商业综合体调研报告8篇商业综合体调研报告 XX新区项目商业市场调研报告 定位结论Contents五、经营者分析一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析 一、区域分析1下面是小编为大家整理的商业综合体调研报告8篇,供大家参考。
篇一：商业综合体调研报告
新区项目商业市场调研报告定位结论Contents五、经营者分析一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析
一、区域分析1、基本概况2、交通区位3、房地产发展一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论丹徒区位于镇江市中部，面积601.5平方千米。户籍人口27.4万。到2010年，丹徒区粮食保持六年增产，农业经济持续增效。“10333”兴农富民工程全面启动，投资6.4亿元，建成21个重点高效农业项目，新增高效农业6.6万亩、设施农业1.9万亩，适度规模经营面积达9.5万亩，都市农业产业带... 2010年，丹徒区实现服务业增加值68.4亿元，增长20.5%。社会消费品零售总额33.2亿元，增长16.5%。完成现代服务业投资33.8亿元，增长40.9%，增幅全市第一。26家城市品牌连锁店相继开业，冠城商业中心、新加州五星级酒店等... 2010年，丹徒区完成地区生产总值190亿元，比上年增长14%。财政总收入30.06亿元，地方一般预算收入11.02亿元，分别增长21.1%和29.9%；税收占比90.8%，同比提高2.6个百分点。1、丹徒生态新城区2、高新技术产业园区3、石化及重装工业区4、星火技术密集区区域规划概述项目所在城市照片
一、区域分析1、基本概况2、交通区位3、房地产发展一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论区域功能分布规划情况项目地块属于丹徒新城区,规划建设城际高铁丹徒站、京沪高铁站两大商圈，宝龙商业综合体、华山路步行街、慧中商业街、新加州酒店等项目，建设一批集吃、住、游、乐、购于一体的新型综合商业中心，打造镇江城市商业副中心。规划2015年全社会消费品零售总额达到80亿元。周边新建住宅较多,目前已有居民入住,项目沿主干道交叉口规划为新区的商业中心区域,现有商业设施-金谷家园的5万平方米已在建造中,目前地区人流稀少.项目位置镇江主城区
一、区域分析1、基本概况2、交通区位3、房地产发展一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论经济分析2010年经济指标 镇江市丹徒区全市/区国内生产总值（亿元）
1956.64/190(亿元)区人均GDP（元/年）
63,495(元/年)全市/区户籍总人口（万人）
270.71/28.4(万人)城镇居民人均可支配收入（元/年）
22,771(元/年)全市/社会消费品零售总额(亿元) 559.5/33.2(亿元)全市住宅商品房施工面积/竣工面积/销售面积(万平方米) 1180.92/392.79/300.74(万平方米)其中，第一产业增加值81.58元，增长4.5%；第二产业增加值1124.52亿元，增长13.8%；第三产业增加值750.54亿元，增长13.4%。4.2%57.4%38.4% 产业结构第一产业 第二产业 第三产业1 苏州 9168亿元2 无锡 5758亿元3 南京 5010亿元4 南通 3417亿元5 常州 29762亿元6 徐州 2866亿元7 盐城 2266亿元8 扬州 2207亿元9 泰州 2002亿元10 镇江1957亿元11 淮安 1345亿元12连云港 1150亿元江苏省统计局2010年GDP排名.
一、区域分析1、基本概况2、交通区位3、房地产发展一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论区域所在城市的位置图丹徒区位于江苏省西南部，镇江市区周围。东、北分别与扬中、扬州、仪征隔江相望，东南邻丹阳，南连金坛，西接句容。本项目在区域的位置图铁路:京沪铁路及正在建设的京沪高速铁路,沪宁城际铁路在境内穿越,并分别在城内设置站点,经高速铁路至北京,上海,南京的车程分别为4小时,45分钟,20分钟.公路：沪宁高速公路,318国道,海栗高速及规划中的沿江高速横穿新城并相互贯通;水运：长江第三大国际港口-大港港口 。该港口和上海港的主要船期相同;航空：到南京;上海虹桥;上海浦东国际机场的距离分别为110公里,230公里,280公里。
一、区域分析1、基本概况2、交通区位3、房地产发展一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论序号 楼盘 体量（万平方米）
均价(元/平方米)1 荣盛花园 5 价格住：3600-55002 银泰万和世家 2.7 住:43003 枫华丽府 10 住:4500-46004 金谷家园 6.8 住:40005 德林艺墅 5 别墅:7500-8000序号 楼盘 体量（万平方米）
均价(元/平方米)6 圣地雅格 10 住：70007 枫雅苑 3.2 住:4100-47008 欢喜家园 4.7 住宅：43009 驸马山庄 20 别墅:8000-1700010 永安新城家园 10 住宅：4800丹徒新城现房价4500元/M 2 左右;多为近2年内建造并销售.丹徒新城区:现有人口数量约7万; 2015年，城市建成区面积超过20平方公里，新城人口12万人丹徒区现有总户籍人口28.4万,2015年规划人口35万左右.项目123 45678910区域住宅价格
二、本体分析1、地块情况2、道路交通3、人口分布一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论项目规划指标及相应配比技术指标 指 标 备注总用地面积 225,447平方米 338.17亩可开发用地面积 225,447平方米容积率 2.38 规划指标不超过3地上总建筑面积（计容积率）536,340平方米建筑密度 25.4% 规划指标不超过35%绿化率 /其他限制性条件商业商务面积不低于20万方，其中商业商务各10万方；销售商业用房建筑面积不超过总商业建筑面积的30%各地块配比 产品类型 预计建筑面（万 ㎡）
面积占比 备 注A 城市广场 6 20%A 商业群房 1.2 4% 3层，预计自持A/C 商业步行街 2.8 9% 含住宅底商0.3万；一带二商铺；一层层高4.5米，二层层高4.2米A 酒店式公寓 4.1 13% 2栋，位于MALL上北部，精装修，24层A LOFT公寓 3.6 12% 2栋，位于MALL上东侧，18层A 办公楼 1.7 5% 1栋，位于MALL西南侧上方，23层A 商务酒店 0.6 2% 再办公楼内C 高层住宅 10.9 35% 含公建0.1万；18层地上合计 53.6 100%地下合计 10 / 地下车位2,581个CBA
项目效果图
二、本体分析1、地块情况2、道路交通3、人口分布一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论项目区域交通图茅以升道(通往市区的主干道)镇荣公路(通往市区的主干道)谷阳大道(新区的主干路)项目主城方向项目周边现有5条公交线路:139;D3;138;61;123;主要往来与主城区项目至主城区约10公里路程,主干道为双向4机动车道及2非机动车道,车流量不大,20分钟可达.
