城市房地产市场发展初探7篇

城市房地产市场发展初探7篇城市房地产市场发展初探　抗日战争时期内地大城市房地产市场状况探究＊２２５？抗日战争时期内地大城市房地产市场状况探究—以成都为例下面是小编为大家整理的城市房地产市场发展初探7篇,供大家参考。

篇一：城市房地产市场发展初探

抗日战 争 时 期 内 地 大 城 市 房 地 产 市 场 状 况 探 究 ＊  ２２ ５  ？  抗 日 战 争 时 期 内 地 大 城 市  房 地 产 市场 状 况 探 究  —以 成 都 为 例  田凯  内 容 提 要 ：

　本 文 以 抗 曰 战 争 为 宏 观 背 景， 以 成 都 为 个 体 案 例 考 察 城 市 房 地 产 市 场 在 内 地 城 市 的 生 长 过程 及 状 态 。

　由 于 战 争 使 成 都 成 为 大 后 方 的 中 心 城 市 ， 成 都 房  地 产 市 场 得 到 了 许 多 发 展 的 机 遇 ， 现 代 化 因 素 融 入 房 地 产 市 场 ， 使 房 地 产 市 场 在 抗  战 期 间 发 展 迅 速，同 时 政 府 管 理 也 在房 地 产 市 场 的 现 代 化 中 扮 演 了 重 要 角 色 。

　但 是 由 于 内 地 城 市 在 经 营 主 体 、 观 念 、 地 域 局 限 等 许 多 方 面 仍 存 在 种 种 问 题，成都 房 地 产 市 场 与 东 南 沿 江 沿 海 城 市 存 在 巨 大 差 异 。

　 关 键 词：

　抗 日 战 争；内 地 城 市； 房 地 产 市 场； 发 展 近 代 中 国 城 市 房 地 产 市 场是 伴 随着 城 市 化 、 现 代 化 的 脚 步 成 长 起来 的， 忠 实 地 反 映 着 近 代 城 市 的 发展 轨 迹 。

　作 为 城 市 经 济 中 的一 个 重 要 行 业， 房 地 产 市 场 也 成 为 近 代 中 国 城 市 市 场 体 系 中 的一 个 重要 组 成部 分。

　房 地 产 市 场 中 巨 大 的 资金流 量 与 其 强 烈 的 市 场 联 动 性（ 带 动 其 他 市 场 的 变 化 ）， 使 其成 为 在 近 代 城 市 史 研 究 中 不 能 忽 略 的一 个 重要问 题 ？ 。

　其 次， 房 地 产 市 场 研 究 为 从 微 观 考 察 城 市 生 活 提 供 了 新 的 视 角。

　城市 生 长 蔓 延 的 根 基 是 土 地， 城市 土 地 是 城 市 生 活 的 载 体， 在房 地 产市 场 中 所 映 射 出 来 的 人 们居 住 观 念 的 演 变 、 城 市 生 活 的 流 动 与 发 展， 也 为 人 们 研 究 近 代 城 市 生 活 变 迁 打 开 了一 扇窗 户 。

　 本 文 以 成 都 为 个 体 案例 考 察 抗 日 战 争城 市 房 地 产市 场 在 内 地 城 市 的 生 长 过 程 及 状 态。

　在  近 代 中 国 ， 中 国 广 大 的 地 域 差 别 使 不 同 地 区 的 城 市 差 异 巨 大，在 许 多 方 面， 东 南沿 江 沿 海 城 市 与 内 地 城 市在 近 代 完 全 呈 现 出 两 个 不 同 的 世 界。

　我 们 的 研 究 对 象 是 西 南 地 区 最 重 要 的 城市  ①赵 津 ：

　《 租 界 与 中 国 近 代 房 地 产 业 的 诞 生 》 ， 《 历 史 研 究 》１ ９ ９ ３ 年 第 ４ 期。

　 

　？  ２ ２ ６  ？  地 方 文 化 研 究 辑 刊（ 第 九 辑 ）

　 之  四 川 省 省 会成都 。

　作 为一 座 位 于 上 海以 西 １ ６ ０ ０ 多 公 里， 离 北 京 也 有１ ３ ０ ０ 公 里 左 右 的 内 陆 城 市， 近 代 的 成 都 不 仅 僻 处 内 陆， 没 有 铁 路 通 向 省外， 对 外 交 通 主 要 靠 公 路 维 持， 是  一 座 具 有 一 定的 代 表性 的 内 地 城 市 。

　 抗 日 战 争时 期 ， 由 于 四 川 成 为 中 国 战 时大后 方 的 重 心 ， 中 国 的 政 治 、 经 济 、 文 化 中 心 向  四 川 转 移 ， 大 批 沿 海 沿 江 城 市 的 机 关 、 学校 、 工 厂 、 人 口 迁 往 成 都 及 四 川 各 地 ， 给成 都 的 发  展 带 来 了 新 的 契 机， 成都城 市 的 房 地 产 市 场 随着 涌 人 的 人 口、 资 金 出 现 了 新 的 生 机 。

　成 都 房  地 产市场 的 规模 与 现 代化 程 度 都 有 很 大 进 展 。

　同 时， 成 都作 为 战 争疏 散 地 遇 到 了 前 所 未有 的  房 荒 冲 击 ， 我 们 希 望 讨 论 抗 战 期 间 成 都 房 地 产 市 场 的 特 点 ， 以 及 城 市 行政 部 门 如 何 面 对 这 种 特殊 时 间 、 特 殊 地 点 所 出 现 的 种种 挑 战 ，如 何 对 近 代 房 地 产市 场进 行 管 理 等 问 题 ， 从 而 剖 析  内 地 城 市在 机 遇 与 挑 战 中 的 成 长 。

　 一、 抗 日 战 争 期 间 成 都 房 地 产市 场 的 发 展  成 都 市 房 地 产 市 场 起 步 较 晚 ， 发 展 中 困 难 重 重 ， 从 清 末 到 抗 战 前， 沿 江 沿海 的 开 埠大 城  市 的 房 地 产市 场 已 开 始 现 代 化 过 程， 但 成 都 房 地 产 市 场 还 处 于 现 代 化 的 孕 育 阶 段 ，市 场 中 以 赢 利为 目 的 的 房 地 产 交 易 仍 处 于 弱 势 ， 城 市 房 地 产市场 基 本 上 处 于 封建 自 然 经 济 的 形态 。 １ ９ ３ ７ 年 抗 战 开始 后，国 民 政府 开 始 了 以 四 川 为 中 心 的 大 西 南 开 发 ， 内 迁 工 矿 企 业 ， 改  善 交 通 。

　国 民 政府 对 西 南 的 开 发建 设 为 成 都 的 经 济 交 通 建 设 带 来 了 新风气。

　同 时 ， 政 治 上，  刘湘 在 中 央 政 府 的 支 持 下 统一四 川 ， 进 驻 成 都， 在 这 段时 期， 成 都 政 局 趋 于 稳定 。

　外 来 人 口  和 迁 移 来 的 机 关、 学 校 ， 沿 海沿 江 城市 的 开 放 气 息一 起改变 着成 都 人 的 视 野， 为 成 都房 地 产  市场 的 现 代化 创 造 了 更 为 宽 松 的 环 境 。

　先进 的 房 地 产 经 营 理 念 出 现 在 成 都 房 地 产市场 。 到１ ９ ４ １ 年 ，太 平 洋 战 争爆 发 ，一 方 面四 川 及 成 都 的 防空 力 量 加 强 ，一 方 面日 军 向 太 平 洋 战 场 的 转 移 ， 所 以 日 机 基 本停 止 了 对 四 川 （ 重 庆除 外 ）

　的 轰 炸 ， 成 都 的 局 势 进一 步 稳定，  同 时 成 都 的 商 业 、 工 业 、 交 通 、 教 育 、 基 础 设 施 都 在建 设 中 得 到 改 善 ， 成 都 市 人 口 到 １ ９ ４ ５ 年 突 破 了  ７ ０ 万 。

　 但 是大 的 国 民 经 济 环 境 伴 随 着 战 争 的 深 人 进一步 恶 化， 通 货 膨 胀 逐 渐 成 为 战 时 经 济 的 毒  瘤 ， 投 机 倒 买 倒卖 土 地 的 现 象 不 断 出 现 ， 城市 土 地 日 益 为 少 数 人 占 有 和 控 制。

　成 都 房 地 产 市  场进 入 畸形 发 展 时 期 。

　据 国 民 政 府主 计 处 统 计 月 报 的 有 关 数 字 计 算 ， １ ９ ４ ０ 年 以 前， 物 价 上  涨 率每年 上 涨 保 持 在２ ００ ％ 以 下 ，１ ９ ４ １ 年 以 后 超 过２ ０ ０ ％，  １９ ４ ２ 年 开 始接 近 ３ ０ ０ ％ ？。

　在 战  争 最 初 几 年， 在 通 货 膨 胀 和战 争 物 资 巨 大 需求 的 刺 激 下， 大 后 方 工 业 生 产 由 于 高利 润 的 驱 使 而 急 速 发 展 ， 成 都 城市房 地 产 市场 也 因 社 会 需求 的 良 性增 长 得 到 相 对 健 康 的 成 长。

　但 是 到 了 通 货膨 胀 超过社 会 承 受 能力 以 后 ， 便 会 由 刺 激 生 产 发 展 转 而 窒息 生 产 发 展。

　在 恶 性 通 货 膨 胀 情 况 下， 商 业 投 机、 土 地 投 机 达 到 疯 狂 地 步，社 会 资 金潮 水 般 地 涌 人 投 机 商 业 中 。

　尽 管 政 府  对 民 间 的“吸 引 游 资 ， 规 范 投 资”的 呼 声 不 绝 于 耳 ， 但 是 恶 性 通 货 膨 胀 还 是毫 不 留 情 地 把 社 会 资 金 赶 向 投 机 商 业 。

　 ①国 民 党 政府 主 计 处 ：《 统 计 月 报 》 ， 第 四 卷 第 四 期 ，１ ９ ４ ４ 年， 第 ２ ４ ？ ２ ５ 页 。

　 

　 抗曰 战 争 时 期 内 地 大 城 市 房 地 产 市 场 状 况 探 究  ？  ２ ２ ７  ？ 事 实 上 ，１ ９ ４ １ 年 以 后 的 几 年， 是 成 都 历 史 上 土 地 变 动 和 土 地 集 中 最 厉 害 的 时 期 。“ 拥有 大量 土 地 或 特 产 的 地 主 ， 烽 火 中 的 暴发 户 以 及一 部 分 不 惜 利用 地 痞 流 氓 作 走 私 和 囤 积 居 奇 的  非 法 买 卖 国 难 财 的 丧 心 病 狂 者 ， 他 们 在 国 难 中 对法 币 怀 疑 ， 他 们 很聪 明 地 想 到 购 置 田 地 是 稳  当 的 ， 大家 不 约 而 同 地 纷纷 购 买 土 地 ， 从 后 方 到 前 方 ， 从 东 南 到 西 北 ， 弥 漫 着暴发 户 争 购 土  地 的 氛 围 。” ？房 地 产 市场这 时 已 走 向 了 恶 性 膨 胀 的 时期 ，一 面 是对 城 市 土 地的 恶 性 投 机 炒  作 不 断 升 级，一 面 是 有 需求 的 支 付 能 力 完 全 不 足 ， 城 市 住房 奇缺 ， 成 都 房地 产 市 场 面 临 严 重  “房 荒”。

