物业小区方案6篇物业小区方案 � �龙山国际住宅小区物业管理方案�目 录�1.0居安泰物业公司企业理念�1. 企业宗旨�2. 企业精神��3. 工作态度��4. 服下面是小编为大家整理的物业小区方案6篇,供大家参考。
篇一：物业小区方案
/p>�龙山国际住宅小区物业管理方案 �目
录 �1.0 居安泰物业公司企业理念 �1.
企业宗旨 �2.
企业精神� �3.
工作态度� �4.
服务准则� �5.
企业管理理念� �6.
员工修养理念� �7.
企业服务理念� �8.
企业愿景� �2.0
项目基本情况 �1.
龙山国际一期项目概况 �1.1
龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 �2.
项目物业管理分析 �3.0
收费项目及标准报备 �1.
关于物业管理收费的初步意见 �4.0
组织架构、人员编制及薪酬福利 �4.1
管理机构设置 �4.2
人员定编 �4.3
人员薪资体系 �5.0
开办测算及日常管理测算 �5.1
前期投入明细表 �5.2
详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) �5.3
人工费明细表 � �
�5.4
办公费明细表 �5.5
固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 �5.6
设施设备维护维修费明细表 �5.7
清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 �6.0 总体管理构想及各项规章制度 1.0
安防管理 �2.0
公共事务管理与人性化服务 �3.0
环境服务管理 �4.0
机电设备的维保管理 �5.0
《装修管理规定》 �5.2
《住宅装修管理公约》 �5.3
《物品搬进�出�管理规定》 �5.4
项目管理中心经理岗位职责 �5.5
事务助理岗位职责 �5.6
前台监控员岗位职责
�5.8
工程水电人员岗位职责 �5.9
项目社区文化公关接待员岗位职责 �5.10
项目中心电脑文档人员岗位职责 �5.11
安防部主管岗位职责 �5.12
安防班长岗位职责 �5.13
巡查员岗位职责 �5.14
交通、车辆管理员岗位职责 �5.15
义务消防员岗位职责 �5.16
环境服务部主管岗位职责 �5.17
绿化班长岗位职责 �5.18
保洁班长岗位职责 �5.19
保洁员岗位职责 �5.20
绿化员岗位职责 �5.21
出纳收费员岗位职责 � �
�5.22
《项目各部门每月计划及月总结工作规程》 �5.23
《员工培训制度》 �5.24
《档案资料管理制度》 �5.25
《值班管理规定》 �5.26
《办公用品申请、购买、领用制度》 �5.27
《投诉处理、回访制度》 �5.28
《维修回访制度》 �5.29
《防火安全检查制度》 �5.30
《电梯机房管理制度》 �6.0 客户服务部工作手册 �6.0
客户服务部服务规范 �6.1
客户服务部工作 客户服务部员工岗位职责 �6.3
客户服务部规章管理制度 �6.3.1
物业验收制度 �6.3.2
入住管理制度 �6.3.3
装修管理制度 �6.3.4
投诉处理制度 �6.3.5
报修管理制度 �6.3.6
客户拜访与意见征询制度 �6.3.7
前台接待管理制度 �6.3.8
收费管理制度 �6.3.9
客服巡视管理制度 �6.3.10 档案管理制度 �6.3.11 职位代理制度 �6.3.12 外延服务管理制度 �6.3.13 形象策划管理 �6.3.14 商业店面管理制度 �6.3.15 安全管理制度
�6.3.16 客户迁出管理制度 �6.3.17 商业推广活动管理制度 � �
�6.3.18 公共场地使用管理制度 �6.3.19 突发性事件或异常情况处理程序 �6.3.20 社区配套教育单位管理制度 �6.3.21 社区配套馆所管理制度 �6.3.22 标识标牌管理制度 �6.3.23 办公纪律 �6.3.24 售后服务管理制度 �6.3.25 文件与表单管理制度 �6.4 与物业管理相关的主要文件 �4.1.1 业主临时公约 �7.0 安防服务部工作手册 �7�0
安防服务部员工服务规范 �7�1
安防服务部工作安防服务部岗位职责 �7.2.1
安防服务部主管岗位职责 �7.2.2
安防服务部班长岗位职责 �7. 2.3
门岗岗位职责 �7. 2.4
巡逻岗岗位职责 �7. 2.5
装修巡逻岗岗位职责 �7. 2.6
监控中心岗位职责 �7. 2.7
车辆管理岗位职责 �7. 3
安防服务部主管工作模块 �7.3.2
安防服务部班长工作模块 �7.4
安防服务部工作流程 �7.4.1
交接班程序 �7.4.2
突发事件处理程序 �7.4.3
周界红外报警处理程序 �7.4.4
消防报警信号处理程序 �7.4.5
殴打暴力事件处理程序 �7.4.6
盗窃等破坏事件的处理程序 �7.4.7
困梯处理程序 �7.4.8
浸水处理程序 � �
�7.4.9
停电处理程序 �7.4.10 户
安全防范设备设施管理规定 �7.5.1
办公设施管理规定 �7.5.2
钥匙管理规定 �7.5.3
日常工具管理规定 �7.5.4
消防设备设施管理规定 �7.5.5
智能化设备管理规定
�7. 6
能源节约管理规定 �7. 7
理论学习、技能培训与演练管理规定 �7. 8
班 奖罚细则 �7.10
安全管理 �7.11
排班布岗及巡逻路线的设计 �7.12
治安保卫常识的培训 �7.13
安防人员基本服务意识 �8.0
环境服务部工作手册 �8.0
环境服务部员工服务规范 �8.1
环境服务部工作管理制度 �8.2
环境服务部岗位职责 �8.2.1. 环境服务部部门经理岗位职责 �8.2.2. 环境服务部保洁主管岗位职责 �8.2.3. 环境服务部保洁领班职责 �8.2.4. 环境服务部保洁员岗位职责 �8.2.5. 环境服务部仓库管理员岗位职责 �8.2.6. 环境服务部绿化主管岗位职责 �8.2.7. 环境服务部绿化领班岗位职责 �8.2.8. 环境服务部绿化员岗位职责 �8.3
环境服务部工作礼仪 �8.4
环境服务部绿化管理工作流程 � �
�8.5
环境服务部管理的具体措施及工作标准 �8.5.1
绿化工程验收接管理标准作业规程 �8.5.2. 绿化养护等级质量标准 �8.5.3. 卫生管理标准 �8.6
日常保洁工作 大厦清洁的几种基本作业法 �
�附录 1 室 环境保洁相关案例 �9.0
工程服务部工作手册 �9.1
物业设备管理作业指导书 �9.2
机电维修工作 �9.3
工程服务部岗位职责 �9.3.1 工程服务部经理岗位职责 �9.3.2 工程服务部水电工岗位职责 � �
�9.4
楼宇及物业设备的接管验收 �9.5
物业设备操作规程 �9.5.1
变配电设备维护保养操作规程 �9.5.2
给排水维修操作规程 �9.5.3
住户报修处理工作规程 �9.5.4
工程维修操作规程
�9.5.5
变配电设备巡检规程 �9.5.6
发电机房管理规程 �9.5.7
发电机组操作规程 �9.5.8
发电机维护保养操作规程 �9.5.9
停水处理操作规程 �9.5.10 停电处理操作规程 �9.5.11 高压配电房操作规程 �9.5.12 低压配电房设备操作规程 �9.5.13 设备运行记录操作规程 �9.5.14 设备管理交接班制度 �9.5.15 防火安全操作规程 �9.5.16 防火检查制度操作规程 �9.5.17 临时动火作业操作规程 �9.5.18 消防设备器材管理操作规程 �9.5.19 消防监控中心操作规程 �9.5.20 公共设备改造及维护维修操作规程 �9.5.21 电梯运行操作规程 �9.5.22 避雷与接地系统保养操作规程 �9.5.23 制冷设备运行管理操作规程 �9.5.34 二次供水系统维护保养操作规程 �9.6
理论学习、技能培训与演练管理规定 7.0
总体项目运作流程 �1.
工作流程 �2.
信息反馈渠道 � �
�8.0
整体管理项目服务目标及考核标准 �8.1
物业管理服务质量标准 �9.0
龙山国际物业管理工服务目标 �1.
前期目标 �2.
管理目标 �3� 服务指标 �4�
分类指标 �9.1
前期介入及接管验收 �9.1.1 规划设计阶段 �9.1.2 建设施工阶段 �9.1.3 竣工验收阶段 �9.1.4 项目的接管验收 �9.1.5 业主入伙后 �10.0 入伙及中期装修管理 �10.1.1 业主入伙阶段�上房前两个月提供完整可执行的入伙方案� a.
业主入伙前 �b.
业主入伙中 �11.�入住期日常管理 �12.0 员工业务及技能培训
�12.0.1 拟采取的员工培训方案 �a.
培训计划 �b.
培训目的� �
� �
�1.0 龙山国际物业公司企业理念 �1.
