物业公司入伙计划10篇物业公司入伙计划 物业管理入伙流程 随入伙通知书发放入住指引业主准备资料家庭户： 1、入伙通知书；2、业主身份证原件和复印件4份及家庭成员身份证复印件1下面是小编为大家整理的物业公司入伙计划10篇,供大家参考。
篇一：物业公司入伙计划
管理入伙流程随入伙通知书发放入住指引 业主准备资料 家庭户：
1、入伙通知书；2、业主身份证原件和复印件 4 份及家庭成员身份证复印件 1 份；3、业主及家庭成员一寸照片 1 张/人；4、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件 4份；5、业主委托书（如非业主本人办理）
公司户：
1、入伙通知书；2、公司营业执照复印件（加盖公章）；3、公司法人身份证原件及复印件、联系电话；4、居住人员身份证复印件及一寸照片 1 张；5、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件 4 份；6、开户人身份证 4 份。
引导业主到现场办理 交验入伙通知书、业主身份证原件及其它资料 管理处人员协助填写相关资料 管理处、客户服务中心和销售部三方陪同验房，抄录水电表底数 业主填写《房屋交付验收表》 与管理处双方确认 N Y 签定业主公约、委托银行代收款协议、前期物业管理协议等 验资料 办理车位租用手续和门禁卡 业主交纳入伙费用 领取钥匙及相关物品，填写《物品领用登记表》 入伙手续完成 施工队返修和管理处跟进
篇二：物业公司入伙计划
入伙程序物业入伙1）
组建新管理处A、 新的管理处应于确定入伙前二个月成立按定编人数配齐管理处各类人员。B、管理处建立健全规章制度， 由该项目 负责人编写《入伙方案》 ， 经审批后执行。C、 管理处要加强员工应知应会的培训。D、 管理处要做好日 常管理运作的物料（工具、 消耗品、 备用件、 办公用品等）准备。E、 开展入伙前动员工作。
入伙资料的准备向发展商提供如下物业宣传资料1、 中海物业管理有限公司简、介， 包括公司概况、 企业文化、管理优势、 业绩回顾等内容。
2、 物业管理费测算明细表， 帮助售楼人员向客户解释物业管理费的构成。3、 《物业管理服务内容一览表》4、 《物业服务指南》5、 《房屋装修管理规定》 、5、 《房屋装修管理规定》 、《房屋装修管理协议书》 、 《装修指引》
协助发展商准备好以下入伙资料1、 《入伙通知书》2、 《业主收楼指引》3《验楼指引》3、 《验楼指引》4、 《业主入伙会签单》5、 《住宅质量保证书》6、 《住宅质量说明书》
物业公司准备入伙资料1、 《楼宇接管验收记录》包括电气、 土建、 水暖三种2、 《入伙收楼记录》 （四、联单）3、 《入伙工作组织方案》4、 《项目 管理方案》5、 《入伙物品采购计划》（
住户登记表装修许可证装修出入证装修人员登记表装修开工申请表业主联系电话一览表防火责任书；接管验收记录表格煤气、 电话、 电视、 宽带
入伙前的准备工作1、发展商可考虑举行入伙仪式， 对外界宣传工作，可考虑请媒体对整个入伙工可考虑请媒体对整个入伙工作进行现场采访、 录像；（此项工作在入伙前15日 确定）
2、发展商负责通知业主（可考虑寄件、 报纸公告等方法）
；同时用电话通知业主入伙时所需要缴纳的各项费用和总额； 便于业主在入伙期间能够如期到达和带足入伙所需金额（此通知必须提前10天通知业主， 并做好通知记录）
。
3、 发展商负责入伙现场布置的安排， 入伙时的环境美化，点缀小区入伙氛围； 可考虑在小区大门口、 入伙现场、 各入伙楼房门楼入摆设花盆。
在入伙现场两边用气球拉两条横幅写上业主乔迁新居的祝贺语和物业管理的服务宗旨。。
4、 入伙仪式上， 建议发展商负责组织礼乐队、 舞狮队或其它形式的娱乐节目 ， 活跃入伙现场气氛。5管理处负责请示公司领5、管理处负责请示公司领导安排与银行、 煤气、 电话、供电、 电视等有关部门联系，实行现场办公。
（此项工作在10前完成。
）
6、物业公司组织人员对入伙现场设备进行准备， 并负责现场办公的布置； 同时， 协助发展商布置入伙现场。7、 物业公司负责入伙现场安全、 清洁的人员安排； 做好小区和入伙现场突发事件处理方案， 确保入伙时秩序井然有序。
8、 物业公司委派专业人员对入伙现场有业主投诉进行处理。
（另设接待室）9、 发展商可考虑请专业的礼仪公司负责现场收楼时的礼仪公司负责现场收楼时的礼仪组， 提高礼仪服务的专业性。
10、 物业公司可考虑对每套入伙的房屋配备灭火器1个， 在入伙时收取灭火器的成本费用； 以便于业主在装修房屋和日 常生业主在装修房屋和日 常生活中使用； 杜绝小区火灾隐患。
11、 发展商建议考虑入伙时为业主发放的礼品， 最好考虑来入伙的业主每户一份；同时准备好“二、 三期楼盘销售资料袋销售资料袋， 做好新楼盘销售宣传工作。做好新楼盘销
清洁“开荒”“开荒” 是指入伙前对小区或大厦的公共地方进行或大厦的公共地方进行一次较彻底的清洁工作。使业主在入伙时有一个较好的清洁环境。次目 的是
具体范围应包括：小区地面及地面公共设施、 楼层公共通道、 后楼梯及楼层内的公共设施等。对“开荒” 的工作人员按清洁区区域给予合理划分范围。对“开荒” 后的情况进行检查，同时对达不到标准和要求的地方要积极整改， 确保“开荒” 的效果。
入伙程序（一）
礼仪接待组：1、 对业主的接待， 并做好业主的详细记录；2、 引导业主办理入伙手续的流程；
财务组：1、验证业主入伙会签单是否经发展商销售与财务签字押盖公章的确认；2、收取业主物业管理的各项费用； （简单解答业主问题）
并在入伙会签单上签字、 盖章。
签约组：1、验证确认业主入伙会签单上， 是否有上环节签字、 盖公章；2、与业主签定“临时业主公约” 、“前期物业管理合同” 、 (此项工作在售楼时应由发展商与购房人签定) “房屋售楼时应由发展商与购房人签定) 房屋装修管理协议” 、 和发放“住户手册”等入伙资料；3、 发放住户成员登记表与相关表格，引导业主填写好业主基本资料， 收集住户成员照片及身份证复印件；
收楼引导组1、让业主出示会签单， 并确认会签是否填写完整；2、发放业主门户钥匙；、（业主签字）
。3、引导业主收楼、 查房；；
4、 与业主核对水、 电、 气表的读数， 并做好抄表记录；5、若房屋有质量问题， 协助业主填写验收记录， 以供发展商与施工单位整改；6、验收完毕与业主在验收记上双方签字确认；
房屋装修咨询组1、 负责介绍与回答房屋装修手续和装修管理规定等方面的咨询；2、 办理房屋装修手续及各项手续；3、 负责业主对房屋质量问题的投诉3、 负责业主对房屋质量问题的投诉解答， 收集各类工程遗留问题， 并及时反馈给发展商与施工单位；4、 保留资料、 装修表格（全套）
谢谢大家！
篇三：物业公司入伙计划
业入伙管理手册物业入伙管理制度
一、入伙准备工作 1.物业管理处在入伙前 1 个月制定入伙工作计划，该计划中应明确: (1)入伙时间。
(2)负责入伙工作的人员及其职责。
(3)入伙手续。
(4)入伙过程中使用的文件和表格。
2.入伙工作计划应由管理处主任批准，管理处应提前 1 个月向业主发出《入伙通知书》，并详细说明：
(1)需业主准备的证明材料。
(2)需业主填写的表格。
(3)办理入伙手续的程序。
(4)办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。
二、入伙审查登记 1.管理处应建立入伙登记表，对业主提交的《入伙通知书》进行查验，确认无误后收取《入伙通知书》，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：
(1)《入住说明》。
(2)《住户手册》。
(3)《住户公约》。
(4)《管理协议》。
(5)《预交费用标准》。
(6)《装修须知》。
(7)《住户登记表》。
(8)《装修审批表》。
(9)《验收交接表》。
2.上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。在提供给业主的《入住说明》中应明确由业主填写并提交的资料，包括：
(1)身份证。
(2)工作证复印件。
(3)《业主登记表》。
(4)购/租房合同的正本及复印件。
(5)已签署的《住户公约》、《管理协议》。
3.管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：
(1)表格填写是否完整、正确和清晰。
(2)公约和管理协议是否已签署。
(3)身份证明文件与购/租房合同及《业主登记表》是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、《业主登记表》、《住户公约》1 份、《管理协议》1 份，在《入伙通知书》注明签收。
三、预交费用 财务应根据国家和政府的法规及发展商或业主委员会的规定，确定入伙《预交费用》。管理处在审查并接受业主收取各项费用，并开具相应票据给业主。
费用项目包括：预交管理费、装修保证金及清运费等。财物应造费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明。
上述手续完成后，管理处查验入伙登记表及已签署的《管理协议》及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在《钥匙发放登记表》上登记，同时应和业主协定验收房屋的时间和方式。
管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门处理。
四、入伙后的装修管理 管理处在提供给业主的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见《装修管理手册》。
入伙期间业主接待标准
一、目的 通过与业主初次交往过程中周到热情、体贴、细致的服务，使物业管理公司在刚接管物业时即能建立良好信誉开端，塑造起自己管家和亲人的形象，从而为物业管理工作的顺利开展铺路，也可为今后赢得广大业主的充分信任和长久支持打下坚实基础。
二、对象 入伙前后前来看楼或办理相关手续的业主。
三、接待人员配备与要求 接待人员配备视物业辖区面积、规模及入伙期间业主人流量而定。但在办理入伙期间内，应有专职入伙接待员数名，在业主较多时，管理处其他员工应作为机动预备人员分担接待工作。
对入伙接待员应要求其：
1.熟知与本物业有关的多种情况，包括物业的建筑结构方面专业知识、本物业多种不同户型、辖区周边配套及未来规划、物业的绿化方案等。
2.熟知与业主利益有关的多种情况，包括发展商的情况、业主与发展商易生纠纷的事宜、装修知识、业主与装修商易生的纠纷的事宜等。
3.了解现有业主的概况，包括年龄段、知识水平层次等。
4.擅长沟通、热情大方、耐心细致。
四、接待工作内容 1.管理处内应设物业概况的挂图或说明；管理公司的介绍及本物业员工工号、姓名及职位介绍。
2.设待客室，备茶点。
3.具体程序。
(礼仪、态度略) (1)询问 向业主询问需要的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。
(2)交流 就业主提供的情况和所需要的服务做进一步交流。提出建议，确认为业主需要。
(3)介绍 适时地介绍管理公司构思与规划，并请业主参与意见；提醒与发展商交易中应注意的问题，提醒装修应注意的问题。必要时引领业主参观整个物业，同时介绍现已登记的业主年龄、知识层次，让业主了解“邻里”概况。
(4)引导 引导业主参与构想物业管理方方面面的工作方案、落实措施，诚恳地请业主为自己的家大胆建议。
入伙程序指南
一、律师行向业主发出《入伙通知书》。
二、业主向管理部提交：《售楼(租楼)合同》、《入伙通知书》、《公证书》、《付款收据》(管理基金、管理费、管理费按金)、身份证或护照、营业执照(副本)和《公司委托书》。