　 二 、 抗 战期 间 成 都 市 房 地 产市场 现 代 化 因 素 的 融 入  抗 战 期 间 ， 成 都 房 地 产市 场 的 现 代 化 过程 是 复杂 曲 折 的， 市 场 中 传 统 因 素 长 期 滞 留 的 同  时， 现 代 化 因 素 也 逐 渐 出 现 在 市 场 中 。

　 １ ． 新 的 现 代 化 的 房 地 产 经 营 手 段 的 出 现 成 都 房 地 产 市场 中 的 现 代 化 的 房 地 产 经 营 手 段 大 量 出 现 是在 抗 战 期 间。

　抗 战 爆 发后 ， 随  着 城 市 人 口 增 加 ， 用 房 需 求量 不 断扩 大 ， 吸 引 了 社会 资 金 向 房 地 产 方 面 的 投 人 ；以 盈 利 为 目 的 投 资买 地 、 建 房 出 售 出 租 的 商 业 性房 地 产专 营 或 兼 营 者应 运 而 生， 并 逐 渐 增 多 ， 打 破 了 住  房 自 建 自 住 的 旧 格 局 。

　 同 时，由 于 沿 海 沿 江 开 埠大城 市 的 房 地 产商 来 到 成 都 ， 沿海 城 市 地 产 经 营 方 式 开 始 进 入 成 都 ， 地 产商 人 利 用 会 馆或清 时 的 旧 官 署、 僻街 兴 建 里 式 房 屋 ， 出 租 出 卖 ， 房 地 产 经 纪 的 活  动 更 加 活 跃。

　地 价 房 租持续 上 涨 。一 些川 籍商 人 也 抓住 了 机 遇， 共 同 推 动 了 成 都 房 地 产 市 场  的 发 展 。

　经 营 房 地 产成 为 稳 获 利润 的一 个新 兴 行 业。

　私 营 房 地 产 业 在 激 烈 的 市 场 竞 争 中 逐 渐  发 展 起 来 ，１ ９ ３ ９— １９ ４ ４ 年 间， 经 政 府 批 准 经 营 土 地 的 私 营 企业 就有 互 利、 中 和 、 基业 、 溥  益 和 兴 业 等 地 产 合 资 股 份有 限 公 司 数 家 ？ 。１ ９ ４ ４ 年 １ ０月４日 ， 四 川 省 政府 批准 成 立 兴 业 地 产 股 份 有 限 公 司， 公 司 设 在成 都 ， 经 营 田 房产 买 卖 、 经 租 业 务 ， 公 司 股 本 为 法 币５ ０ ０ 万 元 。

　 这 些 房 地 产 市场 的 经 营 方式 、 经 营 范 围 与 上 海 、 南 京 地 产 公 司 并 无 二 致。

　成 都 现 代化 的 房 地  产 公 司 如 雨 后 春 笋 ， 相 继勃发 。

　私 营 溥 益 地 产 公 司， 在 城 内 八 宝 街、 同 仁路一 带出 租４ ００ 余 间 房 屋，每 个 自 然 间？ 以 银 元 计 算， 押 金３ ０元 左 右 ， 月 租３ 元 以 上 。

　所 收 押 金相 当 于 房价 的 ３ ５．  ３ １ ％， 月 租 相 当 于 房 价 的３ ．  ５ ％。

　利 润 可 观 ？ 。

　 ２ ．金 融 市 场 对 城 市房 地 产 市 场 的 支 持 金 融 市场 是 现 代 化 房 地 产市 场 的 蓄 水 池 和调 节 器 。３ ０ 年 代 以 前 成 都 金 融 市 场 对 房 地 产 的 支持 心 有 余 而 力 不 足 ， 市 场 的 不 安定 与 发 展 缓慢 不 足 以 刺 激 金 融 市 场 参 与 的 决 心。

　抗 战 爆  发 以 后 ， 成 都 金 融 市 场 日 益 发 展 ， 对 房 地 产青 睐 有 加， 成 都 金 融 市 场 开 始 以 不 同 的 形 式 参 与  到 房 地 产 市 场 中 。“ 年 来， 资 金 且 有 奔 向 金 融 业 的 趋势， 因 为 凭借 着 金 融 业， 资 金可 以 扩 大 ① 国 民 党第 三 战 区 经 济 委 员 会 编：《 东 南 经 济 ＞〉１ ９ ４ ０ 年 ４ 月 ， 第 ５￣ ８ 页。

　 ②成 都 市 地 方 志 编 纂 委 员 会 编 ：

　《 成 都 市 志？房 地 产 志 》 ， 成 都 出 版 社 ，１ ９ ９ ３ 年， 第２９ 页 。

　 ③按 照 民 国 ３ １ 年成都 《 疏 散 区 房 屋 标准 价 格实 施 细则 》 规 定，一 个 自 然 间 即 以 一 丈 深 大 小 比 率 为 准 计 算。

　 ④成 都 市 地 方 志 编 纂 委 员 会 编 ：《 成 都 市 志？房 地 产 志 》 ， 成 都 出 版 社 ，１ ９ ９ ３ 年， 第９ １ 页  

　？  ２２８  ？  地方 文 化 研 究 辑 刊（ 第 九 辑 ）

　 的 运 用 ， 而 其 运 用 的 对 象 ， 直接 或 间 接 的，实际 上 还 是 在 商 业 和 田 地 产 的 经 营 。” ？成 都 金  融 市 场 参 与房 地 产 市 场 有 间 接 与 直 接 两 种基本形 式 。

　 第一 种是 以 贷 款 等 间 接形 式向 房 地 产 市 场 融 人 资金 。

　４ ０ 年 代开 始 成 都 银 行 界 认 为“承  洽举办短 期小 额 市 地 改 良 放款 ， 促 进市 地 利 用 ， 实 施 房屋 救济 ， 而 宏 市 政 建 设”是 银 行 业 的  主 要 业 务 之一 ？。

　据 中 国 农 民 银 行 兼 办 土 地 金 融 业 务 条 例 ， 银 行 业 开 始开 办 短 期 小额 改 良 市 地 放 款 以 利市 民 建 筑 住 房 ？ 。

　第 二 种 形式 是 金 融 市 场 以 直 接投 资 的 方 式 直 接进 入 房 地 产 市．  场 。

　这种 有 银 行 参 与 的 地 产 经 营 模 式对城市 的 房 地 产 市 场 的 迅 速升 温 起 着 推 波 助澜 的 作 用 。 ４ ０ 年 代 ，一 些 银行 与 钱 庄亲 自 参 与 了 房 地 产 买 卖。

　如１ ９ ４ ３ 年 昌 泰 商 业 银 行 总 行 在 成 都 市 中 新 街 第 ８ 、１ ０ 号 购 置 房 地 产 。

　豫 康 银 行 拥有 北 新 街１ ６ 号 及 提督 西街 ７—１ １ 号 房 地 产 各一 段。

　 和 成 银 行 成 都 分 行拥 有成 都 市 北 新街 第６ ５ 号 及 交 通 路 ２ ６、２ ２ ８ 、３ ０ 号 等 处 房 地 产 现 值 ？ 。 ３ ．...

篇二：城市房地产市场发展初探

章

　南京市房地产市场发展的背景分析

　1.1 宏观环境分析 1.1.1 南京市城市发展概况 南京位于长江三角洲西部，是著名古都、江苏省省会和国家中心城市。南京全市土地总面积为 6587.02 平方公里[1] ，2013 年常住人口达到 818.78 万 [2] 、户籍人口 638.5 万，城市化水平 80.5%[3] 。

　2013 年 2 月，经国务院批准和省政府批复同意，南京市进行了行政区划调整，撤销秦淮区、白下区，以原两区所辖区域设立新的秦淮区；撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的鼓楼区；撤销溧水县，设立南京市溧水区；撤销高淳县，设立南京市高淳区。溧水、高淳均以原县的行政区域为新设区的行政区域。调整后，南京市共辖 11 区，82 个街道办事处、18 个镇，792 个社区居委会、475个村委会（详见表 1）。

　表 表 1

　2013 年南 京市区县行政区划及人口概况[4] 区县 街道办事处 社区委员会 镇 村委会 户籍人口 （万人）

　土地面积 （ km 2 ）

　人口密度 （人/km 2 ）

　玄武区 7 58 - - 50.77 75.46 6728 秦淮区 12 106 - 6 71.62 49.11 14584 建邺区 6 42 - 18 26.32 82.93 3174 鼓楼区 13 118 - 3 94.6 53 17850 栖霞区 9 68 - 49 43.18 395.44 1092 雨花台区 6 48 - 15 23.76 132.39 1795 江宁区 10 128 - 72 94.59 1563.32 606 浦口区 9 95 - 26 59.49 910.49 654 六合区 10 90 2 61 89.2 1470.99 607 溧水区 - 29 8 91 41.71 1063.67 393 高淳区 - 10 8 134 43.26 790.23 548 总计 82 792 18 475 638.5 6587.02 970 在全市各所辖区中，鼓楼区人口密度最高，达到了 17850 人/km2 ，其次为秦淮区，达到了 14584 人/km2 ，溧水区人口密度最低，仅 393 人/km 2 。从空间分布上看，人口密度从城区向外围逐渐“递减”，呈现“中心密、外围疏”的空间分

　布特征。与历史数据相比较，可以看出，老城区范围内的鼓楼、玄武、秦淮等区的人口密度总体呈下降趋势，外围新区人口密度增长较快。

　1.1.2 经济环境 2013 年，南京全市实现地区生产总值 8011.78 亿元，按常住人口计算，人均 GDP 达到 98011 元。[5]

　而 2014 年是贯彻落实十八届三中全会精神、全面深化改革的启动之年，也是举办青奥会、全面展现城市良好形象的决胜之年。按照市委十三届七次全会和《政府工作报告》的总体要求，全市经济社会发展主要指标的计划安排如下：

　（一）预期性指标。（1）保持经济平稳增长。地区生产总值增长 10.5%左右。其中，工业增加值增长 10%左右；服务业增加值增长 11%以上。公共财政预算收入同口径增长 10.5%。（2）继续扩大内需。全社会固定资产投资增长 10.5%以上。社会消费品零售总额增长 13%以上。外贸出口和实际利用外资实现正增长。（3）保障住房供给。新增住宅上市面积 1000 万平方米以上。其中商品住宅 700万平方米以上，力争 800 万平方米；保障性住房 300 万平方米。

　（二）调控性指标。（1）促进转型升级。服务业增加值占 GDP 比重提高 1个百分点以上。高新技术产业产值占规模以上工业产值比重提高 1.5 个百分点以上。软件和信息服务业收入达到 3300 亿元，增长 27%。离岸服务外包执行额增长 32%。文化产业增加值占 GDP 比重提高 0.3 个百分点以上。（2）强化创新驱动。全社会研发经费支出占 GDP 比重提高 0.3 个百分点以上。独立研究与开发机构 R&D 经费投入增长 18%。新注册各类股权投资企业和股权投资管理企业 40家。

