高档小区物业管理工作调研报告10篇高档小区物业管理工作调研报告 1住宅小区物业管理存在的问题及对策研究 摘要：目前，现代物业管理作为房地产业的一个重要分支和第三产业服务业的一部分，正步入快速发展时期下面是小编为大家整理的高档小区物业管理工作调研报告10篇,供大家参考。
篇一：高档小区物业管理工作调研报告
住宅小区物业管理存在的问题及对策研究摘要：目前，现代物业管理作为房地产业的一个重要分支和第三产业服务业的一部分，正步入快速发展时期，随着社会和经济的发展，社会化、市场化、专业化将成为未来物业管理发展的趋势所在。住宅小区的管理作为物业管理的一部分，在多年实践中体现出来的重要性和优越性、行业的发展速度之快是有目共睹的。
但是，作为新生事物的物业管理行业，在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题，为此，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须用科学、系统的管理理念去解决问题。本文通过论述物业管理、住宅小区物业管理的基本理论，对物业管理存在的问题和解决的对策进行了分析,提高人们对物业管理这一新兴行业的认识。
关键词：住宅小区；物业管理；问题；研究对策
Residential district property management problems and countermeasures research
Abstract ：At present, the urban residential area property management market has gradually standardized, industry management is becoming mature. Property management, industry"s rapid development, economic status, continue to rise, make it and the coordinated economic development of our country, and the people live, work is a relatively independent of the emerging industry, it by means of management, the thought that the landlord will provide the high-quality service for the purpose, with economic benefits, social benefits and environmental benefits of integrated, for the purpose of becoming an important part of urban management in our country. However, property management industry as a new thing, in the process of development is bound to encounter many difficulties and pressure, the management of many unsatisfactory phenomenon also can be seen everywhere, exposed a series of problems, therefore, property management enterprises want to in the fierce market competition, it must use scientific and systematic management ideas to solve problems. Keywords ：Residential Area; Property Management; Existing problem ; Countermeasures
目录
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1、 物业与住宅小区物业管理 .................................................. 3 1.1 物业概述 ............................................................ 3 1.1.1 物业的含义 ..................................................... 3 1.2 住宅小区物业管理的含义和特征 ........................................ 3 1.2.1 住宅小区物业管理的含义 ......................................... 3 1.2.2 住宅小区物业管理的内容 ......................................... 3 1.2.3 住宅小区物业管理的目的 ......................................... 4 1.2.4 住宅小区物业管理的特征 ......................................... 4 1.2.5 住宅小区物业管理的性质 ......................................... 4 1.2.6 住宅小区物业管理的原则 ......................................... 4 2、 城市住宅小区物业管理现状分析 ............................................ 5 2.1 以地方为代表的小区物业管理发展状况 .................................. 5 2.1.1 深圳住宅小区物业管理的发展状况 ................................. 6 2.1.2 大连住宅小区物业管理的发展状况 ................................. 6 2.2 结论和启示 .......................................................... 6 3、 住宅小区物业管理中存在的主要问题与分析 .................................. 7 3.1 住宅小区物业管理中存在的主要问题 .................................... 7 3.1.1 物业管理企业缺乏诚信，服务态度引起业主不满 ..................... 7 3.1.2 业主对物业认识上的偏差 ......................................... 7 3.1.3 物业管理相关法规不健全、各类纠纷不断涌现 ....................... 7 3.1.4 物业管理人员队伍素质偏低 ....................................... 7 3.1.5 配套设施运作不理想 ............................................. 8 3.1.6 收费却不能提高相对应的服务 ..................................... 8 3.2 住宅小区物业管理中存在问题的主要原因 ................................ 8 3.2.1 业主自身原因 ................................................... 8 3.2.2 企业自身原因 ................................................... 9 3.2.3 政府方面原因 ................................................... 9 4、 住宅小区物业管理问题的研究对策 .......................................... 9 4.1 健全的制度是解决矛盾的保障 .......................................... 9 4.1.1 制定完善的物业管理相关配套法规 ................................. 9 4.1.2 走法制化发展之路 .............................................. 10 4.2 切实完善物业管理企业诚信机制，加强监督与管理 ....................... 10 4.2.1 培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作 .................... 10 4.3 物业管理企业应提升管理服务水平，加强与业主的沟通 ................... 10 4.4 要创新体制，用科学的手段吸纳和培养人才 ............................. 10 4.4.1 走品牌发展之路，树立市场品牌意识 .............................. 11 4.4.2 走专业化发展之路 .............................................. 11 4.4.3 奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量 ............. 11 5、 国内优秀物业管理企业经验启示 ........................................... 12 5.1 万科物业 ........................................................... 12 5.2 中海物业 ........................................................... 12 5.3 结论和启示 ......................................................... 13 6、 总结 ................................................................... 13
3参考文献：
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1、 物业与住宅小区物业管理 1.1 物业概述 1、 物业与住宅小区物业管理 1.1 物业概述
1.1.1 物业的含义 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
1.2 住宅小区物业管理的含义和特征
1.2.1 住宅小区物业管理的含义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
1.2.2 住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理包括了早期介入、前期物业管理、后期日常管理。
早期介入是指开发商邀请从事物业管理的有关人员，参与该物业的可行性研究，物业规划、设计、施工等阶段，从物业管理和运作的角度为开发企业提出规划、设计、设备选用、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。
前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发公司选聘物业服务企业实施的物业管理（开始入住率低，绝大部分时间物业的主体还是开发公司，同时物业管理不允许间断。这也与房地产开发企业在竣工交付使用后一定年限内负责物业保修是相吻合的）。
后期日常管理主要内容包括：
（1）维持小区的绿化； （2）保持小区和周边环境的卫生； （3）做好安保和消防管理工作； （4）维护和保养小区及其配套设施； （5）管理小区内的车辆和交通； （6）建立小区物业档案等。
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1.2.3 住宅小区物业管理的目的 可以概括为以下三个方面 (1)从物业的角度看，通过物业管理，发挥物业的使用功能，实现物业的保值增值，达到社会收益和福利的最大化。
(2)从业主的角度看，通过以业主为核心的物业管理，为广大居民创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。
(3)从社会的角度看，通过物业管理，实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，促进社区管理和社会的和谐和稳定，提高城市的现代文明程度。
1.2.4 住宅小区物业管理的特征 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（1）社会化：物业管理的社会化,指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制,由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业；包括：物业所有权人到社会上选聘物业管理企业；物业管理企业到社会上寻找可代管的物业。
（2）专业化:物业管理的专业化,指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。也是要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格，这就要求:有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
（3）市场化:物业管理公司本身是一个独立的企业，作为一个企业，物业管理公司自然是以盈利为目的，因此其进行每项业务管理时自然都是有偿的，通过有偿的服务（收取一定的物业费）来赚取报酬是物业公司维持自身运行并持续发展的必须途径。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，等价有偿和双向选择是物业管理市场化的集中体现。
1.2.5 住宅小区物业管理的性质 物业管理是属于第三产业的服务性的行业，它不同于一般企业的日常经营管理，也区别于传统的房产管理。物业管理以提供服务作为经营活动的方式，它将管理和经营以服务的形式表现出来，因此属于第三产业。
1.2.6 住宅小区物业管理的原则 物业管理应该坚持以下几项原则 （1）业主自治自律与专业管理相结合
住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自
5律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。
（2）服务至上，寓管理于服务之中 住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文体、娱乐、安全、卫生、教育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的服务理念。
（3）所有权与经营权相分离 实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾，房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。
（4）市场竞争原则 有的物业公司是开发商成立的子公司，基本上没有竞争，出现种种弊端，但《物业管理条例》在第一章第三条指出:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，竞争机制会带来机遇和挑战，也会带来生机和活力。
（5）有偿服务和费用合理分担 物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由物业管理企业和住户共同合理分担。
2、 城市住宅小区物业管理现状分析 2.1 以地方为代表的小区物业管理发展状况 2、 城市住宅小区物业管理现状分析 2.1 以地方为代表的小区物业管理发展状况
近几十年来，随着我国经济的快速发展，我国的城市住宅小区已初步建立起了社会化、专业化、市场化的物业管理格局，并随着我国城镇住房制度改革的深化和城镇化的快速发展而进入了快速发展时期，但从整体的发展实践来看，南方、经济发达地区、沿海城市和大城市开展早、发展快；北方、经济欠发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢；经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
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2.1.1 深圳住宅小区物业管理的发展状况 深圳物业管理走过了近 20 多个年头，从 1981 年第一家物业公司成立，到今天形成一个新型的行业，...