二、本体分析1、地块情况2、四至现状图3、人口分布一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论南北东西西北侧环岛、管委会（规划商业）及后面住宅谷阳大道地块项目金谷东路西侧聆湖尚郡(规划商业地)冠城50000m 2 商业地块项目地块项目地块南侧镇荣公路地块项目金谷沿街商业东侧临近荣城花园东侧荣城新建住、已有入住 东侧公安管理处大楼
二、本体分析1、地块情况2、道路交通3、人口分布一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论2010丹徒区常住人口 30万2010丹徒新区人口 7万项目3公里范围现有人口 7万新区规划面积/现建成面积(平方公里)60/20丹徒新区项目数据来源于2010统计公报及政府数据
三、商圈分析1、现状商业格局2、在建商业项目3、价格水平4、商贸发展规划一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论根据镇江市商业布局与现有商业分布，基本可划分为：大市口商圈（市级核心商圈)主要商业:八佰伴;镇江百盛商业大楼;大润发等润州商圈（市级次级商圈)主要商业:万达广场等商圈名称 覆盖范围 与本项目公路距离大市口商圈 中山东路,解放路 约10.4公里润州区商圈 火车站,市政府 约12.3公里大市口润州商圈项目方向项目方向项目距离市老商圈较远。大约在10公里以上，无竞争关联因素。目前丹徒新城为新建住宅区，无大型商业设施。主要商业以超市和沿街配套商铺为主。
三、商圈分析1、现状商业格局2、在建商业项目3、价格水平4、商贸发展规划一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论图片 项目 位置 主要商户 面积 开业八佰伴(大市口商圈)中山东路/斜桥街主要品牌:化妆品 :兰蔻。资生堂。H20。
DHC.药妆，蝶妆，露华浓，家美乐，高丝，欧莱雅。欧泊莱。羽西。兰芝。雅顿。钟表 :劳力士。卡地亚。
万宝龙。欧米茄。（其他如雷达，天梭等中档,，卡西欧等）服饰:卡地亚,CK,BOSS,阿玛尼,DUNHILL,VASTO等等, lee levis g- star zuoan ck-jeans; only vm jj prich e-land等等餐饮:采蝶轩（zen）; 必胜客;川味观;亚马逊;豆捞E坊;真伊味（精品店）; 韩林碳烤; 干锅传奇; 塔可; 外婆家; 优仙美地; 香港润记茶餐厅; 代官山;大食代美食广场; 浪漫鼠水吧; 85度c（面包）;星巴克;哈根达斯;DQ等等14万平方米.•地下有3层停车场，地上从二楼开始有四层停车场焦点就是停车场比较多，800个车位，全智能停车场，系统自动带你去指定车位。• 地下部分一层：1大统华超市（营业面积大约13000平方）2屈臣氏超市（直营店）•地上1-6为时尚百货其中一楼为化妆品 钟表 珠宝 国际一线品牌街（亮点）•七楼为餐饮，其他部分有3d五星级影院2010.1
三、商圈分析1、现状商业格局2、在建商业项目3、价格水平4、商贸发展规划一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论图片 项目 位置 主要商户 建筑面积 开业时间镇江百盛商业城(大市口商圈)中山东路/解放路1F:BOSS;VASTO;AUTASON;J.T.DONPT;雅戈尔;化装品类;手表;黄金; 同仁堂等等2F:FIRST VIEW;GIORZIO;LILLY;PASSION;TINAGIA;BONI HOMME;BONI;DIDIBOY;LACOSTE等等3F:ONLY ;VV;JJ;LAGOGO;ETAM;佐丹奴;JNBY;马克华菲;E-LAND;秋水伊;GXG等等4F:FEEMIX;百丽;奥康;沙弛;SENDA;NIKE;AD;TATA等等5F:儿童内衣;家纺6F:床上用品餐饮:味仟拉面6.4万平方米 1996.5
三、商圈分析1、现状商业格局2、在建商业项目3、价格水平4、商贸发展规划一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论图片 项目 位置 主要商户 建筑面积 开业时间大润发(大市口商圈)中山西路/电力路超市+沿街商业:JJ;S.DEER;KFC;韩国料理;宾馆;会所等等.10000平方米 2009.12第一楼街步行街(大市口商圈)解放路/第一楼街主要格局:开放式步行街;1-2F;局部3F主要业态:华联超市+步行街主要商户:中国邮政;手机市场;潭木匠;金歌音乐培训;美时美刻影楼;首度烤肉;轩雅装饰;好莱坞美容培训;1982桌游;服饰店等等经营状况:整体经营状况不良;空置率偏高;散铺出售;运营管理乏力所致租金:1.5-5/平方米/天8万平方米 2009
2018/1/17三、商圈分析1、现状商业格局2、在建商业项目3、价格水平4、商贸发展规划一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论图片 项目 位置 主要商户 建筑面积 开业时间万达广场(润州商圈)黄山西路/黄山南路主要格局:SHOPPING MALL+出售步行街+办公楼+喜来登酒店+公寓MALL主要商户:•万千百货、苏果超市、ZARA旗舰店、莎莎、万宁;优衣裤;……。•大歌星KTV、大玩家超乐场、万达国际影院，满记甜品、德庄火锅、星巴克、DQ冰淇淋等系列餐饮•类似上海江桥万达.周边主要配套:•交通：镇江火车站•学校:镇江初级实验中学、镇江中山中学•商场:万方超市（百盛家园北）、和联超市批发•医院:中山医院、一院•银行:中国建设银行、江苏银行•其他:黎明菜场总建筑面积41万,其中商业面积20万平方米2011.8.15
三、商圈分析1、现状商业格局2、在建商业项目3、价格水平4、商贸发展规划一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论现状商圈商圈 商铺类型 平均租金大市口商圈 商业体 1F：5元-10/平方米/天； 2F：1.5元/平方米/天； 3F：1.5元/平方米/天润州商圈 商业体 1F：2-5元/平/天（含物业管理费后打包价）大市口商业圈 住宅底商 1-2F：1.5-2元/平/天润州商业圈 住宅底商 1F：2-2.5元/平/天现状商圈租金售价
四、消费者分析一、区域分析二、本体分析三、商圈分析四、消费者分析五、经营者分析六、定位结论项目市场调研总结: 项目区域是镇江新城区建设中。未来5年内规划户籍人口12万，目前周边常住人口不多，人流稀少。 项目周边新建住宅小区密集，建筑质量明显优于老城区住宅.并已有部分居民入住。相对再建住宅区而言，缩短了一定的商业市场培育期。 项目将是未来丹徒新城的商业中心位置。将有4个大型商业体集中在项目主路口。 交通方面有待进一步加强与市老城区的交通设施。以便人口的导入。 镇江商业目前已有八佰伴高档商场及万达广场的大型城市综合体。说明镇江城市消费者能力已有提升。有利于本项目的商户招商及消费者的品牌及品质的认可度提升。消费者初步定位分析 : 丹徒新城板块距离老城区10公里路程.目前地块周边人流稀少，未来主要消费者是周边居民;项目非交通枢纽.商业辐射范围为社区. 居民类消费群体的消费需求主要包括以下几类：日常生活需求餐饮需求休闲娱乐需求儿童教育需求 主要特征：工作日的工作时段缺乏消费人流支撑，难以带动零售类业态的有效发展消费结伴性特征明显，家庭型消费占主流受消费模式的影响，居民对餐饮类消费的需求较为旺盛，且主要集中于夜间及周末消费区域内存在众多“2+1”，“4+2+1”家庭消费客群，幼儿教育市场存在一定消费潜力 如果开发该地块,自持MALL体量为标准店6万,主要服务周边居民生活需求为主。商场主进口设置在...
篇二：商业综合体调研报告
商业综合体分享目录◆ 武汉菱角湖万达广场◆ 武汉国际广场购物中心◆ 武汉光谷步行街◆ 万达楚河汉街◆ 武汉菱角湖万达广场：
位于武汉市江汉区
1. 项目概况•本项目主要规划为两部分①南侧临新华西路和新华下路的交汇处，建设万达商业综合体，地上总建筑面积约为40万平米，地下11万平米， 其中商业面积约为建面20万平米主要由购物中心、 写字楼、 公寓、 购物中心外铺组成。② 项目用地北侧主要室外步行街、 住宅和底商。
2. 进驻品牌•主力店：
万千百货、 沃尔玛超市、 国美电器、 大玩家电玩城、 大歌星KTV、 万达影院。次主力店：
ZARA 、 H&M、 优衣库、 依恋， 丝芙兰、 屈臣氏、 ONLY、VERO MODA、 艾格， 家丽屋美、 巴黎三城【日本眼镜集结店】
等。餐饮配套品牌：
在武汉万达的餐饮配套是最丰富齐全的， 引进了星巴克、 肯德基、 麦当劳、 必胜客、 101牛排、 金泰象韩国烧烤、 、 俏江南、 银鲨、 零聚点、 亚焰铁板烧、 雨花西餐厅、 大菊日本料理、 鱼尾狮小点、 飞天面工房、 阿香米线、 绿茵阁、 面包新语、 DQ冰激凌、 半秋山、 香识、 禾绿寿司、 蓉李记成都名小吃、 巴适美食茗源坊、 创意小火锅等， 也是最值得我们南部购物中心借鉴的。••
3.部分拍照
4.
小结•作为商业综合体， 功能复杂， 涵盖了商业、 办公、 住宅、 公寓、 室外商业街及住宅底商•东西两侧室内商业街入口处， 设置大型城市广场， 作为进入商业综合体的前奏， 为消费购物人群提供了较为宽敞的集散和活动场地。•商业步行街屋面的玻璃采光天蓬将人流疏导至商业综合体的内部， 更大程度的扩展了商业经营展开面， 并提供了丰富活跃的室内商业空间。继续沿用万达一贯的商业模式， 3层整层为特殊餐饮集中区， 切实的体现一站式购物。•
◆武汉国际广场购物中心 ：
武汉市解放大道690号(武汉商场原址重建)
1. 项目概况武商集团旗下武汉国际广场购物中心立足城市核心解放大道黄金商圈， 毗邻交通动脉， 连接轻轨与地铁， 捷运通畅。
按照国际标准打造的武汉国际广场总营业面积达32万平方米【1期5万+2期27万】
，是未来中国定位最高、 规模最大、 品牌最全的顶级购物中心。
全新的武汉国际广场分为A、 B、 C、 D四馆， 四方四座， 构建超大规模商业新景观。A馆时尚之馆：
热点名品汇聚， 成熟品牌聚集， 将时尚尽收眼底；B馆奢华之馆：
搜罗全球顶尖奢华名品， 畅享精致生活全新概念；C馆潮流之馆：
拉阔年龄界限， 引领城市潮流风尚；D馆立体停车楼：
9层立体停车楼， 层层楼层， 尽享便捷泊车购物体验•••••
•1-2F 国际奢品馆：
云集LV、 GUCCI、 DIOR、 LOEWE等百大国际奢华名品；3-4F 时尚名品馆：
80大优雅时尚女装及魅力鞋包云集， 打造全新焕彩空间；5F 潮流魅力馆：
50大经典男装汇聚地， 联袂演绎潮流新风尚；6F 家居生活馆 & 超级儿童城：
诠释生活新概念；7-9F 畅享乐活馆：
购物之余， 尽享美食、 娱乐、 休闲多层次的乐活享受；地下3层 演绎都市生活快时尚；地下负1层：
武商超级生活馆， 汇聚各式都市便利店、 速食馆； A座专设贵宾泊车专区；地下负2-3层：
提供3500个标准泊车位， 24小时全天开放；•••••••2. 进驻品牌【业态划分】
• 餐饮品牌：
俏江南、 国锦轩、 四海一家、 美食广场、 大渔。• 休闲娱乐品牌：