　（三）约束性指标。（1）提高城乡居民收入。城市居民人均可支配收入增长 11%以上。农民人均纯收入增长 12%以上。城乡居民收入达标人口比例提高 4个百分点以上。居民消费价格指数涨幅控制在省定标准。（2）促进就业和创业。科技创业投资增长 15%以上。新增城镇就业中大学以上人员占比提高 3 个百分点以上。（3）保障住宅用地供给。商品住宅供地面积 500 公顷以上，保障性住房供地应保尽保。（4）加大生态环境建设力度。万元 GDP 能耗下降 7%以上。煤炭消耗总量下降 3%左右。万元 GDP 化学需氧量排放强度控制在 1.25 千克以内，万元 GDP 二氧化硫排放强度控制在 1.45 千克以内，万元 GDP 氨氮排放强度控制在0.22 千克以内，万元 GDP 氮氧化物排放强度控制在 1.80 千克以内。万元 GDP 二氧化碳排放下降 6%以上。[6]

　 1.1.3 政策环境 （一）“5090”新政。2013 年，南京的土地出让收入为 830.9 亿元，创历批注 [A1]: 证明外围新区还是有发展潜力的

　史新高。南京土地市场被外地房企一再炒热，福建正荣、北京金隅、贵州中天城投等外来品牌开发商，用一个个地王来宣告进驻南京市场。根据 2013 年 12 月出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（简称“宁八条”）的相关要求， 2014 年为了完善土地供应结构，加大中小套型商品住房供应，出台了 5090新政，“限地价、竞配建”也成为土地出让的新模式。

　政策明确要求，今后南京出让的住宅土地中 90 平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积 50%以上；同时要求南京住宅土地出让，将全部采取“限地价、竞保障房建设资金或面积”的出让新模式，开发商想拿高价地，还将配建部分保障房或出资建保障房，不再是价高者得。此次新规对于加大中小户型的供应有积极促进作用，也会 受到很多刚需欢迎；另外“限地价、竞配建”的模式对于“地王”的消失有直接抑制作用，同时加大保障力度。

　（二）“宁七条”新政。2013 年南京房价涨幅一路上扬，南京房价控制目标基本落空。2014 年 3 月 11 日，南京市政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，这被业内称为“宁七条”新政。

　文件指出，房价将按季度分解控制涨幅，中小户型优先申报，对于高价盘、涨幅过快楼盘，如果不愿调整的暂停发放预售许可证；精装修价格将引入第三方评估，明码标价，不允许开发商随便定价；郊区房高淳、溧水房价申报纳入价格监管系统；土地出让计划今后五年年均 500 公顷，增加 10%-20%。按季度分解控制房价涨幅，较之前按年调控来说，更有操作空间。另外，新政所要求精装修价格，引入第三方评估，明码标价， 一定程度上可以避免价格虚高。由 2014 年上半年市场情况来看， 南京房价虽然上涨不止，涨幅却明显缩窄。

　（三）“央五条”和央行降息。2014 年 5 月 12 日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。而 14 年下半年，11 月 21 日晚间，中国人民银行宣布：自 2014 年 11 月 22 日起，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4个百分点至 5.6%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1 倍调整为 1.2 倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。存贷款利率同时下调，对楼市是双重利好， 存款利率下调会刺激消费者减少存款、增加投资，贷款利率下调有利于降低投资成本和还贷支出，相当于首套房贷款利率从 5 95 折下降到接近 5 85 折左右。购房成本下行，会加快购房者的出手速度。与此同时，南京市住房公积金管理中心为落实政策发批注 [A2]: 政策具体内容及点评

　布通知，住房公积金存贷款利率从 11 月 22 日起调整，五年期以下（含五年）贷款利率由现行的 4%下调至 3.75%，五年期以上贷款利率由现行的 4.5%下调至4.25%，均下调 0.25 个百分点。这 对符合公积金贷款的刚需和改善客户都 是利好。

　（四）限购政策全面放开。2014 年 9 月 21 日下午，南京市政府正式发文，明确为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。至此，持续三年零9 个月的南京楼市 “限购令”宣告退出历史舞台。限购取消虽说影响的是改善型需求，但更大层面上影响的是客户的购房信心，它表示出政府的救市心态和房产市场回暖的信号。

　（五）精装房契税补贴。2014 年 11 月 12 日，江苏省政府出台《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》。《意见》要求，对于购买成品住房且属于首套住房的家庭，由当地政府给予相应的优惠政策支持。今后，地方政府可以根据当地实际状况，对于首套房买精装修房的家庭，通过地方财政给予适当的契税补贴。总的来看，此次新政将会刺激开发商和购房者，未来几年开发商肯定会对建设精装房源非常感兴趣，因契税补贴， 购房者也会选择精装房。

　（六）南京城乡户籍通迁。从 2014 年 12 月 1 日开始，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，只要在主城拥有产权房，无论面积多大，只要去派出所办理相关手续，都能从老五县（高淳、溧水、江宁、浦口、六合）将居民户口迁入主城。户籍通迁将带来人口有序流动，城市布局更加合理。近年来，南京市民在新区购房日益增多，购房者担心户口出城容易进城难，大部分人不愿迁出主城区，增加新的人户分离。而此次户籍通迁政策从中长期来看将 增强落户“老五县”的吸引力。

　1.1.4 人口环境 2010 年末全市户籍人口 632.42 万人，全市常住人口 800.76 万人。

　全市常住人口中，家庭户 2370274 户，家庭户人口为 6554159 人，平均每个家庭户的人口为 2.77 人；全市常住人口中，男性人口为 4143402 人，占 51.76%，女性人口为 3861278 人，占 48.24%；全市常住人口中，0-14 岁人口为 761408 人，占 9.51%，15-64 岁人口为 6507221 人，占 81.29%，65 岁及以上人口为 736051 人，占 9.20%；全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为 2090744 人，占27.43%，具有高中文化（含中专）程度的人口为 1666851 人，占 21.87%，具有初中文化程度的人口为 2372616 人，占 31.12%，具有小学文化程度的人口为1281963 人，占 16.82%，文盲人口（15 岁及以上不识字的人）为 211180 人，占2.77%。

　根据《国家人口发展“十二五”规划》、《江苏省“十二五”人口发展规划》 ，南京市“十二五”人口发展主要目标为：

　（一）人口数量规模与生态承载能力相适应。应切实稳定低生育水平，有效调控人口总体规模。“十二五”期未，人口年均增长率控制在 2%以内，出生政策符合率 98%以上，2015 年常住人口规模控制在 880 万以内。加强对土地资源、水资源、能源等基本要素综合分析，不断促进人口数量规模与生态承载能力相适应。

　（二）人口空间布局与公共服务功能相配套。实施主体功能区规划，着力优化人口空间布局，构建人口疏散区、人口限制区、人口稳定区、人口集聚区等四类人口发展功能区。引导中心城区人口向“一区两县”集聚，主城常住人口比重不超过 40%。合理配置城市公共服务资源，使人口分布与城市形态、功能相适应，与经济、社会、资源、环境相协调。

　（三）劳动力结构优化与产业结构升级相促进。到 2015 年，全市人力资本投资占地区生产总值比重达到 17%，人才资源总量达到 220 万人，主要劳动年龄人口受高等教育的比例达 35%，战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业等高端产业从业人数占全部从业人员的比重大幅提升。

　（四）人口综合素质提升与城市发展定位相一致。到 2015 年，0—3 岁婴幼儿早期发展工作覆盖率 95%以上，高等教育毛入学率达 65%以上，新增劳动力人均受教育年限达 15.5 年以上。市民科学文化素质、民主法治意识、文明行为养成、创业创新能力、社会公德水平、思想道德品质和心理健康程度明显提升。注重人口国际素质整体提升，增强国际化意识，搭建普通市民参与国际交流的平台，积极构建以国际友城为重点的多元化国际交流网络。

　（五）人口服务管理与人居生活质量提升相融合。实现“学有优教、病有良医、劳有多得、老有颐养、住有宜居、出有畅行”的目标。到 2015 年，常住人口人均预期寿命达到 78 岁，劳动年龄人口平均受教育 12.4 年；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实现倍增，基尼系数小于 0.4，恩格尔系数控制在 35%以下；创成国家生态市、国家森林城市、国家生态园林城市，市民对人的现代化建设成果满意度超过 70%。[7]

　 1.1.5 文化环境 南京是著名的六大古都之一，是国家级历史文化名城，历史渊源，悠久的历史文化给后人留下了丰富的历史文化遗产，历史遗迹在遍布这个城市的各个角落，历史文化氛围浓厚，是重要的文化中心。南京作为江苏省的省会城市，在历史的长河中不断继承、发扬历史文化，所以不管什么时候，南京的规划与建设都

　要考虑和继承历史精华，创造融古都与现代文明于一体的城市特色。

　2013 年末全市共有文化馆 14 个，公共图书馆 15 个，博物馆 50 个。新增全国重点文物保护单位 22 处，新增江苏省历史文化名村 2 个，创建江苏省文化产业示范基地（园区）2 个。

　1.1.6 行业环境 虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是 1998 年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。

　2013 年，南京楼市火爆，除了成交量达到创纪录的 9 万套以外，价格上涨幅度也创下历年之最，全年涨幅超过 16%。

　2014 年上半年，南京市房地产开发市场总体平稳，投资、开发建设稳中有进，商品房销售降幅收窄。上半年，南京市房地产开发...

篇三：城市房地产市场发展初探

现 代 交 际 • 2 0 1 7 年 1 3 期当前我国房地产市场存在的问题及对策探析周媛媛(沈阳师范大学马克思主义学院辽宁沈阳110034)摘 要 ：

　自党的十八届六中全会以来，我国转变了房地产市场调控思路，房地产市场调控机制中的行政干预 逐步弱化，市场手段越发明显。随着我国房地产市场的迅速发展，结构性矛盾日益彰显，并伴有地区差异、供 需失衡、监管失控等现象。本文通过对上述问题进行分析，提出了相应的解决对策，以求为当前及未来我国房 地产市场良好发展有所助益。关 键 词 ：

　房地产市场存在问题优化对策中 图 分 类 号 ：

　F 2 9 3 文 献 标 识 码 ：

　A 文 章 编 号 ：1009-5349 (2017) 13-0032-02美 国 次 贷 危 机 带 来 全 球 金 融 危 机 的 历 史 教 训 是 值 得 深 思 的 。我 国 房 地 产 市 场 正 处 于 一 个 方 兴 未 艾 的 时 期 ，连续 几 年 来 我 国 房 价 居 高 不 下 ，政 府 陆 续 提 出 的 相 关 政 策 依 然 不 能 缓 解 房 价 高 企 的 状 况 。

　因 而 ，我 们 有 必 要 挖 掘 房 地 产 市 场 发 展 中 潜 在 的 问 题 ，并 且 找 到 行 之 有 效 的 解 决 对 策 ， 以 确 保 我 国 房 地 产 市 场能够健康而稳定地发展。一、我国房地产市场发展中存在的主要问题(一 ）