篇二：高档小区物业管理工作调研报告
XXX》 住宅小区物业管理方案第一章
对现时管理工作的意见及接管后的改善建议 第一节
调
研 一、“XXXX” 是位于 XXXX 区的高尚纯住宅小区， 公元 XXXX 年建成使用， 是在国内较早采用围合式格局、 人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为企业老板和行政公务人士）。
物业管理系由《吉瑞》物业管理公司进行。
为使“XXXX” 小区的物业管理工作水准真正达标、 上档次， 充分满足业主、 使用者的服务需求， 《吉瑞》 物业管理公司在开展了 多次实地调研及专业分析上， 针对“XXXX” 物业管理的各个要素， 了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点， 确立了的整体构想和管理策划思路。
经调研和分析吉瑞物业管理公司认为现时“XXXX” 之物业管理工作主要存在：
“一个根本矛盾， 两个意识被动， 三个服务漏项”。
1， 利益的根本矛盾：
现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据， 酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。
在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时， 在利益驱动之下， 势必造成管理开支增大， 形成与业主利益的矛盾。
² 物业保值、 增值意识被动：
物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。
GM 花园小区乃 94 年投入使用， 现时在环境、 设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态， 未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。
² 物业管理服务意识被动：
现时“GM 花园” 物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、 清洁、 维修等被动型公共地方工作， 与现时不断提升之业主、 使用者需求不相匹配。
² 物业形象服务缺乏：
物业形象是物业价值的体现， 物业价值是业主的利益。
² 私人个性服务缺乏：
在高尚住宅， 物业使用者的需求在不断提升， 也同时各有不同。
物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。
² 沟通服务缺乏：
物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为， 相互沟通是委托合同进行的重要因素， 缺乏沟通将影响服务质量。
一、
管理服务思路 现代人经过努力， 在住居条件上已从生存需求、 伦理需求提升到向发展和享受需求层面， 有了更高的要求。
我们考虑到在“XXXX” 小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、 企业高级管理人士和行政公务人士。
业主组成整体素质高， 对物业管理服务工作的要求也高， 一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
“XXXX” 小区围合式建筑， 营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境； 加之人车分流的整体规划， 营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。
为 了 在不同程度上满足业主和使用 者的需求， 我们将在为“XXXX” 小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位， 服务内容全面化， 保证物业管理服务质量”。
以达到我们物业管理的目 标：“通过自己的有效服务， 提高物业的使用效率和经济效益， 促使物业的保值和增值， 构筑起一个有利于人与人之间沟通、 人与自然和谐、人与文化融通、 健康开放的工作和生活环境”。
二、
物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：
“管理功能、 维护功能、 服务功能、 经纪功能”。
我们将对（吉瑞）
物业管理公司在“XXXX” 小区的物业管理服务过程中突出体现：
1、
管理酬金定额收取， 彻底照顾业主利益。
物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取， 以国家统计部门物价指数调整的原则。
从根本上为业主利益考虑， 以增强业主与物业管理公司的相互信任， 全力为小区业主、 使用者服务。
2、 制定业主、 使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。
业主的需求乃依据业主个人的消费能力、 消费层次等因子的区别而产生差异， 我们将应不同的业主、 使用者的需求， 根据调研及专业经验， 为“XXXX” 小区的业主、 使用者提供个性化的物业管理服务，
满足各种层面的需求， 同时也是提升物业价值之亮点。
3、 引入住区形象设计与建设概念， 提升物业公司的形象。
社区形象设计与建设（DIS）
既是社区的“美容术”， 更是社区的“健身法”， 已经同资源、 人才、 科教、 环境、 信息等一样， 成为构成社区发展的要素之一， 同时， 具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。
4、 提供物业租赁服务， 满足业主需求 经过我们的调研，“GM 花园” 的使用者多为租户， 租金是业主利益的体现， 为满足业主的利益， 小区物业管理机构将应用 S 物业管理公司的专业技术和社会影响， 开展物业租赁推广服务项目。
5、 创造静态管理服务， 提升管理层次。
为适应“GM 花园” 国际化人士居住的要求， 对小区内全面建立标识导视系统（VI）， 所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌， 以静态形式表达管理服务， 有效解决管理沟通， 减少管理人力成本， 体现“GM 花园” 做为国际化人居环境， 提升小区层次。
6、 开通渠道， 保障有效沟通。
“GM 花园” 物业管理处及 S 物业管理公司将运用业户信箱、 热线电话、 E-MIAL、 英特网等多种渠道， 开展座谈、 家访等多种形式， 与业主、 使用者保持沟通， 以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质
量。
7、 实行物业管理报告制度， 提倡工作透明化 “GM 花园” 小区物业管理处将实行“管理报告” 制度， 每季度将财政收支、 公共水、 电使用、 工程维护、 投诉处理、 重大活动、 工作改进项目等全方位进行公开， 供全体业主、 使用者监督， 征求各方意见和建议， 加强相互沟通。
8、 实施“温馨家园计划”， 增加居民归属感。
充分利用“GM 花园” 的高级会所， 将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动， 让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、 放松身心。
并举办网球寒、 书画展、 音乐会等各种各样的社区活动， 加强业主相互之间、 业主与物业管理者之间的沟通。
增加居民归属感， 提升小区物业价值。
9、 倡导“邻居守望”， 加强居民自治意识。
在发达国家住宅区， 为了提高安全度， 特别倡导住户不但要注意自家的防火、 防盗， 而且要注意邻居住户的安全， 特别是在邻居出门在外的时候， 要主动帮助“守望”， 并在小区内设有若干“邻居守望” 广告牌。
这种作法体现了居民安全管理的自治意识。
我们将在“GM 花园” 借鉴这种富有实效的措施。
10、 加强各方沟通， 保障专业服务。
S 物业管理公司就“GM 花园” 物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问， 以保障我们对“GM 花园” 物业管理服务的质量。
同时， 我们也将与各相关部门保持信息沟通， 以掌握最新的管理服务技术和政策， 以便服务工作到位。
为了将 GM 花园建设成为一流的文明住宅小区， 在依照 GM 花园小区物业管理委员会的《GM 花园小区物业管理内容》 有关招标书， 同时参照中华人民共和国建设部《全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准》 结合 S 公司“以家为本， 服务社群、精益求精” 的宗旨及“人性化管理”、“规范化服务” 为指导方针对GM 花园物业管理事项进行量化， S 物业管理公司在 GM 花园进行之物业管理项目及措施承诺如下：
特别承诺：
S 物业管理公司承诺一年内将 GM 花园创建成 J 市物业管理优秀住宅区、 两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准， 以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准， 同时提升 GM 花园的社会知名度。如未达到服务标准， S 物业管理公司将 GM 花园小区的管理酬金的 30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。
序号指标名称国标投标指标测算依据主
要措
施 1 公共场所设施保洁率 98％安排、 实践保洁的公共场所、 设施／ 公共场所、 设施总计×100%1. 保洁员岗位明确， 责任质量要求细致严格；2. 每日保洁、 休息日、 休息时间为保洁重点区间; 3. 管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生， 逐渐培养良好情操， 形成 GM 花园重要
