事项， 违规违法之处坚决杜绝， 不违规违法的， 也要以合同方式明确税费和风险分担问题。三、 结语随着工业园区物业管理的深入开展， 物业服务企业如何进一步配合主业整合园区资产（进行园区土地、房屋的整合改造， 规划工业园区配套产业， 合理把握工业物业租售时机等）， 协助开办工业旅游， 协助促进园区企业品牌建设与产业升级等， 均是值得进一步探索的课题。李求军/责任编辑CHINA REAL ESTATE物业管理輪 輷
篇五：如何做好工业园区物业安监工作的思考
园区物业管理比较商住物业管理的区别与特点:一、 建筑物: 大都以低矮建筑为主, 布局简单。
工业物业相对来说很少超过 5层, 但建筑跨度较大、 层高较居住类物业高。
居住类建筑一般是钢筋混凝土框架结构为主, 而工业物业建筑结构种类较多, 除钢筋混凝土框架结构外, 尚有钢结构、 砖木结构、 混合结构等。
工业物业外饰较住宅小区简洁, 一般为方正布局,很少飞檐、 飘线等装饰物。
二、 服务对象。
工业园区三大服务对象较为突出: 业主(很多时候是一个自然人或公司) 、 租户(投资者, 一个工业园有几个或几十个) 和使用者(工人等) , 服务的对象以租户为主。
一般较住宅几百户甚至上千上万户业主而言, 工业物业的租户较少, 所以相对容易达成一致意见, 对物管的评价也较为中肯。
另外, 住宅区内的儿童及老年人在工业区几乎没有, 工人大都为青壮阶层, 服从性较住宅小区住户强, 但流动性大, 并且他们不太关注管理效果, 主人翁意识比小区住户稍逊, 所以导致生活区“脏乱差” 较普遍, 但只要加强教育, 通过与产权方、 租户三者互动, 改善得也较快。
三、 配套设施设备: 工业园区的配套设施设备主要有配电设施、 电梯(货梯为主) 、 消防设施等。
较小区来说, 工业园区的绿化、 园建等休闲设施较少, 但因工业特点, 机电设施及其它功能设施一般比居住小区的大型, 如垃圾中转站(以工业垃圾为主) 、 停车场(以货车为主) 、 电梯(以货运为主) 、 污水处理系统、 专业消防设备等。
在这里特别指出, 住宅小区可能不用物管企业去操心水电表的抄读和收费（新建住宅多为一户一表设置）, 而工业园区大都需要物管企业去做这件事, 并且还得会计算各租户用电量。
工业园区各租户水电表的容量配置是因租户需要而设的, 不是一成不变的, 如旧租户是做手工艺品的, 而新租户是做注塑的, 那你就得改装大容量供电设施。
同时, 工业用电大都按“峰、 谷、 平” 时段收费, 更按月收变压器容量费, 这就增加了物管企业的工作难度和繁度。
四、 物业服务特色: 工业园区的物业服务, 其主要内容与住宅小区的基本一致,包括公共秩序维护、 清洁、 绿化、 公共设施设备维保、 客户服务、 园区文化建设等, 但工业园区又以安全管理为重点, 特别是消防管理, 众所周知, 工业消防事故一旦发生, 其损失和影响都是较为重大的。
其次客户服务又涉及了很多政府和政
策业务, 如工商证照、 消防证照、 甚至报关等服务, 以帮助投资者为先。
五、 管理依据: 工业园区的物业管理主要以合约为依据, 因为工业园区管理的法规相对于住宅小区来说几乎空白, 如国家的《物业管理条例》 , 你几乎找不到管理工业园区的具体条文。《物业管理条例》 中大篇幅对业主和业主大会等的约定在工业园区来说形同虚设。
对于服务标准、 收费标准(包括分摊费用等) 一般难以在法规文本上找到依据, 所以必须以合约为重, 签约时条文要细要有可操作性, 不象住宅小区, 当你的合约含糊时, 可以找政府相关文件来作准绳。
六、 其它: 相当于小区管理来说, 工业园管理面对的租户和业主都较少, 很少发生无理取闹等窝心事, 但一旦出现费用拖欠, 则是小区的数十倍甚至上百倍。
篇六：如何做好工业园区物业安监工作的思考
园区安全生产物业化管理工作情况调研报告
“9·25”民房火灾事故发生后，为加快产业集聚，推动传统制造业优化升级，xx 市积极开展 x 个老旧工业点拆迁改造和 x 个小微园区建设，如何加强小微园区安全生产工作，避免陷入企业脏乱差循环，严防各类安全事故，xx 市应急管理局早思考、早研究，积极探索实施小微园区安全生产物业化管理，成效明显。主要做法有：
一、领导带队，深入调研 该市 x 个小微园区中已建成投产的为玉城街道城北小微园区（xx 产业城）。该园区占地 x 亩，建筑规模 x 万平方，总投资八亿元，已入驻企业 x 余家，由 xx 永融物业服务有限公司实行统一的物业管理。作为 xx 省“浙商回归”重点项目和“省级示范产业城”重点打造项目，各级领导对该园
区都给予了厚望，提出了高要求，要求园区实现“现场管理精细化、生产经营规范化、安全生产标准化”。对此，xx 局高度重视，该局局长亲自带队，多次赴小微园区开展调研。在走访物业、中介和入驻企业过程中，发现小微园区在安全生产监管方面存在不少困难和问题。从入驻企业个体来看，安全生产管理不到位，虽然企业外观的脏乱差有所改善，但是企业内部的脏乱差依旧，如硬件方面，车间未分区无序设置、产品未定置随性摆放、电线未规范私拉乱接，办公阁楼未规划随意搭设等；软件方面，安全管理制度不完善或未上墙，员工教育培训不及时或不到位等。从园区整体来看，物业安全意识不够强，安全设施不够到位，电动车充电及停放没有设置统一的场地；园区通道、特别是辅道上车辆停放不整齐，物品随意占道；整个园区安全生产氛围不够浓厚，安全警示等不够明显。相较老旧工业点，除外观，无论是企业个体还是园区整体，在安全生产方面都存在不少安全隐患，亟待整治提升。