企业宗旨� �依法管理�业主至上�五心营造温馨家园 �2.
企业精神� �敬业修德
高效创优
诚信进取 �3.
工作态度� �主动
热情
周到
细致 �4.
服务准则� �用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 �5.
企业管理理念� �5.1 什么叫做不简单�能够把简单的事情天天做好�就是不简单�什么叫做不容易�大 �家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它�就是不容易。
�5.2 领导与管理不是耍威享福�而是引导与劝戒�更是支持与服务。
�5.3 兼听则明�偏信则暗。
�5.4 上级不引导�下级无目标。
�5.5
要求下级做到的�自己要先做到。
�5.6 谁砸企业的牌子�企业就砸谁的饭碗。
�5.7 奖励 20%的优秀者�鼓励 70%的普通者�淘汰 10%的落后者。
�6.
员工修养理念� �6.1 勿以恶小而为之�勿以善小而不为。
�6.2 天下大事�必做于细�天下难事�必做于易。
�6.3 决不企业服务理念� �7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。
�7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。
�7.3 迅速反应�马上行动。
� �
�7.4 不要计较客户的态度如何�你需要做的就是把服务做到位�记住�这就是你的工作。
�7.5 永远不要与客户争辩。
�7.6 始终保持耐心�始终保持微笑。
�7.7 服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。
�7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。
�7.9 客户的事�既使是一件小事�也比其它任何事都重要�甚至是领导的事。
�7.10 客户的关切是我们工作的重中之重。
�7.11 客户服务无小事。
�7.12 专精创造卓越。
�7.13 有缺陷的服务等于无效服务。
�7.14 将投诉做成惊喜。
�7.15 日清日审。
�业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总�检查是否都已经按要求的时限及时处理�是否有遗漏�由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的�要日日跟踪�及时给业主回复处理的进展情况。
�8.
企业愿景� �8.1 做本地最好的物业企业�永远领先对手一步。
�8.2 危机感不但是企业发展的动力�也是个人成长的动力。
�8.3 学则逆水行舟�不进则退�企业不发展就是退步。
�
� �
�2.0 项目基本情况 �1.龙山国际一期项目概况 �1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 � � � � � �
�2.项目物业管理分析 �小区地处洛江区政府附近�距泉州现管小区较远�规模属中小型�又 8 号楼为独立幢�与二期形成一个小区三个组团格局。因此�该小区的物业日常管理与市中心的资源 � �
�共享空间相对较少�仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享��部门设置应较齐全�人员相对较多。
�该小区属商住小区�商业与住宅应分离管理�商业店面实行开放式管理�住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的 3 号楼、4 号楼、7 号楼的一层架空层作为停车场�无法形成人车分流管理�人车出入较混杂�安全系数较低�车场分布较散�考虑到成本核算�不可能每个车场设车管员�因此�整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施�1、应增设小区的监控探头�包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙�2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。
�该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高�对物业管理水平要求也较到位�加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高�立求精、细、及时、到位的服务。
�
�3.0 收费项目及标准报备 �1.关于物业管理收费的初步意见
�法律依据�国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《福建省物业服务收费管理实施办法》�并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。
� � � � � � �
� � � � � �说明� �1.1 一梯两户电梯电费的系数分摊法� �地面一层住户不分摊电费�地面架空的 1 层按系数“1”分摊电费�各楼层住户按所在层数计分摊系数� �每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/�应分摊电费各楼层系数之和×2�×本梯位当月电费总量×当月电费单价 �例�设某梯位 1-11 层共 22 户�地面为架空�某月电梯共用电 660 度�每度电为 0.5469 � �
�元,1 层的住户电梯电费为[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元 ; 2 层 的 住 户 电 梯 分 摊 电 费 为[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=5.5 元� �3 层 的 住 户 电 梯 分 摊 电 费 为[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=8.2 元� �11 层 住 户 电 梯 分 摊 电 费 为[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=30.1 元。
�1.2 两梯两户的电费分摊方法� �每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/�应分摊电费各楼层系数之和×2�×本梯位两部电梯当月用电之和×当月电费单价� �1.3 二次加压水泵运行费的分摊方法� �加压层每户应分摊运行费=�运行费总和/应分摊水费总量�吨��×该户用水量� �1.4 公共水电费每户应分摊数量=该户建筑面积/住宅总面积×公共水电费总量。
�
�4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 �4.1 管理机构设置 �
� �
� � � � �
�4.2 人员定编 � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � �4.3 人员薪资体系 �4.3.1 工资 � �
� � � � � �4.3.2 过节费
4.3.3 高温补贴
4.3.4 加班费 4.3.5 年终奖 4.3.6 福利费 �4.3.7 社保、医保按公司规定另外提取
�5.0 开办测算及日常管理测算 �5.1 前期投入明细表 � � � � � �
� � � � � �5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表 � �
� � � � � � � � � � � � � � � �5.4 办公费明细表 � �
� � � � � �5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 � � � �
� � �
� � � � � �5.6 设施设备维护维修费明细表 � � � � � �
�5.7 清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表 � � � � � �
�6.0 总体管理构想及各项规章制度 �针对住宅小区的自然条件和业主构成特点�对小区采取的总休管理思路为� � �
�1.0 安防管理� �安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 �必须做到万无一失。针对项目特点�采取半封闭、半开放式管理�即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员�分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区�在交通、物品出入管理上�采用“记忆�规范”法标准化管理�以确保车辆及物品出入的安全。
�2.0 公共事务管理与人性化服务 �针对住宅小区业主成份�在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式�特...
篇二：物业小区方案
第一章
小区物业管理服务理念和目标
第二章
项目管理机构运作方法与管理制度
第三章
管理服务人员配置
第四章
物业管理分项标准与承诺 第一节
小区物业物业项目投标文件承诺书 第二节
分项标准与达标措施物业服务标准 第三节
不达标的改进方法和措施 第五章
物业的维修养护管理，保洁、保安、绿化工作的实施方案
第一节 业主或使用人自用部位提供维修服务的方案 第二节
物业管理区域内共用设施设备的维修措施 第三节
业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 第四节
小区物业管理程序 第五节
物业管理区域内环境清洁保洁方案 第六节 物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述 第七节
小区绿化维护、保养方案 第六章
物业维修和管理的应急措施
第一节
煤气管道泄漏应急预案 第二节
泡水、水侵处理应急预案 第三节
停水应急预案 第四节
停电应急预案 第五节
治安事件应急预案
第六节
发生滋事的应急预案 第七节
发生交通事故的处理 第八节
发生火警时的应急措施 第七章
丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第八章
智能化设施的管理与维修方案
第九章
施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应急预案
第一章
管理服务理念和目标
一、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念
项目的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定位，我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚信注入亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个电话都融会在一种亲情式的服务当中。物业管理公司在管理细节上将采用一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。
二、导入 0 ISO9000 质量保证体系 小区物业管理介入及实施过程中，导入 ISO9000 质量管理体系，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。
三、建立素质优良的员工队伍