　地区发展不平衡近 年 来 ，我 国 房 地 产 市 场 发 展 规 模 与 增 长 速 度 的 地 区 差 异 愈 加 凸 显 。这 种 差 异 主 要 表 现 为 ：与 中 部 地 区 和 西 部 地 区 相 比 ，东 部 地 区 的 房 屋 施 工 面 积 和 房 屋 竣 工 面 积 都 占 据 较 高 比 例 。笔 者 认 为 ，造 成 这 种 地 区 差 异 化 的 主 要 原 因 是 东 部 地 区 的 房 地 产 市 场 起 步 较 早 ，并 且 经 济 发 展 水 平 较 高 。而 中 部 地 区 的 增 长 速 度 虽 不 及 东 部 地 区 ，但 较 之 全 国 平 均 水 平 而 言 ，还 是 维 持 着 领 先 地 位 。在 这 种 地 区 差 异 的 影 响 下 ，东 部 地 区 的 土 地 储 备 状 态 越 发 紧 张 ，房 地 产 价 格 的 上 涨 与 竞 争 也 愈 演 愈 烈 ，一 些 房 地 产 开 发 商 陆 续 向 中 部 地 区 和 西 部 地 区 进 行 移 动 ，房 地 产 市 场 的 地 区 结 构 状 况 因 此 而 出 现 明 显 的 改 变 ，加 之 中 部 地 区 经 济 水 平 的 不 断 提 高 ， 导 致 中 部 地 区 的 房 地 产 市 场 的 发 展 速 度 后 来 居 上 ，超越了 东 部 地 区 与 西 部 地 区 。(二 ）

　市场供需不对称我 国 房 地 产 市 场 在 迅 速 发 展 过 程 中 的 结 构 性 矛 盾 愈 发 明显。具 体 来 讲 ，产 品 结 构 与 市 场 供 需 不 对 称 ，低 价 位 的 经 济 适 用 房 供 应 量 较 少 ，而 高 档 商 品 房 的 数 量 过 多 、比重 过 高 ，由 此 导 致 了 高 档 商 品 房 供 过 于 求 的 状 况 。

　以整体上 的 供 求 关 系 为 尺 度 ，经 济 适 用 房 的 供 应 数 量 明 显 短 缺 ，必 然 导 致 房 地 产 市 场 出 现 结 构 性 泡 沫 ，不 利 于 我 国 房 地 产 市 场 的 进 一 步 完 善 。另 外 ，在 推 动 我 国 经 济 持 续 、健 康 、稳 定 发 展 中 ，把 握 我 国 房 地 产 市 场 的 合 理 投 资 比 例 扮 演 着 不 可 或 缺 的 重 要 角 色 。基 于 我 国 房 地 产 市 场 的 现 阶 段 发 展 机 制 有 待 健 全 ，一 些 房 地 产 投 资 商 盲 目 的 投 资 行 为 ，造成我 国 房 地 产 市 场 投 资 比 例 失 调 ，也 严 重 影 响 了 当 前 经 济 形 势 的发展。(三 ）

　中介行为不规范我 国 房 地 产 市 场 的 完 善 与 中 介 服 务 息 息 相 关 。在我国 房 地 产 市 场 逐 渐 繁 荣 的 今 天 ，房 地 产 中 介 服 务 机 构 也 随 之而 进 步 。我 国 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 形 式 较 为 多 样 ，例如 房 地 产 咨 询 机 构 、房 地 产 价 格 评 估 机 构 、房 地 产 经 纪 机 构 等 。这 些 机 构 对 于 我 国 房 地 产 市 场 的 良 好 发 展 起 到 举 足 轻 重 的 作 用 。但 是 ，在 巨 大 的 利 润 驱 使 下 ，大 量 经 营 者 涌 人 这 一 行 业 ，也 由 此 引 发 了 许 多 问 题 。具 体 来 说 ，一 些 房 地 产 中 介 服 务 企 业 在 缺 乏 合 法 经 营 执 照 的 情 况 下 ，通 过 伪 造 信 息 来 谋 取 私 利 ，并以 提 高 标 准 收 费 价 格 的 手 段 中 饱 私 囊 。

　在 制 定 合 同 内 容 方 面 ，以 模 棱 两 可 的 态 度 来 削 弱 合 同 的 制 约 作 用 。

　以 上 现 象 都 充 分 反 映 了 中 介 行 为 不 规 范 对 我 国 房 地 产 市 场 发 展 的 不 利 影 响 。(四 ）监管体系不健全针 对 近 年 来 房 价 居 高 不 下 的 现 状 ，国 家 陆 续 出 台 相 关 调 控 政 策 ，但 始 终 收 效 甚 微 。究 其 原 因 ，我 国 房 地 产 市 场 监 管 体 系 不 健 全 这 一 因 素 不 容 小 觑 。迄 今 为 止 ，在 我 国 房 地 产 市 场 监 管 体 制 亟 待 完 善 的 情 况 下 ，要 致 力 于 市 场 监 控 这 一 环 节 ，让 消 费 需 求 带 动 投 资 的 积 极 影 响 充 分 展 现 ，进 而 国 家 对 于 房 地 产 市 场 出 台 的 一 系 列 政 策 在 实 际 落 实 中 频 频 受 阻 ，加 之 一 些 房 产 企 业 在 利 益 的 驱 使 下 也 具 备 相 应 的 蒙 混 过 关 的 方 法 以 及 政 策 本 身 并 非 完 美 无 缺 。这 些 多 重 原 因 导 致 了 国 家 政 策 无 法 行 之 有 效 ，从 而 不 能 彻 底 地 改 善 房 地 产 市 场 的 现 状 。

　由 此 观 之 ，健 全 房 地 产 市 场 监 管 体 系 势 在 必 行 。二、促进我国房地产市场发展的优化对策我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 与 国 民 经 济 的 平 稳 运 行 密 不 可 分 ，必 须 给 予 重 视 。为 了 避 免 我 国 房 地 产 市 场 在 发 展 的 过 程 中 出 现 过 冷 或 过 热 的 情 况 ，市 场 运 作 与 政 府 干 预 必 须 两 手 都 要 抓 ，而 且 两 手 都 要 硬 。笔 者 认 为 ，要 想 推 动 我 国 房 地 产 市 场 持 续 、健 康 、稳 定 地 发 展 ，找 到 行 之 有 效 的 解 决 对 策 则 是 刻 不 容 缓 。(一 ）完善土地供应制度基 于 近 年 来 土 地 市 场 供 求 失 衡 的 形 势 ， 改 善 土 地 供 需 结 构 并 使 之 适 应 市 场 对 于 我 国 房 地 产 业 的 发 展 前 景 有 一 定 的推动 作 用 。因 此 ，政 府 健 全 土 地 供 应 体 制 ，转 变 土 地 供 应 结 构 尤 为 关 键 。

　目 前 来 看 ，我 国 一 些 城 市 的 地 价 、房价 大 幅 攀 升 ，尤 其 以 北 上 广 等 经 济 发 展 迅 速 的 地 区 最 为 显 著 。

　为 了 更 好 地 调 整 土 地 供 应 结 构 ，除 了 要 参 照 经 济 状 况 与 市 场 需 求 来 恰 当 地 把 握 土 地 供 应 数 量 ， （下转第 3 1 页）作者简介 ：

　周媛媛，沈阳师范大学马克思主义学院，硕士，研究方向：马克思主义中国化研究

　《热 河 日 记 》 中的长白 山民俗 31候 ，他 便 以 敏 锐 的 眼 光 观 察 了 边 陲 小 镇 的 牛 车 、交 通 、器 物 和 房 屋 等 方 面 ，真 切 地 感 受 到 清 代 文 化 优 于 朝 鲜 的 地 方 。

　栅 外 ，“羊 豕 弥 山 ，朝 烟 缭 青 ”，栅 内 ， “人 家 不 过 二 三 十 户 ，莫 不 雄 深 轩 鬯 ”。从这样的记载我们可以看得出来长白 山 区 百 姓 的 居 住 习 惯 ：一 是 依 山 谷 而 居 住 。满 族 人 精 通 射 猎 ，以 采 集 和 捕 获 野 兽 为 主 要 生 活 来 源 ，当 他 们 由 长 期 的 马 背 生 活 转 为 定 居 之 后 ，依 然 不 能 改 变 的 是 其 传 统 的 生 活 习 惯 ，即 依 山谷而 居 的 习 俗 。二 是 以 栅 相 围 。长 白 山 地 区 是 猛 兽 出 没 较 为 频 繁 的 地 方 ，在 《渡江 录 》 中 朴 趾 源 记 载 了 这 样 的 事 情 ：

　“既黄昏 ……军 牢 吹 角 一 声 ，则 三 百 余 人 齐 声 呐 喊 ，所 以 警 虎 也 。

　竟 夜 如 此 。” 这样的一种警虎行为是为了防范猛兽对人畜的 伤 害 ，因 而 用 木 材 联 成 栅 而 围 住 房 屋 也 是 比 较 有 效 的 方 法 。

　这应 该 就 是 满 族 人 居 住 处 以 栅 相 围 的 一 个 重 要 的 原 因 。三 是 房 屋 多 高 大 ，屋 顶 覆 盖 苫 草 。朴 趾 源 在 文 中 多 次 记 载 了 长 白 山 区 的 房 屋 以 苫 草 覆 盖 高 大 房 屋 ，如 ：“栅门覆 以 苫 草 ，板 扉 深 锁 。” “至 栅 外 ，望 见 栅 内 闾 阎 皆 高 起 五 梁 ，苫 草 覆 盖 … …” 这 与 长 白 山 区 满 族 为 主 的 居 民 勇 敢 、 强 悍 而 豁 达 的 性 格 有 着 很 大 的 关 系 ，形成了 “屋 脊 穹 崇 ”“雄 深 轩 鬯 ” 的 建 筑特点。四是大量饲养猪。长 白 山 区 百 姓 有 养 猪 和 放 猪 的 习 俗 ， 其 中 如 “羊 豕 弥 山 ，朝 烟 缭 青 ” 等 记 载 充 分 说 明 了 这 一 点 。《后 汉 书 》 记 载 ：

　“挹 娄 ，古 肃 慎 之 国 也 ……好 养 豕 ， 食 其 肉 ，衣 皮 。” 可 见 ，养猪是长白山区先人生产生活的一 部 分 。从 满 族 人 喜 欢 食 用 猪 肉 的 习 俗 来 看 ，长 白 山 区 的 满 族 应 该 是 一 个 较 早 就 开 始 驯 养 猪 的 民 族 。以 上 是 对 《热河日记》 中 长 白 山 区 的 民 俗 进 行 的 简 单 概 括 ，这 些 多 姿 多 彩 的 民 族 风 俗 不 仅 折 射 出 了 当 时 的 历 史 和 社 会 的 多 种 形 态 ，更 是 一 份 宝 贵 的 生 活 艺 术 和 精 神 文 化 ， 充 满 着 浓 厚 的 民 俗 风 情 。参 考 文 献 ：[ 1 ] 朴 趾 源 . 热 河 日 记 [ M ] . 朱 瑞 平 校 点 .上 海 书 店 出 版 社 ，1997.[ 2 ] 许 明 哲 . 朴 趾 源 《热 河 日 记 》 的 文 化 阐 释 [ D ]. 延 边 大 学 ，2009.[ 3 ] 马 靖 妮 . 热 河 日 记 中 的 中 国 形 象 研 究 [ D ] . 中央 民 族 大 学 ，2006.责任编辑：杨国栋(上接第 3 2 页）还 要 遵 循 市 场 细 分 的 原 则 ，对 于 用 途 迥 异 的 土 地 在 供 应 量 和 储 备 量 上 进 行 适 当 的 调 整 ，进 而 来 改 善 土 地 市 场 供 需 不 对 称 的 情 况 。具 体 来 说 ，可 以 将 高 档 商 品 房 的 数 量 控 制 在 合 适 的 范 围 内 ，并 以 人 们 的 住 房 需 求 为 指 标 适 度 地 提 高 经 济 适 用 房 的 供 应 量 。(二 ）