特色之一。
2 清洁保洁率 99％100%以工作计算， 记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据 1． 保洁员责任区明确， 工作质量要求具体、 严格， 有考核、 有奖罚； 2． 保洁员上门收集垃圾， 以主动服务提示住户热爱环境卫生； 3． 保洁监督机制健全。
3 绿化完好率 95％98％完好绿地／ 总绿化面积×100％1． 绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度； 2． 治安管理员负责环境保护、 日常监督工作， 静态措施提示住户爱护环境； 3． 主管人员及时发现绿化问题； 4． 发动住户热爱绿地， 主动保护绿地， 提合理建议， 并参与管理。
4 火灾发生率 1‰(年) 0. 5‰(年) 发生火灾户数／ 住宅区总户数×100%1． 多种途径宣传消防安全； 2． 培训一批有较好素质和经验的巡查人员， 及时发现火灾隐患； 3． 管理到位， 合理使用设施、 设备等；4．
分区分责任经常性检查消防安全， 提示注意防火。
5 小区内治安案件发生率 1‰以下 0 以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）
实行二十四小时保安巡查制度， 分快速、中速及慢速巡查， 设立二十四小时报警中心， 落实保安岗位职责， 明确责任区域， 并在小区重点部位， 调整闭路监控系统及红处线报警装置， 以确保小区居民人身财产安全。
6 管理人员专业岗位合格率 90％100%培训格人员／ 培训员总计×100%1． 管理（值班服务）
人员英语对话水平。
2． 人员培训自学与培训相结合， 制度、 计划落实；
3． 培训考核制度与奖罚相结合， 强化
培训结果。
7 房屋完好率 98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积) ／ 总建筑面积×100％1. 建立经常性检查制度； 2. 每半年进行一次全面分项检修； 3. 严格装修管理和日常管理， 无人为损坏事件。
8 房屋零修急修及时率 98％100%及时维修次数／ 应计报维修次数×100％1． 人力配备充足； 2． 岗位培训、 服务意识培训到位； 3． 技术人员有过硬的技术水平； 4． 强化回访制度、 考核制度和奖罚制度。
9 道路完好率及使用率 95％100%完好道路总面积／ 规划道路总面积×100％1． 严格公共设施管理养护制度, 治安管理员加强巡查和疏导；2． 向住户宣传有关法规, 培养热爱家园意识, 合理使用道路； 3． 及时整改修补损坏路面；
10 化粪池、 雨、
污水井、 完好率 95％100%完好化粪池、 雨、 污水井数量／ 化粪池、 雨、 污水井总数量×100％1． 每日记录检查情况，发现问题， 立即疏通处理； 2． 化粪池每半年清理一次； 3． 雨水井、污水井每一年全面检修一次。
11 排
水管、 明暗沟完好率 95％100%完好排水管、 明暗沟长度／ 排水管、 明暗沟总长度×100％1． 每日记录检查情况， 发现问题立即设计施工方案， 疏通处理； 2． 每半年进行一次全面检修。
12 照明灯及疏散灯完好率 95％99％完好照明灯疏散灯数量／ 照明灯、 疏散灯总数量×100％1． 每日记录检查情况及时更换检修； 2． 每月全面检查检修一次； 3． 保洁员保持照明洁净。
13 停车场、 单车棚完好率 95％99%完好的设备设施／ 停车场设施设备
总计× 100%1. 依规划使用停车场地;2. 停车场设施设备正常运行, 技术人员检修, 确保安全有效; 3. 停车场疏导有序， 无占用消防信道, 无阻碍交通。
14 公共文体休息设施、 园林小品雕塑完好率 95％99％完好公共文体、休息设施／ 公共文体、 休息设施总计×100%1． 有详细管理养护计划；2． 保洁员每日保洁 3． 社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围， 住户自觉爱护； 4． 开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施， 合理使用； 5． 部分设施实行有偿服务， 以弥补管养经费不足， 及时修缮。
15 消防设施设备完好率 100%100%完好的消防设备／ 小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护， 实行巡查制度， 建文件记录， 并由维修主管监督执行， 以确保消防设施、 设备完好无损、 正常使用。
16 大型及重要机电设备完好率 99％完好的大型及重要机电设备／ 大型及重要机电设备总计×100%1． 建立严格的设备管理及日常运行操作规程； 2． 重要设备责任到人； 3． 认真进行日运行记录和检查； 4． 每月进行一次二保； 5． 每半年进行一次大保； 6． 加强技术人员专业技能培训， 减少安全隐患。
17 维修工程质量合格率 100%100%维修合格工程项次／ 维修工程项次×100％1． 建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度； 2． 拥有一批有较高技术水准的维修队伍。
18 住户 有效投诉率 2‰(年) 1 ‰年以下有效投诉／ 投诉总 计×100%1． 做好各项管理工作， 创建优美、 完善的社区； 2． 提高员工素
质， 强化服务意识； 3． 发生问题， 及时处理， 为住户排忧解难； 4． 做好解释工作， 与回访制度落实。
处理率 95%100%处理的有效投诉／ 有效投诉×100% 19 维修服务回访率 95％ 98％ 维修回访次数／ 维修服务次数×100%1． 建立健全回访制度； 2． 做好维修、 回访记录； 3． 加强维修队伍服务意识。
20 房屋外观统一整洁率 100%统一整洁房屋外观面积／ 房屋外观总面积×100%1． 严格住户装修审批手续， 杜绝违章装修于事前； 2． 加强装修巡查制度， 每天巡查一次， 询问工程进度有否增加施工项目， 及时整改； 3． 竣工验收细致有重点， 确保外观统一整洁， 不损害房屋安全； 4． 屋村事务助理加强巡视， 发现房屋损坏、 不洁， 立即处理；
21 违章发生率 1‰0. 5‰违章项目／ 发生项目总计×100%1． 建立巡视制度， 跟踪管理， 及时发现并加大处理力度； 2． 强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中， 依法管理。
违章处理率 95%100%处理违章项目／ 违章目总计×100% 22 管理费收缴率 98％以上 99％以上管理费实际收缴额／ 管理费应计收缴额×100％1． 100％办理各...
篇三：高档小区物业管理工作调研报告
物业服务模式研究2008年1月
目录 高端物业服务模式概述 高端物业销售服务模式 高端物业管理服务模式 高端物业服务模式实证研究 高端物业服务模式研究结论
高端物业服务模式概述 高端物业销售服务模式 高端物业管理服务模式 高端物业服务模式实证研究 高端物业服务模式研究结论
1、高端物业概念界定 完善销售服务/优质物业管理 高单价/高总价/高收益 居住品质 稀缺资源/核心地段 土地
居住
资产价值
高端物业衡量指标
服务
高素质居住群体 客户
生活享受 财富保障 生活享受 身份符号 阶层认同、社交 因子 价值指标 核心诉求 高端物业是住宅物业中的精品，我们认为高价并不等于高端物业。所谓的高端物业必须要同时满足上述要素中的3点以上。
2、高端物业服务概念界定 高端物业能够满足高端客户与居住相关的生理需求、安全需求、归属需求、被尊重的需求、自我实现的需求等各层次需求；而高端物业的服务重点满足的是客户的高层次需求，包括被尊重的需求和自我实现的需求。
高端产品 高端服务
3、高端物业服务研究思路 样本选择 硬件设计 高端物业服务调研 销售接待 物业服务 高端物业服务亮点提取 高端物业结论、建议 企划推广
交房前 规划设计阶段 建筑施工阶段 样板房 售楼处 市场销售阶段 交房后 特色服务 常规服务 物业费用 高端物业管理服务 4、高端物业服务研究内容
5、高端物业服务研究样本选择 楼盘名称 所属板块 售楼地址 销售均价（元/㎡）
销售状态 开盘时间 开发商 世茂滨江花园六期 陆家嘴板块 潍坊西路1号 33000 销售 2004-10-16 上海世茂房地产有限公司
电影华苑 内徐汇板块 零陵路751号 24000 销售 2006-5-8 上海东方金马房产发展有限公司 老西门新苑 豫园板块 西藏南路688弄 30886 销售 2004-08-18 中信泰富(中国)投资有限公司 尚海湾 龙华板块 宛平南路1455弄 27814 销售 2007-09-28
上海阳光投资集团 泰府名邸 静安北块 武定路22号 23403 销售 2006-09-21 上海上投房地产有限公司
汇宁花园 内徐汇板块 淮海中路99号 35000 销售 2006-5-20 香港九龙仓 仁恒河滨城 世纪公园板块 丁香路1599弄 25000 销售 2005-09-01 上海仁恒置业发展有限公司
上海滩花园 豫园板块 乳山路505弄 25573 清盘 2004-02-11 华润置地(上海)有限公司
内环核心地段部分滨江住宅 高端价格，区隔客户层次 知名企业品质保证
5、高端物业服务研究样本选择 楼盘名称 所属板块 销售均价（元/㎡）
销售率 世茂滨江花园六期 陆家嘴板块 33000 99% 电影华苑 内徐汇板块 24000 94% 老西门新苑 豫园板块 30886 95% 尚海湾 龙华板块 27814 70% 泰府名邸 静安北块 23403 100% 汇宁花园 内徐汇板块 35000 100% 仁恒河滨城 世纪公园板块 25000 83% 上海滩花园 源深洋泾板块 25573 98% 在选择样本的过程中，我们更是注重选择销售表现较好的项目作为研究的对象。通过项目的价格和销售情况的双重考量，作为我们研究高端项目服务模式的参考样本。