三、未交汇上述钱款的到财务室汇清并交汇电费按金。
四、向业主发放：《业主收楼登记表》、《住户手册》、《入住程序指南》、《凭证表》、《收费标准》、《银行电脑托收合同》、《电话申请表》、《车位申请表》。
五、协同工程部验收物业，当场填写《收楼验收表》，并记下水电表底数、填写《单元验收遗漏工程记录表》。
六、交回填好的表格：《银行电脑托收合同》、《电话申请表》、《车位申请表》、《单元验收遗漏工程记录表》自收楼之日起 48 小时内交回管理处有效。
七、签署收楼协议并移交钥匙。
入伙通知
××公司/女士/先生：
您好！您所认购的
大厦
层
室已于
年
月经
省/市
部门验收部门和
房地产公司、
建筑工程公司、
物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。
1.请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在
，
在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场办公，1 次办完手续，为您提供快捷方便的服务。
2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。
3.如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在
月
日后，到
房地产公司（地点
）先办财务及收楼手续，再到
物业管理公司（地点
）办理入伙手续。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。
特此通知！
房地产开发有限公司
物业管理有限公司
年
月
日
入伙须知
尊敬的各位业主：
您好！
祝贺您乔迁本区，我们管理处全体员工热诚为您服务。为便于您顺利办理入住手续，请注意以下事宜：
一、请仔细阅读管理处为您准备的《住户手册》、《入住流程表》、《装修审批流程表》及有关资料，大家按章办事，则乔迁更加顺利如意。
二、请携带《购/租房合同书》、《进住通知单》、身份证、户口本等证件及其复印件 1份到管理处办理入住手续。
三、请您详细、如实地填写各种表格并按时交回管理处，以便管理处办理各项手续。
四、自入住之日起，业主每月应按时缴纳公共设施维护费、卫生费、消杀费，3 项收费合计为两房：
元/月；三房：
元/月；四房：
元/月。
五、请您签订《业主公约》，并从签订之日起，严格履行自己的权利、职责和义务。
六、由责任区楼管员带您交验住房，如实填写《住房验收交接表》，交回管理处存档。
七、业主搬迁过程中，应严格执行管理处有关规定，服从指挥，不得损坏区内一切公物，不得乱倒、乱扔杂物，违者均按有关规定处罚。
八、装修新屋，情理中事，但请严格执行政府文件规定，填写《装修申请表》，施工队出具施工执照复印件，经管理处审批，并预交装修押金后方可施工。
九、请您到管理处办理申请用电、用水手续。
十、在入住时交费项目还有：搬迁押金
元/户；住房装修押金
元/户；装修施工队装修费押金
元/户；装修垃圾清运费
元/户；各项押金在搬迁、装修后无违章，则全额退回。
物业管理公司
年
月
日
入伙手续书
业户：
您认购的
号
室，现已具备入伙条件，请您按如下顺序办理入伙手续，谢谢您的合作。
一、房产收款组
业户已付清房款、有线电视初装线费、地籍图费。
并开具收费凭证。
经办人：
部门签章：
年
月
日 二、合同组 业户已签合同，并领取质保书、电视线、地籍图（2 份）、水表封卡、纪念品。
业户签章：
经办人：
部门签章：
年
月
日
三、物业组
业户已领取《业户手册》等入伙资料。
业户已付清物业管理服务费（3 个月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。
经办人：
部门签章：
年
月
日
四、验房组 业户已验房，同意接收房屋，并领取钥匙
把。
（本单由验房组收回）
业户签章：
经办人：
部门签章：
年
月
日
入住(租用)协议书
姓名
(单位)
于
年
月
日进住(租用)
号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就今后有关事项与管理处达成协议如下：
一、住/租户进住 7 天之内，如发现室内有电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队尽快修复。7 天后发生问题由住/租户自己解决。
二、住/租户所住用的楼宇，是经市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，1 年内如因建筑质量问题需要维修的，由管理处通知施工队尽快修复。1 年后由住/租户自己负责。
三、为保持住宅区高雅的格调及外貌美观协调，住/租户绝对不得将窗户及外墙做任何更改 ，不得擅自安装防盗网、雨篷，至于认可的装置，例如窗花，否则必须依照指定的规格装设。
四、住/租户必须自觉遵守管理处有关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、标语；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理规定等。如有违反规定者，管理处将予以处罚。
五、住/租户应与管理处密切配合，共同管好小区。小区内严禁饲养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾用袋装好后放入垃圾箱内，电视或音响的音量不要影响他人休息，使小区有一个良好的生活和办公环境。
六、根据市政府有关收取管理费的文件规定，住/租户必须按时交管理费、租金等有关费用。如欠交上述费用，按规定收取滞纳金。
七、根据市
规定，未经市人民政府或指定的机关批准，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币
元以下的罚款。
八、双方确认进住前水表读数为
立方米；电表读数为
度。
九、协议一式两份，管理处与住/租户各执一份。经双方签字后生效。
住/租户(签字/盖章)：
管理处(盖章)：
代理人(单位)：
负责人(签字)：
联系电话：
联系电话：
年
月
日
年
月
日
入户声明
本人已于
年
月
日和
管理处一起，共同对
小区
栋
号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到《
物业管理公司物业管理办法》、《装修须知》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与
管理处一起共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。
业主/业主代表签字：
年
月
日
附:签领钥匙登记表
签领钥匙登记表 业主姓名
房 号
幢
单元
号 单元防盗门 住房防盗门
房 门
卧室门
阳台门
其他
备注
业主公约
为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共
秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、本住宅区情况 1.地点：
区
路。
2.总占地面积：
平方米。
3.总建筑面积：
平方米，其中：住宅
平方米，非住宅
平方米(商业用房
平方米，其他
平方米)。
4.楼宇
栋
套，其中：高层楼宇
栋
套，多层楼宇
栋
套。
5.业主数量：
个。
6.管委会财产：
(1)公用设施专用基金：
元。
(2)物业管理用房
平方米，其中：管委会
平方米，物业管理公司
平方米。
(3)商业用房
平方米。
(4)其他：
。
7.公用设施及公共场所(地)状况：
(1)道路：车行道
平方米；人行道
平方米。
(2)园林绿化地面积：
平方米。
(3)教育设施：中学
所，建筑面积
平方米；小学
所，建筑面积
平方米；幼儿园
所，建筑面积
平方米。
(4)文体设施：文娱活动中心
个，建筑面积
平方米；网球场
个，占地面积
平方米；门球场
个，占地面积
平方米；游泳池
个，建筑面积
平方米；儿童游乐场所 ...
篇四：物业公司入伙计划
雪岗日辉台入伙方案(中海)目
录 一、 小区概况 二、 人员 安排 三、 员 工生活安排 四、 管理用 房布置 五、 员 工培训 六、 物品采购 七、 接管验收 八、 入伙前准备 九、 入伙工作安排
一、 小区简介 小区占地面积 47881. 8 平方米， 总建筑面积 81505. 82 平方米， 建筑覆盖率25%， 小区绿化面积 32000 平方米位， 绿化率覆盖达 65%以上， 位于深圳市坂雪岗 高新技术区坂雪岗 大道与贝 尔路交汇处， 距离梅林关口 3. 8 公里， 布吉检查站 10 公里， 交通便利。
中海日 辉台建筑立面清新俊朗、 简洁明快； 环境设计以层林景观为主体， 点线面多 形态的水景烘托了 庭园景观的连续性， 顶部处理也极富特色； 具有浓郁海洋气息的新现代主义建筑风格， 进一步提升了 夏威夷建筑特征； 小区共有 7 栋32 个单元， 住宅 687 户 ， 分为小高层和多 层， 有一梯三户 和一梯四户 ， 其中小高层 3 栋， 429 户 ， 多 层 4 栋， 258 户 ， 商铺 108 间， 小区设有会所（ 约为 468平方米）、 游泳池和幼儿园(建筑面积 2484. 87 平米) ， 停车位 200 个， 其中地上101 个， 地下车库 99 个。
小区配有变压器 4 台（ 1000KVA/台）， 应急发电机组 1台（ 360KVA）， 供水采用 变频调速供水， 17 台日 立电梯， 小区安防有监控系统，消防控制系统， 红外报警系统， 可视对讲系统， 门禁系统， 以及捷顺停车刷卡系统。
各式户 型方正实用 、 动静分区合理； 人车分流使住户 用 车未经小区大门即可进入地下车库， 不仅减少了 污染和噪音， 同时有利于区内 行人的安全；
小区周边配套有中国银行、 布吉人民医院、 和平医院、 天都酒店、 中国电信、 中国邮政、 国惠康百货等。
随着万科城与周边楼盘的崛起， 配套设施将进一步完善。
小区预计于 9 月 底通过竣工验收， 10 月 31 日 入伙；
二、 人员 安排：
（ 一）
组织架构图：
安全护卫
注：
小区财务管理纳入百草园中心管理处， 故中海日 辉台管理处仅设收银员 1名 。
小区客户 服务助理员 在负责服务接待和跟踪基础上， 侧重为小区住户 提供管家服务。
小区环境管理助理员 （ 兼维修主管）。
2、 人员 配置 1）
原则：
管理机构的设置与各类员 工的配备， 均以确保“中海日 辉台” 物业管理的整体服务水平为前提。
在把小区管理成为“安全、 清洁、 方便、 优美、 舒适”的工作、 生活环境， 满足住户 家居需求这一目 标的基础上， 从组织机构和人员素质上确保高标准、 高档次、 高品位地为业主/用 户 提供全天候、 全方位的优质服务。
精干高效的原则。
着眼于管理现代化和组织科学化， 通过提高员 工基本素质， 增加管理科技含量， 来达到机构精简， 人员 精干， 工作高效的目 标。
既保证服务的高质量， 又实现运行的高效率。
使“中海日 辉台” 物业管理具有可持管理处经理收银员环境管理部（ 助理客户服务部（助理护卫主管 维修主管 接待员 清洁绿化员工食堂装修管理机电维修接待回访管家服务物资采购会所管理社区文化人事管理 资讯服务
续发展的长久后劲。
知识化、 专业化的原则。
各类员 工的配备， 根据员 工不同的工作职责， 要求员 工必须具备相应的文化知识水平和物业管理理论、 物业实践经验， 在此基础上， 取得政府部门颁发的物业管理岗 位培训合格证书。
并辅以不间断的各种专业知识培训， 使员 工的素质与物业管理工作都处于动态提高的状态。