　正确引导投资方向为 了 避 免 房 地 产 投 资 商 随 波 逐 流 ，造 成 房 地 产 市 场 投 资 比 例 失 调 、投 资 总 量 过 剩 的 不 良 后 果 ，引 领 房 地 产 投 资 商 明 确 投 资 方 向 ，妥 善 地 运 用 经 济 杠 杆 原 理 付 诸 实 践 ，加 之 政 府 政 策 的 引 导 和 制 约 ，从 而 着 重 于 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 。针 对 高 回 报 率 吸 引 大 量 投 资 商 盲 目 地 进 行 投 资 ，导 致 我 国 房 地 产 市 场 在 投 资 比 例 和 投 资 总 量 方 面 出 现 一 系 列 问 题 ，政 府 既 可 以 凭 借 金 融 手 段 来 控 制 速 度 ，又 可 以 通 过 土 地 规 划 来 掌 握 规 模 ，还 能 够 利 用 经 济 杠 杆 的 原 理 来 平 衡 供 求 关 系 ，以居民住房需求来衡 量 房 地 产 业 的 开 发 量 。(三 ）

　规范中介机构行为近 年 来 ，我 国 部 分 地 区 的 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 较 好 ， 这 就 为 房 地 产 中 介 服 务 机 构 提 供 了 明 显 的 机 会 。然 而 ，一 些 中 介 服 务 机 构 的 工 作 人 员 素 质 较 低 ，利 用 不 正 当 的 手 段 谋 取 私 利 ，往 往 造 成 业 主 的 权 益 受 到 侵 害 。

　由 此 可 见 ， 中 介 服 务 机 构 在 其 工 作 人 员 的 选 择 上 要 严 格 把 关 ，最 好 能 够 进 行 职 前 培 训 。这 样 不 仅 可 以 丰 富 工 作 人 员 的 相 关 专 业 知 识 ；更 为 重 要 的 是 ，使 其 对 自 身 的 本 职 工 作 富 有 认 同 感 与 责 任 感 。另 外 ，完 善 我 国 涉 及 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 相 关 法 律 法 规 ，或 是 成 立 类 似 于 消 费 者 协 会 那 种 为 消 费 者 服 务 的 房 地 产 中 介 机 构 专 业 协 会 ，为 消 费 者 申 诉 提 供 一 个 妥 帖 的 平 台 ，严 惩 中 介 工 作 人 员 的 违 法 行 为 ，都 能 够 起 到 规 范 房 地 产 中 介 机 构 的 效 果 。(四 ）

　加强房价宏观调控造 成 我 国 房 地 产 市 场 过 热 、房 价 快 速 增 长 的 因 素 较 多 ，除了土地本身资源以外，房地产开发商借由政府政策的 弊端改变供给量使得供不应求来趁机提高房价等投机炒房行 为也是有迹可循。综 上 所 述 ，势 必 要 加 强 政 府 的 宏 观 调 控 ， 以达到平衡房价的效果。一 方 面 ，要将土地价格和拆迁费用 调节到一个合理的范围内，也可以从信贷控制上来遏制房地 产 开 发商的投机行为；另 一 方 面 ，用 提 高 银 行 首 付 的 方 式 ， 对 倒 房 、捂 房 、炒房等个人投机行为进行抵制。最 后 ，要引 导人们形成正确的住房观念、投资理念以及风险意识。(五 ）健全监控管理体系加 强 对 房 地 产 市 场 的 管 理 和 服 务 工 作 ，进 一 步 健 全 我 国 房 地 产 市 场 的 监 控 管 理 体 系 ，对 于 房 地 产 市 场 中 存 在 的 违 法 违 规 行 为 进 行 严 厉 打 击 ，着 力 维 护 消 费 者 的 合 法 权 益 不 受 侵 害 ，并 使 房 地 产 市 场 运 行 井 然 有 序 。除 此 之 外 ，针 对 房 地 产 相 关 的 法 律 法 规 需 要 进 一 步 加 以 完 善 ，而 房 地 产 开 发 商 也 应 该 自 觉 规 范 其 自 身 经 营 行 为 ，可 以 设 立 房 地 产 开 发 企 业 信 誉 测 评 体 系 ，以 公 正 公 开 为 原 则 ，并 向 社 会 公 布 ，让 房 地 产 开 发 企 业 经 营 透 明 化 。如 此 一 来 ，不 仅 能 够 挖 掘 出 一 大 批 信 誉 良 好 的 房 地 产 开 发 企 业 ，还 可 以 对 一 些 信 誉 不 良 、经 营 不 善 的 房 地 产 开 发 企 业 进 行 整 顿 与 治 理 ， 从 而 为 我 国 房 地 产 市 场 的 健 康 发 展 营 造 一 个 良 好 的 氛 围 。参 考 文 献 ：[ 1 ] 倪 鹏 飞 .中 国 住 房 发 展 报 告 （2014-2015) [ M ].社 会 科 学 文 献 出 版 社 ，2014.[ 2 ] 陈 渝 文 .房 地 产 过 快 上 涨 的 原 因 与 房 产 政 策 之 刍 议 [ J ] . 财 经 论 坛 ，2010 (10).[ 3 ] 王斯琛. 我 国 房 地 产 泡 沫 现 象 的 成 因 与 对 策 [ J ]. 江 西 金 融 职 工 大 学 学 报 ，2010 (12).责任编辑：杨国栋

篇四：城市房地产市场发展初探

产行业现状及发展趋势分析在传统研究体系下,我们通常认为水泥需求分为地产需求、基建需求和农村需求三大板块,预计各占三分之一,而从对需求影响的历史经验看,地产需求影响最大,基建次之.因此,对于地产、基建需求的研究和跟踪,成为建材需求预判的重中之重,地产、基建需求的波动预期,也成为了影响股价预期的重要要素.房地产需求：房地产市场我们面临的是“政策对„炒房严控”,“房价依旧保持高位”,“居民呼吁长效机制”的大背景.三个背景分别对应了三个现象：（1）房地产销售的严控政策必将导致房地产销售市场的降温,房地产销售数据下滑,从而引发房地产投资下滑的“预期”；2017 年 1-10 月全国商品房销售面积累计同比重新回归个位增长,较上年同期下滑近 19 个百分点至 8.2%,增幅较 1-9 月继续收窄 2.1 个百分点,调控政策持续,销量预计仍将继续回落；1-10 月全国房地产开发投资 9.05 万亿元,同比增长 7.8%,增速较 1-9 月小幅下滑 0.3 个百分点,从历史规律观察,房地产销售同比增速往往是房地产投资增速的领先指标,因此在房地产销售累计同比增速持续下滑的背景下,市场预期房地产投资后续仍将继续承压.全国商品房销售累计同比增速与房地产投资累计同比增速的历史波动规律

　商品房累计销售面积及增速（万平方米）商品房销售金额及增速（亿元）

　房屋累计新开工面积及增速（万平方米）房地产累计开发投资完成额及增速（亿元）

　房价依旧维持高位运行,这使得房地产调控政策,在房地产投资下滑尚未较大幅度动摇经济增长根基时,仍将继续下去；自去年 10 月各地陆续出台一系列地产调控政策以来,2017 年上半年热点城市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代,下半年相关金融、限售、住房租赁等领域政策仍不时出台.9 月 22 日以来,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、武汉等以二线城市为主的密集调控先后出台,楼市调控逐步由一线城市向二线城市深化,并向三、四线城市蔓延.11 月 21 日,住建部、国土资源部、人民银行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会提出,要坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重.预计房地产调控政策从严将是明年的基调,楼市降温趋势明显.近期部分城市出台地产调控政策时间 城市 文件政策《关于加强主城区新主要内容9 月 23 日起，重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易1、住宅取得不动产权证后2017 年 9 月 22 日 重庆 购住房再交易管理的通知》《关于进一步加强房2017 年 9 月 22 日 南昌 地产住宅市场调控工作的通知》两年才可以转让;2、全市范围适用，包括此前不限购的九龙湖、儒乐湖区域，也包括南昌县、新建县、进贤县、安义县等自 9 月 25 日起，商品住房《西安市物价局关于2017 年 9 月 22 日 西安 商品住房价格申报有关问题的通知》项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报

　《关于进一步加强房2017 年 9 月 22 日 南宁地产市场调控促进房 即日起，二套房须取得不动地产市场平稳健康发展的补充通知》2017 年 9 月 23 日零时起，《关于进一步稳定房2017 年 9 月 23 日展的通知》凡在我市购买的新建商品买时间以签订《商品房购买合同》时间为准。1、市区内居民家庭自发文之日起新购住房(含新建商品住房和二手房)的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间《关于促进房地产市2017 年 9 月 23 日 贵阳 场健康稳定发展的若干措施(试行)》为准。2、非该市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近 3 年内连续缴纳 24 个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房，且限购 1 套住房(含新建商品住房和二手房)1、自发布之日起新购的住房（含新建商品住房和二手《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》房）五年内不得上市交易；2、对在市区范围内已拥有 1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。3、长沙 地产市场促进健康发 住房，3 年内不得转让。购产权证书满两年才能转让2017 年 9 月 23 日石家庄

　非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房《市房管局关于进一步加强商品房预售管2017 年 9 月 23 日 武汉 理规范销售行为的通知》1、暂停向本市户籍拥有 2套及以上住房的居民家庭出售住房 2、暂停向非本市《市政府办公室关于2017 年 9 月 25 日 无锡 加强房地产市场调控的补充意见》户籍拥有1套及以上住房的居民家庭出售住房 3、非本市户籍需提供2年社保或个税证明方能申请购房住房4、积金贷款首次首付不低于 20%，二次贷款首付不低于总价的 40%《宁波市住房与城乡建设委员会、宁波市国土资源局关于保持2017 年 9 月 30 日 宁波 和促进我市房地产市场平稳运行的补充通知》海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满 2 年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准提出加快落实供地计划、严《关于加快住房有效 格控制住宅用地价格、加快2017 年 9 月 30 日 青岛供应促进房地产市场 住宅项目施工进度、加大闲平稳有序发展的通知》臵土地处臵力度、适当调整商品住房预售条件五条意见设臵选房购房限制条件等 5类行为将被认定为违规

　居民呼吁长效机制；长效机制是什么？——房产税？房住不炒？还是遗产税？说法很多,但结论暂时没人知晓.但现阶段的房价依旧高位运行,除了货币超发因素影响外,很大程度也反映出高房价热点城市某种程度上住房的供求失衡,因此不论是缓解高房价热点城市的供求失衡,还是从政府提供公租房的长效机制出发,土地供给增加是必行之路.数据显示,年初以来土地供应增长明显,供应数量和面积呈持续增长趋势.截至10月全国300城市年内土地供应面积合计达84,340万平方米,同比增长10.1%,成交面积合计达 63,592 万平方米,同比增长 15.7%.全国 300 城市土地供应数量和面积同比增速全国 300 城市土地供应面积