二、全面分析，查找原因 针对存在的问题，xx 市应急管理局专门组织相关部门、相关科室人员，并邀请安全专家，综合分析问题形成原因。
（一）缺乏统一的安全管理机构。虽然园区有专门的物业公司，但是以治安管理、卫生保洁等为主，安全生产工作
未纳入物业公司统一管理。主要是物业公司认为厂房产权独立到户，物业公司的权限只能管厂房外围，厂房内部的安全生产物业无权干涉，不能管。
（二）缺乏专业的安全技术支撑。安全管理是一项系统的专业的工程，需要有专业的人员来指导，但是入园企业大部分为中小企业，企业主普遍存在安全管理惯性思维和侥幸心理，安全管理没人管、管不好。而物业公司因为没有专门的安全专家，对园区整体安全隐患未能全面把握，存在不会管的现象。
（三）缺乏严格的入园管理标准。由于之前没有入园标准，入园条件设置过低，因此企业安全意识普遍不强，安全生产主体责任未落实到位，特别是已购置并入园的企业，前期已自行设计投产，从降低成本的角度考虑，不愿意加大安全生产方面的投入。
三、对症下药，确保安全 根据小微园区安全生产方面存在的问题和原因，该局提出小微园区物业化管理+安全生产社会化服务管理的模式，在小微园区中全面实施安全生产物业化管理。即由物业公司统一聘请社会化服务中介作为安全顾问和安全管家，帮助物业公司统一管理小微园区企业安全生产工作，为园区及入驻
企业提供安全方面的指导服务，实现入园企业安全无事故目标。
（一）实施内外兼顾管理。物业公司与社会化服务中介签订合作协议，在小微园区设立安全工作站，中介服务公司派驻 2 名专职专家入驻工作站，解决园区及企业日常安全管理方面的需求。在管理方面，实施内外兼顾原则。“内”即园区入驻企业厂内的安全管理，以“明风险、除隐患、防事故”为目标，由社会化服务中介公司按照《xx 市工况商贸领域安全生产社会化服务工作基本要求》，提供服务职责清单，严格落实隐患初审专家会诊、现场台账每月巡查、排查隐患跟踪督改等规定动作；要求中介公司为入驻园区的每家企业开展安全风险辨识，根据隐患大小，绘制厂区红橙黄蓝四级风险分布图，总图张贴企业入口醒目位置，分图张贴各岗位周围，指导企业组织员工开展岗位风险及应急措施学习培训。在工作过程中，中介公司一律实行统一的服务标准、服务流程、服务频次等，建立企业一企一档。“外”即园区入驻企业场外安全管理，以“集中宣传、营造氛围”为基本要求，由社会化服务公司根据入驻企业个体安全生产风险的大小，指导物业统一绘制园区总体安全风险分级管控布局图，明晰园区重点风险点及日常管控重点，并帮助物业完善园区安全管理制度、设立安全知识宣传栏，开展企业负责人、员工集中安全培训及演练。同时，指导物业合理布局园区安全设施，
比如电动车集中充电、供热、供电设施等，并帮助物业对园区安全设施实行统一管理和定期巡查。社会化服务费用实施打包价，采取“街道补一点，开发公司出一点，企业与物业联同收一点”的方式解决，企业收费纳入物业管理费，按每家企业面积收取。
（二）实施分类分级管理。进一步完善和提升入园标准，考虑目前存在已入园、已购置准备入园和未购置计划入园三种类型企业，实施分类分级措施。对已入园企业，提请市政府，由小微园区牵头，安监、消防、市场监管、环保、玉城街道等部门单位共同参与，联合开展执法检查，各部门单位根据各自职责提出整改要求，物业和社会化服务中介公司根据整改要求，指导企业按照统一的标准开展隐患整改，确保厂区整洁、划线合理、制度完善、作业规范。对已购置准备入园的企业，按照及早介入的原则，由社会化服务中介根据企业需求，提供机器设备、电线桥架套管等生产设施和办公、休息等生活设施布局的规划指导，确保分区合理、设置规范，对不符合安全生产条件的，暂不予供电直至按要求布局到位、落实到位。对未购置计划入园的企业，严格按照《xx 市小微企业入园管理办法（试行）》，明确告知入园的各项准备条件，对不接受安全生产社会化服务、不接受物业统一管理的企业，严禁入园。对已入园和已购置准备入园企业，由物业统一召集企业主召开动员会议，对园区安全管理制度和安全
管理标准等进行学习，统一思想；同时，借助社会化服务中介力量，开展日常安全巡查巡检，督促指导隐患整改。
小微园区安全生产物业化管理解决了企业安全生产社会化服务推进难、服务收费、服务标准不一等问题，通过专家提前介入，提供贴身服务，统一管理、统一指导，实现企业安全生产环境显著改善、安全管理水平大幅提升、员工安全素质明显增强的目标。目前，小微园区入园企业已基本全部签订社会化服务合同，接受中介公司服务，未发生一起生产安全事故。
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