2）
人员 数量 根据小区物业状况及配置原则， 管理处人员 配置如下：
管理层：
管理处经理 1 人， 环境管理助理员 1 名， 客户 管理助理员 1 名。作业层：
护卫主管 1 名， 收银员 1 名， 前台接待员 2 名， 会所接待员 1 名， 维修工（ 外包）
6 名， 护卫员 27 名， 水质处理员 （ 兼救生员 ）
1 名， 厨师 1 名，帮工 1 名， 花工 4 名， 清洁工（ 外包）
17 名。
共计 65 人。
（ 二）
进场时间安排 根据中海日 辉台入伙时间安排（ 2005 年 10 月 31 日 ）， 管理处人员 进场时间安排如下：
现已进场人员 如下， 管理处主任一名， 护卫主管一名， 运行班长一人， 保安员 21 人， 接待员 5 人， 清洁工 15 人， 水质处理员 1 名。
2005 年 9 月 10 日 助理员 2 名、 厨师 1 名进场， 进行注册登记、 食堂筹建、办公室、 员 工宿舍布置、 物品购置及其他人员 进场等准备工作。
2005 年 9 月 20 日 ， 护卫员 进场 6 人、 维修人员 5 人、 花工进场 1 人（ 因花草为施工单位保养期）， 清洁人员 于入伙前 3 天全部进场， 10 月 1 日 前管理处所有人员 到位， 会所服务员 进场时间另 定。
(护卫员 已进驻 21 人)
三、 员 工生活安排
人员 进场后， 首先与开发商进行沟通， 进行员 工食堂、 宿舍等生活设施筹建， 力争于 10 月 20 日 生火做饭， 员 工宿舍及卫生间、 洗澡间等生活设施及床、柜等生活用 具在 9 月 30 日 前办置妥当。
员 工住宿按班编制落实到人， 做到员 工入场后生活方便， 工作顺心。
四、 管理用 房布置 与开发商协调争取在 10 月 10 日 前落实完毕。
五、 员 工培训 为了 保证中海日 辉台 入伙及装修管理工作顺利进行， 确保服务质量， 管理处将对派驻小区所有员 工进行系统岗 前培训， 特作培训计划如下：
（ 一）
管理层员 工岗 前培训计划
时
间 学时 内 容 目 的 方式 考核 岗前培训
9 月 20—30 日
10 课时 1、
岗 位职责 2、
基本业务知识、 业务范围、工作技巧 3、
三套体系服务标准 4、
管家服务基本技巧 能 独 立 上岗 、 独挡一面 讲课、 实践相结合 上岗考核鉴定
（ 二）
维修工岗 前培训计划 时 间 学时 内
容 方
式 负 责人 考
核
10 月 1 日
2 课时
<员 工手册>
面授 环境管理助理员
口 试
10 月 2—8 日
6 课时 维修文明语言、 维修服务范围和流程、 维修工责、 维修养护技能及操作技巧 个别辅导和自 学实践
班长
期满由主管对其进行上岗 考核鉴定 10 月 9—18 日
6 课时 熟悉楼宇结构、 初步了 解设备特点(水电工) 、 水电气走向、 班组主要成员 、 维修服务标准、 维修工作程序。
在班长带领下实操实练
班长
技能知识、 书面考试、 实操水平、 工作表现等具体业务考核
（ 三）
护卫(交管) 员 岗 前培训计划 时
间 学时 内
容 方 式 负 责人 考 核 10 月 1 日
3 小时 护卫(交管) 员 职责、 工作规程、 工作标准、
纪律和奖惩制度、 安全保卫服务的各项规章和有关政策及法令 集中学习与个别辅导相结合
护卫主管
10 月 2—9 日
一周 本岗 位安全保卫服务的基础知识运用 ：消防、 护卫(交管) 设施、 设备的操作 实习
班长 期满进行上岗 考核鉴定 10 月 8—27 日
20 天 岗 位服务技能、 队列训练、 素质训练 实地操作 培训 班长 期满部门主管进行实操考试
（ 四）
绿化工岗 前培训计划 名称 时
间 学时 内
容 方
式负 责人 考
核 岗 前 培训 10 月 8—12 日
8 小时 绿化范围、 达标要求、 本岗 职责、 工作规程、 服务标准、 小区美化、 绿化、静化、 净化意识， 环保意识 面授教育和实操相结合 环境管理助理员
上岗 考 核鉴定
（ 五）
清洁员 岗 前培训计划 时
间 学时 内
容 方
式 负 责人 考 核 10 月 8 日
3 小时 小区概况
员 工守则
职业道德
面授
环境管理助理员
10 月 10—12 日
3 天 本岗 位职责、 工作纪律； 本岗 位清洁清洁班班长 一周后进
操作规程和工作标准； 环境保护意识， 小区美化概念 长带领下学习
行“员 工上岗 考核鉴定”
（ 六）
除以上培训外， 另 外收集业主可能问到的相关问题进行培训。
六、 物品采购 根据物品采购计划， 按照物品需求顺序分项报告公司 领导审批后， 与公司行政公关部及社区环境部进行充分协调， 由公司 统一采购物品在 9 月 31 日 购置齐全， 管理处自 行购置物品在 10 月 5 日 前置办妥当。
（ 一）
办公设备设施
序号 设备设施名称 单位 数量单价（ 元）金（ 元）
备 注 额1 电脑 台
34000 12000
2 打印机 台
2800 1600 针式打印 机一台 3 传真机 台
11000 1000
4 复印机 台
110000 10000
5 电话 门
6100 600 含初装费、 电话机费用
6 饮水机 台
2 300 600
7 办公桌 张
10400 4000 普办公桌 8 电脑桌 张
2400 800
9 办公椅 张
25100 2500 含会议室、 咨询台 10 文件柜 个
6 500 3000 财务室、 办公室11 沙发 组
11500 1500 含茶几 12 培训黑板 块
1300 300 1200*2400 13 空调 台 3 2000 6000
14 留言板 块
1200 200 80*1200 15 验钞机 台 1 300 300
16 照相机 部 1 1500 1500 数码
合计 —— ———— 45900. 00
——
（ 二）
办公用 品
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
用 品名称 单位 数量单价（ 元）金额（ 元）
备 注 打印纸
箱
2
250
500
传真纸
卷
5
8
40
档案盒
个
100
5
500
文件袋
个 1000
0. 20
200
文件夹
个
50
10
500
文件篓
个
15
20
300
彩纸
包
5
30
150 A4、 A3 各色打印机 签字笔
支
20
5
100
打孔机
个
2
20
40
10 订书机 个 5 15 75
11 保险柜 个 1 2000 2000
12 过胶机 台 1 300 300
合计 4705. 00 ——
（ 三）
员 工宿舍厨房用 品
序号
用 品名称 单位 数量 单价（ 元）金额（ 元）
备 注 1
铁床
张 25 160 4000 上下床 2 单人床 张 6 150 900 办公室人员 用
3 电视机 部 1 1500 1500 员 工娱乐用
4 功放机 部 1 800 800
5 DVD 部 1 500 500
6 开水器 台 2 2000 4000 食堂、 员 工宿舍7 音箱 组 1 1000 1000
8 洗衣机 台 3 1800 5400 管理人员 一台 、操作层两台 9 电风扇 台 50 100 500 员 工每人一台 10 三轮车 辆 1 700 700 饭堂用
2 衣柜 个 30 200 6000
2 厨房炒菜设备套 1 3000 3000
3 厨房锅碗瓢盆套 1 2500 2500
4 电冰柜 台 1 2000 2000
5 消毒柜 台 1 1500 1500
6 饭堂餐桌 张 10 500 5000
7 合计 — — —— 39300. 00
——
（ 四）
人员 服装、
安全、 消防管理装备物资 序号 物品名称 单位 数量 单价（ 元）金额（ 元）
备注 1 对讲机 台 14 850 11900 保安、 维修、 办公室、 清洁 2 警棍 根 2 60 120 胶棒 3 巡逻自 行车 辆 1 300 300 护管人员
4 消防灭火器 个 40 60 2400
5 消防斧头 把 2 50 100
6 消防撬棍 把 2 30 60
7 消防安全带 条 2 300 600 加长型 8 消防面具 套 2 100 200
10 消防钢盔 个 2 50 100
11 消防靴 双 1 40 40
12 手电筒 把 2 150 300
13 员 工服装 人 27 500 13500 夏装、 冬装 各 两件、 迷彩服、 帽子等
14 防水电筒 把 4 200 800
15 炊事员 服装 人 2 300 600
16 接待员 服装 人 3 300 900
合计 —— —— —— 31920
（ 五）
清洁绿化设备设施 序号 设备设施名称 单位 数量 单价（ 元）金额（ 元）
备注 1 垃圾车 辆 1 600 600 清洁公司 购 2 垃圾斗 个 6 600 3600 地产配置 3 垃圾箱 个 60 100 6000 地产配置 4 松土工具 套 2 100 200
5 平剪 把 2 150 300
6 浇水管 米 200 4 800
7 剪草机 台 1 3500 3500
8 电动喷雾器 台 1 1500 1500
9 服装 人 4 300 1200
10 其它小工具 付 1 100 100 小 钳子、铲子等
合计 —— —— —— 17800
注：
清洁外包日 常工具清洁公司 配备
（ 六）
机电维修工具 序号 名称 单位数量 单价（ 元）
金额（ 元）
备注 1 管道疏通机 台 1 1000 1000
2 电焊机 台 1 1000 1000
3 冲击钻 台 1 1500 1500
4 维修工具 套 6 300 1800 常用 工具 5 铝合金梯 架 2 500 1000
6 高 空 作 业 工具 套 1 500 500 高 空 作 业用
7 电工绝缘鞋 双 6 80 480
8 电 工 绝 缘 手套 双 6 60 360
9 万用 表 台 2 400 800
10 瓦工切割机 台 1 400 400
11 材料架 组 1 1000 1000
12 服装 人 6 500 4200 夏装、 冬装各两件 14 常 用 维 修 材料 批 1 5000 5000
15 管工工具 套 1 400 400
16 打压机 台 1 800 800
17 手电钻 把 1 400 400
合计 ———— —— 20640
（ 七）
小区标识牌 序号 名称 单位 数量 单价 金额 备注 1 中 海日 辉台 管理处 块 1
地产已做2 办公室 块 1 32. 00 32. 00 玻璃钢 3 主任室 块 1 32. 00 32. 00
4 财务室 块 1 32. 00 32. 00
5 消防监控中心 块 1 32. 00 32. 00
6 维修班值班室 块 1 32. 00 32. 00
7 〈 高空抛物〉
块 7 40. 00 280. 00
8 〈 足下留情〉
块 5 40. 00 200. 00
9 （ 贵客造访）
块 3
地产已做10 （ 吐痰弃物）
块 7 40. 00 280. 00
11 （ 宁静致远）
块 3 40. 00 120. 00
12 嬉水危险请勿靠近 块 5 40. 00 200. 00
13 电梯机房 块 17 32. 00 96. 00
14 配电房 块 1 32. 00 32. 00
15 水泵房 块 1 32. 00 32. 00
16 发电机房 块 1 32. 00 32. 00
17 风机房 块
32. 00 192. 00
18 二氧化碳室 块 1 32. 00 32. 00
19 岗 亭值班室 块 3 32. 00 64. 00
20 客梯 块 17 32. 00 160. 00
21 小心地滑 个 32 15. 00 60. 00
22 垃圾中转站 块 1 32. 00 32. 00
23 单车棚 块 1 32. 00 32...