在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培
训的机会，来提高员工的自身素质。
四、创建绿色花园式社区
在项目的管理中，将根据园区现状投入技术力量，维护植物生长。根据园区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自然的亲和力。在适宜的时间，物业公司将根据情况安排业主参加义务植树活动，增近彼此了解。
五、创造艺术社区、丰富社区文化生活
在接管项目后，我公司将在小区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛围。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，增进感情沟通，广交朋友，丰富生活情趣。
六、通过网络方式增加与业主的沟通
我公司已经建立起自己的网站，公司充分发挥自己的长处，为方便客户，所有的疑问及要求和投诉均可在网上进行，24 小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档，并对客户进行回访调查客户满意度。客户可以足不出户，享受到物业公司的服务。
我公司在项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。我们将对项目经理、客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照一级服务标准执行。同时我们对客户的投诉，处理投诉的时间、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，以透明我们的管理服务质量，加强业主的监督机制。
七、有效的沟通渠道
我公司在进入项目后，应起到开发商和业主之间的桥梁做用，配合开发商及
时解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业眼光进行分析，对确属质量遗留问题，必须代表业主在反应问题的同时，向开发单位提交问题解决建议。
项目工作人员对业主提出的问题，按照业主投诉处理程序规定进行完整的记录。记录应对全体业主公开，并在规定时限内，向业主做出回复。
另外，我公司设立了投诉热线，客户如对我们的服务有意见可以直接拨打投诉电话。客户也可以登陆我们公司的网站，在那里也可以通过留言形式进行投诉。
八、安全防范
物业公司 24 小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。小区实行封闭管理，24 小时保安服务；燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。
1 1 、隐私
随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往，尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。
2 2 、舒适
致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。
3 3 、周到
提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的我司要想到，业主没想到的，我司也要想到，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便。
4 4 、管理目标
业主满意，“三效”统一 ----这就是我们的管理目标。
我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心内容。
“三效统一”是指创造社会效益、环境效益和经济效益的最佳结合。创社会效益，为社会服务，使家庭、环境、社会、经济协调发展；创环境效益，为用户服务，创造方便、清洁、安全、文明的时空环境；创经济效益，为企业服务，促进企业不断发展壮大。
第二章
项目管理机构运作方法与管理制度
一、保证物业服务项目正常运作
根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势资源，分别在以下几个方面做好充分的准备：
人力资源人才储备：所有人员都经过严格仔细筛选，具有与小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和操作层员工；所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时间熟悉项目实际情况，即可进入工作角色。
物业接管验收工作支持：公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。安全保卫工作支持：公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业接管期间、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。
丰厚的财务资金支持：在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的主要问题，我们有能力、有实力保证财务资金不出现不足问题。我们将预先准备好
相关资金到位，在特殊情况下随时可以使用。
二、管理服务机制
1 1 、计划目标管理
我们公司将根据《小区前期物业管理招标文件》中的服务要求与最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》，实行奖罚目标管理。管理处将目标和服务标准进行分解，落实到各职能中心和个人进行量化考核。
2 2 、行政监督管理
项目部在项目现场采用以下管理方式对各部门、各职能中心和班组实施管理，保证服务工作的正常运行。
（1）经济手段：公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责和薪金制。
（2）规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。
（3）日常行政管理：小区物业项目管理处每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各部门每日召开 15 分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。
（4）宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。
3 3 、0 ISO9000 质量管理
管理处根据公司通过认证 ISO9000 的质量管理体系的要求，依据质量管理体系文件的要求和各项管理作业规程的规定，严格实施运行并持续改进，最大限度增强业主满意、争取超越业主期望。
第三章
管理服务人员配置
为实现我公司提出的“安全、舒适、周到、温馨”的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。项目物业管理机构设置：“一室三部”即：总经理办公室、客服部、安保部、工程部。
一、管理服务人员配备
1、项目经理办公室
2、客服部
3、安保部
4、工程部
第四章
物业管理分项标准与承诺
第一节
物业服务承诺书
根据有关物业服务内容及要求，如我公司的投标文件被贵方接受，我公司承诺：
一、严格按贵方物业管理服务和履行我方应尽责任；
二、承担我方在合同所述各项管理承诺不能履行的法律责任和经济责任；
三、我公司将在实施物业管理过程中，达到并能够满足物业服务各项标准和要求；
特此承诺！
第二节
分项标准与达标措施物业服务标准
一、综合管理
1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。
2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。
3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。
5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。
6、在公共区域显著位置公示 24 小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00 受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。
7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。
9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。
10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的
意见与解决情况公示。
13、公布公共服务的收支情况。
14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。
二、房屋维修养护
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
3、每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。
5、按照有关规定，每年进行 1 次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。
8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用设施设备运行及维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。
2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。
6、设备房保持整洁，无鼠害现象。
7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通 1 次；雨水、污水井每半年检查、清掏 1 次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年 1次，每季度检查 1 次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。
9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。
四、电梯服务
1、无人值守电梯，主梯 24 小时不间断运行。
2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。
3、高峰梯在高峰期 6：00－8：00、17：00－19：00 与主梯同时运行。
4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在 20 分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。
5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。
五、消防服务
1、有消防管理制度。
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。
3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。
4、每年进行 1 次消防训练，相关人员掌握消防基本知...
篇三：物业小区方案