新概念电玩城、 星聚点KTV、 武商国际影城、 玩具反斗城、 全明星真冰场（正在修建）
。• B馆、 C馆客流量较少。
3. 部分拍照：
进驻餐饮商家图片
• 进驻餐饮商家图片
• 美食广场图片
4. 小结•武汉国际广场独揽106个独有品牌、 60个国际名品旗舰店、 百余个百货精品概念店。武汉国际广场二期与一期无缝对接， 总面积32万平米， 引进100多种国际精品， 开始高档餐饮， 4D电影院， 儿童游乐园、 美容会所等集奢华娱乐休闲等时尚消费为一体。武汉国际广场购物中心地处繁华商业区解放大道的黄金地， 武汉市现代商业形象的代表。
武汉国际广场开创了武汉商业行走国际的新时代， 带动武汉百货业迈上品质经营的轨道， 对于提升整个武汉商业的经营档次有着里程碑式的意义。••
◆武汉光谷步行街：
位于武昌区鲁巷广场
1. 项目概况•世界城光谷步行街全长1350米， 项目占地约600亩、 总建筑规模120万方。
“五大风情、 十大广场”规划设置。•整个世界城项目由九大组团串起， 复合了五星级酒店、 高档写字楼、 步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群
2. 进驻品牌•主力店: 大洋百货、 家乐福次主力店：
卡宾、 美特斯邦威、 Me&City、 雅戈尔光谷旗舰店餐饮品牌: KFC、 豪客来、 麦当劳、 DQ、 一品汤珍馆、 仓桥家日式料理、 贝尔多爸爸的泡芙工房、 必胜客、 星巴克、 金汉斯、 棒约翰、 两岸咖啡、 泰美音乐厨房、 澳门金汤豆捞、 蚂蚁自助火锅、 第一排牛排馆。娱乐休闲：
椰岛发型社、 发源地美发、 欢乐空间量贩KTV、 公馆KTV、中影天河 国际影院、 城市之星电玩。培训机构：
韦博国际英语、 新动态英语、 美联英语。••••
3. 小结•由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起， 集购物消费、 餐饮娱乐、 旅游观光、 休闲健身、 商务办公、 酒店居住于一体的、 多功能、全业态、 复合型超级商业步行街区。1期已全部呈现， 2期西班牙风情街部分呈现， 整体定位中低端； 餐饮品牌、 零售品牌有提升空间。应充分发挥地理优势， 项目规模优势， 在快速填补市场空白的同时，对整体商业形象进行塑造及提升其商业价值和地位， 形成商业新格局及商圈， 强化其商业核心地位。••
◆万达楚河汉街：
位于武汉市武昌区东湖与沙湖连通之间
1. 项目概况•楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要内容。
项目规划面积1. 8平方公里， 总建筑面积340万平方米 。是万达集团投斥资500亿倾力打造， 以文化为核心， 兼具旅游、 商业、 商务、 居住功能的文化旅游项目。其总长1500米， 总面积21万平方米。
步行街长度超过前面提高的1350米“光谷步行街”。•••2010年12月开工， 2011年9月楚河汉街开业， 2013年文化旅游项目建成。
2. 进驻品牌【业态划分】•闲 –文化体验功能：
柏斯琴行【全球排名22】
、 迪斯尼【首次将英语、 婴童、 摄影、 零售四条线全部引入汉街】
、 文华书店、 正刚艺术画廊【精品油画】乐-休闲娱乐功能：
杜莎夫人蜡像馆【全球12家店】
、 苏荷酒吧、 A+、 SHOW CLUB淘-生活精品体验：
MUJI【生活家饰品牌】
、 KARTELL【意大利时尚家居品牌】
、 GODIVA【比利时巧克力贵族】
、 HAMMAN音响【上海一家直营店、 汉街第二家】逛-订制时装体验：
NIKE全球第三家概念店、 MOGAN【法国知名服装品牌、 3楼服装订制中心接单发往法国制作】
、 M&S【英国百年老店】
、依恋旗下5个品牌同时入驻•••
•潮-时尚潮流体验：
ZARA、 H&M、 GAP、 UNIQLO、 C&A、 UR、 MAP、 等国际品牌纷纷入驻。品-餐饮美食体验：
汉街集合了当下国内多家知名餐饮品牌。
翠华茶餐厅【香港历史悠久】
、 湘鄂情【15000平米】
、 汤城小厨、 辉哥火锅、 鹿港小镇、 楚汉名小吃、 容李记名小吃、 一茶一坐、 老房子青花. 元年、 黄记煌， 周黑鸭。楚河汉街的咖啡文化：
700平米星巴克中国旗舰店， 共三家， 另外两家分布在东京和新加坡； 意大利LAVAZZA咖啡【全球浓缩咖啡的代表者】
、 哈根达斯【汉街三层楼店】
、 BEAN BAR、 JAMICA BLUE【南澳最受欢迎咖啡品牌， 上海恒隆和IFC均有店】•••
3. 部分拍照
4. 小结•围绕以上功能划分三段：
品味生活、 国际时尚、 个性潮流。考虑到3个阶段人流均衡， 中间规划餐饮快时尚聚集地， 两端规划餐饮、 娱乐、 生活精品； 考虑到500米行走的疲劳值， 每500米安插餐饮或咖啡店， 充分体现步行动线就是生命线的商业规划定律。招商伊始， 将目标品牌锁定旗舰冠军品牌和行业领袖品牌， 充分发挥灯塔效应。
通过与品牌高层建立快速决策通道， 以文华书城和玛莎百货为例。
帮助商家实现自身战略突破和转型。定位精确、 制作精美的宣传推广手段， 举办各大媒体见面， 引爆媒体全城关注。将于2012年开业的汉街万达广场位于汉街中部， 建筑面积15万平方米， 汇聚全球顶级奢侈品牌60个以上， 是全国万达广场的旗舰店。••••
武汉中央文化区围绕楚河汉街， 安排八大文化项目， 打造世界文化新品牌。世界顶级演艺剧场【汉街东段， 与美国弗兰克演艺公司合作投资25亿打造】世界唯一室内电影文化公园【汉街西段， 投资35亿打造全室内电影文化园，总建筑面积6万平， 设7个电影科技娱乐项目】中国最大电影城【汉街中段万达电影城， 15厅3000座】五座名人广场【设有5个湖北地区历史人物命名的广场-屈原、 昭君、 知音、药圣、 太极】汉街大戏台【免费用于群众演出， 节假日会上演中国传统戏剧艺术】世界最著名的杜莎夫人蜡像馆【中国内地第二个】湖北省最大的书城——汉街文华书城【5000平米】••••••••中国著名的正刚艺术画廊汉街目前购物的人较少， 主要是作为景点游玩的人多。•
◆武汉商圈的综合概述•武汉市分三镇， 商业发达， 区域呈多极发展， 来自百货业、 超市的竞争尤为激烈。
汉口是商业重镇、 武昌是文化科技重镇、 汉阳是工业及物流重镇。随着城市交通、 市政、 住宅建设的扩张， 原以区属商业为核心的部分商圈日见式微， 由单一的购物功能转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式＂ 诉求。武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在：
商业网点布局不够合理，局部地段商业网点疏密不均， 业态雷同：
部分商业设施陈旧， 停车场不足，新兴住宅区商业网点发展滞后。进一步提升商业中心、 商业步行街的功能和服务水平， 传统的商业格局将更加完善， 以凯德商用、 万达、 武广、 新世界、 王府井等一批较高品质商业体项目为带动。•••
个人体会• 这次出差到武汉、 北京参观学习， 感觉很有必要， 也有一定的收获， 对今后的南部购物中心、 盐市口二期招商规划也充满了信心。• 特别是对南部购物中心配套招商有很大的认识和改变， 我们应该学习其它购物中心的合理安排配套位置和引进有一定知名度的商家， 特别是要引进具有特色的餐饮， 比如川菜馆， 粤菜、 湘菜、日式、 韩式、 小火锅、 快餐类和休闲类的咖啡、水吧。•谢谢！
篇三：商业综合体调研报告
城市商业综合体空间探究——市大型商业综合体调研报告
【摘要】城市综合体集多种城市功能于一体，渐渐成为商业发展的主流。本调研针对市具有代表性的商业购物中心进行调研，从功能、交通、设施等方面对多形态商业空间进行比较分析，同时，运用环境心理学的相关理论对购物者进行空间行为观察。根据理论分析和数据统计，对设计选题提出相关设想。
【关键词】商业综合体 购物者 行为 空间
[ [ ABSTRACT ] HOPSCA, which absorbs many kinds of city functions, becomes the mainstream in the business development. This survey focuses on some representative business malls to compare and analyze different types of business spaces through their functions, transportation, facilities, in the meantime, to observe the consumers’ behaviors by applying some theorems about environment psychology. Based on theoretical analysis and statistical data , we come up with some suppositions on choosing a topic. [ [ KEY WORDS ] HOPSCA
consumers
behaviors
space
目录
1 总论 ....................................................................... 3 1.1 概述 ................................................................. 3 1.2 国外研究现状分析 ..................................................... 3 1.3 案例分析 ............................................................. 3 1.3.1 难波公园 ........................................................ 3 1.3.2 又一城 .......................................................... 4 2 实地调研 ................................................................... 5 2.1 调研目的 ............................................................. 5 2.2 调研对象 ............................................................. 5 2.3 调研方法 ............................................................. 6 2.4 调研分析 ............................................................. 7 2.4.1 场地分析——形体造就的外部空间 .................................. 7 2.4.2 功能流线——分区明确的层次关系 .................................. 7 2.4.3 交通系统——高效的立体交通 ...................................... 8 2.4.4 公共设施——细化的空间尺度 ...................................... 9 2.4.5 特色空间——购物行为的活力点 ................................... 11 2.5 调研总结 ............................................................ 18 3 初步设想 .................................................................. 18 附录 ....................................................................... 19 参考文献.................................................................... 21