篇五：物业公司入伙计划
入伙方案入伙流程工作组说明保安及车辆管理方案物资安排物资安排各部门准备工作礼仪、 服装的要求目 录
入伙通知书投递计划遗漏工程跟进计划应急事件处理目 录
入伙流程及各组工作※核实业主身份后， 登记发放资料代、 致业主一封公开信、 入伙会签单， 引导业主到发展商签约组办理手续发展商签约组※签定前期物业管理合同，临时业主公约， 发放住宅质量保证书、 房屋使用说明书， 在会签单盖章接待组Good
good
stud yDay d ay up发展商签约组
※缴清相关费用在会签单上盖章※缴清物业公司应收费用在会签单上盖章会签单上盖章物业公司签约组发展商财务组物业公司财务组※填写业主资料表， 家庭入住成员名单及相片二张， 身份证复印件一份， 签订装修管理协议、发放住户手册、 在入伙会签单上盖章Good
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stud yDay d ay up
※带领业主验楼， 抄水、业主同意收楼后签字电、 气表读数，领取钥匙装修咨询组 咨询、 领取装修管理资料装修咨询组※咨询、 领取装修管理资料物业公司验楼组发放钥匙※入伙现场办理地点：
接待大厅Good
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stud yDay d ay up各组职责详解PUSH
IT
去验楼的路线：销售楼盘后门----小区内花园----各一楼休息、活动空地----各单元•验楼流程：到达单元---主动代业主开门--- 再引至各房间---试通水电、 排水---抄水、 电、 气表---业主签字确认， 移交钥匙。•Good
good
stud yDay d ay up
职责：• 入伙现场的安全保卫工作。• 现场车辆停放的指引、 保管。现场车辆停放的指引、 保管。• 小区的安全保卫工作。入伙保安及车辆管理方案Good
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stud yDay d ay up
• 指示牌：
交楼流程图、 装修流程图、 收费标准、 线路方向指引箭头牌、 接待处、 发展商收费处、 发展商签约处、 物业公司签约处、 物业公司收费处、 物业公司验楼处、 服务接待台、 咨询台、 等候区。• 装修咨询处办公用品• 装修咨询处办公用品：
写字板、 文件柜、 萤光笔、 文件袋、标签纸、 台笔、 签字笔、 即时贴、 复印纸张、 钥匙柜、 钥匙包、 双面胶、 胶水。• 饮水机、 纸杯、 垃圾桶。写字板文件柜萤光笔文件袋物资安排Good
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stud yDay d ay up
各部门的准备工作• 人员培训• 文件资料的准备• 物资物料的准备• 其它各项工程的跟进及配套设施的投入使用• 法律法规文件的整理、 学习， 准备到位• 物业的各项资料及验收办理正式接管验收手续， 将问题记录清楚并及时跟进处理， 确保入伙有条不紊、 顺利进行Good
good
stud yDay d ay up
礼仪服装的要求• 有统一工作服的部门须统一着工作服， 无统一工作服的部门， 须着装大方得体。• 所有工作人员须配带入伙人员工作卡。• 所有工作人员须头发整齐• 所有工作人员须头发整齐， 衣服干净整洁，女士可化淡妆。• 使用文明礼貌用语， 遇到业主须主动问候。衣服干净整洁Good
good
stud yDay d ay up
入伙通知书投递计划• 入伙通知书按总计划集中办理收楼手续3天， 在通知书中注明于哪一天前来办理。• 入伙通知书于入伙前1个星期以挂号信形式寄出或电话联系， 统一打印通讯地址及姓名。• 入伙通知书中写清业主在办理入伙手续时所带资料、 身份证等以及入伙所交费的金额。• 分栋填写入伙办理日期， 计划每日交楼户数。Good
good
stud yDay d ay up
遗留问题跟进计划• 当日记录的遗留问题由管理处验楼组统一整理后， 交由客户维修服务部进行返修，客户维修服务部须与二天内答复返修时间。• 所有登记有遗留问题的单元• 所有登记有遗留问题的单元， 管理处服务中心必须于收楼后的三个工作日内答复业主返修情况， 并根据业主需求进行调整.管理处服务Good
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stud yDay d ay up
• 所有登记的遗留问题， 除硬件设施外， 客户维修服务部必须在一周内解决。• 如涉及较多留问题的， 客户维修服务部须每二日与业主联系一次， 告知其返修情况。所有派出的工程问题处理单• 所有派出的工程问题处理单， 返修单位必须于三日内返单。• 返修工程进度及质量由维修班全面控制。• 业主托管的钥匙由专人负责， 借出进行登记， 避Good
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stud y免遗失。返修单位必须于三Day d ay up
应急事件处理• 发现问题应立即把有对应人员转移到事先备好的调解间• 总指挥负责调解工作相关解答人员应配合总指挥做好调解工作• 相关解答人员应配合总指挥做好调解工作• 护卫员及医疗人员随时待命， 预防突发事件发生Good
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谢谢观看
工作组说明1、 接待组：
（由销售代理公司负责）主要职责：• 负责对办理入伙手续的业主接待工作。确认业主的身份• 确认业主的身份：
业主的身份证， 购房合同， 购房的发票， 不是业主本人来办理入伙手续的是否持有业主的委托书以及办理手续人的身份证。业主的身份证购房合同购Good
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• 核实确认业主身份后， 进行登记；• 发放《致业主一封公开信》 、 《入伙会签单》 以及资料带（以便业主装资料用）
。• 指引业主到地产的签约组办理签约手续。Good
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注意事项：1 、 解答业主的询问和咨询事宜（可能出现的询问情况）
：•（1 ）
怎样办理手续？•（2）
什么时候可以装修房， 怎么办装修手续？•（3）
小区的物业收费是多少？ 评什么收取的？（4）
小区的现状为什么和买楼时说的不•（4）
小区的现状为什么和买楼时说的不一样？可能会出现销售时的许诺和现状我们有上当受骗的感觉等。2、 注意使用礼貌用语， 微笑服务， 做到文明礼貌、 积极热情。样？Good
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2、 发展商签约组：• 核对业主是否持有《入伙会签单》 ， 是否已按要求全部交清楼款 ；• 与业主签定〈前期物业管理合同〉• 与业主签定〈前期物业管理合同〉 、 〈临时业主公约〉 ， （以上为须签约的文件， 一式3份， 业主一份、 发展商一份、 物业公司一份， 签完后其中两份保存好）
；〈临时业主Good
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• 发放《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》制定业 主签字用表格， 并让业主签字， 以备今后的查验；• 回答业主提出的询问；• 在《入伙会签单》 上盖章， 并指引业主到地产财务组办理交费手续；• 注意使用礼貌用语。Good
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3、 发展商财务组：职责：• 核对业主持有《入伙会签单》 “1 ”上是否盖章办理完签约手续。• 收取各种费用， （取暖费、 防盗门费、 燃气开户费可视对讲机费）
并解答业主提出的询问费、 可视对讲机费、 ）
并解答业主提出的询问；• 核对发放单据正确无误。
在《入伙会签单》 再上盖章• 注意使用文明礼貌用语， 微笑服务。Good
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注意事项：• 先查看《入伙通知书》 ， 保证业主身份真实及所需缴交款项准确及其它条件符合入伙要求。• 财务人员各职能安排到位。• 事先准备好各项收费的凭据、 公章及办公用品（如验钞机、 信封、 保险柜、 签字笔等）
。• 各单收缴费数据的整理、 核对。应事先打印好各项收据• 应事先打印好各项收据， 到时只需对号查找发放，节约时间。• 清点应收取费用的金额， 保证收取数额准确无误。仔细核验钱币真伪。到时只需对号查找发放Good
good
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4、 物业公司财务组职责：• 核实《入伙会签单》 前两项业主是否已在发展商财务组、 签约组办完手续并盖章；• 收取管理费、 水、 电费押金，• 做到文明礼貌、 百问不厌、 积极热情。• 出据收款收据。• 在《入伙会签单》 上再次盖章。Good
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注意事项：• 查看业主所持《入伙通知书》 、 身份证复印件、《入伙会签单》 、 《入伙缴费表》 ， 有无遗漏，认真核对无误。• 先准备好各项收费的凭据、 公章及办公用品（如验钞机、 信封、 保险柜、 签字笔等）
。开出的收据需与身份证复印件• 开出的收据需与身份证复印件、 《委托银行代收费合同》 、 《入伙通知书》 、 《入伙会签单》一起交还给业主。• 应事先打单， 到时则对号查找发放， 节约时间。《委托银行代Good
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注意事项：• 签约组工作人员， 必须认真负责， 保证无遗漏，无误签。• 签署文件过程中， 如遇有不清楚的问题， 切勿乱答， 应及时解释并引至咨询组进行解答， 避免引起不必要的纷争。• 有签署的文件及应收回的文件需认真核对核实后• 有签署的文件及应收回的文件需认真核对核实后全部放入档案袋， 然后指引业主到收楼组。• 《入伙会签单》 必须有业主签名确认。• 文明礼貌， 耐心、 热心， 切勿急燥。Good
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5、 物业公司签约组：职责：• 核验业主收楼应带的所有资料及《入伙会签单》 是否已盖3章。• 签定《房屋装修管理协议》 、• 发放给业主《住户手册》• 发放给业主、 《住户手册》 、 《房屋装修管理协议》 。• 收好业主已签资料， 并在《入伙会签单》 上再次盖章。• 做到文明礼貌、 积极热情， 有礼有节。
解释业主提出的相关问题。（配对讲机1 部）填写《住户成员登记表》 。《房屋装修管理协议》Good
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6、 验楼组：职责• 确认业主已办完前四项手续， 〈入伙会签单〉 已盖4章。（配对讲机1 部）• 带领业主验楼， 抄取水电、 气、 净水表读数， 确认水通电通无堵漏通、 电通、 无堵漏。• 做到文明礼貌、 积极热情， 耐心、 热心， 讲求效率。• 填写《接管验收记录》 ， 详细填写表格中的各项记录，要求准确无误， 并由业主签名确认。Good
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注意事项：•1 、 需确认水电气表底数， 并由业主签名确认， 业主签名确认后发放钥匙。•2、 各验楼人员需确认手上持有管井钥匙（由陈保军负责落实）
， 懂得如何抄记水电各计量表的读数。•3、 《接管验收记录》 须由工作人员持有， 除客户联外全部交回该组负责人保存。4业主室内如有问题要求其在《接管验收记录》 中•4、 业主室内如有问题， 要求其在《接管验收记录》 中详细记录， 建议留下钥匙， 以便返修。•5、 对于业主提出的问题， 不清楚的， 切勿乱答， 如果有必要， 应引至咨询组进行解答Good
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7、 咨询组：职责：
负责解释疑难及重大投诉。8、 装修咨询组：职责：
负责装修申报及相关程序、 费用等问题的解答工作。Good
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9、 后勤组：职责：• 客户饮水的准备。客户饮水的准备• 工作人员用餐的准备。• 入伙现场的清洁卫生。Good
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注意事项：• 准备好物资。• 注意礼节、 礼仪及形象， 微笑Good
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10、 场景组：• 职责：
负责现场场景、 气氛的拍摄记录。注意事项：•准备好电池、 充电器、 胶卷、 摄影机， 联系好摄影师。场布置现场布置：• 要求：
突出喜庆、 舒适。• 方法：
用鲜花篮、 气球、 彩带、 彩旗、 气垫拱门等装饰。Good
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篇六：物业公司入伙计划
管理入伙管理入伙的意义入伙的意义 全面的第一次接触 不是问题， 而是机会 法规中没有“入伙” 概念 法规中没有“入伙” 概念 入住
入住入住 第三条人收到书面入住(入伙) 通知并办理完结相应手续； 入住人收到入住(入伙) 通知后在限定期限内不办理相应手续的后在限定期限内不办理相应手续的， 视为入住。《条例》 所称入住， 是指入住视《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 实施细则
入伙的案例入伙的案例 第一类， 没怎么研究协议， 就签了 ， 然后入伙。 第二类， 认真琢磨协议， 改了 不少条款， 第二类， 认真琢磨协议， 改了 不少条款，然后签了 ， 入伙。 第三类， 什么协议也不签， 也不入伙。 第四类， 只拿钥匙住进去， 但不签任何协议， 不承认是入伙。