如上表所示，我们考察的项目迄今为止销售情况都较为理想，可以通过销售情况简单地推断其采用的服务模式较为成功。
高端物业服务模式概述 高端物业销售服务模式 高端物业管理服务模式 高端物业服务模式实证研究 高端物业服务模式研究结论
高端物业销售服务模式
一、硬件设计
1 1 、动线设计
2 2 、售楼处设计
3 3 、样板房设计
二、销售接待
三、企划推广
1、动线设计 客户接待动线：
初步咨询
听取介绍
细节了解
深入洽谈
签约成交
销售接待动线的设计关乎各功能区域的布局，必须前置考虑。
客户的接待动线设计涉及到售楼处与项目之间的关系、售楼处与样板房之间
的关系以及售楼处内部不同功能分区之间的设计。
接待区、洽谈区和签约区为层层推进的单线关系，而模型区和样板区则可能
在洽谈过程中需要重复涉及。
在相关区域设计的过程中，必需充分考虑各相关分区的设计给客户接待动线
带来的影响，注意客户参观的便捷性和参观过程中的心理舒适性。
接待区 洽谈区 签约区 模型区 样板区
2、售楼处设计/位置关系 高端物业售楼处基本属性 项目 世茂滨江 电影华苑 老西门新苑 上海滩花园 泰府名邸 尚海湾 汇宁花园 仁恒河滨城 售后用途 会所 社区商铺 会所 社区商铺 社区商铺 社区商铺 办公楼 会所 与示范区关系 与示范区直接连通 不能直接连通 不能直接 连通 不能直接 连通 与示范区直接连通 无示范区 不能直接 连通 不能直接 连通 售楼处与示范区直接连通方便客户参观
售楼处与样板房之间有通道直接连通，客户参观样板房时不需要从售楼处出来而后再进入社区内部参观样板房，客户能通过参观过程的便捷性在第一时间感受高端物业服务的专业化和人性化。
2、售楼处设计/售楼处属性 高端物业售楼处基本属性 项目 世茂滨江 电影华苑 老西门新苑 上海滩花园 泰府名邸 尚海湾 汇宁花园 仁恒河滨城 层数 2 2 3 2 2 3 1 1 层高 6 4 5 5 5 5 3.5 5 总面积 （m 2 ）
3000 350 1000 800 800 1500 1000 1000 单层面积（m 2 ）
1500 175 350 400 400 500 1000 1000 售后用途 会所 社区商铺 会所 社区商铺 社区商铺 社区商铺 办公楼 会所 充足的售楼处面积体现项目档次，便于安排内部各功能空间。
高端物业售楼处的面积较大。我们调研的八个项目中，售楼处总面积大于600平方米的有7个，单层面积达到400平方米以上的也占了半数以上；层高则一般都在5米以上。
充足的售楼处面积和层高有利于合理安排各功能空间，同时售楼处开阔的空间效果能够让来访客户产生尊贵、大气的感觉，这也与高端项目本身的定位相吻合。
2、售楼处设计/外观设计 高端物业售楼处外观设计
项目 世茂滨江 电影华苑 老西门新苑 上海滩花园 泰府名邸 尚海湾 汇宁花园 仁恒河滨城 售楼处风格 欧式 现代简洁 现代简洁 现代简洁 现代风格 现代风格 / 现代风格 项目建筑风格 欧式 现代风格 现代简洁 现代风格 现代风格 现代风格 现代简洁 现代风格 售楼处色调 浅红色 银白 玫瑰红 暗红/灰色 深红色 深咖啡色 / 米色 项目外观色调 浅红色 银白/玫瑰红 灰色 浅红色 浅红色 米黄色 银灰色 浅灰/米色 高端物业售楼处外观风格和色调一般与项目整体风格相吻合
外观设计以现代风格及暖色调为主，并且多采用深色系，以体现高端物业典雅、高贵的的风格和气度。
2、售楼处设计/外观设计 世茂滨江花园廊、柱的运用和门前大型广场的设计，具有明显的欧陆风情，与项目整体风格特征和档次融为一体； 售楼处连廊的设计具有典型的罗马建筑风格特征，客户通过长廊自然会产生一种置身于高档产品的感觉，符合客户对于整个项目档次的预期。
2、售楼处设计/外观设计 世茂滨江售楼处前广场的设计也独具匠心，喷泉、雕塑、花坛的设计，与社区内部的景观小品设计相呼应，形成统一协调的整体风格。
售楼处广场 社区景观
2、案场包装/功能分区 相对独立的功能空间是成功接待来访客户的硬件保障
泰府名邸涉及销售动线的功能分区都设置在售楼处的一楼，进入售楼处的大门左侧设置接待前台，接待台面对售楼处大门设置；接待区的左侧是模型展示区、右侧是签约区和洽谈区； 泰府名邸接待台一侧延伸出来的走廊两边分别为洽谈区和签约区；洽谈区采用相对独立布置，签约区则相对封闭，保证了客户在洽谈过程中不受其他干扰，与高端客户日常所受其他服务品质和服务水准接近。
洽谈区 签约区 接待台 洽谈区
模型展示区 办公区 楼梯 梯
接待 台 签约区 前 前 台 台 通道 1 1 号楼样板房
2、售楼处设计/功能分区 整体布局 世茂滨江花园一楼接待台两侧分别为洽谈区和模型区，样板房通道位于接待台后，签约区则设于二楼，具有较强独立性。
洽谈区域
模型展示区 吧台 接待台 办公室 入口 样板房 房 通道 道 楼梯 样板房
接待区设置 高端物业售楼处接待区设置细节
项 目 世茂滨江 电影华苑 老西门新苑 上海滩花园 泰府名邸 尚海湾 汇宁花园 仁恒河滨城 接待台数量 1 1 1 2 2 1 1 2 位置 前台 / / / 售楼处正门右侧 售楼处正门左侧 / / 售楼处正门右侧 接待台 正对售楼处人口，距离约4米 正对售楼处人口，距离约2米 正对售楼处人口 正对售楼处人口，但与入口之间设置洽谈区 正对售楼处人口，距离约3米 售楼处入口右侧 正对售楼处人口 / 材质 前台 / / / 木质 木质 / / 木质 接待台 大理石台面，台体彩塑饰面 玻璃台面，木质台体 木质 大理石台面，木质台体 大理石台面 大理石台面 大理石台面，木质台体 大理石台面，木质台体 接待区是客户进入售楼处后接触的第一个区域，对于给客户留下良好印象具有重要作用 。
售楼处入口一侧设立前台，可以对客户起到引导作用，尤其当售楼处规模较大，正式接待台距售楼处正门超过5米或接待台与入口之间设有其他区域时，设置前台以便从入口处开始提供及时周到的接待，可以满足高端客户被尊重和重视的心理需求； 前台材质基本采用木质；接待台台面以大理石为主，台体材质以木质为主，具有庄重典雅的质感。
2、售楼处设计/功能分区
售楼处前台一般设置于正门入口的左侧或右侧。
前台 泰府名邸接待台距入口较近，前台作用不大，设置保安负责开门的服务效果可能会更好。
上海滩花园售楼处正门入口与接待处距离较远，且存在阻隔，前台的设置能够让客户快捷地得到相应服务，避免客户产生被冷落的感觉。
2、售楼处设计/功能分区
接待区后的背景墙设置是售楼处布置的惯例
售楼处内部接待台设置规则类似：正对售楼中心的大门设置接待台，接待台背后设置背景墙。
世茂滨江花园没有在前台背后设置项目LOGO，而是设置了通往样板区的通道，一来此位置恰好处于模型区和洽谈区中间，二来可以方便客户直接由售楼处进入样板房区，对于合理安排销售动线作用较为明显。
接待台 2、售楼处设计/功能分区
尚海湾花园入口通道采用半透明的玻璃钢镂空布设，下面映衬尚海湾区域规划及世博园区的规划，让客户经过的时候强化对于尚海湾的区域认识。
“让客户俯视整个项目的规划，更容易让客户产生拥有和归属的感觉。”—— 尚海湾销售经理 2、售楼处设计/功能分区
高端物业洽谈区设置细节 项目 世茂滨江 电影华苑 老西门新苑 上海滩花园 面积（m²）
150 20 40 60 色调/装修 红色/紫色、铺设紫色地毯 与售楼处其他部分没有明显区别 与售楼处其他区域没明显区别 洽谈区后设置外滩景观背景墙。
设施 8张圆形接待桌、每张佩4张扶手椅，企业宣称椅子1万元/把 4张圆形接待桌、配四把扶手椅 2张双人沙发、一张长茶几；两张圆形接待桌、配四把椅子 2张双人沙发、4张方形接待桌各配4把椅子；家具为褐色和灰色相间 项目 泰府名邸 尚海湾 汇宁花园 仁恒河滨城 面积（m²）
80 50 100 60 色调/装修 采用典型的中国元素装饰、类似茶座 洽谈区以黄色和黑色为主，类似茶座设计 与售楼处其他区域没有明显区别 采用宫灯和文化墙等中国元素设计 设施 分为4个小隔间，每个设置2张单人沙发、1张双人沙发、1张茶几 沿窗设置4个茶几，每个茶几配长沙发和两张单人沙发 6张洽谈桌各配4把椅子 6张洽谈桌、各配4把椅子 洽谈区设置最好能够相对独立，采用紫色、黄色等相对高雅色调装饰，让客户能够感觉置身尊贵之中。
2、售楼处设计/功能分区
洽谈区设置 洽谈区的设置既注重与售楼处整体环境的协调、也会在一定程度上与售楼处其他区域有所区别。
这一点突出地表现在仁恒河滨城洽谈区文化墙的设置和世茂滨江花园沿落地窗弧形洽谈区的抬高设计。
2、售楼处设计/功能分区
洽谈区设置 泰府名邸洽谈区略高于售楼处地面，采用沙发座椅，接待桌之间用玻璃饰品装饰分隔，灯饰用品风格也与之相协调，显示典雅高贵的同时也不失灵动。
氛围的营造能拉近客户与项目的距离，柔和的灯光设计能消除客户的防备心理、更便于增强客户对于项目的接受程度。
2、售楼处设计/功能分区
签约区设置 高端物业售楼处签约区设置细节
项目 世茂滨江 电影华苑 老西门新苑 上海滩花园 泰府名邸 尚海湾 汇宁花园 仁恒河滨城 是否隐秘 是 否 是 是 是 是 否 是 售楼处内部位置 二楼办公区 与洽谈区同 开发商办 公区 地下一楼 视听室 与洽谈区相对 模型区旁 与洽谈区同 洽谈区旁 面积 20平方米 / 25平方米 50平方米 两个15平方米的VIP室 15平方米 / 20平方米 装修/风格 没有明显 风格 与售楼处类似 无明显风格 风格简洁 黑白色调为主 红色/白色、充满中国元素 黄色为基准色调 与售楼处同 风格简洁 点缀中国元素 泰府名邸设立多个签约VIP室；与洽谈区和售楼处不同的装修设计的做法值得借鉴。
2、售楼处设计/功能分区
签约区设置 泰府名邸富有中国特色的签约VIP区。
尚海湾的签约区充分保证了客户私密性。
2、售楼处设计/功能分区 签约区的独立设置主要是为了使客户的私密性得到尊重
签约区通过室内包装、灯光设置等细节布置能够让客户放松心情，减少警惕心理，促进签约顺利完成。
模型区设置 高端物业售楼处模型区设置细节
项...