1 1 总论
1 1.1 概述
现代都市生活中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体应运而生。
国外城市综合体的英文名为 HOPSCA，即 HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMENT 构成，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时 HOPSCA 通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
2 1.2 国外研究现状分析
由于城市化起步较早，国外城市化水平相对高，对于现代城市综合体研究较多，商业整体研究较充分。《美国大城市的生与死》以纽约、芝加哥等美国大城市为例，深入考察了街道的复杂特性，以及街道在城市生活中发挥的功能；芦原义信的《街道的美学》与《外部空间设计》等一系列理论著作详细探讨了城市街道空间，并奠定了外部空间理论的基础；《城市意象》采用心理认知地图法，归纳出道路、边界、区域、节点与标志物五大城市形态要素，并提出衡量环境的标准——可读性、可意象性。国外以街区形式发展城市综合体比较成功的案例有美国洛克菲勒中心、日本东京六本木新城和难波公园等。
目前我国研究商业空间的理论也有很多，较优的著作有《现代商业建筑的规划与设计》、《商业建筑设计》、《现代商业建筑设计》、《商业建筑》、《现代商业空间展示设计》、《当代商业建筑》等。在要求高效率的国社会,城市综合体的建设需求极大,国建筑师与城市设计师在关注布局造型的同时，也从空间场所的角度关注商业步行街空间尺度的创造。国比较成功的案例有华润中心、大悦城和万达广场等。
3 1.3 案例分析
1 1.3.1 难波公园
这是一处位于日本大阪传统商业区的现代建筑，它并非传统意义的公园，其
实是一个购物中心与办公楼的综合体。在该项目上，设计师颇有新意地提出了人造峡谷的设计想法。“峡谷”的设计带来了众多的体验要素：溪水、山石、植物、岩洞、山间的等等，这种体验手法的空间再造，为项目展现了全新的思路。由此，难波公园颠覆了一味追求机器效率的工业化空间设计，打破了室室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成部与外部景观的和谐与相互映衬，可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。
2 1.3.2 又一城
又一城是九龙中区最大型的购物中心，位于九龙塘地块及火车站上盖，为九龙与新界及罗湖的交通中枢，总建筑面积约为 2 万平米。
其设计围绕大自然及强调空间感为主，把自然及宽敞空间融汇为一，并创造一种国际化生活消费休闲概念。采用多中庭原则，鼓励层间移动，利用多个中庭把购物中心各个功能区域连成一个整体，层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化。部流线采用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。
由此看来，商业空间已经不拘泥于满足购物需求，而是探索概念上的新体验，无论是寻求穿行于自然山水的愉悦心情，还是在多空间多变化里享受现代购物的全新感受，商业空间的探索研究已经成为提升商业综合体品质的关键。
2 2 实地调研
1 2.1 调研目的
本次调研的主要目的是对地区的主要商业综合体的部空间和外部环境进行科学的观察和分析，重点研究其空间构成及塑造形式。对商业综合体的主要流线以及消费人群在其间的行为习惯也进行了系统的调研分析。
2 2.2 调研对象
本次调研的对象是市的百盛购物广场、三里庵国购广场和万达广场。深入探究调研对象周边环境因素，寻找综合体城市定位，从经济、文化、环境角度审视其与城市之间的耦合关系。
百盛购物中心立足于老城区，与文化历史建筑明教寺只有几步之遥，作为淮河路商业街的标志性起点，其形象、功能定位至关重要。尊重历史文化、连接合肥市大型商业综合体分布
摩登商业是其发展的基础。
如果说立足宏观看待百盛的区域定位，国购广场则又不同，以家乐福为主打的商业模式，以提升片区百姓生活水平为根本，在繁华的城市干道旁占领一席之地，吸引人流来集中体验购物、餐饮、娱乐、健身。
然而，无论是对城市功能的补充，还是区域定位，万达的优势都无可厚非。如何打造新型商业品质、如何树立城市形象、如何带动区域发展。处于城市干道交口，紧邻南淝河，万达要扮演的不仅是一个经营的商家，还要担任城市门户形象的代表。
3 2.3 调研方法
本次调研综合采取文献资料、实地考察、问卷调查、访谈调查四种方法。首先查阅相关文献资料，对调研对象有初步的了解认识，并有所思考，带着问题有针对性的进行实地考察。问卷调查和访谈调查主要针对消费人群，了解消费人群对商业综合体的感受和需求可以帮助我们全方位多角度多层次的理解商业综合体。调研结束以后对相关数据进行了筛选整理，进而得出调研结论，科学有效的指导下一步的设计工作。
方法结构图
4 2.4 调研分析
1 2.4.1 场地分析 —— 形体造就的外部空间
建筑和城市接触的界面即建筑辐射的外部空间，建筑外部空间设计反映在二维平面上可以看做简单的图底关系。作为建筑实体的图和作为开场空间的底之间的相互关系一目了然，研究对象不只是将专注于建筑本身，还包括它所占据的场所与空间。
百盛退让历史建筑明教寺，留出大面积前广场，平衡了集中建筑物和场地的关系；万达广场则是明确了综合体和街概念，均值的沿街面和商业街尺度有明显对比；国购广场是市努力提升土地利用率的产物，基地满铺，留出前后广场，继而向空间层次上发展。
虽然形体各不相同，但是他们都有自己控制的场所空间围，在本地块其人流控制力是单一的、明确的，这才是有效的外部空间设计。
2 2.4.2 功能流线 —— 分区明确的层次关系
百盛购物中心是在功能上比较简单，一层经营化妆品、贵重物品，二层以上均为服装销售。流线也相对清晰，中庭和垂直交通关联布置，每层平面形态固定，这是集中式布局商场的特点。
国购广场的功能明显表现为层次关系分明，各层相对独立。一层主要经营服装，二层为大型便利超市，三层为各类特色餐饮，四楼则是娱乐保健项目以及24H屋顶停车场。这种业态安排，配合便利的垂直交通，带来了高效率的消费模式，是适应城市快节图底关系
奏发展脚步的。功能布置决定其部流线清晰明确，设计中巧妙利用地势高差变化，使得空间更为丰富。
现有大型商业综合体已经不满足于以大型主题商业带动整体商业的活力，而是引进多元商业模式，形成活力街区，提升综合体的整体商业氛围，万达就是现代特色商业的代表。其整体构架清晰，以外两条商业街为骨架，沿街两侧布置大型商场和品牌专卖店，三层为餐饮，沿外街两侧一层布置小型店铺，二层为餐饮。外街由通道相联系。
3 2.4.3 交通系统 —— 高效的立体交通
可达性是支持人们城市公共活动的基本条件。购物中心一般位于城市中心区，紧邻交通网络的集结处，比如地铁站、轻轨站、公交车站。综合体的外部可国购广场功能分区 万达广场功能分区
达性简单来说就是由其本身集散人流能力的强弱决定的。
机动车流线是商业综合体的外部可达性设计的重点，早期的 SHOPPING MALL就是依赖交通发展的典型商业模式，如今的综合体如何能高效率吸引人群聚集，解决拥挤市区“停车难”的问题。调查显示有 80%表示不会自驾车来购物，停车场难找，停车出入口难找，对解决城市交通问题有很大的负面影响。
百盛面向文化建筑明教寺退让出大面积广场作为人流集散休憩的场所，但是如今广场大部分面积被圈为停车场，占用了大量的地面面积。
而同样是地处拥挤市中心的国购广场采用了屋顶停车方式，可以提供约 500余辆大型机动车车位，通过东西坡道解决机动车上下停车场的途径。屋顶停车丰富了城市的空间层次，相较于常有的地下停车也经济很多。
万达广场地处交通干道交叉口，综合城市高架、地铁（在建）、地面交通为一体，这是对商业的活力的巨大提升，却也给综合体交通组织带来了巨大的考验。万达广场设置两个地下车库出入口（目前部分在用），高效解决了停车问题。然而当被问及万达广场交通是否便捷时，人们还是面露难色。
机动车交通组织对于城市综合体的经济利益增长有着至关重要的作用。地下停车和屋顶停车对于解放地面面积，拓展地下、空通空间，丰富立体层次有很重要的意义。
百盛——地面停车 国购广场——屋顶停车 万达广场——地下停车
4 2.4.4 公共设施 —— 细化的空间尺度
购物设施的贴心设计可以营造良好的购物环境，这不仅可以从与建筑布局和尺度有关的环境绿化出发，还与良好的导视系统设计密切相关。
景观因素介入购物环境，不仅可以提升购物环境的品质，还可以通过绿化降低噪音、调节小气候。调研发现，城市大型商业综合体由于总用地面积的限制以及追求商业收益的原因，普遍缺少景观绿化。但是国外大型商业设施都在向创造高品质的购物环境冲刺，水体环境和绿化在建筑中结合使用，组织起流线和节点
吸引购物者“观光”，无形中促进了消费机会的增长。水景观的成功案例是日本福冈博多运河城，其商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名，水体环境将整体空间有机组合起来。
在市商业综合体调研中，很难发现将建筑部空间贡献给景观绿化的例子，新建的万达广场以开放中庭的形式为建筑打开了一个呼吸通道，即便是点状绿化的布置，也给消费者带来了不一样的体验。
电子查询 指示标识 景观雕塑
导视系统是结合环境与人之间的关系的信息界面系统。它注重人的心理感受和生理感受以及设计对象的整体性营造，会使人产生一种由衷的亲切感，而且会形成设计对象的整体性可识别意向。无论是造景小品，还是配套设施都是导视系统的一部分。同时，在功能上不仅简化了部流线，带来了便捷的部可达性，同时也起到划分空间层次、增加商业气氛、延长消费者逗留时间，增加空间使...