这个案例说明了 什么？这个案例说明了 什么？ 入住是个法律控制行为， 具有法律效力。 物业管理公司的角色和职责。 高院的司法解释 高院的司法解释。
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 一）（ 一） 房屋的准备锁匙的准备验收工具：
米尺水桶验收工具：
米尺、 水桶、 电灯、 水平尺、打压机验收的标准：
门、 窗、 玻璃、 地面、 墙面、管线、 地漏、 开关等。入住验房看什么？电灯水平尺
钥匙的准备钥匙的准备 钥匙的交接情况 钥匙的发出情况 钥匙柜的管理 钥匙柜的管理 备用锁的准备
入住验房看什么？入住验房看什么？ 门要运用自 如 窗的验收 墙壁要平滑 墙壁要平滑 地板不能有回音 顶棚是否空鼓、 脱落 厨房要有防水 电路是否正常
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 二）（ 二） 人员 的准备各部门人员 的补充新入职人员 的培训新入职人员 的培训现场工作期间的临时组织架构
新入职人员 的培训新入职人员 的培训 培训内容企业文化楼盘基本情况楼盘基本情况行政人事制度行业法规物管基础知识
现场工作期间的临时组织架构现场工作期间的临时组织架构 领导协调组（ 负责内外关系协调、 重大问题的督办等）
； 接待引 导组 资料验收签约组； 收费组； 验房组； 资料收集与钥匙保管组； 客户 问题处理与协调组。
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 三）（ 三） 制度的准备公司规章制度的建立各岗位职责权限的明确各岗位职责、 权限的明确确定各岗位工作程序与作业规程
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 四）（ 四） 物资的配备与补充固定资产类的配置办公易耗品配置办公易耗品配置管理、 生活用房的装修员 工制服、 装备的配置各类维修工具、 设备的配置交通、 通讯工具的配置标识、 标牌的制作等
物资的配备与补充注意事项物资的配备与补充注意事项 1、本着合理配置、 保障利用 、 成本节约的原则， 按供应商体系要求及标准配置；拟定一个周 密的计划， 计划应确切列出 物品分类、 单价及金额， 以求切实可行；3、配置阶段应结合项目 实际情况， 充分考虑本项目 与公司物管CI形象系统的相互协调、规范问题。 2、
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 五）（ 五） 入伙流程和方案的编制制定入伙流程图业主收楼流程和钥匙的交接业主收楼流程和钥匙的交接房屋质量问题的处理程序入住后的工程维修配合措施
业主收楼流程和钥匙的交接业主收楼流程和钥匙的交接 基本流程：
欢迎接待→验明身份与资料→资料收取→文件填写→费用收取→验房、 记录→移交钥匙→资料、 归档房记录移交钥匙资料归档
房屋质量问题的处理程序房屋质量问题的处理程序 业主提出整改要求→物业公司反馈发展商→发展商协调施工方整改→整改完毕信息反馈物业公司→物业公司通知业主信息反馈物业公司验收物业公司通知业主
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 六）（ 六） 入伙资料的准备资料的编制、 审定、 印刷及分类、 整理理。 入伙通知书的编制入伙通知书的制定和印刷； 业户 身份的确定； 入伙通知书的发放。
入伙资料入伙资料 1、 《入伙通知书》 ； 2、 《前期物管协议》 ； 3、 《业主手册》 ； 4、 《委托银行代扣款协议书》 ； 5、 《收楼书》 ； 6、《房屋质量问题报告》《房屋质量问题报告》 ； 7、 《业主登记表》 ； 8、 《区域防火责任书》 ； 9、《住宅使用说明书》 ； 10、 《住宅质量保证书》 ； 11、 《装修指南》 ； 12、《精神文明公约》 ； 13、 《业主公约》 、14、 其他相关资料。7《业主登记
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 七）（ 七） 收费物业公司的定位问题。代收费代收费。委托服务费。押金。预收管理费。
物业管理公司的入住管理工作物业管理公司的入住管理工作（ 八）（ 八） 入伙仪式入伙仪式的策划入伙仪式的准备入伙仪式的准备入伙现场的布置入伙仪式的组织
入伙仪式的策划入伙仪式的策划 入伙仪式方案的制定1、 仪式目 的； 2、 参加人员 （ 到会嘉宾）
； 3、 仪式开展的形式； 4、 仪式所宾）
； 3、 仪式开展的形式； 4、 仪式所需物资及成本； 5、 具体仪式安排步骤及管理办法。 入伙仪式方案的审核、 确定
入伙仪式的准备入伙仪式的准备 所需物资的采购 节目 排练 场地布置 场地布置
入伙现场的布置入伙现场的布置 入伙办理大厅的布置 安全保护措施 入住宣传 入住宣传、 展示布置展示布置 现场标识、 引 导牌设置
入伙仪式的组织入伙仪式的组织 现场服务 仪式的主持 现场秩序的维持 现场秩序的维持 仪式后的现场清理
突发事件的处理突发事件的处理 费用问题 收楼标准 后勤服务等 后勤服务等
篇七：物业公司入伙计划
dquo;0830”A区洋房/小高层入伙方案目 录第一部分 入伙指标情况第三部分 入伙流程组织入伙准备工作安排 第二部分第四部分 入伙期区包装及活动方案第四部分 交付风险及处理方案
1、0830入伙指标第一部分 入伙指标情况入伙业态 总销金额 （亿）
入伙指标（亿）入伙套数（套）合计 4.57 4.2 233别墅 0 0 0洋房 1.45 1.11 22套小高层 3.12 3.09 212套
2、入伙期区第一部分 入伙指标情况入伙范围: A区（A1-A5未售、A7-A8未售、A9-A10、A11未售、A12-A17、A18-A19未售）入伙套数：40814.73 ㎡，233套竣工备案时间：2018-07-27面积实测报告取得时间：2018-08-15入伙通知书发放时间：2018-08-23集中入伙时间：2018-08-30至2018-09-01B1B2B3 B4B5 B6B7B8B10 B9 B11B12B13 B14B15 B16 B17E3 E2 E1D1D9D2D3D5D6D7D8A13A14A1 A4 A3A15A5A7A2A8A9 A11A12A17A10A18A16A19E8E7E6E4 E5D4
3、A区别墅入伙客户梳理第一部分 入伙指标情况类别 户数 组成 处理方案A类 206 配合度较强客户如在交房时不出现明显与预售合同不符等严重问题，预计交房较为顺利。B类 10 配合度一般客户此类客户交房时，派置业顾问专人服务，一旦发生情绪化事件，及时安抚并视情形带到贵宾室解决，远离交房人群，避免影响其他交房客户C类 17 可能出现问题的客户
1、入伙工作时间节点第二部分 入伙准备工作安排序号 工作内容 计划时间 截止时间 责任部门 负责人1 移交业主的相关资料及清单给物业公司 7月20日 7月30日 营销部 陈李莉2 确定及印刷相关入伙确认文件及物业公司入伙文件资料内容版本 8月1日 8月10日 营销部 陈李莉、廖正军3 《住宅/商铺使用说明书》、《住宅/商铺质量说明书》 上报 7月20日 7月30日 营销部 陈李莉4 设计、印刷《住宅/商铺使用说明书》、《住宅/商铺质量说明书》 8月1日 8月6日 营销部 陈琪、黄展篁5 确定《入伙通知书》等相关资料内容版本 7月30日 8月6日 营销部 陈李莉6 确定《南宁万达茂入伙工作小组》成员名单及分工 7月12日 8月8日 营销部 杨亮7 项目公司营销部第一次联合验房 7月20日 7月21日 营销部 杨亮8 确定入伙场地包装方案 7月13日 8月4日 营销部 廖正军9进行二次联合复验，对《初次自检验房整改销项表》进行销项复验7月27日 7月28日 营销部 杨亮10 取得《实测报告》 6 月10日 日 8 月15日 日 设计部 郑德廷11 进行最终联合复验，确认全部达到入伙标准 8月10日 8月15日 营销部 杨亮12 取得《工程竣工备案表》 7月20日 7月27日 工程部 杜安业
序号 工作内容 计划时间 截止时间 责任部门 负责人13 入伙工作人员培训及考核 8月10日 8月19日 营销部 蒙群飞、陈李莉14实际操作预演二次（第1次：8月20日、第2次：8月26日）8月20日 8月26日 营销部 杨亮15 完成入伙百问百答及培训资料准备工作 8月16日 8月19日 销售部 蒙群飞16 入伙场地包装完成，落实POS、网络等弱电系统 8月15日 8月22日 策划部 李丹妮、陈李莉17 入伙区域内公共部分及室内单元开荒清洁完成 8月10日 8月23日 工程部 杜安业18 《南宁万达茂入伙通知》登报公示 8月20日 8月23日 营销部 陈李莉、李丹妮19 《入伙通知书》的填写完成并装袋 8月10日 8月21日 营销部 陈李莉20 按照楼栋入伙时间安排电话通知 8月20日 8月25日 营销部 蒙群飞21 《入伙通知书》EMS发出 8月22日 8月22日 营销部 陈李莉22 按楼栋号/每日完成入伙目标，预计共计20天 7月28日 8月17日 营销部 蒙群飞23统计未办理入伙客户名单，填写《二次催告函》，及寄出信函8月25日 8月30日 营销部 陈李莉第二部分 入伙准备工作安排
3、入伙节点第二部分 入伙准备工作安排取得竣工备案或交付文件时间2018年07月27日质监部同意入伙时间2018年08月20日发放入伙通知书时间2018年8月23日入伙手续集中办理时间2018年8月30日-9月1日视为交付时间2018年8月30日2018.08.20 2018.08.302018.08.30 2018.08.23A区2018.07.27
第三部分 入伙流程组织A区入伙流程入伙活动地点：A区样板间入伙时间：2018年8月30日 （周四）
1、整体规划平面图第三部分 入伙流程组织
2、外场导视包装方案第三部分 入伙流程组织
3、A区入伙动线图第三部分 入伙流程组织
4、交房整体布置图第三部分 入伙流程组织①停车区：安排保安引导客户进行停车；②咨询点：展示中心门口设置签到审核组4名人员，并由6名小蜜蜂分别引导客户至内场办理入伙；③内场入伙现场：客户根据号牌顺序审核资格，办理项目公司、物业公司相关手续；④验房：由工程、物业、营销组成的验房小组配合客户收房；（验房组在A区入口等候）⑤问题客户洽谈区：如部分客户有问题，带至问题客户洽谈区沟通。12345
5、安保分布图第三部分 入伙流程组织①停车区域安排8名保安引导客户进行停车；②小区内场安排4名保安，随机调动
26、人行动线 （咨询及手续办理）第三部分 入伙流程组织②客户到咨询点后可向工作人员咨询相关手续办理流程，工作人员向客户发放收房流程表。客户咨询后，由小蜜蜂引导至等候区领取号牌等待办理入伙手续。客户领取号牌后办理入伙手续。
7、办理处人员布点图第三部分 入伙流程组织②流程2 ：项目收费组 组12人 人 ：客服1 人、财务1 人、 银行5人 人 、小 蜜蜂5人 人 （分 分5组 组 办理）③流程3 ：产权代办组7 人：客服1 人、产权代办公司6人 人④流程4 ：物业收费组4 人：物业财务2人 人⑤流程5 ：签约/ 物资发放6 人：物业6人 人⑥礼品发放2 人：物业2人 人策划小蜜蜂客服财务银行物业
参加单位：项目公司、物业公司、各施工单位等;接管验收组织架构：移交方：项目公司，人员安排由项目公司制定；接管方：物业公司，人员安排由物业公司制定；副组长林陈亮、杜安业、郑德廷工程验收组 资料验收组 钥匙交接组 安全接管组张瑜 杨海权 杨海权 杨海权组 长李宝忠销售陪同验收组蒙群飞收费签约组黄世桂陈李莉8、入伙人员组织架构第三部分 入伙流程组织
1）入伙工作小组构成：组长兼总负责南宁公司总经理——李宝忠副组长兼现场协调公司工程副总——杜安业公司设计副总——郑德廷公司营销副总——林陈亮开元物业南宁分公司总经理—郑晓嘉其他成员项目公司、物业公司各相关副总及部门经理等相关人员2）入伙工作小组职责：全面协调入伙各项工作；确定入伙期间人员安排；处理入伙期间发生各类应急事件。9、入伙人员安排及职责第三部分 入伙流程组织
1）现场工作人员安排及职责第三部分 入伙流程组织序号 组别 部门 责任人 人员及人数 工作职责1 礼宾组 营销部 李丹妮策划1人小蜜蜂8人1、发放入伙流程表；2、引导业主签到及发放号牌。3、项目公司策划确认业主身份及入伙资料的完整、合法性；4、将业主引领至项目收费组。2项目收费组营销部 陈李莉客服1人小蜜蜂8人1、客户签署《房屋交接单》2、负责收取《入伙通知书》中所列的项目各款项，并开具发票及收据。3产权代办组产权代办公司待定 人员6人 1、收取产权代办手续4 收费组物业公司梁智光 物业财务4人1、负责收取《入伙通知书》中所列的物业各款项，并开收据。2、负责与财务相关问题的快速处理及答疑。5 签约组物业公司刘惠君 客服人员5人1、签订《物品交付确认单》《钥匙交付确认书》等；2、填写《业主信息登记表》、粘贴照片等。6活动媒体组营销部 廖正军 策划人员2人1、负责入伙现场的布置，烘托入伙气氛；2、协调入伙期间活动组织；3、负责与媒体的沟通，避免媒体出现不利的报道。
第三部分 入伙流程组织序号 组别 部门 责任人 人员及人数 工作职责7 验房组工程部设计部营销部物业公司张瑜、杨海权工程部40人设计部2人置业顾问6人物业公司40人1、负责以2人为一小组陪同业主验房，对业主提出的房屋质量问题进行登记《房屋验收表》，三方签字。2、如有质量问题，填写《遗留工程整改登记表》，转给施工单位跟进处理，并及时将整修结果反馈给业主。8 维修组 工程部 张瑜 工程人员10人 工程紧急维修处理。9 保洁组 物业部 杨海权 保洁人员6人1、负责入伙现场跟踪保洁及小区主干道的清洁卫生。2、协助处理临时突发情况。3、处理业主有关户内卫生的需求10秩序维护组物业部杨海权廖正军物业保安人员20人临时保安20人1、负责小区公共秩序、入伙现场秩序维护以及交通疏导和车辆管理工作。2、负责在指定的路口引导业主至停车区。3、协助处理各类突发事件。4、负责收款组的保卫工作。11 答疑组法律顾问、应急领导小组陈李莉法律顾问1人，应急领导小组4人1、负责现场解答业主提出的有关法律问题。2、重点疑难问题客户12 后勤保障组 营销部 李丹妮策划1人小蜜蜂5人1、负责入伙物资准备和供应，发放礼品并登记。2、负责工作人员就餐安排。3、负责入伙现场服务工作及饮料、茶水供应。