篇四：高档小区物业管理工作调研报告
业管理专业调查报告 （2015 年 4 月—2015 年 8 月）一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16 号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。
（二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研：
①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研：
①企业对毕业生反馈及要求。
②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。
③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。
④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比
②本专业定位
③专业数量 ④教师结构
⑤学生数
⑥实训条件。
5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 时间 调研内容 2015.4.1-2015.4.15 查阅毕业生就业跟踪表、进行数据分析。
2015.4.16-2015.4.30 走访了宁夏建发、宁夏中房物业、宁夏民生物业、宁夏嘉屋物业等多
家相关大型物业企业。
2015.5.1-2015.5.31 通过大量查阅相关刊物、会议资料及行业网站进行文献评阅，收集最新的行业状况与发展趋势、人才需求、人才能力与素质要求等方面信息与数据，进行整理、归纳、提炼与专业建设相关内容以及对此建议等。
2015.6.1-2015.6.30 通过中职物业管理教师 QQ 群与国家示范学校宁夏职业技术学院物业管理专业教研室主任、宁夏工商职业技术学院物业管理骨干教师、宁夏水利水电工程学校物业管理骨干教师等物业管理专业教师交流物业管理专业课程设置。
2015.7.1-2015.7.31 调研组把访谈的内容进行了整理，并对调研问卷进行了统计，把所有访谈和问卷结果进行汇集整理、自由讨论、深入研究，取得行业调研与就业岗位的分析结果。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。
（二）行业发展的现状与问题 1.行业发展现状 ①民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹。本次调研按照企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其他企业。数据显示，半数以上的企业为民营企业，其次为国营企业。民营企业数量占有绝对优势，国营企业仍占有较大比重。从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。
②建管分离进一步推进，行业市场化程度显著提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究
的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到 58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显著提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为 872 人，其中约 30%的企业员工人数在500-1000 人之间，约 20%的企业员工人数在 1000-1500 人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显著变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企业因其更稳定的收入来源和特有的劳动密集型特征，在吸收剩余劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面具有显著的积极作用。但物业服务企业的各种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提高服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。
2.行业发展中存在的问题 企业经济效益较低，行业发展后劲不足；人员素质较低，专业人才缺乏；服务市场不成熟、行业竞争不规范。
3．行业从业人员基本情况 对企业有效问卷进行统计，得出物业企业职工学历分布情况如图 1 所示 百分比25%34%33%8%本科及以上大专高中及中专高中以下 图 1 物业企业职工学历分布情况 从结果可知物业企业从业人员学历处于较低水平。调研数据还表明，物业企业现有职工中有 75%的人员依靠从学校招收毕业生，有 25%的人员从社会招聘，
这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了 34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，因此如何加强学生在校期间的岗位能力培养，提高动手能力以适应企业的需要时目前职业教育面临的挑战。
4．企业用人的素质与能力要求 对企业有效问卷进行统计，物业管理企业对从业人员基本能力要求统计结果如表 1 所示：
表 1 企业用人的素质与能力要求 序号 能力 很重要 % 重要 % 不重要 % 说不清%1 具有对新知识、新技能的学习能力和创新能力 73.6 26.4 0 0 2 具有团队合作、协调人际关系的能力 67.8 28.7 2.3 1.2 3 具有通过不同途径获取信息的能力 42.5 56.3 1.2 0 4 组织管理能力 52.3 27.4 0 20.3 5 良好的职业道德 74.7 25.3 0 0 6 具有团队协作精神和敬业精神 68.1 26.5 5.4 0 7 良好的心理素质和身体素质 44.6 50.3 5.1 0 8 创新精神 53.7 39.2 7.1 0
从表 1 可知，企业对“对新知识、新技能的学习能力和创新能力”极为看重。在与企业人员访谈中，他们也提到，学校所学的是基础，是否能适应工作岗位并具备职业发展性，主要取决于学生的素质，即学习能力、创新能力等。企业对“团队合作、协调人际关系的能力”也很看重，团队的合作与协调在物业管理企业尤
显重要。
5．专业人才技能要求调研 对企业有效问卷进行统计，按照岗位的不同物业管理企业对从业人员专业技术能力要求统计结果如表 2 所示：
表 2 物业管理企业对从业人员专业技术能力要求 岗位设置 技能要求 强电电工岗位 具备电工电子基本知识√ 了解电工安全操作规程√ 照明电路的安装与维修 √电动机控制电路的安装与维修√ 识图能力√
弱电电工岗位 具备电工电子基本知识√ 了解电工安全操作规程√ 安防设备的维修√ 通讯系统维修√广播有线电视系统维修√ 消防岗位 消防应急预案的制定√
熟悉各种消防应急预案√，并能妥善处理突发性险情 √ 消防工具的使用√
消防设备设施的操作√ 保安岗位 熟悉相关法律法规√ 保安应急预案的制定√ 熟悉各种安保应急预案，并能妥善处理突发性险情√ 掌握沟通技巧√
客服岗位 熟悉客服流程，能为业主提供满意的服务√ 熟悉物业相关法规，并能实际应用√ 掌握沟通技巧√ 掌握收费程序及操作√ 掌握办公设备和计算机软件的使用√
水暖及机械维修岗位 熟悉各种物业设备性能，以及物业设备管理流程√
了解安全操作规程√ 识图能力√
掌握电气焊、管工、钳工操作√ 掌握沟通技巧√
电梯维修与保养√ 空调系统的日常维护√
保洁岗位 保洁方案制定√ 熟悉保洁操作规范√ 熟悉保洁考核标准√ 了解各种保洁工具和设备√ 6．毕业生与用人单位反馈 ①用人单位对毕业生质量反馈：用人单位普遍反映毕业生适应性强，技术娴熟，具有过硬的专业技能及生产管理能力。毕业生跟踪调查结果表明，物业毕业生被用人单位录用后，其综合评价结果是还是令人满意的，用人单位也对毕业生和我校的教育教学提出了一些有建设性的意见和建议：用人单位认为毕业生应加
强实际操作能力、组织管理能力、公关能力、语言表达能力、外语能力、知识拓展能力的培养；用人单位希望与学校建立联系，参与学校的教育教学管理。用人单位需要文化素质高、专业知识丰富、动手能力强、善于组织管理的技术人才和基层管理人才，特别是优秀学生干部，特长生很受企业欢迎。回馈的这些意见和建议将督促我们在教育教学方面要更加投入，努力创新，以便为社会输送符合物业管理专业技术应用性标准的合格人才。
②毕业生反馈意见：增加实训、实践项目和企业实践的机会，加强实践操作能力的培养；所授课程在内容选取、课程设计、教学方法上需改进，注重与实际生产相结合；重视毕业设计的选题，要求最好选择来自于生产实际或与实际工作内容相关的、且注重创新性的设计；加强实践教学的指导力度，并特别注重工作过程中的规范性、协作性能力培养。
三、专业培养目标定位分析 （一）就业岗位分析 物业管理行业调研结果显示，本专业毕业生就业主要岗位为物业企业的客户服务、工程管理、环境与安全管理等工作岗位，少数从事房地产相关工作。学生就业初期主要从事前台接待、楼管员、电气及机械设备维修工等基本工作岗位，经过 3－5 年的发展，部分学生可担任部位门经理甚至管理处主任等工作。具体分析如图 2 所示。
前台接待员 楼管员 机电维修工 水暖维修工 空调操作工 弱电维修工保洁领班 绿化领班 安保领班 中控值班员 客户服务 工程管理 环境管理 安全管理 部门主管 部门经理
发展岗位
岗位群
初期岗位
图 2 毕业生工作岗位分析
（二）岗位工作任务与职业能力分析 在明确毕业生所从事的主要岗位类型后，我们对相关岗位所应该具备的职业能力进行了调研和分析，分析结果如表 3 所示：
（三）培养目标 结合以上分析，本专业毕业生适应的就业岗位或岗位群定位为：
1.物业管理公司经营服务部门的基层工作人员 2.物业管理公司客户服务部门的基层工作人员 3.物业管理公司工程管理部门基层管理和操作人员 4.物业管理公司环境管理部门的基层管理人员 5.物业管理公司档案资料管理人员 四、专业教学改革建议 我专业的教学特色是“注重能力培养、加强实践训练、跟踪行业变化、促进产学研结合”，在保持这一特色的基础之上，结合本次调研，我们给出了几点专业教学改革建议：
（一）探索总结专业人才培养模式，构建专业课程体系，满足就业岗位群能力培养需求，物业管理是一个综合性很强的专业，涉及社会管理、服务、建筑工程技术等多个领域，要保证人才培养适应行业企业的岗位需求，必须在岗位工作任务与职业能力分析的基础上建立一个科学的专业课程体系。
（二）教学方法和手段的改革。
灵活运用多种先进的教学方法，改变传统的灌输式教学方式。不同课程的教学内容和学科特点均不相同，故而各门课程适用的教学方法和教学手段也各不相同。根据各门课程的特点，实行多种形式的互动式教学。
（三）建设一支理念新、能力强的专兼一体化教学团队，满足人才培养需求。
（四）多途径、分层次建设校内外实训基地，满足实践教学需要。
篇五：高档小区物业管理工作调研报告
县城住宅小区物业管理情况的调研报告为促进国务院《物业管理条例》《*省物业管理条例》的贯彻落实，规范我县物业管理工作，打造和谐宜居环境，按照县委的要求和县人大常委会主任会议安排，县人大常委会抽调有关方面人员组成调研组，于*月份对县城住宅小区物业管理情况开展了专题调研，*月*日，县人大常委会主任*，副主任*、沈少武率领县人大常委会部分组成人员和部分县人大代表对县城住宅小区物业管理情况进行了专题视察，召开了座谈会，听取了县政府及相关部门的工作汇报，视察组成员及人大代表提出了很好的意见建议。现将这次调查情况报告如下。
一、物业管理工作的基本现状 据调查，全县城区共有住宅小区*个，住宅面积约*万平方米，已登记备案的物业服务企业*家，从业人员*余人。当前物业管理模式主要是政府主导、专业物业企业管理、开发企业代管三种类型.其中*等*个保障房和移民安置小区由政府主导实施物业管理；**个商品房小区由物业企业负责物业管理；** 个小区由开发企业代管，其它*个小区和单体建筑均无物业管理。总体来看，经过各方面的共同努力，县城住宅小区物业管理从无到有，实行物业管理的区域不断扩大，物业管理效应初步显现，尤其是政府主导管理的保障房和移民安置房物业管理较为规范，群众比较满意，商品房小区物业管理也在进行积极尝试，取得一定成效，为宜居*建设和社会稳定发挥了积极作用。
二、县城住宅小区物业管理工作存在的主要问题
我县物业管理工作起步较晚，整体上看，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，问题十分突出，矛盾错综复杂，现状令人堪忧，物业管理工作与县域经济社会发展形成极大反差，群众意见较大，已经成为城市建设和管理最为突出的问题，主要表现在以下几方面：
（一）从行政管理层面看，存在四个突出问题 一是政府对物业管理工作重视不够，一些领导、干部认为物业管理工作是主管部门的事、是开发商的事、是小区自己的事，政府没有主动履行监管职责，加之主管部门力量有限，小区物业管理基本处于无序状态。多年来，县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策措施，对物业管理工作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障，主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。
二是物业管理政策法规宣传不到位。从视察调研情况看，政府、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少，各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动，普法宣传也没有涉及物业管理的内容。
三是物业监管职能职责不清，目前我县的物业管理工作主要依靠房管局进行行业直管，物业管理行政管理体制缺乏县、镇、社区、小区条块结合、层层负责的行业监管网络，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。部门之间没形成监管合力，物价部门没有制定我县物业收费标准，收费管理混乱，住建部门对小区建设规划不尽合理，在工程验收时对小区物业管理配套设施验收把关不严，没有按规定进行验收，为以后的物业管理
埋下隐患。三创办、房管局、社区在物业管理工作中协作不够紧密。
四是镇、社区组织还没有发挥应有的作用，省物管条例规定，镇政府及社区在物业管理中应组织协调业主大会成立，调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。
（二）从开发商和物业服务企业层面看，存在四个突出问题 一是一些开发商从自身利益出发，随意变更设计，建设了一些达不到规划标准的住宅小区，如物业管理用房、社区活动用房不到位，公建配套设施产权不明晰，房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高，绿化档次低，维修资金不及时足额到位等等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。
二是住宅小区基础设施不配套，成为物业服务品质无法提升的硬伤。一个突出问题是停车难，目前随着私家车的迅速增多，许多住宅小区中，包括新建商品房小区的停车位严重不足，停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题，这在老旧小区表现得尤为突出。一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”，有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了。因小区水电气统一管理设施不全，即使大多数业主同意管控水电气破解收费难问题，也不能有效执行。