篇四：商业综合体调研报告
东方广场综合体“城中之城” 占地10万方总建筑面积达80万方 93年动工03年完工东方经贸城8幢甲级写字楼、1座五星级豪华酒店东方君悦、4幢酒店式公寓东方新天地6个主题购物区、中央喷泉广场、多个四季常绿的花园、三层的室内停车场投资香港长江实业集团为最大股东中银集团、中保集团、香港东方海外集团共同投资投资20亿美元东方广场—东方新天地面积12万平方米分首层和地铁层上下两层为长廊式设计长度达1000米连接王府井大街以及东单北大街欧米茄:全球最大的旗舰店启动奥运计时巡回展Acura( 讴歌 ) 炫速巡展东方新天地内举办变形金刚展“2007 NISSAN 造型设计论坛”
东方新天地—6大主题购物区都市新天地缤纷新天地庭苑新天地天空大道活力新天地寰宇新天地
东方广场—景观特色结合传统四合院概念和现代建筑构思内圆外方、门内有门、楼中见楼的设计象征着无限的商机广场的音乐喷泉是北京市最大的激光音乐喷泉。这个喷泉长约44米宽约17.5米可以制造出水幕、烟雾、海浪等喷水花式。
案例2/3——北京东方广场位于北京CBD核心位置总占地10万㎡包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。6
案例2/3——北京东方广场定位为亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓7
案例2/3——北京东方广场功能构成购物中心——东方新天地包括五个不同风格的商场缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼——东方经贸城内含八幢甲级全智能型办公大楼提供完善的商务配套包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心。五星级酒店——东方君悦大酒店拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓——东方豪庭公寓共有四幢住宅大厦尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭提供豪华服务式公寓。8
案例2/3——北京东方广场各功能客户构成东方新天地由于其规模定位为中高档购物中心商品档次涵盖高档至中高档。东方经贸城成为各行业龙头公司之汇聚点• 金融界翘楚:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外• 律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所• 会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所• 科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车• 化工医药:陶氏化学、罗氏诊断• 消费品:可口可乐、Nike日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等等。东方豪庭公寓为各大企业的驻京人员提供豪华的服务式住宅。9
东方经贸城写字楼东方经贸城写字楼万平, ,目前已租出目前已租出18共约共约2828万平18万平万平, ,每期推出每期推出3 3- -5 5万万「东方经贸城」_已成为各行业龙头公司之汇聚点整体及写字楼大堂直接建在二层平台上人通过阶梯车通过上行道均可直接上二层。10
北京东方君悦大酒店北京东方君悦大酒店531531套套complex Buildingcomplex BuildingWORLDUNIONWORLDUNION11
东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套四期月租一千七百美元起價。东方豪庭公寓东方豪庭公寓————共享酒店管理和配套资源共享酒店管理和配套资源“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第每个单位均布置华丽家具精挑细选世界级的生活艺术体现于每个细节还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。12
位置至关重要恒基、新世界基本都临长安街但东方广场所处的位置是王府井而恒基南靠的是火车站新世界靠的是崇文门虽然离的近但经营状况的差别很大商业业态和规模东方广场的形成时间较晚所以其商业业态新类似于上海新天地比较符合城市新锐阶层的口味而其规模比恒基和新世界要大得多也符合商业的聚集原则。商场共分为五个独立而又统一的购物区它们分别名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。商业部分商业部分————东方新天地东方新天地首层及地铁层共首层及地铁层共1010万平万平13
商业经营的特色商业经营的特色v主力店一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市v主力业态数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心一个欧洲家居用品精品店。v餐饮东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。v体验特色这里有两家专供人们“看”的特色店一家是欧洲汽车商的汽车专卖店还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地”告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的孩子们还可以亲手操作试试组装某些零件。v娱乐东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院一家大型儿童娱乐城根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。v教育第三层部分租给EMBA作为教室14
主题经营是“东方新天地”的一大特色。根据经营的商品范围及提供的不同服务内容商场共分为五个独立而又统一的购物区它们分别名为1.2.3.4.5.“缤纷新天地”“都市新天地”“庭苑新天地”“寰宇新天地”“活力新天地”这五个区域各具特色装饰风格耳目一新与各自主题相映成辉。商业经营的特色商业经营的特色15
案例2/3——北京东方广场关键驱动因素外因•优越的地理位置依托CBD位于商业区核心区•位于地铁上盖。内因•利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象•商业依靠巨大的规模取胜写字楼通过对客户的严格控制而树立形象•写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源而其为写字楼形成良好配套•投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期•利用其较长临街面各部分功能设置独立的入口和广场以减低相互影响。16
篇五：商业综合体调研报告
商业综合体建设项目可 行 性 研 究 报 告
建设单位：XXX 编制时间：2014 年 6 月
目录 第一章 项目总论 ......................................................... 4 1.1 项目概况 .................................................................................................................................... 4 1.1.1 项目名称 ............................................................................................................................. 4 1.1.2 项目性质 ............................................................................................................................. 4 1.1.3 项目建设单位 ..................................................................................................................... 4 1.1.4 项目简介 ............................................................................................................................. 4 1.1.5 项目建设内容 ..................................................................................................................... 4 1.1.6 项目建设工期及实施进度 ................................................................................................. 4 1.1.7 投资估算和资金筹措 ......................................................................................................... 4 1.2 主要技术经济指标 .................................................................................................................... 4 1.3 编制依据及编制范围 ................................................................................................................ 4 1.4 结论及建议 ................................................................................................................................ 4 第二章 项目建设背景及必要性 ............................................. 5 2.1 项目建设背景 ............................................................................................................................ 5 2.1.1 成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础 ..................................................... 5 2.1.2 生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展 ................................................. 9 2.1.3 成都已发展成为中国内陆城市投资标杆 ....................................................................... 11 2.1.4 成都是四川旅游业的核心经济增长极 ........................................................................... 13 2.2 项目建设的必要性 .................................................................................................................. 14 2.2.1 有利于成都旅游业的发展 ............................................................................................... 14 2.2.2 强化了区域办公服务功能，改善服务环境 ................................................................... 15 2.2.3 配套完善当地的商业和居住环境 ................................................................................... 15 2.2.4 满足人们的消费需求 ....................................................................................................... 15 2.2.5 提供就业机会，促进当地经济发展 ............................................................................... 16 第三章 成都楼市行业现状及市场分析 ...................................... 17 3.1 成都土地市场现状 .................................................................................................................. 17 3.1.1 全年土地推出情况 ........................................................................................................... 17 3.1.2 土地供应情况 ................................................................................................................... 17 3.1.3 土地成交分析 ................................................................................................................... 19 3.1.4 土地市场总结 ................................................................................................................... 20 3.2 住宅市场现状 .......................................................................................................................... 20 3.2.1 总体供销情况 ................................................................................................................... 20
3.2.2 价格情况 ........................................................................................................................... 21 3.2.3 住宅市场总结 ................................................................................................................... 22 3.3 写字楼市场现状 ...................................................................................................................... 25 3.3.1 新增供给及销售情况 ....................................................................................................... 25 3.3.2 价格情况 ........................................................................................................................... 26 3.3.3 写字楼市场总结 ............................................................................................................... 26 3.4 SOHO 市场现状 ....................................................................................................................... 27 3.4.1 新增供给及销售情况 ....................................................................................................... 27 3.4.2 新增及成交区域情况 ....................................................................................................... 28 3.4.3 存量情况 ........................................................................................................................... 29 3.4.4 SOHO 市场总结 ................................................................................................................ 30 第四章 酒店行业及市场分析 .............................................. 32 4.1 酒店行业分析 .......................................................................................................................... 32 4.1.1 我国星级酒店行业的现状 ............................................................................................... 32 4.1.2 五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势 ................................................................... 35 4.2 成都地区酒店行业发展现状及未来趋势分析 ...................................................................... 38 4.2.1 成都星级酒店行业现状 ................................................................................................... 38 4.2.2 成都五星级酒店竞争分析 ............................................................................................... 39 4.2.3 成都五星级酒店未来供应趋势 ....................................................................................... 45 4.3 成都地区酒店市场容量分析 .................................................................................................. 46 4.3.1 成都旅游行业发展现状及未来趋势 ............................................................................... 46 4.3.2 成都会展经济发展现状及未来趋势 ............................................................................... 48 第五章 商业市场分析 .................................................... 51 5.1 成都商圈分析 .......................................................................................................................... 51 5.2 项目区域商业市场现状 .......................................................................................................... 52 5.2.1 地块区域内代表项目分析 ............................................................................................... 52 5.2.2 成都高端商业市场分析 ................................................................................................... 53 5.3 成都未来优质商业供应情况 .................................................................................................. 55 5.4 成都商业市场小结 .................................................................................................................. 57 第六章 项目区位分析与定位 .............................................. 58 6.1 项目区位分析 .......................................................................................................................... 58 6.1.1 项目地块特征 ................................................................................................................... 58 6.1.2 城市规划政策 ................................................................................................................... 58
6.1.3 土地升值潜力评估 ........................................................................................................... 58 6.2 项目定位 .................................................................................................................................. 58 第七章 项目市场营销策略及竞争优势 ...................................... 59 7.1 项目目标市场定位 .................................................................................................................. 59 7.2 项目营销策略 .......................................................................................................................... 59 7.2.1 产品策略 ........................................................................................................................... 59 7.2.2 项目市场价格的确定 ....................................................................................................... 59 7.2.3 宣传推广策略 ................................................................................................................... 59 7.2.4 销售渠道 ........................................................................................................................... 59 7.3 项目 SWOT 分析 ...................................................................................................................... 59 第八章 项目建设内容及建设进度 .......................................... 60 8.1 项目建设内容 .......................................................................................................................... 60 8.1.1 项目建设内容及规模 ....................................................................................................... ...