2）入伙现场物料安排第三部分 入伙流程组织分组 物料名称 分组 物料名称咨询区 遮阳篷及入伙流程表咨询区客服遮阳篷2个、入伙流程表2000份、桌椅2套签到/叫号区《签到表》营销 签到笔6支、签到本2本、号码牌2500个号码牌资格审核区《交楼业主名单》、《房屋交接单》、《申请表二》、《面积补差补充协议》物资发放组《物资签收确认单》、《两书》、钥匙、《礼品签收表》、礼品等验房组 《房屋验收表》、《钥匙交付确认书》项目 收据、代收费用明细表 返修区《维修派工单》、《维修登记表》、《房屋交接验收表》、《业主托管钥匙委托书》、《限期整改通知书》收款区POS机×6部应急处理区 糕点、饮料、水果、桌椅×10套、空调2台复印机×2部物业《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》 、《装修手册》等候区 糕点、饮料、水果、喷雾扇X2台、扩音器×2个签约区 复印机×2台 公示区《竣工验收备案表》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《两书》、《永久用水同意接入书》
入伙手续办理流程第三部分 入伙流程组织验证签到组（营销部负责验证客户身份并签到）验房组每组由3人组成：项目公司工程部1人、项目公司置业顾问1人、物业公司1人资料归档组（物业公司客服部）确认业主身份及入伙资料的完整合法性，并组织客户签到。验房员工协同业主验收房屋；填写《房屋验收表》；查验问题由验房组反馈项目公司限期整改。将业主资料及时整理归档，建立业主（一户一档）档案。缴纳物业所需入伙费用缴纳入伙费用（契税、产权登记费等费用）同时签署《房屋交接单》收取物业管理费、水电费，并开据收据。物业公司签约组（补签相关协议及发放资料）缴纳项目公司所需入伙费用，同时签署《房屋交接单》签订《物品交付确认单》《钥匙交付确认书》等；填写《业主信息登记表》、粘贴照片，并发放礼品。产权证代办区（代办公司）
收集产权证办理资料
备注：物业费按2018年9月1日进行计收。公摊水电费从2018年9月1日开始计算，根据实际发生额进行分摊。序号 收费项目 预存周期 单价/金额1 物业管理费(住宅）
半年 1.65元/月/㎡（不含公共能耗）2 物业管理费（洋房）
半年2.5元/月/㎡（不含公共能耗）3 物业管理费（别墅）
半年 3.5元/月/㎡（不含公共能耗）3 水电公摊预存电公摊 150元/户（住宅）水公摊 150元/户（住宅）4 户内水费周转金 / 200元/户（住宅）入伙物业公司收费明细第三部分 入伙流程组织
1）返修工作小组构成：• 组长兼总负责• 公司总经理——李宝忠副组长兼现场协调• 公司工程副总——杜安业• 公司设计副总——郑德廷• 公司营销副总——林陈亮• 开元物业南宁分公司总经理——郑晓嘉• 其他成员设置• 项目公司工程部10人、施工队30人、物业公司各相关部门经理等相关人员10人• 2）返修工作小组职责：• 全面协调入伙返修各项工作；• 确定返修期间人员安排及维修期限；• 及时将返修结果反馈业主及通知业主验收；• 处理返修期间发生各类应急事件。交付返修方案第三部分 入伙流程组织
第三部分 入伙流程组织物业公司客服部根据业主报修内容进行区分、汇总报修单（当天）属于房屋质量问题1天内汇总报项目公司工程部，由项目公司工程部当天派发维修单给施工单位，开始维修（3天内完成）维修完毕后，项目公司工程部进行初步验收，验收合格后当天汇总给物管部再次验收。客服部通知销售人员回访（2天内），由业主进行第二次验收整理存档合格合格不合格不合格
第四部分 入伙期区包装1、户外停车区安排6-10名保安在此指挥车辆停放在停车区附近放置指示牌，告知此处为停车区域。
第四部分 入伙期区包装2、交付办理区域财务结算区、物业签约区每一个区域都安排桌子和座椅，负责不同区域的工作人员在各自领域为业主办理相关手续。
第四部分 入伙期区包装3、等候区在等候区域放置椅子给业主休息，可以边休息边吃些冷餐点心。
第四部分 入伙期区包装4、冷餐区在吧台前设置冷餐区，为业主精心准备美味点心，让其感受到万达茂的贴心。
第四部分 入伙期区包装5、入伙期区包装方案大门设置桁架主题门头，让活动显得隆重而热烈。
第四部分 入伙期区包装5、入伙期区包装方案从营销中心至A区沿路两侧设置一路彩旗，为打造整个活动喜迎氛围。
第四部分 入伙期区包装5、入伙期区包装方案在小区园林草坪处设置入伙主题形象，为每一位业主拍照留恋，增加入伙喜感。
第四部分 入伙期区包装5、入伙期区包装方案小区入口扶楼梯沿路装饰鲜花红色丝带，地铺红毯，让业主到达大门时就能感受喜迎回家之感。
第四部分 入伙期区包装5、入伙期...
篇八：物业公司入伙计划
管理前期介入、接管验收、入伙三步曲第 1 页物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲 绪论 物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于 20 世纪 80 年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，特别是 1994 年中央作出在我国建立并发展社会主义市场经济制度的英明决策，以及其后提出“住房商品化”的政策目标后，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、发展着。至今已有 2 万多个物业管理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方；作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到 90%以上；1997 年我国便已涌现出122 个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继出台，一些发达城市的地方性物业管理法规、章程或条例也出台不少；全国物业管理条例也有望在年内颁布；全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业在世纪交替之际便已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，我国物业管理投诉居高不下；管理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到我国物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题归根到底是我国的物业管理没有或没做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理。随着我国物业管理行业的发展，多数的物业管理公司已经开始注意到物业管理前期介入的重要性。做好物业管理前期介入，有利于物业今后的管理和树立物业管理公司的品牌。
前期管理与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。其主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。根据前期介入阶段的不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程结束、准备竣工和接管时介入作为晚期介入。法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委
物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲第 2 页员会选聘物业管理公司。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。
物业管理前期介入最好是在项目可行性研究阶段介入。前期介入从项目可行性研究阶段到业主入伙期间的工作是非常繁杂，物业管理公司事先一定要作好准备，并制定相应的操作规范。然而，由于我们的物业管理公司对前期介入还不是很熟悉，我就以本人所学到的专业知识，对物业管理前期介入的操作提出一些个人建议。
一、物业管理前期介入的现状 物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是 19 世纪末至 20 世纪 30 年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。
海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：
1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。
2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。
3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。
4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。
海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括：
1．始终保持公共场所的整洁。
2．严格控制和协助造访者进出物业。
物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲第 3 页3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在 3 年内不准再装修）
4．保障停车安全。
5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。
6．全天候地做好住区的治安管理工作。
日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的 25%，而维护管理费用则占 75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。
目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。
福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有 50%的业主认为物业管理一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有 59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有 55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有 47.14%的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了 47.14%之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。
泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍
物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲第 4 页有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。
当然，泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。如南方物业管理公司（隶属南益集团）、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于 2000 年 11 月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员 80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行 ISO9001：2000 国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发有限公司开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。
二、物业管理前期介入的作用 随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用：
1．有利于优化设计，完善设计细节
我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。
2．有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。
3．有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲第 5 页4．有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。
5．早期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。
6．有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。
三、物业管理前期介入的可行性
物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。
（一）、从经济效益角度看
任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：
1．经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。
物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲第 6 页2．从物业管理公司的角度 物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。
3．从社会总体的角度
从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。
综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。
（二）、技术力量的保证
为了保证物业...
篇九：物业公司入伙计划
地铁蛇口西车辆段上盖物业项目 1 号地块单身宿舍交楼入伙策划方案深圳市地铁集团有限公司 物业开发分公司 二 0 一二年十二月
1
目
录