物业服务管理方案 方案名称 小区物业服务管理方案 受控状态 编号一、 目的和职责 1． 目的 为了搞好××小区物业管理服务工作， 为业主/住户创造温馨、 和谐、 优美、 整洁的居住环境， 特制定本方案。
2． 指导思想 一切从业主的需要出发， 在物业管理中体现以人为本， 服务至上的原则。
通过对小区的房屋建筑、 公共设施设备、 公共秩序、 环境卫生、 绿化等实施全面的管理， 努力把×× 社区建成安全社区、 环保社区、文明社区。
3． 职责分配 （1）
本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。
（2）
其他部门负责所属服务的具体执行工作。
（3）
行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。
二、 服务基本要求 1． 接管物业项目时， 认真查验小区共用部位、 共用设施设备， 保证验收手续齐全。
2． 同所有业主签订规范的物业服务合同， 明确双方权利义务关系， 并依照合同开展各项服务工作。
3． 物业公司管理人员、 专业操作人员均需按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4． 制定完善的物业服务管理方案， 并建立完善、 齐全的质量管理、 财务管理、 档案管理、 人事管理等各项制度。
5． 公司管理服务人员在开展工作时， 应根据服务特点统一着装、 佩戴标志， 行为规范， 服务主动、 热情。
6． 公司公示 24 小时服务报修电话， 有专职客户服务人员， 24 小时受理业主/住户来访来电、 咨询、 报修和投诉； 有完整的报修、 维修和回访记录。
水、 电、 气等急迫性报修 15 分钟内、 其他报修 30 分钟内到达现场； 建立报修、 投诉台账， 报修服务 48 小时内进行 100%的回访， 投诉 4 个工作日内 100%回复； 夜间有管理人员值班， 处理突发紧急事件。
7． 根据业主需求， 提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的， 公示服务项目与收费价目。
8． 在资金和费用管理上， 均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，
按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9． 每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见， 满意率达到××%以上。
10． 建立各种公共突发性事件（如：
消防、 水、 电、 电梯、 公共卫生、 自然灾害等）
的处理机制和预防预案， 包括组织机构、 人员和具体措施等， 一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。
三、 服务标准 1． 房屋维修管理 （1）
每年 1 次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查， 根据普查情况制定维修和管理计划， 上报委托方并组织实施。
（2）
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护， 保证房屋的使用功能和安全， 杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。
（3）
根据房屋实际使用年限， 适时检查房屋共用部位的使用状况。
需要维修， 属于小修范围的， 及时组织修复； 属于大、 中修范围或者需要更新改造的， 向业主大会或者业主委员会提出报告与建议， 按有关规定办理。
（4）
每日巡查 1 次小区房屋单元门、 楼梯通道以及其他共用部位的门窗、 玻璃等， 做好巡查记录， 并及时维修养护。
（5）
保持公共区域玻璃、 门窗配件完好， 开闭正常， 需要维修的两个工作日内完成； 照明设施一般故障（损坏的灯座、 灯泡、 开关等）
在两天内安排修复完成， 其他故障 5 个工作日内完成， 保证楼道照明灯具 90%能正常使用； 墙面、 顶面粉刷层发现剥落或污损， 应每 1 个月集中安排 1 次修补、 除污； 步行梯、楼房散水等设施， 保持基本完好和使用功能， 需要维修的， 每 1 个月集中 1 次进行维修。
（6）
按照政府有关规定， 每年进行 1 次房屋避雷检测， 符合避雷规范要求。
（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻， 并及时报告政府有关主管部门。（8）
小区主出入口设有小区平面示意图， 主要路口设有路标。
保持小区各组团、 栋及单元（门）、 户标志清晰。
2． 公共设施维护管理 （1）
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）， 保证共用设施设备能正常运行和使用， 杜绝安全事故的发生。
（2）
建立共用设施设备清册档案（设备台账）， 有设施设备的运行、 检查、 维修、 保养记录。
（3）
有设施设备操作规程及保养规范， 按操作规程及保养规范开展工作。
（4）
对共用设施设备定期组织巡查， 做好巡查记录。
需要维修， 属于小修范围的， 及时组织修复； 属
于大、 中修范围或者需要更新改造的， 向业主大会或业主委员会提出报告与建议， 按有关规定办理。
（5）
特种设施设备和测量仪表、 仪器， 按照政府有关规定， 定期进行检测校准， 使之符合相关规范。（6）
设备房保持整齐清洁， 安全设施符合规范， 无鼠害， 无跑、 冒、 滴、 漏现象， 无堆积杂物； 设备设施铭牌、 标识， 规范、 统一、 完整； 操作规程、 维护规范、 管理制度上墙。
（7）
各类管线有分类标识和流向标识， 各类记录本、 登记本（运行、 维修、 保养、 交接班等）
齐全，记录完整； 监控记录可保存 15 天， 并能正常回放。
（8）
对小区内变压器、 高层屋面、 有安全隐患的健身设施、 燃气调压站（箱）、 水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志， 制定防范措施； 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（9）
公共区域内的雨、 污水管道每年检查、 疏通 1 次； 雨、 污水井每半年检查、 清掏 1 次； 雨、 污水管道及井发生堵塞应及时疏通； 化粪池清掏每年至少 1 次， 每季度检查 1 次， 防止外溢。
（10）
建立设备设施巡视制度， 有专人巡视。
配电室、 排污泵等每日巡视至少两次， 有巡视记录。
锅炉房、 热力站、 空调机房、 高压配电室、 中控室等有专人 24 小时值守， 值守人员每班工作时间不超过 8 小时。
（11）
每日对园区路面、 景观、 小品、 围墙（护栏）、 窨井、 健身设施、 儿童娱乐设施、 照明设施、 门禁、 周界报警监视系统等巡视 1 次。
保证设施设备能正常使用， 无安全隐患。
（12）
设立日常消耗物料、 备件仓库， 保证日常维修的及时性。
仓库有完善的管理制度， 专人管理，物品分类码放。
（13）
使用中水系统的， 确保水质达到国家中水水质标准。
（14）
载人电梯日夜 24 小时正常运行。
（15）
消防设施设备完好， 可随时启用， 消防通道畅通。
（16）
小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（17）
路灯、 楼道灯完好率不低于 95%。
3． 公共秩序管理 （1）
小区出入口 24 小时值勤， 进入楼幢门厅刷卡。
（2）
实行封闭式管理， 出入口有专人 24 小时值守， 对访客出入进行登记管理， 阻止小商小贩进入小区； 危及人身安全处有明显标志。
（3）
对园区和楼内进行巡视。
园区巡视白天 3 次、 夜间 4 次， 楼内巡视每天两次， 夜间需两人同时巡视。
巡视有计划、 有巡视路线图、 有巡视项目内容和要求、 有记录。
（4）
门岗及巡视服务人员形象端正、 着装整齐干净、 举止规范、 语言礼貌、 连续岗上时间不超过 4 小
时； 门岗服务设施完好、 标识醒目； 有服务操作细则。
（5）
监视控制中心设专人 24 小时值班， 负责小区监控的值守， 处理各类报警和异常信息， 每人每班工作时间不能超过 8 小时。
监视控制中心各类制度上墙。
（6）
有机动车辆和非机动车的行驶方向、 限速标识， 交通指示标识应规范、 清晰， 对进出小区的车辆进行引导， 车辆有序通行、 停放。
（7）
突发事件发生时及时报告政府有关部门， 并设专人保护现场， 配合公安等部门进行处理。
（8）
对火灾、 治安、 公共卫生等突发事件制定应急预案， 事发时及时报告业主委员会和有关部门， 并协助采取相应措施。
（9）
对小区内高空抛物坠物、 台风、 火患等公共安全隐患及时公示， 警示注意事项， 共同做好安全防范工作。
（10）
监控中心严密监视， 发现问题立即发出预警报告， 及时处理。
日常摄像下载备份规定保留一周。4． 清洁服务 （1）
在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、 果壳箱， 垃圾袋装化， 每日清理、 集送两次。
集中的垃圾尽快外送， 每日不少于两次， 做到生活垃圾日产日清。
（2）
小区道路、 广场、 停车场等每日清扫两次;门厅、 电梯厅、 楼道每日清扫 1 次， 每周拖洗 1 次;电梯门、 地板及周身每天清扫抹擦 1 次； 人行楼梯及扶手每周清扫、 抹擦两次;共用部位门、 窗、 不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦 1 次;公用部位照明灯罩、 消防水带箱、 灭火器每月抹擦 1 次； 小区范围内绿化带（及附属物）
每天清扫 1 次； 休闲区亭廊、 桌凳、 木栏杆每半月抹擦 1 次； 路灯每月抹擦 1 次。
（3）
区内公共雨、 污水管道每年疏通 1 次;雨、 污水井每月检查 1 次， 并视检查情况及时清掏； 化粪池每 2 个月检查 1 次， 每年清掏 1 次， 发现异常及时清掏。
（4）
二次供水水箱按规定半年清洗 1 次， 定时巡查， 定时化验， 水质符合卫生要求。
（5）
根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
5． 绿化养护管理 （1）
雇请专业人员实施绿化养护管理。
（2）． 对草坪、 花卉、 绿篱、 树木定期进行修剪、 养护。
（3）
水池定期检查， 每周打捞一次飘浮物及沉淀物， 每半年清除池底污泥、 换水一次。
（4）
定期清除绿地杂草、 杂物。
（5）
适时组织浇灌、 施肥和松土， 做好防涝、 防冻。
（6）
适时喷洒药物， 预防病虫害。
四、 服务评估 1． 定期评估 （1）
客户服务部经理听取业主/住户意见， 并据此制定定期检查计划， 会同客户服务部、 工程管理部、秩序管理部、 环境管理部及质量管理部每月×日定期在小区内进行服务检查， 以评估服务效果。
（2）
客户服务部每月对受理的客户投诉和回访记录进行汇总， 综合评估业主/住户的满意程度， 并根据投诉责任部门投诉次数对相关服务开展部门进行绩效考核。
2． 临时检查 公司总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时， 可以由客户服务部具体组织实施， 其他部门共同参加对小区物业服务情况进行临时检查， 以评估其服务效果。
相关说明
编制人员
审核人员 批准人员
编制日期
审核日期 批准日期
（六）
商业物业服务管理方案 方案名称 商业物业服务管理方案 受控状态
篇四：物业小区方案
寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A一、高朵准、高水平的管理措施1.1 朵入星朵酒店式管理服朵理念建尊朵无朵不在的服朵朵境。构星朵酒店式管理服朵理念是至化的人性服朵融入朵客的日常生活中使将极客人享受朵至如朵的尊朵。酒店式物朵管理意朵酒店式服朵朵朵化的物朵管理。
朵是一朵由物朵管理的朵朵化公司提供酒店式管理服朵的管理除了提供朵朵酒店的服朵理念外更重要的是向朵主提供朵朵化的物朵管理和性化需求的家庭式居住布局、 家居式的服个朵正朵朵朵至如朵、享受尊朵。根据真**的客朵群及市朵定位我司在将**朵入星朵酒店式管理服朵理念把星朵酒店至化的人性服朵融入到朵主日常生活和物朵管理的服极朵之中因此在**朵展物朵管理工作必朵高度重朵朵主的尊朵需求、 服朵需求和性个化需求建朵色家尊朵府邸的人居理想模式强朵由物朵化管理上升到服朵化园构管理朵朵朵朵家居理念尊朵生活方式高度共融的服朵文化社与。区倡朵至人性服朵的管理文化。
酒店式管理服朵的理念极物朵管理朵朵化的管理与将相融合朵朵朵主的需求在管理朵部强朵朵工在合理分工基朵上的充分合作通朵内科的管理学系以多朵面的共同体和朵作全方位朵足朵主的需求服朵文化的涵参与朵在于“把提供朵朵服朵朵朵工作的自朵方式和最重要的朵范”。使朵工正尊重自己的真工作保持服朵朵情自朵朵朵足朵主期望的最佳方法提供朵自找心的“微笑、形内象服朵”朵造尊朵高雅的社文化。
社区文化是物朵管理人区社成朵共同朵造的具区与有社特色的精神和物朵形朵的完美朵合物朵管理人朵主一起与朵境文化的建朵参与区大地朵足朵主愉身心朵近自然的居住需要使朵主享受尊朵无朵不在的管理和极悦服朵。1. 2 提供物朵服朵管家化朵造朵族朵的服朵享受朵氛朵朵**朵主的定位我司携星朵酒店式管理服朵的理念朵朵主提供朵代物朵管理服朵的管家化。
所朵服朵管家化是物朵管理公司引入酒店式的服朵理念朵朵主提供朵足其私家生活所需的服朵突朵出具性化和特殊性的特点。朵施物朵服朵管家化是个极我司朵**的特点定位所倡朵的。
朵朵主的要求奉上朵心入微的服朵如林保朵服朵园我司配有高朵朵朵园,能朵朵主提供不同的林朵理服朵令私家花园朵持在最佳朵园状清朵及家居服朵的点点滴滴令朵主可享受更多的悠朵朵光若朵主需求朵朵生日宴和朵日会宴只要朵朵会,按不同朵次的要求,我朵本市朵朵朵系将与,朵朵主奉上适合口味的美味佳肴。
朵朵主朵造一正家的感朵。
朵度假、 休朵的朵主提供具有高素朵的室个真外保安和内那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A
那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A朵生活服朵朵朵室外朵境安排生活起居所需令朵主朵有皇朵派座享朵族朵气清内的服朵。1. 3 打造一站式“精品服朵超市”朵入微至每一体朵朵个在普通的物朵管理中便民服朵不朵富了服朵的手段和方式而且朵展了服朵丰的范朵。
服朵是物朵管理的唯一朵品不朵展和延伸的服朵断朵品集成朵可以形象——将地比朵朵超市。
我司朵在**朵足朵主需求出朵朵展看管房屋、 朵餐送餐、 租朵、 家政、 私家从庭等服朵不园充朵和完善精品服朵超市的“商品”。断1. 4 引入朵服朵朵性管理持朵朵足朵主不与增朵的需求断即“朵服朵”是我司朵小即朵朵的服朵需做全面、 深入、 朵致的了解区朵朵朵些服朵并需求作出朵的配朵和朵源支持。保朵在朵朵需要朵真朵出朵朵朵主提供及朵朵意的服朵。注即重服朵的快捷性和朵朵的朵意度。“朵性管理”是我司在朵期的物朵管理朵中提朵出的一朵管理方法。充分尊重朵践主的人空朵和生活的私密性保朵朵主的需求第一朵朵得到朵管理的痕迹和将个响服朵的打朵降低到最低的限度。根据**的特点我司在其物朵管理中引入“将朵服朵”和“朵形管理”相朵合即的管理理念。
如小的朵我朵清量在不打朵朵主的前提下朵易朵生的草区将尽清噪声坪朵理剪草量避朵朵主休息朵朵朵朵朵修和例行保朵通常安排在深夜和休息朵朵行尽到持朵朵足朵主不达增朵的需求。断1. 5朵安全防朵构朵足居住第一需求网**的朵主朵居住朵境的安全作朵第一需求。我司朵朵其特点除保障其硬件朵施的合理安排精心使用外采取人防技防相朵合的原朵通朵人防、群防和智能化与技防系朵密朵控管理体域安全情以外控、 朵控、 群控、 控相朵合原朵不留死况区内角朵覆盖管理域的安全防朵朵足朵主的第一需求朵造安全馨的居住构区内网温朵境。1. 6 朵造“五朵朵境”打造馨家温园**的地理位置已成朵美朵境的硬件我司构充分利用其朵越的地理朵境朵合的将朵朵采取朵造“五朵朵境”。
朵造朵放共管的服朵朵境。
我司朵朵人朵的服朵朵以居住朵主即的建朵使朵主朵服朵需求的指朵朵朵源共享朵造管理朵放和朵放共管的服朵朵境朵数造安全馨的居住朵境我司温在安全防朵方面采取人防、技防、物防的多朵防朵将网那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A
那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A保所管理确域的安全朵造安全馨的居住朵境朵造朵保健康的朵色朵境。
我司区内温朵入将ISO朵朵准系引入朵朵管理人才朵朵目朵施全朵程的朵朵、控制保朵空朵国体确都得到朵朵的朵朵和精心保朵使生活正朵朵朵色朵保朵造小区真祥和的朵境我司区声采用朵上通用的物理隔国、阻通朵高密度的朵化建立天然并障少音将离断屏减噪通朵在小朵置背景音朵系朵朵造小祥和的朵境朵造小柔美的光朵境我区内区声区司通朵光控制系朵科灯的朵配光通朵朵境的亮度改朵保朵朵造小并柔和的光朵学灯区境。1. 7 朵持以朵防朵主的朵修保朵原朵保房屋及公用朵施的完好确根据**的建筑特点及功能我司朵房屋本及公用朵施的朵修朵朵管理朵持以朵体防朵主的朵性朵修保朵和朵急性的修朵朵朵相朵合的原朵朵制性和操作性强的修朵朵朵朵划划。保朵房屋的使用功能和安全朵朵房屋外朵完好延朵房屋使用命充分朵朵房屋的寿使用价朵朵朵物朵的保朵增朵保房屋及配套朵施完好率朵百分之九十八以上房确屋零修、急修及朵率朵百分之百朵修工程朵量合格率朵百分之九十九以上。1. 8 建立朵合型朵朵朵就三大保障系。体朵朵朵我司朵**物朵管理的措施我司的 《朵工手》 朵宗明朵把企朵册朵工的朵系明与定位在相互尊重、 相互理解、 相互信任的基朵上拉近了企朵确朵工的距与。
多朵管离理朵章无不朵了公司“以人朵本”的管理理念体把朵主利益、朵工利益、企朵利益并三者相朵合有效的激朵了朵工的工作朵情朵新意朵和朵感。
企朵的管理品朵在融洽、属向上的工作朵中得到持朵提升打造出公司、各管理朵的朵合型朵朵氛以朵量管理并系朵支持朵足体超越朵主不并增朵的服朵需求。断行政系我司以朵格合理的制度朵范朵工朵持目朵管理朵效考核朵持体来与推朵朵工企朵的共同朵展。我司朵信制度是保朵企朵朵利行的基朵力量人力朵源与运系我司以管理提升朵基本手段以朵工价朵和物朵品朵朵先朵核心通朵建立激朵朵体工能朵主要特征的管理模式形成了良好的人朵朵境和科合理的用人机制朵学潜朵工提供展示能力的平台朵公司管理服朵水平的提高提供源朵力支撑而以与从至朵服朵朵得朵朵以朵朵品朵立足市朵朵得企朵效益的最大化推朵企朵朵工共同成朵与我司朵通朵 ISO9001 朵量管理系朵朵朵范企朵体部作使我司的朵朵井然有序、朵律朵运内明企朵也朵朵了由“人治”朵向“法治”。那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A
那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A二、管理深度和度的做法广2.1 建立“五朵安全”朵足高网住宅第一需求尚**硬件朵施先朵定位的客朵群朵居住朵境的安全需求首其朵必然要求物冲当朵安全管理要到朵高朵次。达朵了朵朵朵朵化、 朵范化、 科化管理充分学朵体 **高社的特点 我朵通朵朵朵公区档司管理高物朵的尚富朵朵在朵朵目倡朵“五朵安全丰”管理模式。由朵控包括朵网控中心、 管理朵主任、 保安朵朵、 外控包括小大朵固定朵、 外朵巡朵朵、 朵控片区固定朵、 群控管理朵全区工作人朵、 朵主、 用朵等、 控流朵巡朵朵五体朵朵共内个同朵成。通朵科朵朵精心安排提供高品位、高水准的安全管理学保朵大朵朵确广提供一安、舒适、祥和、尊朵的居住和生活朵境。静个“五朵安全”朵持“外朵网朵”、 技防内人防相朵合的原朵 通朵人防、 群防和与智能化技防系朵密朵控物朵体安全情内。物朵况朵朵朵朵控制朵出人朵掌握物朵内各内朵朵朵朵格朵行朵朵朵朵、放行制度突朵事件出朵“朵”是指朵急分朵和朵朵消防分朵两以安全、 有序朵原朵朵物朵外各点、 面朵行有效控制形成“点内点、 面与面、 点与面朵合”安全防范网状系。体2.2 引入朵服朵和朵形管理保障服朵无即限极2.2.1 朵朵**的特点我司朵采取“朵服朵朵形管理”相朵合的做法。“与朵服朵”即即是我司朵小朵朵的服朵需做全面、 深入、 朵致的了解区朵朵朵些服朵需求作出朵并的配朵真和朵源支持。
如成立“朵主朵急服朵朵”、 “24 小朵快速朵修朵”等保朵在朵朵需要朵朵出即朵朵朵主提供及朵朵意的服朵。
注重服朵的快捷性和朵朵的朵意度。
“朵性管理”是我司在朵期的物朵管理朵中提朵出的一朵管理方法。充分尊重朵主的践人空朵和生活的私密个性保朵朵主的需求第一朵朵得到朵管理的痕迹和服朵的打朵降低到最低的限度将响。2.2.2 建立朵朵架保障服朵需要。
我司构成立一将朵朵的管家部朵朵培朵一批有着富个丰家政服朵朵朵的操作人朵和管理人朵平朵朵些人朵可作朵管理朵的正常朵制人朵朵行物朵内管理服朵而在朵主有管家服朵需求朵他朵就成朵服朵提供者和朵朵朵施者。
采用一拖将的方式相朵固定地朵需要朵朵服朵的客人提供各朵朵朵服朵可以由“管家”自朵理几独的由其朵理人朵以做到的及朵上朵朵理。个2.2.3 点朵点服朵拉近人人的距。世界上物理空朵再大也是有限的最朵的距与离离那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A
那些寂寞的花朵黑的花朵是天朵船唯一的花朵你http://www.sogou.com/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A莫朵于人人心之朵的距而作朵服朵行朵的物朵管理更加需要拉近朵主之朵的彼此与离距。离事朵管家部物朵域分片落朵到“朵心管家”每一朵任人身上朵朵每一朵朵主将区个的信息包括姓名、 基本情、 朵主喜好、 人特点况需求等朵行悉心的掌握通朵朵与个些朵措我朵能朵心理上拉近朵朵之朵的距增强朵主朵我朵的信任度同朵也将从与离有利于朵造“朵至如朵”的居住朵。氛朵使**的服朵管理工作在朵生之初走上即朵朵准化作的朵道我朵力运于一国争个年在“内**”全面建立 ISO9001朵朵准朵量系朵供方朵价到服朵朵正措施的落国体从朵等一系列服朵朵朵朵行朵范保服朵朵量得到不确的提升。断三、物朵服朵管家化朵心管家性化服朵个 “朵心管家”朵注朵主需求。“朵心管家”是我朵朵朵**所特朵朵立的朵朵性服朵形式根据朵期住宅物朵管理朵朵和朵朵目的地理位置、朵定位未部分朵主具有非朵期在售来小居住的特点其朵朵物朵朵机本身可能就朵有投朵和旅游度假性朵因此他朵需要区一能朵常朵个**又可以信朵的管家朵其照朵物朵也可能出朵因工作和朵酬繁忙朵致的与管理朵之朵的通不朵因而他朵也需要有一可以相朵固定的人朵其提供全方位及朵沟个、周到的服朵。
客朵件看只要朵心管家服朵措施到位、朵朵有朵朵性朵朵服朵定成朵朵主朵从条将会迎、外界朵的朵目特色之一。称四、打造一站式“精品服朵超市”全方位覆盖朵主需求4.1朵立“精品服朵超市”的功能域。
在普通的物朵管理中便民服朵不朵区富了服丰朵的手段和方式而且朵展了服朵的范朵。我司朵在**朵足朵主需求出朵按服朵功能从分出多功能划域如特朵性化服朵个、 私家庭院服朵区、 家政服朵、 朵餐送餐服朵区区区、 代定机票、 火朵票服朵区、 房屋中介服朵区、 朵物短期代管服朵区。
根据拓展需求区 并不充朵和完善精品服朵超市的“商品”。断4.2打造一站式“精品服朵超市”。在**的朵主于社成功人士...