篇六：商业综合体调研报告
体的定义 The definition of the complex国内外城市综合体的英文名为hopsca， 是英文单词Hotel（酒店）、 office（写字楼）
、park（公园）
、 shopping mall（购物中心）
、convention(会议中心、 会展中心)、apartment（公寓）
、 首个字母的缩写。Complex domestic and international cities the English to named hopsca, is the English word Hotel (hotel), office (office buildings), park (Park), shopping mall (shopping centers), the convention (conference center, exhibition center), apartment (apartment)first-letter abbreviation.
CBD商业综合体定义与分类CBD——英文全称为Central Business District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。优点使用能源， 综合多种功能等节约城市用地， 集中Classify
CBDBusinessResidentialOfficeServiced ApartmentsOfficeLarge shopping mallsStreet shopsUnderground pedestrian street
201 3-5-1 44成熟CBD的功能结构The functional structure of the maturity of the CBDE区公共管理及办公机构区Public Management andOffice areaC区商务办公区BusinessOffice areaD区:餐饮娱乐、及临时居住区Dining and entertainment,And temporaryResidential areasF区居家住宅区HomeResidentialB区次级零售区SecondaryRetail areasA区高档零售区Top gradeRetail areas混合区Mixing zone周边区域功能延续动态发展Surrounding areasFunction continuationDynamic development功能延续区Function of the continuation area
201 3-5-1 45居住空间 Living space ——新区不是某一社会阶层的中心区， 应多元设置；办公空间 Office space ——金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动 Business activities ——从产业发展角度出发， 包括：
酒店会议中心、 展览中心、 高新科技成果、 高科技人才交流中心；商业零售 Commercial retail ——从满足住宅、 商务办公功能设置：商业零售（平价超市、 主题商场、 大百货、 仓储购物中心等）
、 餐饮、 酒吧娱乐等CBD主体功能的分类：CBD main functional classification
中庭式Atrium 叠加式Stacking 分离式Separate 组合方式及流线分析其他流线Else line商业流线Business line相贯式Intersection type 并列式Parallel
结构组成 Structure and composition
CBD的形态201 3-5-1 48
CBD的形态201 3-5-1 49
树形交通体系 Tree transportation system通过地下层、 地下夹层、 天桥层的有机规划， 将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来。Through the basement, underground mezzanine, bridges layer of organic planning and construction groups in the underground or ground transportation and public space throughout
案例分析
深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台概况：Introduction
•1 、 将“万象城” 作为一个独立的建筑主体进行设计， 完全站在购物的角度进行规划和设计， 给予其设计规划的较大自由空间；2、 整个购物中心只有一条主动线， 无次要通道， 所有店面分布在动线两边， 避免了商场死角的出现；3、 平面动线设计流畅， 在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、 内外部交通合理， 卸货区安排在店面的后部， 通过货梯直接进入店面的货物区， 真正做到人车分流、 人货分流；5、 出租空间呈现“两高” 特色：
层高高（5.6米至6.8米不等）
、 实用率高（达60％）
， 方正实用；6、 88部电扶梯与直梯纵横交错， 购物非常方便；性强；7、 公共区域的空间舒适、 色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、 体现自然化、 人性化， 无障碍设计给残疾人购物提供了方便； 女性洗手间配置高出国家标准的两倍。•••••店铺的可视性与通达••规划设计：
华润中心万象城
作为华润中心的核心构成万象城是以时尚、 高端为主的购物中心集商务、 商业零售、 休闲娱乐、 餐饮于一体的综合型商业广场华润中心万象城The core constitutes as CrossingVientiane City is a stylish, high-end-based shopping centerCollection of business, commercial, retail, entertainment, dining, an integrated commercial plaza
西方的购物中心一般都位于郊区， 因为郊区地价低， 用地面积通常也是在城市中心所不能获得的， 此外还得益于家庭轿车的普及化。
位置交通traffic
位置交通traffic项目 选址2、 周边有 31条公交车经过， 而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目 ；3、 为了更好的吸引人流， 华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通， 这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。1、 万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间， 主入口与深南大道直接相接；
整个购物中心只有一条主动线， 无次要通道， 所有店面都分布在动线两边， 这样避免了整个商场中死角的出现； 内外部交通合理， 真正做到人车分流、 人货分流The whole shopping center is an initiative to line, without the secondary channel, all the stores are located on both sides of the moving lines, so to avoid dead ends in the entire mall; reasonable internal and external traffic, truly pedestrian and vehicular traffic, people and goods shunt商业动线设计Commercial moving line design:整体布局
拥有6层商用楼面， 300多个大小不一、 功能各异的独立店铺B1L1L2L3Reel百货、 Esprit 、 停车场Reel百货、 餐饮、 华润超市Reel百货、 NOVO百货L4Reel百货， 嘉禾影城、 Esprit、 意粉屋、停车场王子国宴饭店、 泰满冠、 美乐汇L5顺电、 生活本色、 嘉禾影城、溜冰场主力店/次主力店所占比例为40％， 国际名牌占3％， 餐饮占15％， 娱乐占20％，精品店占22％业态比列 1Format than the column:
楼层餐饮生活配套零售主力店B215%3%22%60%B131%2%29%38%L10040%60%L23.5%052%44.5%L36%046.5%47.5%L411%042%47%L527%034%39%L685%15%00小计17.36%1.62%37.33%43.69%主力店所占比列43.69%， 餐饮占17.36%， 零售占37.33%， 生活配套占1.62%业态比列 1Format than the column:
•业态组合：
主力店40%， 国际品牌3%， 餐饮1 5%， 娱乐20%， 精品店22%••业态分布：1 、 负一层主力店：
华润万家超市CITYVALUE超级广场餐饮主力店银行商铺主力店采取错位经营方式， 走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市， 避免商品组 合与竞争对手同质化；
华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城” 超大型室内购物中心 REEL时尚百货、 嘉禾影城、 华润万家超市、 “冰纷万象” 真冰场内部架构项目由北、 中、 南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。万象城是华润中心的一个区域
•1 -3层主力店：
Réel时尚生活百货（2万平米）特色百货•4层主力店：
嘉禾电影城 、 真冰滑冰场香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的， 这里可以容纳七家电影院超过1200个座位“万象城” 溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场， 同时将成立滑冰学校， 在深圳倡导冰上运动1-3F PLAN4F PLAN
北京华贸中心 Hua Mao Center, Beijing概况 Overview：开发商 Developers：
北京国华置业有限公司区位 Location：
华贸中心坐落于东长安街， 位于CBD东侧， 西距国贸桥900米， 东临东四环四惠桥， 南望长安街。
至首都国际机场只需20分钟•••••项目 功能分区：Project function partition:••1、 华贸中心写字楼1, China Central Place office••••••2、 华贸商业区（新光天地+购物中心 +商业街+广场）2, China Central Placebusiness district(Shin Kong+ shopping center + Commercial Street + Square)••3、 华贸国际公寓3, CTS International Apartment••4、 五星级酒店4 、 5 star hotel
规划设计Planning and Design：• 1、 在总体规划上， 建筑在南北向被有机的组织起来， 写字楼区（1）
面向长安街；•In the overall planning, construction in the north and south up to the organic organization, the office district (1) for the Chang"an Avenue;• 2、 公寓区（2）
位于用地北部， 拥有它相对独立的公寓区花园及水景； 另一方面， 也使花园充分拥有阳光、 拥有更大的日照角度。•Apartment blocks (2) is located in the northern part of land, with its relatively independent apartment blocks gardens and water features; the other hand, also makes the garden fully owned by the sun, with a greater angle of sun.• 3、 商业区（3）
与酒店（4）
位于用地的中部， 由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。•The central business district (3) Hotel (4) in the land, office and hotel Wai synthesis of a unique theme park in Beijing.• 4、 商城和广场以“水主题” 贯穿•Mall and Plaza "water theme" throughout.21113（新光天地）3（商业街）3（购物中心）3（广场）4（丽思卡尔顿酒店）4（JW万豪酒店）
External traffic交通设计Traffic Design：
Internal road system
各占50%， 共7.5亿1Sino Trade Center Business
• 项目 优势：
Project advantages•1、 交通：
新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站， 明显的交通优势； 华茂中心的定位是集写字楼、 高档酒店、 高级公寓与大型商业于一体， 目 标是建设成为1 00 米之内47 条公交线路停靠， 具备成为城市综合体。•1,Ttraffic: Shin Kong Place near Da Wang Road station of the city subway line, the obvious advantage of the traffic; the positioning of the Sino Trade Center is a set of office buildings, luxury hotels, apartments, and large commercial one, the goal is to become within 100 meters of 47bus lines and stops, with the urban complex.•2、 区位：
新光天地依托的是北京这个CBD 商圈的商务人群和周边高端居住人群。
目前CBD 区域消费人群超过50万。•2, location: Shin Kong relies on the Beijing CBD and the business crowd and the surrounding high-end living populations. The CBD area of more than 500,000 consumer groups.