第一章、 策划方案编制的目的和依据 .................... 3
第二章、 策划方案编制的原则 ........................... 3
第三章、 第四章、 第五章、
项目概况......................................3 工作策划................................... .11 存在问题及解决建议 .......................... 23 2
第一章、策划方案编制目的和依据 为了加快地铁上盖物业的开发进度，根据集团公司领导的指示，要求蛇口西车辆段上盖物业开发项目于 2013 年 12 月 28 日交楼入伙，实现地铁蛇口西车辆段上盖物业项目年利润 5000万元的目标。
第二章、策划方案编制的原则
1、确保工程质量和安全生产的原则：采取切实有效的措施，确保质量、安全，制定实施计划，完成集团公司要求的交楼入伙和实现蛇口西车辆段上盖物业项目 2013年 5000万元利润的目标。
2、最终目标与阶段里程碑有机结合的原则：根据施工合同里程碑工期合理调整工程进度计划，终实现交楼入伙的目标。
4、实事求是的原则：根据房屋建筑的客观规律和项目实际情况，合理优化建设计划并考虑各种风险，结合商品房开发的报建、设计、招标、工程实施、营销、验收、物业管理等工作程序，调整原有工作计划，客观提出存在的问题和解决建议。
5、尽量减少资源投入和资源占用时间，力争节约的原则。
第三章、项目概况 一、地理位臵 项目位于地铁 2 号线路的蛇口港站和赤湾站约 800 米附近，南临兴海大道，北靠大南山，东侧为松湖支路，处于大南山、小南山、赤湾山环抱之中，兴海大道宽50m，为城市主干道，是本地块市政管线的主要接驳口，松湖支路为城市次干道，路宽 20m。具有得天独厚的景观资源；与之相邻的区级次中心为海上世界、规划客运码头，鲸山别墅位于项目东侧。
3
二、设计情况 一号地块单身宿舍项目位于深圳地铁 2 号线蛇口西车辆段联合检修库上方，平台占地面积 31850m2 ，计容可售面积 62600m 2 ，以 60-80㎡集约型户型为主，±0.000 标高（相当于绝对标高 21.000m），布臵有物业大堂人行和车行出入口，设备机房。8.050标高布臵有车库及设备机房，车库停车位 292 个。13.50 标高平台上设有 7 段 7～25 层首尾相连的楼房，车库层及地面层局部设有车辆段功能的乘务员公寓、餐厅和派出所，采用 4 小时防火墙与车辆段完全分隔，一号平台通过连廊与二号平台相连。
4
蛇口西上盖物业项目总平面图
蛇口西上盖物业项目鸟瞰图
5
1、2、3 号地块平台交通和消防通道
6
1、2、3 号地块为一宗地，项目公共配套主要设臵在 2号地块
蛇口西上盖物业项目配套设施放大图
7
单元
A
B
C
D
E
F
7
G
17
总楼层
25
7
17
13
17
单身宿舍平面布臵图
8
编号 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12 合计
户型 两房两厅一卫 两房两厅一卫 两房两厅一卫 两房两厅一卫 一房两厅一卫 一房两厅一卫 一房两厅一卫 两房两厅一卫 一房两厅一卫 一房两厅一卫 两房两厅一卫 两房两厅一卫
户数 48 532 36 6 12 1 24 22 2 2 185 12 882 建筑面积 69.94 74.44 71.73 78.20 58.93 74 61.94 71.52 61.17 63.78 71.61 77.49
户型配比 5.22% 61.61% 4.02% 0.73% 1.10% 0.12% 2.31% 2.45% 0.19% 0.20% 20.61% 1.45% 100% 单身宿舍户型比例 三、现场施工进度情况 目前正进行主体结构施工阶段，最高完成到 11 层，局部开始进行砌体和抹灰施工。
现场照片
9
现场砌砖照片
现场主体施工和砌砖照片
10
第四章、工作策划
根据集团公司领导关于 1号地块单身宿舍 2013年 12月底底交楼入伙的要求，针对单身宿舍工程的报建、设计、招标、工程实施、营销、验收、物业管理等工作程序进行计划优化和调整，具体如下：
一、工程实施计划 我司于 2011 年 1 月 28 日在深圳市建设工程交易中心经过评标和抽签程序，确定了蛇口西车辆段上盖物业主体 1 标工程（单身宿舍）中标单位深圳市广胜达建筑工程有限公司（以下简称广胜达公司），由于中铁一局施工的平台存在诸多质量缺陷问题且整改时间过长， 2011 年 9 月份广胜达公司出现内部劳务纠纷问题，直到2012年 3 月底才基本解决，并组织新的项目管理班子进场。根据公司 2012 年第 22 次经营班子会精神，确定主体 1 标工程开工日期为 2012年 4 月 1日，并根据原招标文件工程节点和合同里程碑工期进行顺延，调整后的里程碑工期节点如下表。
主要里程碑工期 （总工期为 832 日历天）
序号 1 2 3 4 5 6 7 节点工期名称 上盖物业移交及施工准备 主体封顶完成 建筑工程完成 外架拆除 园林景观绿化完成 室内精装修完成 单项及初验、竣工验收完成 开始--完成时间 2012.04.01 －2012.06.09 2012.06.10 －2013.04.05 2012.11.10 －2013.11.04 2013.07.10 －2014.03.06 2013.08.10 —2014.05.06 2013.06.10 －2014.05.05 2014.05.13 －2014.07.11 工期 70 300 360 240 270 330 60 要实现集团公司领导要求的 2013 年度蛇口西上盖物业项目盈利5,000 万元和交楼入伙的目标，根据项目实际情况，前提是不带精装修交楼。营业收入方面，预计 2013 年 7 月蛇口西 1 号地块单身宿舍的62420 平方米 882 套商品房进入预售阶段，目前销售价格集团尚未确 11
定，暂按 20,300 元/平方米预计， 2013 年底预计可确认销售收入31,678.15 万元，约 15,605 平方米，占可售面积的 25%。
为满足 2013 年底入伙需求，根据营销节点要求，2013 年 4 月 25日营销中心开放；2013 年 4 月 30 日样板房开放；2013年 7 月 1 日开盘，12 月 28 日入伙。项目部要求广胜达公司以 2013年 12 月 28 日交楼入伙为节点倒排工期，对现场施工工期进行优化，调整后的里程碑如下：
序号 1 2 3 4 5 节点工期名称 主体封顶完成 建筑工程完成 外架拆除 园林景观绿化完成 单项及初验、竣工验收完成 开始--完成时间 2012.06.10 －2013.04.05 2012.11.10 －2013.10.03 2013.04.30 －2013.10.26 2013.06.04 —2014.11.30 2013.09.17 －2013.12.15 工期 300 360 180 180 60 说明：
1、取消原室内精装修的节点工期，根据规划部门的扩初设计审核意见（深规土设初字 ZG20120019 号），单身宿舍平面不得按套型住宅平面设计，即单身宿舍套内需取消分隔墙，室内装修需等规划验收通过后才能进行。
2、因为根据合同里程碑工期竣工验收完成时间 2014.07.11 调整至 2013.12.15，压缩工期达半年多，已是极限（需增加班组和工人才能实现），不可再调。
3、施工单位广胜达公司初步提出，按上述节点工期计划调整需增加赶工措施费，按压缩 3 个月工期计，预计需要增加 350 人插入施工，费用为：350 人×250 元/人.天×90 天=7875000 元。
根据上述调整后的里程碑工期，重新编制按 2013 年 12 月底底交楼入伙的实施计划，具体如下：
12
序号 分部分项工程 责 任部 门（人）
结构封顶 2013.4.5
1 段（25 层）
砌砖及窗框 2013.5.20
外墙抹灰 2013.8.26
外墙贴砖 2013.10.3
外脚手架拆除 2013.10.26
土
结构封顶 2013.2.28
建 5 段（17 层）砌砖及窗框 2013.4.20
工 外墙抹灰 2013.6.15
一、 程 外墙贴砖 2013.8.5
外脚手架拆除 2013.8.20
项目 2 段（17 层）
结构封顶 2013.3.8 3 段（13 层）
砌砖及窗框 2013.4.26 部（林4 段（17 层）
外墙抹灰 2013.6.28 加全、姚东外墙贴砖 2013.8.25 外脚手架拆除 2013.9.10 平、唐
1 段（25 层）
水电安装：管线预埋、 2013.7.20 平安）
设 2-1 段（7 层）
墙体管线铺设、给排水 备 2-2 段 （ 17 管道安装、桥架、电箱、 及 层）
电线、电缆安装 、灯 水 3 段（13 层）
具安装、开关面板
电 4 段（17 层）
燃气 2013.10.15 二 安 5-1 段（7 层）
智能化 2013.9.30 装 5-2 段 （ 17太阳能 2013.9.30 工 层）
消防 2013.7.30 程 电梯 2013.7.30 高低压配电 2013.9.30 三
2013.11.30
园林景观工程：（预售期间无法园林展示）
项目四 停车场、设备用房、标识标线 2013.11.30 部（林加全、 姚东
公共部位装修：砌砖、 2013.4.18 平、唐
抹灰、油漆、地砖、吊平安）
五
顶、水电安装、电梯安
装、消防门等。
5-2 段销售通道、 室内毛坯房装修：入户交 楼 标 准 及 样 板 门、砌砖、批荡、水电房工程 线管、开关面板、防水、门窗等 样板房装 修及 软装配臵 营销中心装修及软装配臵 20
13.4.18 2013.4.28 工作事项 完成时间 配 合 部 备注 门（人）
投 资 预算 部（ 张湛 、 汪奇志）
技 术 部（朱 春明、 冯志 坚）
投 资 预算 部 张湛 、 汪奇志
技 术 部（朱 春明、 冯志 坚）
需彻底解决中铁一局施工的12.2 米 平 台防 水 渗 漏 问题，并移交。
六 七
2013.4.20
幼儿园工程：包括土建、水电安装、室外工 2013.10.30
程等
13
若营销中心、样板房装修招标未完成，则 顺延。
若 5 月份未完成招标招标则顺延
八
投 资 预算 部 张湛 、 汪九 奇志 技 术 部（朱 春明、 冯志 坚）
十 兴 海 大 道 市 政 接 兴海大道高架声屏障 2013.11.20
投 资 预口工程 单身宿舍 出入 口与兴 2013.11.20
算 部 张海大道交 接路 面抬高
湛 、 汪技 术 奇志 1.5 米 兴海大道人行天桥 2013.11.20 部（朱 、项目箱涵加固及路面展宽 2013.11.20 春明、 部（林冯志 加全、坚）
姚东平、唐平安）
十一 供电、给水、排污、燃气、电视、电话、网 2013.11.30 项目 技 术 部络市政管网接入 部（林 （朱 加全、 春明、 姚东 冯志 平、唐 坚）
平安）
2 号地块公共配套设施工程：物管用房、社
区健康服务中心、 小区文化室、居委会、社区服务站、邮政所、公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收站、环卫工作休息站、警务室。
2 号地块 16.7 米消防通道与 1 号地块的连
接
项 目部（林加全、姚 东平、唐平安）
因 2 号地块进行主体施工、无法正常交付使用， 根据市政府相关和市交委相关会议纪要， 兴海大道市政接口问题由交委组织实施，工程费用包含在保障房可研报 告 的 概 算中，建成后分摊。
二、招标计划及采购计划 1、招标计划 序号 一 招标项目 电梯供货安装工程 最迟完成时间 2012.2. 责任部门及人 投 资 预 算 部张湛、汪 奇志 投 资 预 算 部张湛、汪 奇志 投 资 预 算 部张湛、汪 奇志 投 资 预 算 部张湛、汪 奇志 投 资 预 算 部（张湛、汪 奇志）
投 资 预 算 部张湛、汪奇志 14 配合部门及人
集团合约部（王忠华、张璐）、
法律部（杜鑫华、毛翔）、
分公司技术部（朱春明、冯志坚）、
投 资 预 算 部 （ 张湛、汪奇志）
项目部（林加全、姚东平、唐平安）
备注 若无法完成，后续工作将顺延 若无法完成，后续工作将顺延 若无法完成，后续工作将顺延 若无法完成，后续工作将顺延 若无法完成，后续工作将顺延 若无法完成，后续工作将顺延 二 智能化系统工程 2012.2. 三 太阳能工程 2012.5. 四 五 六 园林景观及标识标线及停车场设 2012.5. 施 营销中心及样板房精装修设计及 2012.2. 施工总承包工程 幼儿园工程 2012.5.
七 10KV 外线工程及高低压变配电 投资预算部 2012.5. 张湛、汪 奇志 营销部（陆靖、罗秦）
营销部（陆靖、罗秦）
若无法完成，后续工作将 顺延 八 广告公司确定 2013.1 九
印 刷 /物料 制 作公司确定 2013.2 按公司规定需招标，绝大部分房地产专业广告公司不接受招标方式确定合作关系。
房地产物料包括楼书、宣传折页、纸杯、展板等，制作东西零散，数量无法确定，难以招标。
2、营销采购计划 费用类别 制作、印刷礼品、奖品、外卖场/示范区/样板房/销售中心的包装制作 广告代理、影视广告创意与制作、销售代理、策划顾问、公共关系、活动代理、网页设计 平面媒体（含报广、杂志）、户外媒体、电视电台媒体、楼宇液晶电视、车载电视、网络媒体、外卖场租赁、数据库媒体 不限 （含短信）、路牌、墙体、车身、电话亭等资源独占型或供方不足三家 零星采购（物料不限）
营销物料采购管理表 合同总额 50 万以上 50 万及以下，5 万以上 5 万及以下，5000 元以上 50 万以上 50 万及以下，5 万以上 5 万及以下，5000 元以上 采购方式 招投标 三家比价 直接委托 招投标 三家比价 直接委托 原则
价低者得
价低者得 独家垄断、直接委托、参 考 市 场三家比价 价格 5000 元及 5000 元以下 三家比价或价低者得 直接购买 负责部门（人）：
营销部（陆靖、罗秦）
三、设计管理配合 序号 问题 单身宿舍公共装修材料和外墙材料效果和色板未定 单身宿舍取消内隔墙还未出正式图纸 最迟完责任部门（人）
成时间 分公司技 术部（朱春明 、冯志坚）
2013.2. 配合部门（人）
备注 一 二 2012.12. 分公司技 术部（朱春明 、冯志坚）
15 集团领导、合约部、分公司营销部（陆靖、罗秦）
若无法完成，后续工作将、项目部（林加 顺延 全、姚东平、唐平安）、设计单位 项目部（林加全、若无法完成，后续工作将姚东平、唐平安）
顺延
三 外墙取消波化微珠外保温的变更图纸还未...