篇五：物业小区方案
*项目**项目
物业服务方案
物业服务方案
2一、 项目概况：
**项目项目 存在问题：
项目概况：
**项目项目 存在问题：
1、楼宇对讲门不能正常使用； 2、单元门厅墙面瓷砖掉落； 3、消防设备设施不能使用； 4、监控摄像头达不到小区全面覆盖； 5、小区主通道地面无硬化、花砖地面下陷、凹凸不平、井盖损坏； 6、应急照明部分损坏； 7、园区路灯稀少、亮度不够； 8、楼体外墙瓷砖掉落； 9、建筑垃圾无规范管理； 10、路面、楼道卫生脏乱差、垃圾桶数量少，清理不及时； 11、小区车辆停放不规范、未规划停车位； 12、未设置自行车、电动车停放处； 13、公共区域窗户损坏、无把手； 14、电梯轿厢内、单元门厅入口处、地下室无监控摄像头； 15、地下车库不能使用； 16、楼道栏杆扶手损坏、断裂； 17、小区绿化草坪荒芜、景观损坏； 18、单元入口、楼道内瓷砖损坏； 19、楼道内墙面潮湿起皮等问题； 20、围墙需加高拉网。； 21、消防通道不畅通。
3针对**项目项目的特殊性，通过与小区业主的沟通，了解到小区业主对该项目的开发商及原物业的意见非常大。为了能够顺利开展工作，本人有以下想法简单阐述一下：
确保项目的顺利接管，首先要稳定原有工作人员的心态，原则上继续使用该项目原物业工作人员，并对这些人员进行系统的专业知识培训和服务意识的提升；物业管理基本的专业素质和专业技能培训，物业管理法律、法规的培训等；定期进行考核，及每个员工的日常工作表现等多方面的考察，确定员工是否适合现在的工作（采用末尾淘汰制，逐步进行更换），打造出一个专业的物业服务团队。
俗话说：“独木不成林”“众人拾柴火焰高”，要想将一个项目做好、做精，建设一个坚不可摧、百折不饶的团队是至关重要的。充分挖掘员工的潜能、激发员工强烈的责任心、提高员工执行力、做到人尽其职、物尽其用，互帮互助，形成一个强大凝聚力、顽强战斗力的团队。
坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。以业主满意为宗旨，用热心、恒心、专心、爱心、诚心和责任心的态度和言行为业主提供真实的、能够切身体验到的服务。在服务工作中要因人、因时、因地做好个性化服务、特殊服务、超值服务，努力做到“业主的需要就是我努力的方向，业主的满意就是我工作的目的”。注重和业主建立良好的关系，积极热情的为业主服务，对一些不讨了解、有抱怨的业主，主动上门沟通、交流，使业主逐渐了解到信赖物业。让业主对物业从最初的敌对--需要—依赖。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在小区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅小区。
进驻**项目：1、园区绿化进行修剪、补种；2、地毯式扫楼，了解业主家庭情况、存在问题等（分类汇总）；3、卫生清洁；4、对车辆停放进行规划、安排；5、设备设施的检查、汇总；6、档案的归类、完善；7、遗留问题的汇总等 。
三、管理目标：
构建 “和谐宜居社区”的人居理想模式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的、群众满意的社区管理目标。文化管理包括两个层面， 一是通过多种交流形式促进物业与社区业主以及社区业主之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区业主共同参与建设社区人文环境的积极性。
二是通过多种宣传形式培养社区业主集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用公共性较强的物业中，进行约束和引导，以降低物业企业管理难度，提升项目管理效果。
四、 服务措施：
1、建立“加油站式”的员工培训机制 四、 服务措施：
1、建立“加油站式”的员工培训机制
4提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一个关键问题就在于对员工持续不断的培训。在**项目项目，推出 “加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
2、倡导开放式的管理服务
2、倡导开放式的管理服务 物业工作涉及业主日常生活的不同侧面，两者关系若协调不好，必将演化为阻碍物业管理水平提高的一种阻力。为此，在**项目项目我们倡导和强调开放式的管理服务，按时公示财务账目、组织“管理处开放日”活动等措施，自觉接受业主的监督。
3、提供个性化的装修管理服务 随着生活品质的不断提高，使得房屋装修正成为业主在入住以后最为关注的一个问题。目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我认为：物业管理企业应该替业主扮演一个更专业、更细致的“贴心工程师”。为此，在**项目项目的装修管理上，我们应竭诚为业主提供更深入的装修监管服务。另外，管理处在业主入住之后，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。
4、构建服务平台——客户服务中心
4、构建服务平台——客户服务中心 强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在**项目项目管理处的服务形式上，建立客户服务中心的运作体系，保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理；而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作，带来以下便利：
第一、可保证管理处对外信息传播口径的统一化； 第二、建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止，跟踪到底，决不推诿； 第三、管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足业主的需求；
5第四、推出无时限服务，保证做到 24 小时秩序、24 小时维修，保证业主的需求全天候地得到受理及满足。
第五、专项业务的整合，全面提升效率。需求社会化，让客户享有优质高效服务。
5、致力于公共设施、设备的循环改进 **项目项目有着较多设备设施，如消防设备设施、智能化设备设施、园艺设施及供电、供水设施等，它的完好程度直接影响到业主的日常起居和安全保障等问题。根据我们对楼宇管理的方法，我们将**项目项目公共设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证公共设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在**项目项目公共设施、设备的管理和维护上，我们凭借自身经验对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对公共设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。
6、安全管理措施：
**项目项目将通过人防、技防相结合，门岗和机动巡逻岗相结合的方式对社区实行 24 小时安全管理。机动巡逻我们重点在于小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。在巡逻上，建议采用数码巡更系统，通过科技手段提高巡逻工作质量。
1 1、 门岗识别：有效识别非社区常住客户，对外来访客协助联系住户确认身份后给予引导前往，有效隔离非正常关系人员的进入。
2 2、 巡逻岗：实时引导外来访客迅速便捷达到住户楼层，及时配合中央控制室清理滞留于各楼层间的闲杂人员，对公共设施及公共区间的定期巡查，及时排除各类安全及消防隐患，协助工程部对装修现场进行控制和管理，严格控制和管理装修人员、装修材料和装修垃圾的出入。
3、封闭管理：加强车辆、物品、人员的控制，确认身份后给予放行。来访人员需登记才能进入。
4、 内保监控管理
4、 内保监控管理
624 小时值守，值班时保持高度警惕，忠于职守，对发现的可疑情况要及时查控，并上报有关情况，认真做好记录。24 小时监控和录像，录像周期 60 天，严格执行录像资料查阅审判制度和重要资料封存制度。
5、“外紧内松”的原则 a) 大门岗 24 小时值班，遇客户进出高峰以及重点时期、时段，门岗保证不少于 2 人同时执勤，确保无陌生人趁机进入小区。
b) 严把大门关，对进入小区的外来车辆、人员必须做到逐一登记，查明进入小区原因，执勤人员必须与被访问客户取得联系，核实访客身份。
7、消防管理措施 消防责任重于泰山，同时消防管理又是楼宇管理的重要一环。加强消防安全宣传、教育，除做好自身消防安全演练工作以外，还需发动客户参与消防安全演练，培养整个社区的消防安全意识，同时我们将强化内部管理，设计应急预案流程，突发事件做到快速反应。
A. 坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。
B. 加强消防教育宣传和培训演练工作 （一）消防教育宣传工作：
管理处将在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入住时，我们还将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到安置区定点服务，建议业主配置灭火器。
（二）做好消防培训及演练工作：
重点加强秩序维护员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和小区业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