业态配比Format ratio
特色物产BHGFAUCHON
女鞋区 Shoes District护肤区 Skin Care District
梦幻内、 睡衣室
一茶一坐
水幕空间 Water screen space
综合信息交流中心Integrated information exchange center儿童娱乐区Children"s entertainment district
鹿港小镇松伸日本料理Restaurant
B1层与新光天地及地铁站连通。利用规划特点， 将商业街区及公园广场有机结合， 配合业态的补缺， 形成品种丰富及档次各一的商业气氛Use planning features, organic combination of the commercial district and the Park Plaza, with the format has to fill a vacancy, the formation of the variety and grade of a commercialIndustry in the atmosphereHuamao shopping center
China Central Place - commercial and residential
The central square
Commercial Street
Office technical parameters
Hotel
Apartment
Planning ideas
From the model to the actual
Pedestrian street bird"s eye view renderings
Creative
Design Highlights
The overall planning
The whole idea
Space Design
Moving line design
Format distribution
Restaurant
Line planning
Decoration and guides
Management features
Commercial facilities
Handrail
Roppongi Hills
The location of the Roppongi Hills
Project Overview
Project logo - giant spider
Design ideas inspired
The overall plan design features
Conceptual design - application of ocean current theoryGive full consideration to the idea of circular layout
The overall layout of the renderings
The idea of people flow line
Architectural design features
Facade characteristics
Stage
Office design features
Hotel Design Features
Apartment design features
Design of the Arts Center
Academic centers
Club
Transportation system
The car park entrance
Layout
Decoration and guides
广州白云万达广场
地理位置• 地处广州副中心， 白云新城
项目效果图
•第三代产品：
2007年后多产品综合体（1 ）
选择省会或中心城市布局；（2）
选址在城市副中心或新区的中心；（3）
占地面积在1 0-20万平， 建筑面积在40-80万平， 其中商业规模在1 5-20万平左右；（4）
产品一般涵盖了星级酒店、 写字楼、 酒店式公寓（或SOHO）
、 SHOPPINGMALL、 商业街区、 广场及高尚居...
篇七：商业综合体调研报告
综合体调研报告基地调研
基地概况•该基地地处郑州南方， 建设路和秦岭路交叉口， 建设路和秦岭路都是郑州较大的干道，马路宽阔车流量也较大， 建设路是贯穿的东西主干道， 基地位置向西一公里处是郑州三环。••附近建筑多为居住区， 基地对面有郑州西站， 基地东面为一正在建设的高层写字楼。基地东面是郑州老城区， 原国棉六厂的居住区， 房子老旧。
老城区老城区建设路秦岭路基地郑州西站地铁1号线建设路
规范4.3.1 高层建筑的周围， 应设环形消防车道。
当设环形车道有困难时， 可沿高层建筑的两个长边设置消防车道， 当建筑的沿街长度超过150m 或总长度超过220m 时， 应在适中位置设置穿过建筑的消防车道。有封闭内院或天井的高层建筑沿街时， 应设置连通街道和内院的人行通道（可利用楼梯间）
， 其距离不宜超过80m。4.3.4 消防车道的宽度不应小于4.00m。
消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m， 消防车道上空4.00m 以下范围内不应有障碍物。4.3.5 尽头式消防车道应设有回车道或回车场， 回车场不宜小于15m× 15m。
大型消防车的回车场不宜小于18m× 18m。建筑等级防火间距消防车道
5.1.2 高层建筑内的商业营业厅、 展览厅等， 当设有火灾自动报警系统和自 动灭火系统， 且采用不燃烧或难燃烧材料装修时， 地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2； 地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000m2。5.1.3 当高层建筑与其裙房之间设有防火墙等防火分隔设施时， 其裙房的防火分区允许最大建筑面积不应大于2500m2， 当设有自动喷水灭火系统时， 防火分区允许最大建筑面积可增加1.00 倍。
。5.1.4 高层建筑内设有上下层相连通的走廊、 敞开楼梯、 自动扶梯、 传送带等开口部位时， 应按上下连通层作为一个防火分区， 其允许最大建筑面积之和不应超过本规范第 5.1.1 条的规定。
当上下开口部位设有耐火极限大于3.00h 的防火卷帘或水幕等分隔设施时， 其面积可不叠加计算。防火分区6.1.1 高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。但符合下列条件之一的， 可设一个安全出口：6.1.1.1 十八层及十八层以下， 每层不超过8 户、 建筑面积不超过650m2， 且设有一座防烟楼梯间和消防电梯的塔式住宅。6.1.1.2 每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯， 单元与单元之间设有防火墙， 单元之间的楼梯能通过屋顶连通、 且户门为甲级防火门， 窗间墙宽度、 窗槛墙高度为大于1.2m 的实体墙的单元式住宅。6.1.1.3 除地下室外， 相邻两个防火分区之间的防火墙上有防火门连通时， 且相邻两个防火分区的建筑面积之和不超过表6.1.1 规定的公共建筑。安全疏散
6.1.10 疏散楼梯间及其前室的门的净宽应按通过人数每100 人不小于1.00m 计算， 但最小净宽不应小于0.90m。
单面布置房间的住宅， 其走道出垛处的最小净宽不应小于0.90m。6.1.12 高层建筑地下室、 半地下室的安全疏散应符合下列规定：6.1.12.1 每个防火分区的安全出口不应少于两个。
当有两个或两个以上防火分区， 且相邻防火分区之间的防火墙上设有防火门时， 每个防火分区可分别设一个直通室外的安全出口。6.1.12.2 房间面积不超过50m2， 且经常停留人数不超过15 人的房间， 可设一个门。6.1.12.3 人员密集的厅、 室疏散出口总宽度， 应按其通过人数每100 人不小于1.00m 计算。6.2.1 一类建筑和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度超过32m 的二类建筑以及塔式住宅， 均应设防烟楼梯间。
防烟楼梯间的设置应符合下列规定：6.2.1.1 楼梯间入口处应设前室、 阳台或凹廊。6.2.1.2 前室的面积， 公共建筑不应小于6.00m2， 居住建筑不应小于4.50m2。6.2.1.3 前室和楼梯间的门均应为乙级防火门， 并应向疏散方向开启。6.2.2 裙房和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度不超过32m 的二类建筑应设封闭楼梯间。
封闭楼梯间的设置应符合下列规定：6.2.2.1 楼梯间应靠外墙， 并应直接天然采光和自然通风， 当不能直接天然采光和自 然通风时， 应按防烟楼梯间规定设置。6.2.2.2 楼梯间应设乙级防火门， 并应向疏散方向开启。6.2.2.3 楼梯间的首层紧接主要出口时， 可将走道和门厅等包括在楼梯间内， 形成扩大的封闭楼梯间， 但应采用乙级防火门等防火措施与其它走道和房间隔开。6.2.3 单元式住宅每个单元的疏散楼梯均应通至屋顶， 其疏散楼梯间的设置应符合下列规定：6.2.3.1 十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门， 且楼梯间应靠外墙， 并应直接天然采光和自然通风。疏散楼梯
6.2.3.2 十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。6.2.3.3 十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。6.2.4 十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。6.2.5 楼梯间及防烟楼梯间前室应符合下列规定：6.2.5.1 楼梯间及防烟楼梯间前室的内墙上， 除开设通向公共走道的疏散门和本规范第6.1.3 条规定的户门外， 不应开设其它门、 窗、 洞口。6.2.7 除本规范第 6.1.1.条第 6.1.1.1 款的规定以及顶层为外通廊式住宅外的高层建筑， 通向屋顶的疏散楼梯不宜少于两座， 且不应穿越其它房间， 通向屋顶的门应向屋顶方向开启。
实例博多运河城建造地点：日本福冈博多站一带， 是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：
距福冈「中洲川端」 地铁站徒步约十分钟占地面积：
约34， 700平方米建筑面积：
约234， 500平方米设计：
The Jerde partner Ship；竣工时间：
1 996年
博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一， 是体现了日本策划与美国设计完美结合的成功案例， 它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态， 带动了福冈以及整个日本的购物中心， 对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。地理位置：
位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间， 所在的旧博多区， 在明治时期作为商都极为昌盛。
具体地址位于福冈市博多区住吉1 丁目2番。
整体外观
空间布局及功能配比•运河城市中心包括2个饭店、 1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。•商业、 酒店和办公的配比约为4：
4：
1。•商业有突出的旅游形象， 以建筑中的人工运河、 造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。写字楼商场福冈剧院及商场商业区主入口酒店
实例上海国际金融中心基本信息区位：
上海浦东新区世纪大道8号（陆家嘴金融贸易区内）开发商：
香港新鸿基地产占地面积：
65000平米建筑面积：
600000平米业态组合：
写字楼， 酒店， 公寓， 商业定位：
浦东陆家嘴最大的工地， 也是最顶级的综合性物业（总投资约80亿港元）项目组成：
两幢高度分别为260m和250米的双子塔楼和一座85m高的建筑交通：
上海轨道交通二号线陆家嘴站
区位及交通
建筑高度：
260米 容积率：
6.21 开工时间：
2007-06-25 竣工时间：
2010年 开业时间：
2010年4月 投资额：
80亿港元上海国金中心的两座办公楼的设计均出自国际级著名设计师西萨·佩里（Cesar Pelli）
。
两座高楼外形雄伟， 在高度及造型上采用极富特色的不对称设计， 错落有致， 形态各异， 却又浑然天成， 极富雕刻艺术的美感， 就像从一块巨型水晶或钢铁中雕刻而成， 于高楼林立的小陆家嘴地区越众而出。
整体项目落成后，不仅将立足金融腹地， 探寻商业之巅，也将为浦江沿线打造独特的亮丽风景。
上海国金中心的两座超甲级办公楼 - 汇丰银行大楼及国金中心二期， 总楼面面积逾 20 万平方米， 全楼设有最先进的科技设施，尽览黄浦江两岸繁华美景、上海标志性建筑东方明珠及陆家嘴绿地， 并获得美国绿色委员会颁发节能与环保设计 (LEED) 前期认证金级证书。