篇十：物业公司入伙计划
期介入及入伙方案目录一、 前期介入 （一）、 前期介入的目的、 要求……………………………………3 （二）、 前期工程小组的建立………………………………………3 （三）、 前期介入的主要内容………………………………………4 （四）、 沟通流程……………………………………………………5 二、 承接查验 （一）
承接查验的时间……………………………………………5 （二）
组织机构……………………………………………………5 （三）
承接查验的条件……………………………………………6 （四）
承接查验的程序……………………………………………7 （五）
承接查验流程图……………………………………………8 三、 入伙部分 （一）
入伙时间及进度安排………………………………………9 （二）
项目入伙的条件……………………………………………9 （三）
入伙人力安排………………………………………………9 （四）
入伙人员培训计划…………………………………………12 （五）
入伙流程……………………………………………………13 （六）
现场布置及标准……………………………………………14 （七）
入伙文件资料的准…………………………………………14 （八）
突发事件处理………………………………………………16
为了顺利完成“XXX 小区” 的验收交付工作， 确保业主正常入住， 特拟定本方案。
一、 前期介入 （一）、 前期介入的目的、 要求 1、 目的：
从物业的“长效服务” 入手， 物业前期介人有利于优化设计，完善设计细节、 提高施工质量， 更有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。
2、 工作要求：
1）
由具有水电气专业知识和良好的沟通技巧的专业工程人员组成工程接入组 , 建议开发公司设定专人与物业对接。
2）
工程人员按照施工安装进度进行现场跟进, 发现问题及时通过与地产、 施工方等进行沟通解决。
3）
建立对日常各项工作的监督和记录制度, 提交工作计划、 检查情况及对问题处理的建议。
4）建立前期介入情况定期上报制度, 将在施工现场发现的问题以书面形式呈报给开发相关部门, 并跟进所呈报问题解决情况。
5）
定期参加房产组织的项目现场工作协调会, 及时沟通相关问题和进度。
（二）
前期工程小组的建立 为了保证物业管理前期介入的成功， 物业公司选择并组织好人员参与前期介入。
公司采取精兵简政的组织构架， 人员组成可采取两种方式：
工程介入人员（3人）
， 分别由房屋管理员、 土建专业、 机电专业人员组成。
若临时需要短期介入人员（3～4 人）
， 由项目经理、 部门经理和技术骨干组成。
前期介入人员从项目一开始， 就进入角色， 一直到项目结束， 参与项目的全过程。
介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败， 所以在人员选配上一定挑选有丰富经验、 知识全面的管理人员， 来参与物业管理的前期介入。
通过技术人员的技术把关， 来保证物业管理前期介入达到预期的结果。
（三）、 前期介入的主要内容 1、 结合物业管理的需要及业主的需求， 利用已有的管理经验和技术， 就物业的规划设计、 结构、 功能、 公共配套设施设备、 管网、 环境、 道路等诸多方面， 向开发公司提出合理化建议；
2、 检验设备设施运转质量， 跟踪了解工程状况， 如设备安装、 附属设施施工、 隐蔽管网、 智能化安防系统、 水电安全性、 物业管理服务装置、 景观、 建筑结构、 建筑配件等， 加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。
为随后的物业管理服务打下坚实的基础；
3、 从业主使用功能角度, 注意完善相关设计规划缺陷, 包括各类开关、 空调位(孔) 、 插座、 排水、 预留电源、 排烟道、 门的开启方向等。
4、 开发公司的开发思路以及物业的管理理念、 建筑特色、 地理环境、 业主群体的共性等制定物业品牌计划， 达到创建项目物业管理品牌的目标。
5、 全面了解物业的性能、 功用及构造， 拟定物业管理服务实施方案及物业管理服务预算案。
6、 在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则、 小区管理公约、完全居家手册、 用户守则、 小区服务指南、 公众资料、 入住资料、 装修资料、 内部管理规章制度、 ISO9000 体系资料、 财务测算资料、 员工培训资料、 标识系统资料、 收费项目和标准及缴款办法等。
7、 拟定管理组织架构和人事、 行政管理制度并予以实施。
包括建立管理组织架构、 建立人事行政管理体系、 实施现代企业管理制度、 建立日常物业管理服务运行机制、 理顺财物管道、 装修物业用房、 购置物品、 营造工作氛围、 招聘员工、 培训员工、 实操演练等。
8、 建立、 完善物业档案系统。
如资料收集、 资料分类（规划资料、 工程技术资料、 物业资料、 业主资料、 装修资料、 维修资料、 绿化养护资料、清洁保洁资料、 消防管理资料、 治安交通管理资料、 设备管理资料、 社区文化活动资料、员工管理资料、服务质量反馈资料、行政文件资料等）、完善资料管理制度、 建立资料管理体系和工作规程等。
9、 收集信息（如业主反馈信息、 工程建设信息、 开发商信息、 物业管理公
司内部信息、 其它信息）， 研究特别业主、 用户提出的特殊要求并提出意见和建议。
10、
依据相关条例和工程竣工验收标准， 协助开发公司与承建商交接建筑工程， 全面了解工程状况， 提出意见与建议。
11、
施工过渡期管理。
如督促贯彻文明施工的要求：
材料、 辅料、 机具设备等需堆放在指定地点， 不得侵占绿地、 场地、 道路等； 要求施工现场人员进入已接管区域须佩戴由管理处统一发放的出入卡； 物品从已接管区域外出须核准； 保持已接管区域的整洁； 在已接管区域设置沟、 井、坎、 穴覆盖物和施工标志； 在已接管和尚在施工的组团之间， 督促设置隔离墙， 面向已接管区域墙面， 喷涂色彩或与园区景观相协调的图案。
（四）、 沟通流程 良好的沟通是顺利开展工作的前提， 为了利于沟通交流， 及时发现、 解决问题， 拟建议每周开一次协调会， 并建议拟订以下沟通流程：
1、 工程人员按计划对各个项目进行跟进并发现问题；
2、 将发现的问题形成书面提交；
3、 在周协调会时将书面建议呈报给房产相关对接人， 由对接人审核后将问题反馈给各个施工部门；
4、 对解决的问题进行复验， 并及时做好记录。
二、 承接查验 （一）、 承接查验的时间 开发公司应当在物业交付使用 30 日前， 与物业公司完成物业共用部位、 共用设施设备的承接查验工作。
（二）、 组织机构 1.
由物业公司经理牵头， 组织成立物业接管领导小组， 并按专业设立工程土建组、 机电组和资料组。
2.
物业接管领导小组组长负责整个工作过程的策划、 指导和工作安排， 编制物业接管计划， 由各专业组组长负责验收接管中相关项目质量的把关。
组长为项目经理， 组员从各部门及项目抽调的工程技术人员 15 人， 分成五个工作小组， 分片区实施交验。
3.
各专业组按国家、 省、 市工程验收标准验收物业， 确保物业的各项功能、 指标符合规定要求。
（三）
、 承接查验的条件 1.
建设工程竣工验收合格， 取得规划、 消防、 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件， 并经建设行政主管部门备案；
2.
供水、 排水、 供电、 供气、 供热、 通信、 公共照明、 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成， 供水、 供电、 供气、 供热已安装独立计量表具；
3.
教育、 邮政、 医疗卫生、 文化体育、 环卫、 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4.
道路、 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成， 并满足使用功能要求；
5.
电梯、 二次供水、 高压供电、 消防设施、 压力容器、 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6.
物业使用、 维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（四）、 承接查验的程序 1.
确定物业承接查验方案；
2.
移交有关图纸资料：
1）
竣工总平面图， 单体建筑、 结构、 设备竣工图， 配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2）
共用设施设备清单及其安装、 使用和维护保养等技术资料；
3）
供水、 供电、 供气、 供热、 通信、 有线电视等准许使用文件；
4）
物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5）
承接查验所必需的其他资料。
3.
查验共用部位、 共用设施设备；
1）
共用部位：
一般包括建筑物的基础、 承重墙体、 柱、 梁、 楼板、 屋顶以
及外墙、 门厅、 楼梯间、 走廊、 楼道、 扶手、 护栏、 电梯井道、 架空层及设备间等；
2）
共用设备：
一般包括电梯、 水泵、 水箱、 避雷设施、 消防设备、 楼道灯、电视天线、 发电机、 变配电设备、 给排水管线、 电线、 供暖及空调设备等；
3）
共用设施：
一般包括道路、 绿地、 人造景观、 围墙、 大门、 信报箱、 宣传栏、 路灯、 排水沟、 渠、 池、 污水井、 化粪池、 垃圾容器、 污水处理设施、 机动车（非机动车）
停车设施、 休闲娱乐设施、 消防设施、 安防监控设施、 人防设施、 垃圾转运设施以及物业服务用房等。
4.
解决查验发现的问题；
5.
确认现场查验结果；
6.
签订物业承接查验协议；
7.
办理物业交接手续；
8.
移交钥匙。
物业小组组织对物业的单元房、 商业用房、 停车场、 设备房、 值班室、 卫生间等的门锁钥匙进行核对， 准确无误后， 正式接收钥匙，
并填写《钥匙交接记录》， 由施工单位、 监理单位、 物业接管单位负责人签字后，三方各执一份。
9.
文件和记录的归档保管。
所有关于物业接管的文件和记录， 由 ISO9000 文控中心按照《文件和资料控制程序》、《质量记录控制程序》 归档保管。
（五）、 承接查验流程图
施工单位、 管理处按单查验
备注：
交验方案附件包含开办物资清单、 接管验收资料清单、 交验表格清单、 验收所需工具选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期建设单位或建设单位委托施工单位和物业公司组成联合验收专有部分验收 每项、 每间、 每个查验 缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交建设单位,由建设单位交施工队缺陷返修资
料
移
交
产权资料 技术资料水电供应合同物业管理公司正式进行物业管理 政府验收合格证 共有部分验收 复验合格 缺陷登记 按 系 统 进行查 验缺陷返修 移交钥匙 办理移交凭证 业主收搂验楼
清单。
三、 入伙部分
（一）、 入伙时间及进度安排 因本项目一次性入伙达 5010 户， 项目拟在 12 月底交付。
根据实际情况预计每日控制交付量在 150 户/日， 在发送入伙通知书时应考虑时间的安排， 初步计算入伙时间需要 33 天左右。
（二）、 项目入伙条件 1、 工程通过政府竣工验收， 电梯、 水泵、 消防、 监控等公共设备设施建设完毕、 验收合格。
2、 工程图纸资料等已移交， 项目接管验收完成， 。
3、 项目达到水通（供水水质须经卫生防疫部门检疫合格）、 电通、 路通、“三通” 状态， 完成物业内园林绿化， 电视、 电话、 网络、 煤气管线到户。
随时可以办理开通手续。（视该项目实际情况定， 如不在开发商承诺范围内， 则不作要求）。
4、 公共区域以及楼宇内垃圾清运、 开荒保洁完毕。
5、 对未交付部分与在建部分已隔离。
6、 物业管理服务费价格确定， 水、 电、 气和其它代收代缴项目的价格已确定。
7、 开发公司提供的物业管理用房在入伙前达到使用状态， 前期开办费（物资）
到位。
（三）、 入伙人力安排 入伙工作组的建立（开发和物业两组）
根据实际情况， 按定编人数配齐管理处各类人员。
1、 开发组。
组长职责：
统筹组织、 指挥相关工作， 协调有关单位处理相关事宜。
1）、 接待组：
售后人员， 职责：
迎候业主， 核对业主身份、 资料， 发放入伙会签单、 两书， 解答业主咨询， 引导业主有序办理入伙。
2）、 财务组：
财务人员 职责：
核对业主房款情况， 房屋尾款收缴。
3）、 工程组：
工程部、 施工。
单位 职责：
协调处理现场房屋质量问题解答和处理。
4）、 媒体接待组：
开发公司和物业公司相关人员 职责：
统一口径对外说辞， 媒体接待 2、 物业组。
组长为项目经理， 其职责：
负责制定入伙计划， 统筹组织、 指挥相关工作， 协调有关单位处理入伙事宜。
1）、 接待组：
客服主管， 职责：
迎候业主， 解答业主咨询， 引导业主有序办理入伙。
2）、 收银组：
财务（收费员）， 职责：
负责物业管理服务费、 装修管理费、公共水电备用金以及其他费用的收缴。
3）、 审核签约组：
客服主管， 职责：
负责审核业主有效证件（身份证）
等。耐心地解答业主提出的问题； 同业主签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》《房屋装饰装修管理服务协议》； 向业主发放《业主手册》、《物业指南》 等资料。
4）、 验房组：
工程主管 职责：
负责向业主发放入户门钥匙， 业主均要签名领取； 专人陪同业主入室验收。
对业主提出的房屋质量方面的合理意见， 逐项登记在《物业分户交验问题处理单》 上。
入伙后统一交由开发公司进行质量问题的整改， 保证业主入住。
5）、 秩序维护保障组：
秩序维护主管， 职责：
负责入伙现场秩序维护， 确保安全、 车辆停放有序、 环境整洁等事项， 并机动处理其它影响入伙正常进行的事宜。
入伙现场以管理处人员为主、 公司人员为辅， 按“入伙方案” 实施入伙活动。
序号 建立组项 职责 负责人 人数 ...