8、 车辆管理措施 a、对机动车辆的管理
7车辆及交通管理是物业管理的难点之一，如何确保小区内的车辆安全，交通顺畅以及行人的安全，需要对社区内的交通状况有准确的预测和合理的安排。小区地面车位划分为固定车位区和访客车位区。严格实行人车分流，在车行道路合理设置减速带、停车及其它交通标识。在上下班高峰期，增设临时车管员在主要出入口协助疏导车辆进出。同时，要求秩序维护员对进入小区的车辆进行正确引导，加强巡视安排车辆合理停放。
b、对自行车、电动车的管理 对于自行车的管理，管理处将会根据小区实际情况，划出专位进行分区管理。
9、环境管理措施 日常保洁服务质量直接影响到项目的整体形象，高品质的保洁服务、高素质的保洁服务人员不仅可为项目提供明净、整洁的工作环境，也可为小区高贵的品质增光添色。
a、培训监督、双管齐下； 培训是开展工作的基础，监督是提高工作的动力。项目的环境工作作为体现物业管理水平的窗口，需要在培训与监督工作上细作工作。培训中我们重点强调保证安全、注重礼仪、强调专业三大要点。通过培训，时刻保持员工高涨的工作热情，将服务项目的尊荣感受转化为工作动力。同时，各层管理人员做好督导工作。
b、全员保洁，人过地净； 要求所有物业工作人员无论什么人、在什么地方、碰到什么污染，都有责任及时处理或者上报处理。
c、重点区域，重点保洁； 对保洁员设定具体管理目标，加强巡查和清洁，杜绝安置区内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂”等六乱现象，为业主营造美丽的家园。倡导阳台绿化，美化环境。
d、确保安置区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全； 10、绿化管理措施 根据项目绿化特点，每月制定切实可行的养护方案。为了给所有业主提供一个舒适、祥和的环境，我们拟在绿化管理采取以下措施：
A. 绿化植物的修剪造型、中耕松土、除草、施肥、灌水、病虫害防治、垫土、滚压、冬季防冻
8等工作； B. 对所有租摆植物的摆放、补植、施肥、病虫害防治工作； C. 对所有绿化区域的清洁卫生工作； D. 对斑秃裸露进行恢复整改工作； E. 根据社区情况设计整体和细部绿化造型方案，要求常绿常新； F. 针对不同时令和季节的绿化进行美化措施； G. 重大节日或活动的绿化进行美化措施。
1、物业管理部门职责 A. 客户服务中心 a）负责客户报修、投诉、咨询、建议的受理及回复； b）负责车位租赁及特约服务的办理； c）负责客户的定期回访及联谊/客户资料的建档及管理； d）负责与项目组联络及督导； e）负责社区文化活动的建设与管理； f）负责协助综合事务部的行政事务及收款工作。
b. 工程管理部 a）负责项目变配电、弱电、给排水、中水、消防等系统的日常维修、保养工作； b）负责项目房屋建筑、公共设施的日常维修、保养工作； c）负责各类机电设备大、中修计划的编制和组织实施； d）负责编制项目的水、电、气、热用量计划/负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析/负责制定项目的节能降消耗方案并组织实施； e）负责项目各类外委工程的项目立项、预算编制、招标组织及施工监理； f）负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善； g）负责与供电局、自来水公司、燃气公司、热力厂等社会机构建立良好业务关系。
c. 秩序维护部 a）负责机动车辆出入及停放的指挥和疏导；
9b）负责对社区进出人员进行登记、验证及传达/对租户的搬迁、物品的进出进行验证和放行/对可疑人员进行盘问及监控； c）负责对社区重点部位及死角进行巡视，及时消除安全隐患； d）负责对社区公共设施的完好进行检查，发现问题及时上报； e）负责监控系统的 24 小时值班； f）负责项目的消防检查、演习、宣传、防范及救护工作； g）负责紧急情况的应急...
篇六：物业小区方案
高标准、 高水平的管理措施 1. 1 导入星级酒店式管理服务理念， 构建尊贵无处不在的服务环境。星级酒店式管理服务理念， 是将极至化的人性服务融入顾客的日 常生活中，使客人享受宾至如归的尊贵。
酒店式物业管理意为酒店式服务专业化的物业管理。
则是一种由物业管理的专业化公司 提供酒店式管理服务的管理， 除了 提供传统酒店的服务理念外， 更重要的是向业主提供专业化的物业管理和个性化需求的家庭式居住布局、 家居式的服务， 真正实现宾至如归、 享受尊贵。
根据**的客户群及市场定位， 我司 将在**导入星级酒店式管理服务理念， 把星级酒店极至化的人性服务融入到业主日 常生活和物业管理的服务之中， 因此， 在**开展物业管理工作， 必须高度重视业主的尊贵需求、 服务需求和个性化需求， 构建绿色家园，尊贵府邸的人居理想模式， 强调由物业化管理上升到服务化管理， 实现传统家居理念与尊贵生活方式高度共融的服务文化社区。
倡导极至人性服务的管理文化。
将酒店式管理服务的理念与物业管理专业化的管理相融合， 针对业主的需求， 在管理处内 部强调员 工在合理分工基础上的充分合作， 通过科学的管理体系， 以多 层面的共同参与和协作全方位满足业主的需求； 服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自 觉方式和最重要的规范”。
使员 工真正尊重自 己的工作， 保持服务热情， 自 觉寻找满足业主期望的最佳方法， 提供发自 内 心的“微笑、 形象服务”； 营造尊贵高雅的社区文化。
社区文化是物业管理人与社区成员 共同 创造的具有社区特色的精神和物质形态的完美结合， 物业管理人与业主一起参与环境文化的建设， 极大地满足业主愉悦身心，亲近自 然的居住需要， 使业主享受尊贵无处不在的管理和服务。
1.
2 提供物业服务管家化， 营造贵族级的服务享受氛围 针对**业主的定位， 我司 携星级酒店式管理服务的理念， 为业主提供现代物业管理服务的管家化。
所谓服务管家化是物业管理公司 引 入酒店式的服务理念，为业主提供满足其私家生活所需的服务， 突现出极具个性化和特殊性的特点。
实施物业服务管家化， 是我司 针**的特点定位所倡导的。
对业主的要求， 奉上贴心入微的服务， 如园林保养服务， 我司 配有高级园艺师, 能为业主提供不同的园林护理服务， 令私家花园维持在最佳状态； 清洁及家居服务的点点滴滴令业主可享
受更多 的悠闲时光； 若业主需求举办生日 宴会和节日 宴会， 只要预约, 按不同层次的要求, 我们将与本市宾馆联系, 为业主奉上适合口 味的美味佳肴。
为业主营造一个真正家的感觉。
为度假、 休闲的业主， 提供具有高素质的室内 外保安和清洁生活服务， 洁净室内 外环境， 安排生活起居所需， 令业主拥有皇宫气派， 座享贵族级的服务。
1.
3 打造一站式“精品服务超市”， 体贴入微至每一个细节 在普通的物业管理中， 便民服务不仅丰富了 服务的手段和方式， 而且扩展了服务的范围。
服务是物业管理的唯一产品， 将不断扩展和延伸的服务——产品集成， 则可以形象地比喻为超市。
我司 拟在**从满足业主需求出发开展看管房屋、订餐送餐、 租车、 家政、 私家庭园等服务， 不断充实和完善精品服务超市的“商品”。
1.
4 引 入即时服务与隐性管理， 持续满足业主不断增长的需求 “即时服务”， 是我司 对小区业户 的服务需做全面、 深入、 细致的了 解， 并针对这些服务需求作出认真的配备和资源支持。
保证在业户 需要时即时出现， 为业主提供及时满意的服务。
注重服务的快捷性和业户 的满意度。
“隐性管理” 是我司 在长期的物业管理实践中提炼出的一种管理方法。
充分尊重业主的个人空间和生活的私密性， 保证业主的需求第一时间得到响应， 将管理的痕迹和服务的打扰降低到最低的限度。
根据**的特点， 我司 在其物业管理中将引 入“即时服务” 和“隐形管理” 相结合的管理理念。
如小区的清洁， 我们将尽量在不打扰业主的前提下清扫； 易产生噪声的草坪护理剪草， 尽量避开业主休息时间； 设备检修和例行保养， 通常安排在深夜和休息时进行， 达到持续满足业主不断增长的需求。
1.
5 构织安全防护网， 满足居住第一需求 **的业主对居住环境的安全作为第一需求。
我司 针对其特点， 除保障其硬件设施的合理安排， 精心使用 外， 采取人防与技防相结合的原则， 通过人防、 群防和智能化技防体系严密监控管理区域安全情况； 以外控、 门控、 群控、 内 控相结合原则， 不留死角 ， 构织覆盖管理区域内 的安全防护网， 满足业主的第一需求，营造安全温馨的居住环境。
1.
6 营造“五种环境”， 打造温馨家园 **的地理位置已构成优美环境的硬件， 我司 将充分利用 其优越的地理环境结合的优势， 采取营造“五种环境”。
即营造开放共管的服务环境。
我司 专业人员的服务， 辅以居住业主的建议， 使业主对服务需求的指数， 实现资源共享， 营造管理开放和开放共管的服务环境； 营造安全温馨的居住环境， 我司 将在安全防护方面采取人防、 技防、 物防的多 种防护网， 确保所管理区域内 的安全， 营造安全温馨的居住环境； 营造环保健康的绿色环境。
我司 将导入 ISO 国际标准体系， 引入专业管理人才， 对项目 实施全过程的检查、 控制， 确保对空间都得到专业的维护和精心保养， 使生活区真正实现绿色环保； 营造小区祥和的声环境， 我司 将采用 国际上通用 的物理隔离、 阻断， 并通过高密度的绿化建立天然屏障减少噪音，通过在小区内 设置背景音乐系统， 营造小区祥和的声环境； 营造小区柔美的光环境， 我司 通过灯光控制系统科学的调配灯光， 并通过环境的亮度改变， 保证营造小区柔和的光环境。
1.