••••••技术指标：结构：
混凝土框架 外墙：
玻璃幕墙 采暖：
中央空调 供电：
两路供电系统、 电压380伏/三相/50赫兹、 应急发电机组、 T5节能光管 网络通讯：
中国电信、 单模6芯光纤、 鑫诺卫星1 A、 3个备用卫星频道及1 9个卫星频道、电视会议 •消防：
提供烟感、 温感、 探测设备、 背景音乐 、 火灾应急广播 •其他：
办公自动化系统、 通讯自动化系统、 消防保安监控自动化系统、 楼宇自动控制系统 客梯个数：
16个 货梯个数：
4个••
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篇八：商业综合体调研报告
城商业区调研报告一、项目介绍
1、基本信息
天津大悦城占地面积约 8.9 万平方米建筑面积约 53 万平方米（含地下部分）是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”
项目定位
天津大悦城定位为“国际时尚青年城”“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片诠释 JOYCITY 的生活方式以便捷、休闲、开放与亲和为基调引导前沿生活理念
交通位置
天津大悦城位于天津内环核心区域据守和平与南开两大中心城区交汇处其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路周边不仅有 49 条公交线路汇集至此同时还与年已开通的地铁2 号线无缝对接
天津大悦城接连城市动脉之上占据繁华制高点
商业环境
天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈周边3公里范围拥有73万人口5公里范围拥有330万人口区域内新增成熟高端社区300万平方米约 14 万中高端消费群体项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街
等天津著名旅游景点每年有近 600 万的旅游人群日数十万人的脚步涌动此间开启大悦繁华
资源优势
天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目与国际顶级公司结为合作伙伴依托强大的资源优势将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：
建筑设计：美国 RTKL 中国建筑科学研究院
景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社
机电顾问：香港沣信
交通顾问：香港弘达
物业顾问：中粮凯莱物业
灯光顾问：美国 CD+M
灯光设计：照奕恒
2、开发商介绍
中粮集团有限公司（COFCO）是世界 500 强企业是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业建设全服务链的城市综合体利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”
3、购物中心
购物中心以 18 岁至 35 岁的中青年人为主力消费人群引进国际时尚主流品牌集合新颖、时尚、前卫于一体传播潮流最新资讯购物中心主体部分四层局部五层分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通共有店铺约 500 个是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心
地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共 3000 个停车位统一的空间设计多样的行车体验让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开
月季花广场与往来的人潮一起成就独特的风景俯仰之间穿梭眼花缭乱的铭牌印记纵横之中体验百米跨度的体量视野让我们不觉在每一个角落流连忘返纷至沓来感受国际时尚品牌荟萃的影像志留恋每一个橱窗精致的文化感
大悦城购物中心集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态在天津首次
引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV 酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌打造出一站式购物的全新体验国际顶级品牌主力店的进驻国际化商业街区规划理念的融入使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地是天津都市青年 8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心
地位
天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心坐拥 25 万平米的超大商业建筑体量 500 余米沿街展示面500米长室内步行街150米长主题街区承载最齐全的功能业态天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时颠覆传统商业模式独创中粮式大悦文化以其不一样的视野定义商业地产新格局
理念
经营理念：“引领时尚共享大悦”
人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌
人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店
创新业态——我们有独具特色的主题街区
差异化经营——我们的经营品类与众不同
大悦人正是以这种不断创新的经营理念执着于现代商业运作精神的本质诠释着生活方式哲理缔造国际前沿的品味生活
服务理念：“享你所享悦你所悦”
悦是一种心情、一种感受、也是一种体验
让每一位顾客感到悦
让每一位商户感到悦
让每一名员工感到悦
让每一个来到大悦城的人感到悦
天津大悦城秉承中粮文化的优良传统结合天津百年文化积淀解构服务文化的深层内涵彰显“悦你悦我悦精彩！”
悦是文化悦是态度悦是精神天津大悦城用激情与实力在年即将点燃这座城市的大悦梦想
4、公寓住宅
大悦城购物中心完美的商业配备中心区域方便的交通优势凝聚区域内无限的升值潜力造就了大悦城的独特魅力大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活
大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约 7 万平方米占据该“城市综合体”西侧的单独地块是天津核心区域内纯正的高尚住宅群典雅、简洁的现代主义设计风格满足对质感生活高尚品位的追求无论设计、用材还是配套都是以国际最新标准规划完全体现城市主流精英的健康品位
5 栋高层建筑 70145 平米主力户型简约时尚风格的精装示范标准面向城市中高端客群依托大悦城时尚品牌标签诠释了全新的生活模式满足了都市精英对现代生活的要求在众多城市精英中统领生活潮流
大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境致力于打
造高品质的生活体验让每一位住在这里的人拥有自己的家园畅想陶冶时代繁华尽享天伦之乐于简约处诠释居家风格蓝本
大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”作为大悦城住宅产品的升级版面向城市时尚精英客群地上总建筑面积 4.6 万平米位于项目地块最南端由南北两栋百米塔楼构成
精装公寓规划设计之初就聘请了美国 RTKL、日本丹青社等国际设计团队倾力打造符合国际化品质需求的精品无论从简洁流畅的外立面设计独具特色的屋顶花园到后期的人性化物业服务均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合各种业态足不出区尽享其中为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区
凭窗望去大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应独有的帆型外檐精致的回车廊道让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属抛却公共空间的烦扰重拾私有空间的品位每一天都留给自己一段完美的心灵假期
5、写字楼
190 米超高层建筑体采用 5A 全智能化控制 LOWE 双层中空玻璃幕墙 12.3 米挑空大堂、标准层单体建筑面积约 1900 平方米、层高4.25 米净高达 2.8 米核心筒结构室内无立柱分割自如的大跨度设计
大悦城国际甲级写字楼以超高端配套和完美的空间体量设计引领世界经济浪潮依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群打造环球商务旗舰更有宽阔的区域景观视野一览天津的繁华古今与这座城市彼此欣赏据守地标核心成就宏图万景
作为一种全新的地产、生活模式天津大悦城项目是集诸多功能于一体的现代综合建筑集群它浓缩了一个城市的精华在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有天津大悦城开业再添城市综合体天津大悦城项目位于天津市内环核心区域紧邻城市主干道南门外大街、南马路占地面积约 8.9 万平方米建筑面积约 53 万平方米(含地下部分)是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”
二、分析
1、房地产区位理论
房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同会产生不同的区位效益土地的用途不同产生的区位效益也不同国家发展房地产业力求使土地获得最佳用途追求最优的社会效益、经济效益和生态效益
房地产企业追求最大的经济效益
房地产投资者追求理想的投资回报
消费者追求最佳的使用功能
城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租
（1）城市土地区位形成的因素
自然条件和环境
交通和通讯
基础设施
人口和经济集聚
文化教育卫生科技状况
（2）房地产区位的选择
房地产宏观区位的选择〔布局指向〕
房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区
房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准
外部经济性
临街深度
人口流量
交通和通讯
增值潜力
居住房地产微观区位选择的标准
周边环境
交通和通讯
社会文化环境
购物便利
增值潜力
就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体高度集中的优势在于其资源可以更高的利用和共享工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足减少了交通时间与成本这是该综合体的优势
所在而另一方面其地理位置也十分具有优越性项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路周边不仅有 49 条公交线路汇集至此同时还与年已开通的地铁 2 号线无缝对接还有公交观光 2 路 606 路 609 路 628 路 632 路 633 路 635 路 638 路639 路 640 路 641 路 645 路 646 路 658 路 659 路 675 路 676 路 681 路829 路 832 路 837 路 855 路 841 路 860 路 878 路 905 路 954 路 961 路都至此区位而日后还有地铁 4 号线开通更是大大方便其交通出行而大悦城周边 3 公里范围拥有 73 万人口 5 公里范围拥有 330 万人口区域内新增成熟高端社区 300 万平方米约 14 万中高端消费群体项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点每年有近 600万的旅游人群这更是其商业优势的所在
2、地租理论
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬
在某些场合下西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬并不一定专指出租土地而获得的租金按照这个定义把地租分为契约地租和经济地租两类契约地租又称商业地租是指物主将土地或其他财物出租给承租者承租者按租赁契约支付给物主之租金经济地租又称理论地租有广义和狭义之分广义上讲经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润狭义上讲经济地租是指人们利用土地所获的超额利润即土地总收益扣除总成本的剩余部分一般所谓地租是针对狭义地租而言的