三是物业管理模式落后，经营活动不规范。部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县*多个小区中，只有不到*个是聘请物业企业管理，加
之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。大部分分散式小区，都由住户分单元、分楼推选楼长或聘请退休老干部职工管理，所谓的管理大多也只是负责收取一点卫生费，做一些简单的上传下达，都是义务服务，难以长期坚持。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的*多个小区，社区或物业服务企业对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少数有制度或公约的也落实不到位。
四是有资质的物业管理企业少，服务质量不高，物业费收支不公开不透明，物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置，认为自己是管理者而对业主颐指气使，缺乏主动服务、积极服务意识，从而滋生了众多的矛盾。
（三）从业主层面看，存在三个问题 一是业主自治而未治。召开业主大会、成立业主委员会难，业主自治组织不全，业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式，是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我县*多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因均没有成立业主委员会，就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业主委员会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现，业主自治只能是良好的愿望而已。
二是业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有*%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
三是少数在职和退二线公职人员不缴纳物业管理费，说明对公职人员的教育管理还需加强。另外，随着全县安置区的增多，部分人既失地又失业，会加剧物业矛盾，应引起重视。
三、意见和建议 （一）要加强组织领导，尽快制定出台物业管理办法。物业管理事关千家万户切身利益,事关城市管理水平和形象,事关“三宜”*建设成败，直接影响着*社会经济全面发展和小康社会目标的实现。同时，从多年的实践看,物业管理在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范刑事犯罪,防止可能发生的治安、火灾、燃气泄漏、水电故障等恶性事故中发挥着十分重要的作用。因此,加强物业管理具有十分重要的现实意义。县政府及相关职能部门要高度重视物业管理工作，认真学习现行法律法规，深入研究工作中存在的问题，结合实际进行“顶层设计”，尽快起草制定《*县物业管理实施办法》，按程序提交县人大常委会审议后实施要从加强领导、理顺体制、政策措施、明确职责、夯实任务、加强监管等方面做出具体规定，便于政府部门、开发企业、物业企业和业主各方履行责任、权利和义务，
使物业管理步入规范化和法制化。
（二）要明确管理职责，切实解决物业管理工作中亟待解决的问题。一要加强规划管理，要严格执行城市规划、小区建设以及物业管理方面的法律法规，对已建但没有开展物业管理的小区，在建和规划建设的小区，非小区的居民集中区、单栋电梯高层楼房等，分别采取相应措施加强监管、规范和完善。二要加强价格监管，物价部门要加强对物业企业收费行为的监管，研究制定物业服务项目标准和对物业收费指导价格，供业主和物业企业参考。三要强化公职人员引领，要充分发挥党员干部和国家公职人员在小区内的模范带头作用，引导物业管理工作健康发展。四要实现有效管控，电力公司、自来水公司和天然气公司要研究小区物业统管住户用水、电、气的机制，对业主大会同意通过管控用水、电、气收取物业费的要积极配合确保执行到位。五要坚持抓点示范，在县城筛选*-*个基础条件较好的小区进行物业管理方面的综合试点，通过试点总结经验，为全县物业管理提供样板。六要尽快化解一批突出矛盾，相关部门要认真落实《在全县开展房地产领域信访突出问题专项整治方案》，及时化解西江盛景家园、万景国际、滨江新城等物业管理方面的矛盾和信访问题，有效预防和遏制其它小区物业管理矛盾和苗头性问题发生。七要迅速开展专项整治行动，三创办、住建局、城关镇、各社区要迅速行动起来，及时整治红花小区“脏、乱、差”和打通滨江大道通道，成立滨江新城业主委员会，古堰集镇社区占用公共场地建设住房、桃源市场污染源治理、西单农贸市场违规占用通道建房等突出问题。同时，公安、司法、水利、电力、市场监管、广电等部门和各镇、社区等单位要主动履行职责，协同推进物业管理工作。对一
些违犯城乡规划、物业管理法律法规的人和事，相关行政执法部门要联合执法，加大查处打击力度，强力推进宜居*建设。
（三）要依法严格监管，规范开发商和物业服务企业行为。一要规范小区设计，住建（房管）部门要加强监管，采取多种措施，强制开发商严格执行《城乡规划法》《城市房地产管理法》《物业管理条例》等城市建设法律法规，按照规划建设小区。开发商应树立物业意识，在小区规划时同步设计物业用房，按规定建设物业用房，为物业管理提供硬件保障，并做好前期物业服务。二要规范承接验收，开发商要加强与物业管理企业的沟通协调，在转、承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少不必要的物业矛盾和纠纷；三要规范服务行为，物业企业要通过加强业务培训，提高从业人员专业素质和服务水平，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示，对业主和业主委员会提出的合理要求要及时整改。住建（房管）部门要在公共场所建立开发商、物业服务企业曝光台，完善不良记录和不诚信档案，凡有不良记录者，今后不得在本县从事房地产和物业管理行业。
（四）要强化教育宣传，不断提高业主自治意识和自治能力。一是物业主管部门、宣传、广电部门和各镇各社区要深入广泛宣传《国务院物业管理条例》《*省物业管理条例》等法规，以及即将出台的《*县物业管理实施办法》，提高物业法规知晓率。电视台要适时开办物业管理专栏，宣传普及物业法规，加大曝光物业管理陋习。物业主管部门要强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进依
法履职、规范管理，增强业主的物业管理法律意识，引导他们共同关心支持物业管理工作。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，提高服务质量，取得广大业主和业主委员会的支持和配合。二是通过召开业主大会、组织学习、教育培训、组织引导和制定居民公约，成立业主委员会，引入物业管理公司等方式，逐步实现小区日常事务自主管理。三是加强公职人员教育管理，充分发挥党员干部主观能动性和示范引领作用，积极参与和支持物业管理服务工作。四是结合新民风建设，建立小区业主“红黑榜”，对热心小区事业、带头缴纳物业费的业主予以表彰鼓励，对无故不缴纳物业费的业主进行通报曝光，引导建立良好的小区风气。
篇六：高档小区物业管理工作调研报告
3 篇 物业管理工作调研报告为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到 12 月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到 XX 区、XX 市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9 个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：
一、全市物业管理工作现状 近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《XX 省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。
（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于 1998 年，经过近 20 年的发展，截止今年 11 月，全市共有物业服务企业 378 家，其中市区 260 家、荣成市 58 家、XX 市 60 家，从业人员近 1.8 万人，实施物业管理的住宅项目 1201 个，服务面积9168 万平方米，物业管理覆盖率 98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。
（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《XX 市物业服务行业开展文明行业创建活动试点
工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了 XX市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有 20 名服务明星、6 个示范项目、6 家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。
（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核 26 次，对 6 家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。
（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年 7 月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切
配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年 10 月，已有17.71 万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04 亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金 9779.38 万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计 17.02 亿元。
（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年 XX 区 XX 小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近 20 个项目实行智能化物业管理。今年年初，XX 区 XX 街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行 24 小时视频监控。XX 市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过 APP 平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。
二、全市物业管理领域存在的问题 在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。
（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过 70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到 50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量
和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000 年至 2008 年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每 100 平方米 1 个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会 272 个，仅占住宅小区物业服务项目的 22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到 10%的业委会能够按照《XX 省物业管理条例》规定履行职责，约 70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。
（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年 10 月，共支出住宅专项维修资金 461 笔，金额 212.31 万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前 10 个月，共支出维修资金 92 笔，金额 42 万元。
（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到 30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主 60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。
（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在 2000 年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
三、加强物业管理的几点建议
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年 2 月开始施行，在《XX 省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。
（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境
综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。
（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；认真落实《XX 省物业管理条例》和《XX 省新建物业质量保修金管理办法》（X 建发〔**〕5 号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确
保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。
（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。
(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、
水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。
物业管理工作调研报告
随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。
一、我区物业管理基本情况 目前，我区从事物业服务的企业已发展到 67 家（开展经营业务的 52 家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业 36 家，区外注册企业 31 家。全区物业服务从业人员近 4000 人，累计服务小区（单体楼）742 个，涉及业主 12.5 万户，其中有 1 个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12 个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物...