7 坚持以预防为主的维修保养原则， 确保房屋及公用设施的完好 根据**的建筑特点及功能， 我司 对房屋本体及公用 设施的维修养护管理， 坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则， 编制性和操作性强的修缮养护计划。
保证房屋的使用 功能和安全， 维护房屋外观完好， 延长房屋使用 寿命， 充分发挥房屋的使用 价值， 实现物业的保值增值， 确保房屋及配套设施完好率为百分之九十八以上， 房屋零修、 急修及时率为百分之百， 维修工程质量合格率为百分之九十九以上。
1.
8 建立复合型团队， 铸就三大保障体系。
为实现我司 对**物业管理的措施， 我司 的《员 工手册》 开宗明义， 把企业与员 工的关系明确定位在相互尊重、 相互理解、 相互信任的基础上， 拉近了 企业与员 工的距离。
多 项管理规章无不体现了 公司“以人为本” 的管理理念， 并把业主利益、 员 工利益、 企业利益三者相结合， 有效的激发了 员 工的工作热情， 创新意识和归属感。
企业的管理品质在融洽、 向上的工作氛围中得到持续提升， 打造出公司 、 各管理处的复合型团队， 并以质量管理体系为支持， 满足并超越业主不断增长的服务需求。
行政体系， 我司 以严格合理的制度来规范员 工， 坚持目 标管理与绩效考核，坚持推进员 工与企业的共同发展。
我司 坚信：
制度是保证企业顺利运行的基础力量； 人力资源体系， 我司 以管理提升为基本手段， 以员 工价值和物业品质领先为核心， 通过建立激发员 工潜能为主要特征的管理模式， 形成了 良好的人际环境和科学合理的用 人机制， 为员 工提供展示能力的平台， 为公司 管理与服务水平的提高提供源动力支撑， 从而以至诚服务赢得业户 ， 以专业品质立足市场，获得企业效益的最大化， 推动企业与员 工共同成长； 我司 拟通过 ISO9001 质量管理体系认证规范企业内 部运作， 使我司 的团队井然有序、 纪律严明， 企业也实现了 由“人治” 转向“法治”。
二、 管理深度和广度的做法 2. 1 建立“五环安全网”， 满足高尚住宅第一需求 **硬件设施先进， 定位的客户 群对居住环境的安全需求首当其冲， 这必然要求物业安全管理要达到较高层次。
为了 实现专业化、 规范化、 科学化管理， 充分体现**高档社区的特点，
我们通过总结公司 管理高尚物业的丰富经验， 在该项目 倡导“五环安全网” 管理模式。
由总控（ 包括：
监控中心、 管理处主任、 保安队长）、 外控（ 包括：
小区大门固定岗 、 外围巡逻岗 ）、 门控（ 片 区固定岗 ）、 群控（ 管理处全体工作人员 、业主、 用 户 等）、 内 控（ 流动巡逻岗 ）
五个环节共同组成。
通过科学组织， 精心安排， 提供高品位、 高水准的安全管理， 确保为广大业户 提供一个安静、 舒适、祥和、 尊贵的居住和生活环境。
“五环安全网” 坚持“外驰内 张”、 技防与人防相结合的原则，
通过人防、群防和智能化技防体系严密监控物业内 安全情况。
物业内 层层检验， 控制进出人员 ， 掌握物业内 各种动态， 严格执行车辆检验、 放行制度， 突发事件出动“两队”（ 是指应急分队和义务消防分队）， 以安全、 有序为原则， 对物业内 外各点、面进行有效控制， 形成“点与点、 面与面、 点面结合” 网状安全防范体系。
2. 2 引 入即时服务和隐形管理， 保障服务无极限 2. 2. 1 针对**的特点， 我司 拟采取“即时服务与隐形管理” 相结合的做法。
“即
时服务”， 是我司 对小区业户 的服务需做全面、 深入、 细致的了 解， 并针对这些服务需求作出 认真的配备和资源支持。
如成立“业主应急服务队”、“24 小时快速维修队” 等， 保证在业户 需要时即时出现， 为业主提供及时满意的服务。
注重服务的快捷性和业户 的满意度。
“隐性管理” 是我司 在长期的物业管理实践中提炼出的一种管理方法。
充分尊重业主的个人空间和生活的私密性， 保证业主的需求第一时间得到响应， 将管理的痕迹和服务的打扰降低到最低的限度。
2. 2. 2 建立专业架构保障服务需要。
我司 将成立一个专门的管家部， 专门培训一批有着丰富家政服务经验的操作人员 和管理人员 ， 平时这些人员 可作为管理处的正常编制内 人员 进行物业管理服务， 而在业主有管家服务需求时， 他们就将成为服务提供者和组织实施者。
采用 一拖几的方式相对固定地为需要这项服务的客人提供各类专项服务， 可以由“管家” 独自 处理的由其处理， 个人难以做到的及时上报处理。
2. 2. 3 点对点服务拉近人与人的距离。
世界上物理空间再大也是有限的， 最远的距离莫过于人与人心之间的距离， 而作为服务行业的物业管理更加需要拉近业主之间的彼此距离。
事务管家部将物业区域分片 落实到“贴心管家” 每一个责任人身上， 实现每一户 业主的信息， 包括姓名、 基本情况、 业主喜好、 个人特点与需求等进行悉心的掌握， 通过这些举措， 我们将能够从心理上拉近与业户 之间的距离， 增强业主对我们的信任度， 同时也有利于营造“宾至如归” 的居住氛围。
为使**的服务管理工作在诞生之初即走上国际标准化运作的轨道， 我们力争于一个年内 在“**” 全面建立 ISO9001 国际标准质量体系， 对从供方评价到服务纠 正措施的落实等一系列服务环节进行规范， 确保服务质量得到不断的提升。
三、 物业服务管家化， 贴心管家个性化服务
“贴心管家” 关注业主需求。
“贴心管家” 是我们针对**所特别设立的针对性服务形式， 根据长期住宅物业管理经验和该项目 的地理位置、 销售定位， 未来部分业主具有非长期在小区居住的特点， 其购买物业动机本身可能就带有投资和旅游度假性质， 因此他们需要一个能够常驻**又可以信赖的管家为其照顾物业，也可能出现因工作和应酬繁忙导致的与管理处之间的沟通不畅， 因而他们也需要有一个可以相对固定的人为其提供全方位及时、 周到的服务。
从客观条件看， 只要贴心管家服务措施到位、 设计有针对性， 这项服务定将会成为业主欢迎、 外界称赞的项目 特色之一。
四、 打造一站式“精品服务超市”， 全方位覆盖业主需求 4. 1 设立“精品服务超市” 的功能区域。
在普通的物业管理中， 便民服务不仅丰富了 服务的手段和方式， 而且扩展了 服务的范围。
我司 拟在**从满足业主需求出发， 按服务功能划分出多 功能区域， 如特约个性化服务区、 私家庭院服务区、 家政服务区、 订餐送餐服务区、 代定机票、 火车票服务区、 房屋中介服务区、 宠物短期代管服务区。
并根据拓展需求， 不断充实和完善精品服务超市的“商品”。
4. 2 打造一站式“精品服务超市”。
在**的业主属于社会成功人士， 常年在外或者工作在异地， 或者作为短期度假， 房屋的看护、 内 部清洁、 私家园林等管理工作必会委托其信任之人， 待其回来短暂居留几日 ， 定会有特殊要求， 譬如亲朋好友聚会的午宴、 晚餐、 日 常生活用 品等， 这些都是我们服务超市琳琅满目 的“商品”。
我司 在管理高档住宅的实践中， 将倾情打造“精品服务超市”。
我司 将倾力对**的特点和周边环境不断开发和完善“精品服务超市”， 体贴入微的服务渗透至业主生活的每一个细节。
五、 管理链条无缝隙覆盖――管理资源共享。
**管理处的服务品质控制将会纳入公司 整体监督和运作中， 不仅接受统一的服务品质约束和监督， 更加能够享受到整个公司 的优秀管理资源， 实际上也等于在我司 整体之力提升**的管理与服务， 实现我司 管理链条无缝隙覆盖。
营造“家” 的氛围， 实现亲情化服务。
在**的业主， 根据项目 的定位凸显出 尊贵。
我司 将极至化的人性服务融入业主的日 常生活中， 将整个社区营造出“家” 的氛围， 通过科学的管理体系， 以多 层面的共同参与和协作全方位满足业主的...