　全国 300 城市土地成交数量全国 300 城市土地成交面积

　综上所述,因政策继续严控,市场对于水泥需求的重要组成部分——房地产开发投资,未来运行方向的预期整体是承压的.但土地供给在增加,房屋的供给形式未来有望改变,或将让我们看到一个“房地产销售数据增速下降,但房地产投资增速相对平稳运行”的现象,这使得我们可以对未来水泥行业由房地产部门带来的需求部分做出一个大家相对可以接受的预判,即需求在未来一两年内的运行轨迹,在向上和缓慢下滑这个区间内运行的概率较大,而出现崩塌的概率较小.基建需求：如果说房地产投资是过去几年拉动经济增长的牵引力量,那么基建投资就是稳定经济增长的基石.从基础设施建设投资来看,根据过去多年的数据分析可以看出,地产投资和基建投资此消彼长,当地产投资存在下滑潜在风险时,基建投资成为稳增长的重要抓手,2017 年基建投资依然发挥重要作用.2017 年年初基建投资快速回升,1-2月累计增速达21.3%,随后连续下滑,1-10月全国基建投资累计实现14.1万亿元,累计同比增速 15.3%,较 1-9 月份继续小幅回落 0.5 个百分点,增速整体仍保持相对较高位臵,在固定资产投资贡献度方面也依旧保持高位运行,但放缓态势明显.

　2017 基建投资对稳增长依然发挥重要作用基础设施建设累计投资额及增速

篇五：城市房地产市场发展初探

房地产市场的发展现状、问题及对策1

　 一、 我国房地产市场的历史 二、 我国房地产市场的现状及存在的问题纲要2 三、 解决问题的对策

　一、 我国房地产市场的历史 我国房地产市场的形成1998年我国住房货币化改革以来新近形成， 与我国股票市场一样是“政策市” ， 政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势， 也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济发展地方经济。3

　一、 我国房地产市场的历史 中国房地产市场发展的四个阶段第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年4第三阶段2007年-2008年9月第四阶段2008年9月 -限购令出台

　一、 我国房地产市场的历史 第一阶段1998年-2003年从计划经济向市场经济过渡， 解决居民 的基本住房条件； 以居民消费需求为主导的市场。5

　一、 我国房地产市场的历史 第二阶段2003年-2007年2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件， 将房地产作为支柱产业， 弥补因SA政府出台号文件将房RS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地” ； 房地产业前所未有的增长， 呈现过热局面。6产作为支柱产弥补因

　一、 我国房地产市场的历史 2004年后出台“国六条” 、 “国八条” ， 控制固定资产投资过热。

　没能抑制局面。一线城市房价快速增长； 二线城市逐渐跟上7

　一、 我国房地产市场的历史 第三阶段2007年-2008年9月2007年上半年深圳、 广州、 上海等城市的房地产市场8房价快速提高， 泡沫累积， 货币政策从紧，房价开始回落，住房消费为主导住房投资为主导

　一、 我国房地产市场的历史 第四阶段城市落实限购令2008年9月 -2011年前后全国大多数雷曼兄弟银行倒闭雷曼兄弟银行倒闭政府救市政府救市， 货币政策宽松货币经济形势好转，经济形势好转，房价暴涨趋势明显限购令限购令9

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 总的来说， 我国房地产业的现状是：

　国民经济支柱产业， 在政府的宏观调控下有望回归理性发展。 从土地 从土地、 房产两种市场上来分析房产两种市场上来分析1 0

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 土地市场的现状及问题1 、 严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策， 有效地抑制了投资性需求， 促使土地市场降温， 城市地价增速放缓2001

　年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率1 1来源：2012年3月2日中国国土资源报

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 2、 流拍流标现象频繁， 底价成交成市场主流。2011年以来， 全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9. 65%。

　房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王” 难以重现， 各地土地流拍流标现象频频出现。1 2今年2月北京出让土地为16块， 总出让建筑面积为116. 6万平方米， 土地出让金为42. 22亿元， 平均楼面价为3622.5元每平方米。

　这16宗地块全部底价成交。报2012年3月2日）（来源：

　中国证券

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 3、 土地出让金减少， 影响到地方财政土地出让金当中净收益10%用于保障房， 10%用于教育投资， 10%用于水利， 15%用于农业。

　如果土地出让金减少，净收益减少， 这些所谓10%、 15%的投资也会减少， 就会影响到整个地方的开支响到整个地方的开支1 3

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 土地市场的冷清， 一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈， 不敢轻易出手拿地； 另一方面是当前部分房企资金链相当紧张， 无力拿地。1 4

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 房产市场的现状及问题1、 在调控政策的作用下， 过热的房产市场已经开始降温万科 、 保利 、 恒大 、 金地、 招商、 富力、 碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张， 放慢开发节奏， 开源节流。

　同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求（来源于11年12月30日， 上海证券报）1 5

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）2、 楼市库存逼近历史高点， 二线城市库存增速更快。经过一年的调控（限购与限贷）

　， 购房需求受限。京华时报2月17日资料显示， 青岛、 杭州、 宁波一年内库存增加量最大， 均已超过3万套。

　多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市其中厦门年内涨幅大于一线城市， 其中厦门、 杭州等二线城市几乎翻番。

　一线城市中， 北京库存同比增幅25%， 排名第三。杭州等二线城市几乎1 6

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 3、 新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大， 购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局自2011年年初以来， 全国多个一、 二线城市执行限购令已满一年一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年已满一年， 一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格， 为市场增加了新的刚性需求。1 7

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）4、 部分城市成交量偶有上扬， 但行业整体成交量跌多涨少，楼市依旧处于严冬2月份上海商品住宅周均成交面积同比约上涨30%。

　世联地产公布， 2月20到26日， 武汉市主城区销售新房1300余套环比增幅32%（3月2日经济参考报）套， 环比增幅32%。（3月2日经济参考报）1 821世纪不动产分析师粟日认为， 2月中下旬部分城市楼市成交的回升， 是在原来基数很低情况下的增长， 基础很不牢固。

　非回暖

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）5、 部分地方政府大打政策擦边球， 以微调来抵挡限购令带来的财政损失（与土地出让金减少有关）如2011年末， 佛山放松限购政策； 今年芜湖也公布“微调” 政策1 9

　三、 解决问题的对策 土地市场而言地价下跌， 影响地方财政与地方经济大局土地市场继续呈现成交冷清态势。

　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示， 今年全年的土地出让形势难言乐观建议各地方政府及时掌握市场需求乐观， 建议各地方政府及时掌握市场需求， 对出让地块合理定价， 尽量促进土地出让的成交。对出让地块合20

　三、 解决问题的对策 对房产市场而言应从政府、 开发商及消费者三方面来考虑解决问题的对策政府方面：

　已经做出了一系列有效措施政府方面已经做出了限购、 限贷２ 月６ 日至１ ０ 日， 国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会， 强调宏调的两个目标（合理回归、 长期稳定）21系列有效措施

　三、 解决问题的对策2月15日发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》 （重点抓保障性安居工程为重点的住房用地供地， 与已供土地的开发建设； 调控政策坚决不动摇； 继续落实保障房建设； 重视集体土地建设租赁房试点； 避免市场大起大落， 既防高价地， 也防流标流拍市场大起大落， 既防高价地， 也防流标流拍22

　三、 解决问题的对策李克强在２ 月１ ６ 日出版的今年第４ 期《求是》 杂志上发表《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》 ， 指出逐步扩大房产税改革试点胡锦涛2月20日主持中共中央政治局会议。

　指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，23

　三、 解决问题的对策 开发商方面全国调控政策仍然从紧， 楼市调整的格局仍将持续， 降价求量才是开发商生存之道， 回笼现金， 熬过寒冬。24拿地开发， 提前规划、 量力而行伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为， 由于前期拆迁、 材料费用较高， 当前政府储备用地成本很高， 即便是开发商拿地积极性不高， 土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。

　三、 解决问题的对策 适当放缓开发节奏虽然大多数房企已经停止扩张土地储备、 并积极的积累现金， 但是已购置的土地还是会被考虑开发， 由于市场不确定性较大， 销售情况较难预测， 所以开发商应根据销售情况确定项目投资额度情况确定项目投资额度25

　三、 解决问题的对策 消费者理性看待政府与开发商的一切举措， 政府宏调是个中长期过程， no暴跌暴涨, 开发商楼市回暖炒作， “一成首付” 等，小心欺诈26

　 结束， 谢谢！27

篇六：城市房地产市场发展初探

房地产行业发展现状及发展前景分析

　 2018 年房地产行业政策基调仍然以紧为主, 年初以来政策依旧围绕“房住不炒”的定位展开. 2018 年年初, 银监会提及继续遏制房地产泡沫化, 政府工作报告要求继续坚持“房住不炒”定位, 住建部表示坚持调控目标不动摇, 力度不放松；此外, 海南省出台严厉调控政策. 2018 年 5 月, 住建部对房地产调控两次表态, 一方面就楼市问题约谈了多个城市负责人, 另一方面下发通知, 再次强调毫不动摇地坚持“房住不炒”定位, 6 月份决定协同七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动. 2018 年 7 月, 住建部召

　 开吹风会, 提出商品住房库存不足, 房价上涨压力较大的地方, 应有针对性地及时调整棚改安置政策, 政治局召开会议提出“坚决遏制房价上涨”. 2018 年 10 月, 国务院常务会议再次提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策.

　2018 年政策以紧为主, 中央层面重要政策梳理

　2018 年初至今, 房地产市场基本面呈现下滑走势, 一方面体现为商品房销售增速回落, 另一方面体现为土地市场溢价率下行且流拍现象增加. 2018 年10 月商品房销售面积累计增速约为 2.2%, 相比 2017 年全年增速回落约 5.5pct, 而且在低基数的背景下, 2018 年 9 月、10 月商品房销售面积的单月增速已连续2 个月处于负增长区间. 另一方面, 100 大中城市数据显示, 住宅类用地土地成交楼面均价从 2018 年年初的 5435 元/平方米左右下降至 2018 年 10 月的 4419元/平方米左右, 住宅类用地土地成交溢价率相应从约 22.8%下降至约 5.3%.

　2018 年以来, 商品房销售面积增速逐步下滑

　2018 年以来, 商品房销售额增速逐步下滑

　 2018 年以来, 住宅类用地土地成交楼面均价走低

　2018 年以来, 住宅类用地土地成交溢价率走低

　 2018 年以来, 土地流拍率开始明显提升, 也反映了土地市场的冷却. 根据 300 城土地市场数据, 2018 年 1-10 月土地流拍宗数达到了 543 宗, 以土地宗数计算的土地流拍率达到了约 6.8%, 创下了自 2010 年以来的新高.