篇七：高档小区物业管理工作调研报告
大兴区居住小区物业管理工作的调研报告 区人大常委会党组成员、副主任刘振宝
物业管理是社区治理体系中的重要内容，是党的十九大提出的推进实现国家治理体系和治理能力现代化总体目标的重要基层课题，是保障民生福祉、关系人民群众切身利益的“关键小事”。近年来，我区在居住小区物业管理工作方面加大力度，但因物业管理观念落后、物业企业管理水平参差不齐，导致由居住小区物业管理服务引发的社会治理问题日益凸显。2020 年 5 月 1 日起公布实施的《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）标志着北京居住小区物业管理进入“法治时代”，成为我区物业管理工作的制度遵循，为我区物业管理工作按下“快进键”。考虑到居住小区物业管理在城建环保领域的重要性，我委根据区人大常委会主要领导的指示，将我区居住小区物业管理工作情况确定为年度专题调研内容之一。现将 2020 年我区居住小区物业管理工作调研情况和有关建议报告如下：
一、调研工作基本情况 （一）居住小区总体情况 目前，我区共有居住小区 469 个，建筑面积 4884.23 万平方米，物业管理区域 440 个。其中实施专业化物业管理的居住小区 431 个，涉及物业服务企业 183 家，建筑面积
4813.82万平方米；未实施专业化物业管理的居住小区38个，建筑面积 70.41 万平方米。
（二）专业物业服务企业管理情况 我区共有市属物业服务企业 23 家，在管小区 44 个，建筑面积 656.73 万平方米；区属国有物业服务企业 10 家，在管小区 37 个，建筑面积 331.48 万平方米；镇属物业服务企业 18 家，在管小区 62 个，建筑面积 844.83 万平方米；其他专业物业服务企业 132 家，在管小区 288 个，建筑面积2980.78 万平方米。
（三）物业服务收费情况 上一年度统计数据显示，全区平均物业收费率 66.24%，排名前三的镇街是瀛海镇（96.07%）、亦庄镇（90%）、黄村镇（79.16%）。按小区性质来说，2019 年回迁房性质小区收费率为 77.74%，商品房性质小区物业收费率为 67.32%；按物业服务企业类型来说，镇属企业收缴率为 83.91%，其他专业物业服务企业收费率为 74.28%（其中市属企业收费率69.32%），区属国有企业收费率为 57.59%；产权单位收费率为 19.32%。
（四）现阶段物业管理工作成效 为深入落实市委市政府要求，区主要领导亲自挂帅，成立物业管理问题工作专班，统筹协调，全面摸排，建立上下联动、高效运转的工作机制。专班积极推动基层创新治理，形成以专业化物业管理为主，产权单位管理或居民自管为辅
的物业管理模式，试点推行社会资本参与老旧小区有机更新，物业服务管理水平显著提高，有效缓和业主与物业之间矛盾，居民更加安居乐业。
1.推行党建引领的物业管理模式 我区在居住小区物业管理工作中坚持党建引领，推动物业服务企业建立党组织，正式将物业管理纳入社区治理体系。形成由政府主导、党委领导的，由社区居委会、业主和物业服务企业等主体多方参与的协商共治新局面。目前，全区物业服务企业共 190 家，其中已有 70 家建立党组织，有效加强社区党组织、居委会对业委会和物业公司的指导监督。例如，林校路街道落实党建引领下“双向进入，交叉任职”的工作模式，已有 22 家物业企业成立党支部，对不符合成立党支部条件的物业企业将采取成立联合党支部、明确联络员的方式，确保党的组织和党的工作全覆盖。在党组织的引领之下，依法依规引入物业公司，定期组织召开物业管理推进会，以“居民自治社区党组织”的形式进行服务管理。通过入户走访、解忧排难等专项行动，不断提升物业服务水平。
2.全力推进业委会（物管会）组建工作 《条例》对我市居住小区业委会（物管会）的组建工作提出明确要求，为业委会（物管会）的运作提供细致可行的制度保障。为落实《条例》内容，区住建委全力推进业委会
（物管会）组建工作，指导镇街依法依规加快推进业主大会成立、业主委员会换届选举和物业管理委员会组建工作，落实法定主体履行法定职责的制度要求。截至目前，我区已成立业委会（物管会）267 个，业委会组建率达到 60.7%。《条例》实施后新成立业委会（物管会）218 个，其中业委会 167个、物管会 51 个，新成立业委会数量排名全市第一，其中业委会比例达 76.6%。
3.创新自治自管、物业咨询等多元管理模式 为有效破解多种类型小区治理难题，我区坚持“党建引领、民生导向、分类指导”原则，针对“三无”社区、回迁小区、多产权单位小区、超大社区等不同类型小区，积极探索区域化、多元化物业管理模式，打造“物业超市”。西红门镇金华园丁区通过党建引领社区自治，加强居民议事参与度，引导居民共商共治。组建物业联盟，制定工作细则，统一专业物业管理服务标准，引入社会企业，破解无物业管理难题，实现社区范围内资源高度整合；清源街道枣园尚城通过物业咨询的形式引入“职业经理人”团队，先尝后买，切实改善社区环境，赢得居民认可，强化物权导向，倡导“谁的权力谁付费”，物业费收缴率得到有效提升，真正实现社区物业精细化管理。
4.吸引社会资本参与老旧小区有机更新 为充分利用居住小区闲置的空间资源，我区与专业物业
管理公司合作，利用社会资本反哺社区规划建设，按照“试点先行、整体推进”的原则，选取清源街道枣园社区和兴丰街道三合南里社区，进行社会资本参与老旧小区有机更新试点。试点以愿景集团为“设计师”，建立社区基本情况台账，征求居民意见，摸清居民诉求，优化改造方案，合理规划布局，制定立体停车、环境整治、绿化美化、提升物业管理实施方案，将社区锅炉房、配电室等闲置空间，改造为活动室、儿童图书馆等公共服务设施和连锁商业服务配套，推动社区综合服务水平和群众生活便利度有效提升。
5.加大居住小区执法检查力度 2020 年是大兴区物业管理专项执法年，区住建委按照“一月一专项”工作计划，开展针对公开公示、履约服务、突出问题、防疫生产安全等项目的阶段性专项执法，截至目前共查处物业违法案件 61 件，罚没款 22.1 万元，责令整改18 件。
二、物业管理工作存在的问题 （一）物业管理缺乏系统的分类指导 全区居住小区主要包括商品房、保障房、房改房、老旧小区、回迁小区等类型，物业管理主体有包括物业服务企业、产权单位、开发商等多元管理主体。目前虽然已有多种形式的探索和创新，但对于分类型和综合类型小区，“适用什么模式”“该怎么管”“由谁来管”等问题还缺乏精准指导，
导致各自为战，未能形成体系。例如，林校路街道车站北里小区，小区内单位住宅由产权单位管理、商品房由开发商和物业服务公司分头管理，由于各主体权责边界不清、协调难度大，导致相互推诿、纠缠不清等问题时有发生。
（二）物业服务水平普遍较低 目前，我区 190 家物业服务企业党组织覆盖率为 36.8%，在有效发挥党组织和党员作用、强化对物业企业的监督管理、规范服务行为等方面有待提升。从物业服务企业制度自身来看，工作人员普遍存在年龄大、专业技能不高等问题，服务内容、质量、标准难以满足业主需求。再加上部分物业服务企业服务不到位、公共收益及费用支出不透明，业主以此拒缴物业费，致使物业频频更换，或者无人接手管理，形成恶性循环。同时，物业费收缴率低、调价机制缺失等问题突出。全区大部分老旧小区物业服务费用低于每月 1 元/建筑平方米，物业公司为维持日常运营，往往采取减少人员、项目外包、降低服务标准等措施，导致服务质量不高，加剧了与业主的矛盾。
（三）业主参加物业管理主动性积极性不高 部分物业管理呈现业主诉求期待高与参与度低并存的特点，部分业主的消费观念滞后,对物业管理的有偿服务还不适应，思想观念还习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务。而且这种观念的落后还表现在对物业管理企业所产生的
绝对服务和无限责任的主张。有些业主认为,物业管理公司不过是由业主或政府请来的“管家”和“佣人”,从而把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵,从而对物业管理公司的责任要求超出了合理的范围,忽视了物业管理公司所具有的独立的民事主体。组建业委会、自管会、选聘物业服务企业等事项，需要召开业主大会且有三分之二业主同意，由于业主对于政府管物业的依赖性强，缺乏自主意识，导致居民自治管理工作进展缓慢。截至目前，全区成立业委会的小区 45 个，其中有效运行的业委会仅有 10个，总体成立率仅为 2.1%。
（四）缺乏突发失管和战时响应管理机制 突如其来的新冠肺炎疫情既考验了全区的公共卫生事件响应能力，也暴露了了我区居住小区缺乏应急响应机制。对于居住小区突发失管的紧急情况，我区尚未建立必要的应急物业服务机制，将严重影响居民在失管期间的正常生活；而对于突发公共卫生等紧急事件，我区在战时响应管理机制方面同样存在空白。一方面缺乏应急资金的预算安排，另一方面尚无战时响应工作人员的基本要求和补助标准，缺乏战时响应相关基础设施。
三、优秀物业管理工作案例 （一）成效显著的北京“劲松模式”
劲松北社区是北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018 年，街道以劲松一、二区为试点，引入3000 万元社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与改造。与此同时，该社区建立了居民议事协商制度，物业企业各项工作都广泛征集民意，都需要议事会的投票通过方可实施。在社会资本进入之初，街道给予了 3 年扶持缓冲期，居民物业服务采取“先尝后买”的形式，逐步开始从低价开始收缴物业费，按照“谁缴费、谁受益”原则，培养居民的付费意识。此外街道将授权社会资本盘活社区闲置空间作为吸引资本进入的利益激发点，通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益，形成有服务——有缴费——有收益——有更好服务的良性循环。
（二）北京丰台区推出业委会（物管会）组建参考手册 在《条例》的实施后，丰台区物业管理工作专班在总结已成立的业委会先进经验的基础上，梳理标准化操作流程，拟定示范文本，出台了《丰台区业主委员会、物业管理委员会组建参考手册（第一版）》，通过推行《手册》，使基层的工作人员知流程、懂法规、会应用，组织和引导居民、业主依法依规组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会。手册中的指导篇和指导篇总结出从前期准备到业主大会业委会成立备案的 12 大环节大环节，共梳理了 58 项标准化操作流程及具体指导内容。从此，居住小区组建业委会有了实
打实的“指导员”。
（三）杭州下城区探索建立“一站式”物业服务新机制 为破解社区、业委会、物业企业三方权责不清、主体不明、关系不顺等难题，近年来，杭州市下城区按照“实体运作、规范管理、多元服务”思路，积极探索建立“一站式”物业管理服务新机制，在全省首创街道物业综合管理服务站（物管站），创新基层物业管理工作新模式。截至 2020 年 9月底，该区“一站式”物业服务管理模式已覆盖 8 个街道、75 个社区；累计指导物业企业 28 家，物业管理品质显著提升，投诉量同比下降 70%。该模式构建了全域性物业管理运营网络，实现物管站规范化建设，整合党建资源建立物业红色联盟，并依托“1call”平台建立上线智慧化信息平台实现物业问题受理、处置、核查、登记、反馈全流程闭环管理。
（四）上海市建立物业管理监管与服务平台 上海市为贯彻落实《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》，进一步规范物业服务活动，提升物业管理行政监管效能和政府为民服务水平，建立了上海市物业管理监管与服务平台并开发“上海物业”APP。该物业管理监管与服务平台有助于推动针对住宅小区与非住宅项目实施物业服务的物业企业信息化监管全覆盖；“上海物业”APP 有效推动赋权基层，各街道（镇）房管所每月检查一次物业企业的双周自查记录和项目经理的每日自查记
录，对发现的物业服务问题及时要求企业整改并予以记录上传，作为物业服务企业和项目经理信用信息评价记分的依据。
（五）广州物管企业须每季度公布服务费收支情况 广州人大立法草案率先提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。业主共有资金，除了包括原办法中的利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益之外，还包括管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用。草案还规定无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。
（六）天津市南开区探索红色物业联盟管理服务模式 在“扎根网格、血脉相融”实践活动中，南开区住建委充分发挥职能作用，积极探索“党员身份亮起来、协商机制转起来、服务平台搭起来”的红色物业联盟管理服务模式，有效解决群众普遍关注的物业管理难点问题，不断提升物业服务水平，增强群众满意度。活动开展以来，共解决政策咨询、房屋维修、物业服务、配套使用、困难群体住房、房屋安全等问题 159 件。建立协商议事机制，明确议事规则和工作流程，先后召开会议 53 次，协同破解物业退出交接、共用设施维修、选聘物业企业、无物业管理等难点问题 68 个。