　300 城土地市场数据显示, 2018 年以来土地流拍率大幅上升

　 目前一二线与三四线城市销售下滑趋势较为明确, 但内在因素却各有不同. 截至 2018 年 10 月, 一二线城市销售面积累计增速约为-1.2%, 商品房销售表现依然较为弱势, 三四线城市销售面积累计增速约为 3.7%, 相比 2017 全年销售面积增速放缓约 9.9pct.

　2018 年以来, 一二线城市商品房销售面积增速维持弱势

　2018 年以来, 三四线城市商品房销售面积增速持续下滑

　 一二线城市基本面下滑的主要因素来自于新推盘去化率的回落. 对于一二线城市, 2018 年下半年以来去化率开始逐步下滑, 尤其是在 7 月 31 日政治局会议表示“坚决遏制房价上涨”之后, 楼市观望情绪加重. 从具体数据来看, 重点城市（包括一线和二线城市）新开盘去化率从年初 80%左右下降至近期的 60%左右, 其中一线城市三季度以来平均去化率约为 55%, 二线城市三季度以来平均去化率约为 73%, 相比年初均明显下滑.

　2018 年下半年以来, 重点城市新开盘去化率逐步下滑

　 2018 年下半年以来, 一线及二线城市新开盘去化率逐步下滑

　三四线城市基本面放缓的主要因素来自于棚户区改造及货币化安置率的逐步回落. 一方面, 从为棚户区改造提供资金支持的 PSL 来看, 2018 年下半年以来新增提供资金量显著回落, 2018 年上半年月均提供资金量约为 829 亿元, 而 7 月至 11 月月均提供资金量仅约 303 亿元, 下降幅度达到约 63%. 另一方面, 根据 2018 年 10 月 8 日国务院常务会议的表述, “因地制宜调整完善棚改货币化安置政策, 商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”, 从目前房地产市场整体库存已处于低位的实际情况来看, 后续棚户区改造货币化安置率或将呈现下降趋势.

　2018 年下半年以来, PSL 提供资金量显著下滑

　目前开工未售库存的去化周期已经降至历史上较低水平

　 2018 年房地产行业基本面不断回落, 整体上与历史周期存在较大的相似性, 但也存在一些不同之处. 考虑到周期演进的相似性, 我们选取了 2011 年底与 2013 年底与当前时间点进行对比. 其中, 2011 年政策仍然处在较为紧缩的环境之中, “国八条”在限购、限贷方面进行升级扩容, 全年政策基调维持严厉局面, 年底时销售面积单月增速已经持续负增长；2013 年政策也处于较为紧缩的环境之中, “国五条”要求继续做好房地产调控工作, 全年政策基调也比较严格, 年底时销售面积单月增速也处于持续负增长状态. 我们认为, 库存水平的高低和地产投资的增长结构是本轮周期与历史周期的主要不同. 从库存水平来看, 当前时点库存去化周期处于历史低位, 相比2011年底与2013年底都要低. 从竣工未售库存来看, 该类库存对应于国家统计局公布的商品房待售面积（住宅）, 截至2018年10月该类库存绝对值约为2.57亿平, 相应去化周期约为1.91个月, 而 2011 年底该类库存绝对值与去化周期相应约为 1.69 亿平和 1.92 个月, 2013年底该类库存绝对值与去化周期相应约为 3.24 亿平和 3.08 个月.

　从竣工未售库存来看, 当前库存去化周期低于 2011 年底和 2013 年底

　 从开工未售库存来看, 截至 2018 年 10 月该类库存绝对数值约为 17.23亿平, 相应去化周期约为 13.98 个月, 而 2011 年底该类库存的绝对数值与去化周期分别约为 16.97 亿平和 21.10 个月, 2013 年底该类库存的绝对数值与去化周期分别约为 21.83 亿平和 22.63 个月.

　从开工未售库存来看, 当前库存去化周期低于 2011 年底和 2013 年底

　 从地产投资来看, 当前周期及2011年底和2013年底均处于地产投资增速的相对高位, 且后续均呈现下滑趋势, 但本轮周期有所不同的是内部增长结构的差别. 截至 2018 年 10 月, 房地产开发投资完成额同比增速约为 9.7%, 从内部增长结构来看, 土地购置费和建安投资额的同比增速分别约为 63.4%和-4.0%, 因此地产投资的高增速主要依靠土地购置费推动, 而2011年和2013年房地产开发投资的高增速主要依靠建安投资额所推动.

　当前与 2011 年及 2013 年底对比, 地产投资增速均处回落前夕

　 当前地产投资的高增速主要依靠土地购置费的高增长推动

　当前时点房地产行业基本面走势与2011年底及2013年底相比, 总体而言相同之处多于不同之处, 均处于较为明确的下行通道之中.

　中长期需求释放边际放缓但总量仍较稳定, 房价在基本面仍然健康的条件下整体系统性风险有限, 但未来区域分化或将加剧. 人口增长与城镇化带来的刚性需求和改善需求释放将放缓, 因此总需求或将平缓, 但更新需求将逐步增加. 房价剧烈波动风险不大, 但未来上涨空间亦或有限. 从海外经验看, 城镇化快速发展后楼市供需将相对平衡, 但房价仍会随人口流动、经济增长和通货膨胀而波动, 且产业变迁带来的人口和财富分化将推动各区域房价走势分化, 精选人口产业向好的核心城市置业和重点布局该类城市的房企是未来投资的关键.

　小婴儿潮人群刚需与改善需求在过去十余年集中释放, 未来增量人口需求将平稳释放. 人口是房地产中长期需求的核心因素, 1982 年与 1987 年是中国上一轮出生人口高峰（对应上世纪 60 年代的大婴儿潮）, 这些人群进入 20 岁-35岁年龄区间后刚性需求和改善性需求集中释放, 推动了过去十余年的地产牛市. 另一方面, 2014 年至 2016 年出台的鼓励改善性需求的政策也使得潜在改善需求借助金融杠杆集中释放. 随着小婴儿潮人群逐步迈入稳定阶段, 未来增量人口带来的需求释放将放缓.

　从人口维度看中长期住房需求料将平稳释放

　 城镇化空间仍在, 但快速增长阶段或已结束. 截至 2017 年末, 中国城镇化率为 58.52%, 美国 2010 年超过 80%, 而日本 2015 年超过 90%；与美国和日本相比, 中国城镇化率仍有提升空间. 但另一方面, 从发达国家经验来看, 城镇化率超过 60%后增速将明显放缓. 房地产市场仍有发展空间, 但短期快速增长的动力可能并不充足.

　中国城镇化率年度增长幅度出现一定下滑

　 对比美国和日本, 中国城镇化空间仍在, 但已过发展最快阶段

　人均面积提升带来的改善性需求仍有空间但预计也将放缓, 但住宅更新需求将成为新的需求支撑因素. 根据我们测算, 2017 年中国城镇居民人均居住建筑面积约为 35.45 平方米, 换算为套内面积后与世界主要发达经济体相比仍有一定差距, 但早已告别住房短缺时代. 从人口密度和社会背景角度看, 中国人均居住面积有望逐步达到日本和韩国水平. 另一方面, 当前存量住房（尤其是房改前公房和自建房）质素普遍偏低, 随着这部分住房逐步进入更新周期（如房改前公房房龄至少已 20 年）, 更新需求将成为未来重要需求支撑. 根据我们的测算, 至 2017 年末中国城镇住房总存量约 288.40 亿平；若保守估计未来十年更新 2017 年末总存量的 10%, 将带来年均约 2.88 亿平的住房需求.

　人均居住面积仍有提升空间, 未来或将平稳增长

　随着房屋老化, 存量住宅更新将成为未来重要需求支撑

　 房价整体大幅回调风险并不大, 但若短期快速上涨或存一定风险. 万科发现当居民部门利息保障倍数高于 1.5 倍时, 基本没有国家/地区发生过房价大跌情况. 美国在第一次大涨顶峰期, 家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为 2.14, 2007 年时只有 1.46；日本第一次大涨时为 3.75, 1989 年时只有 1.49；香港在1997 年时仅为 1.23；芬兰在 1989 年时只有 0.73, 2007 年时有 1.55, 同期西班牙仅为 0.99. 我们计算出 2018 年三季度末中国居民部门利息保障倍数约为 6.7倍, 远高于 1.5 倍的临界值, 房价整体大幅调整风险并不大. 但另一方面, 该指标近年来出现明显下滑, 表明房价与房贷余额的快速上涨部分降低了住房信用体系的安全性. 房价短期快速上涨来自于需求短期快速释放, 而需求短期快速释放多需要金融杠杆助力. 从这个角度看, 在政策基调中性情况下房价短期快速上涨动力并不充足.

　房价整体大幅回调风险并不大, 但若短期快速上涨或存一定风险

　 从美国经验来看, 产业变迁带来的人口和财富分化将使得不同区域房价出现较大分化. 观察近三十年美国主要城市房价涨幅情况, 我们发现以科技、娱乐、服务业为主导产业的洛杉矶、旧金山和纽约房价涨幅远高于以汽车、钢铁和石油为主导产业的底特律、克利夫兰和达拉斯. 房价走势迥异背后的核心因素是产业发展带来的人口与财富分化.

　产业变迁带来的人口和财富分化将使得不同区域房价出现较大分化

　 中国人口趋于聚集现象明显, 核心城市及都市圈人口增速远超平均. 我们统计了全国 160 多个主要城市 2015 年以来的常住人口增长情况, 结果发现珠三角和长三角都市圈、西安、郑州、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳等城市常住人口增速显著高于全国水平；深圳、成都等六城市由于新经济发展与人才政策执行较好, 人口增速明显领先其他城市（北京和上海近年通过行政手段严控人口）.

　2015 年以来广深、核心二线及重点都市圈城市人口增速远超平均

　 城市分化来源于产业发展分化, 马太效应作用下区域分化大势所趋. 按城市拥有中国 500 强企业总营收排名, 靠前城市多为一线及杭州、南京、苏州、武汉等核心二线城市；楼市长期看人口, 人口长期看产业, 当前各行业龙头马太效应愈发显著, 总部经济对于人才吸引力难以撼动, 预计中长期中国楼市发展将类似于美国走出区域分化大势；精选人口产业向好的核心城市置业和重点布局前述城市的上市房企是未来投资的关键.

　人均居住面积仍有提升空间, 未来或将平稳增长

　 产业分化带来的区域分化料将长期持续

　住房保障建设起步较早, 是中国重要民生工程, 与住房市场并行发展. 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、安居房等构成. 1998 年 7 月, 国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知, 宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配, 实行住房分配货币化, 并提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系. 经济适用房方面, 新建的经济适用住房实行政府指导价, 按保本微利原则出售, 其成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等 7 项因素, 原则上企业管理费不超过 2%、开发利润不超过 3%, 使中低收入家庭有能力承受. 租赁住房方面, 提出加快建设廉租住房和公共租赁住房, 以满足不同层次居民的住房需求.

　租赁与保障房受制于财政状况, 建设相对缓慢. 从全国公共财政支出中保障性安居工程支出来看, 近年来相关支出维持在 4000 亿元左右的水平, 与2017 年超过 10 万亿元的全国房地产开发投资相比资金体量较小, 且相关支出主要受棚改全国财政支出支撑, 2017 年保障性安居工程全国财政支出已有所下降. 值得注意的是, 保障性安居工程支出中的廉租房与公租房财政支出近年来持续下滑. 另外, 从保障性安居工程建设...

篇七：城市房地产市场发展初探

交通大学硕士学位论文中小城市房地产市场发展潜力研究姓名：

　王东申请学位级别：

　硕士专业：

　工商管理指导教师：

　陈学东20081201

　中文摘要摘要：

　改革开放以来， 随着城镇化进程的加快， 中国城市数量大幅增长， 新增城市中有９ ０ ％以上的属于中小城市的范畴。

　为了城市化进程的健康持续发展， 做好中小城市房地产业的开发工作， 不仅是是扩大内需， 提高人民生活水平的必然要求， 也是协调区域经济发展和关系国计民生的一项大事。本论文以区域经济协调发展为出发点， 分析了中小城市房地产发展的现状以及存在的问题， 并提出了相应的解决方案。

　同时， 对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的城市房地产开发中能充分利用其有利的因素， 扬长避短， 促进中小城市房地产业的健康发展， 进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。

　在充分考虑了城市的区域位置、 经济发展水平及行政划分等因素的基础上，本论文选取了张家口市为案例研究对象， 对城市的经济发展趋势及房地产市场的供需现状、 发展潜力做了深入分析， 为整个论题提供了充分的论据。本论文所涉及的理论知识和政策法规主要有：

　市场调研方法及调研结果分析；区域经济学区位理论； 中小城市规划理论； 最近几年国家的土地政策和财政金融政策等。本论文的研究将有助于填补中小城市房地产市场研究的空白。

　具体来说， 本论文在以下方面做了积极探索：１． 首先以中小城市房地产市场为研究对象， 利用土地、 房地产开发、 交易、 市场调查等数据， 全面分析中国中小城市房地产市场发展现状和特征。２． 建立了中小城市房地产投资决策的基本范式， 即“土地供应分析——市场供需水平测定——投资风险分析——经营战略” 。．研究结果说明：

　中小城市房地产市场不稳定， 易受外界影响； 市场容量有限，但产品质量有较大的提升空间； 由于城市化进程加快， 普遍而言， 中小城市房地产市场发展潜力较大， 有较大的发展空间。

　若加以适当引导， 通过自我发展和借助外力发展相结合的途径， 宏观上把握城市的发展定位， 微观上规范企业行为，注重产品细节， 中小城市的房地产市场便可向更健康、 更稳定的方向发展。

　作为国民支柱产业之一的房地产市场的发展， 必将促进整个区域的经济发展。关键词：

　中小城市； 房地产； 市场现状； 发展潜力

　Ａ Ｂ Ｓ Ｔ Ｒ Ａ Ｃ ＴＡ Ｂ Ｓ Ｔ Ｒ Ａ Ｃ Ｔ ：

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　学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、 使用学位论文的规定。

　特授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、 汇编以供查阅和借阅。

　同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。学位论文作者签名：新躲胁签字日期：

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　独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果， 除了文中特别加以标注和致谢之处外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。

　与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日５３

　致谢本论文的工作是在我的导师陈学东副教授的悉心指导下完成的， 陈学东副教授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。

　在此衷心感谢三年来陈学东老师对我的关心和指导。陈学东副教授悉心指导我们完成了科研工作， 在学习上和生活上都给予了我很大的关心和帮助， 在此向陈学东老师表示衷心的谢意。陈学东副教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见， 在此表示衷心的感谢。在撰写论文期间， 我的同学和朋友们对我论文的研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。另外也感谢我的妻子冯文君女士， 她的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。

　１引言１． １选题背景中国以前根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：

　人口少于２０ 万的为小城市， ２０ 万至５０ 万人口的为中等城市， ５０ 万人口以上的为大城市， 其中又把人口达１０ ０ 万以上的大城市称为特大型城市。

　随着中国城市化进程的发展， 这一划分标准远远落后于时代的发展， 世界银行对于城市的分类标准对于当前中国的实际状况较为恰当：

　１０００万人口以上为特大城市， ５００－ － 一１０００万人口为大城市，１０ ０ ～５０ ０ 万人为较大城市， ５０ ＂－ ＂１０ ０ 万人为中等城市， ５０ 万人以下为小城市。随着中国城市化进程的发展， 中国城市化和城市发展进入到一个新的阶段，这个阶段的主要特征是：

　中心城市不再单纯地发挥集聚效应， 同时扩散效应也在日益增强； 单个中心城市在空间上的急剧膨胀和扩张将被都市群和都市圈的成长所代替； 中国将逐步进入到中小城市快速扩张为大城市的阶段。

　２０ ０ ６ 年中国的城市化水平达到４ ３． ９ ％， 其中上海城市化水平达到８ ８ ． ７ ％， 北京和天津分别为８ ４ ． ３％和７ ５． ７ ％， 这些特大城市已经达到城市化的后期阶段， 以特大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。

　同时， 中国城市发展体系也逐渐走向成熟，以特大城市发展为代表、 城市区域空间为主体发展的新格局日益显现， 形成了城市发展相对集中长江三角洲城市群、 珠江三角洲城市群、 京津冀环渤海城市群，并达到了较高的城市化水平。

　随着这些都市群的上海， 北京， 天津， 深圳， 广州等特大城市进入到城市化进程的后期， 这些都市群的城市化的过程将进入到依靠较大城市和中小城市在经济快速增长， 产业转移和产业结构升级， 城区快速扩张的基础上快速发展成大城市的阶段。

　从中国城市发展的情况来看， ２０ ０ ６年中国城市总数为６６１个， 其中地级及以上城市２８ ７ 个； 按照世界银行对城市的分类，中国中等城市数量为１７ ３个， 占中国城市总量的四分之一以上， 且主要分布在中国的东部沿海地区（ 环渤海和长三角地区中等城市数量为３３个）， ２０ ０ ５年１７ ３个中等城市平均Ｇ Ｄ Ｐ 增长率为１４ ． ４ ％， 超过中国平均Ｇ Ｄ Ｐ 增长速度， ２／３以上的中等城市Ｇ Ｄ Ｐ 增长率在１２％以上， 中等城市居民的人均可支配收入约为１０ ０ ０ ０元。

　在长江三角洲城市群、 珠江三角洲城市群、 京津冀环渤海城市群中， 京津冀环渤海城市群的城市化发展水平相对较低， 在北京和天津逐渐进入到城市化的后期以及国家推进天津滨海新区开发开放政策的刺激下， 京津冀环渤海城市群的中等城市面临着快速发展的机遇。

　与大城市相比， 中等城市的房地产开发有以下特点：

　房地产投资快速增长， 超过大型城市； 房价增速较快， 未来上涨空间较大；住宅需求占主导， 受宏观调控的影响较小； 开发的资金需求规模相对较小； 项目

　开发周期较短， 资金回收较快。面对中国刚起步的中小城市发展， 房地产业的发展尽管快速跟进， 各地发展参差不齐， 由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少， 当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍， 一些开发商的诚信度较低， 加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题， 造成开发商整体形象不佳。

　这在事实上为富于开发经验、 资金与技术力量雄厚、 全程营销策划程式化的房地产公司的进入， 赐于了良机。一方面， 部分中小城市有一个共同的特点：

　地方经济薄弱， 甚至没有成型支柱产业和产业经济链， 观念和意识比较落后。

　但为了拉动地方经济和出政绩， 地方首脑招商引资方面愿望强烈， 在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的政策。

　一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程， 各方面的支持力度都超越常规。

　比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊——警车开道， 几大班子领导轮流坐庄。

　但也有很多地方尤其是北方排外情绪严重， 或者一届政府一届书记（ 市长）一个令， 客观上通常弄得虎头蛇尾，商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品。甚至在一些较落后的小城市， 形成了独特的开发模式和产品形态：

　几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积， 甚至拓宽Ｎ － － 层和地下一层。

　赢利模式是住宅保本或赚小头利润， 大头全靠商铺赚。

　有的城市甚至出现“剥皮建筑” 的奇特现象， 即只盖临街住宅， 里面不动， 因为临街能出商业面积。

　还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积， 四周是商铺， 中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境， 既保证了利润的最大化， 又未降低小区的品质， 真是一举两得！

　但同时， 有些地区经济较发达地区的中小城市、大城市周边的卫星城市的房地产市场却又呈现出较良好的发展势头。

　这些城市的经济发展史较长， 有一定的消费能力， 城市化进程顺利， 其房地产市场的发展也日益规范化， 只是缺乏整合和提高。总之， 中小城市的房地产市场良莠不齐， 分析其发展潜力， 必须综合分析其经济发展能力、 土地供应能力、 城镇化进程、 居民消费能力、 开发商开发理念等方方面面， 根据不同情况， 因地制宜， 对症下药， 既能充分挖掘中小城市的发展潜力， 达到全国范围内房地产市场的健康发展的目的， 进而促进区域经济的协调发展。国内外对中小房地产企业的研究起步较晚， 至今没有较成型的理论。

　但是对于中小企业理论的探索， 则从英国的第～次产业革命时期就开始了， 其间经过曲折的历程， 从自由竞争资本主义时期的中小企业淘汰论， 到垄断资本主义时期的中小企业存在论， 最终形成了现代的中小企业发展论， 为中国中小企业， 包括中２

　小房地产企业的生存与发展提供了重要的理论依据。香港著名经济学家张五常指出：

　现在中国从事农业的人口大致是总人口的７ ０ ％～８ ０ ％。

　中国经济要想现代化， 农业人口一定要大量减少， 随着城镇化建设的不断推进， 对住房的需求也会不断提高， 因此发展中小城市的房地产市场应该引起足够的重视。但对于中小城市房地产市场的研究， 一直处于对宏观形势的定性分析， 目前尚无系统的研究， 也缺乏对具体案例的分析和强有力的理论支撑。

　本论文在研究此课题时， 尽力从宏观到微观、 从整体市场到具体城市、 从定量分析到定性分析等几个方面进行研究， 但由于笔者水平及精力有限， 在研究上尚有欠缺之处， 期待能在以后的研究中不断完善。１． ２论文研究的意义目前的房地产领域， 无论是理论研究者还是开发商本身， 都很少去关注中小城市的房地产市场（ 尤其是小城市的房地产市场）， 更多地把目光投向如北京、 上海、 南京、 广州等大城。

　一方面是因为大城市无论是软环境还是硬环境都较成熟，另一方面由于在中国房地产业相对其它产业来说起步较晚， 就其发展周期而言目前房地产业处于繁盛期， 大城市的市场还未完全饱和， 有些大城市仍有较大的利润空间。

　但中小城市房地产发展起来是经济发展以及国家宏观调控的必然结果，因此这一领域非常值得我们深入研究。房地产业作为国民经济的支柱产业， 对于经济发展起重要影响作用。

　本论文通过对河北省的中小城市（ 张家口市）房地产市场为案例的研究， 简要阐明中小城市在房地产业发展现状、 存在的困难和机遇， 并提出实践性的建议和意见， 希一望能为地方政府、 房地产开发商等机构提供决策参考， 并能为区域经济的协调发展做出微薄贡献。１． ３论文结构论文分为六章阐述， 各章节内容如下。第一章， 引言。

　介绍了论文的选题背景， 国内外研究综述， 论文研究的内容和意义和论文结构。第二章， 中小...

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