充分发挥物调委作用，联合驻街专调、法院诉调、社区普调等调解力量，解决物业服务企业和业主之间矛盾纠纷 36 件。借助红色物业联盟优势，指导街道办事处、社区居委会推进5 批次物业管理联席会制度落实，对复杂疑难矛盾联合调解，有效预防矛盾纠纷的发生。
四、下一步工作建议 我区居住小区物业管理工作应以《条例》为指导，以落实党建引领、业委会组建等基础性工作...
篇八：高档小区物业管理工作调研报告
某城区物业管理调研报告和某局保密工作自查报告汇编
某城区物业管理调研报告
某城区物业管理调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了**城区物业管理的调研。
一、**城区物业管理的基本情况总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：
一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）**城区物业企业现状我区物业管理从 90 年代初期开始起步，至今已有近10 年的发展。据调查，截至 20**年底，在我区注册的物业企业共有 197 家，其中一级资质企业 3 家，二级资质企业 15 家，三级资质企业 179 家，从业人员 120**余人，管理人员 1897 人。外区物业企业在本区开展服务的约 50 家，从业人员约 2850 人。
（二）**城区物业发展现状目前，全区共有物业管理小区 389 个，管理房屋3575 万平方米。城区物业管理覆盖率达到 90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有 389 个，房屋建筑面积为 3075 万平方米，住宅套数有 34 万余套，住宅成套率为 100%，物业管理覆盖率达到 100%。其中有龙湖花园等 6 家单位 6 个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等 11 个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等 32 个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
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2、 老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）
单位自管房：
包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计 324 万平方米，住宅套数有 30871 余套，住宅成套率为 97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：
从 1992 年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共 894 万平方米，住宅套数有 74550 余套，住宅成套率为 99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了 90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：
直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约 14 万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：
一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从 1987 年开始，根据原江北县人民政府文件规定：
“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至 20**年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计 77
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幢，7.55 万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从 1999 年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金 8.23 亿元，使用 300 余万元。
（三）**城区小区（大厦）业主委员会现状截止 20**年底，全区共成立有小区业主委员会 181 个。在调研中发现， 90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。5 8.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）**城区物业管理行政体制机制现状在《物业管理条例》及《**市物业管理条例》中明确：
（1）
房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理； （2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；
（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手
某城区物业管理调研报告 不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合
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甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。按照《**市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发280 号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发 548 号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。1999 年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（**府发 129 号）等 5 个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、**城区物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）**城区物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20 万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为 61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：
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乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区 247 家物业企业、1625 个项目的结果表明：
有 213 家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：
同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资 24%，平均福利水平不足国家规定的 26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）**城区物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
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2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：
（1）
工程质量遗留问题。主要表现有：
①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。
②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。
③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：
①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）； ②销售广告内容与实际交房时不一致； ③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用； ④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。**区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低, 基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而
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这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）
房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：
当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经 23 以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区 23 的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有
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些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
（三）**城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析 1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退...
篇九：高档小区物业管理工作调研报告
引领创新物业管理高质量发展工作情况调研报告
党的一切工作必须以最广大人民根本利益为最高标准。十九报告指出，“要坚持把人民群众的小事当作自己的大事，从人民群众关心的事情做起，从让人民群众满意的事情做起，带领人民不断创造美好生活……保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题”。群众利益无小事，住房物业管理是涉及千家万户的最现实利益的工作，其管理水平涉及到夯实党的执政基础和人民群众对政府工作的满意度。新时代下 xx 物业管理工作，同样存在着人民日益增长的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。物业管理工作迫切需要党建引领，从而进一步提升人民群众的满意度。
一、党建引领物业管理工作是提升社会治理能力的新思路
物业管理是涉及百姓民生的重要基础性工作，能够与基层社区党建相互支撑、相互促进。党建引领物业管理，能从小区这一城市治理最基本的细胞出发，显著提升城市治理能力，夯实党的执政基础，提高人民群众的满意度。
（一）物业管理与基层社区党建相互支撑、相互促进
物业管理是涉及夯实党的执政基础的重要工作。群众路线一直是我们党始终坚持的根本工作路线，党的工作应当深入基层中去、到最广泛的人民群众中去。在城镇化率超过 50%、进入“城市中国”的今天，我们党的各项工作也必须深入到城市社区当中，这是涉及夯实党的执政基础的重要工作，也是中央城市工作会议召开的基本背景。十九大报告指出，要“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。以党建引领、提升社区治理已经成为新时期城市社会治理的重要特征。在当代，“物业管理”是“社区制”下居住组织模式的重要内核，理应成为加强社区治理的重要抓手。加强党对物业管理工作的领导，尤其对物业管理企业、业委会等非公组织和群众自治组织的领导，可以有效地提升城市社会的组织和动员能力，进而从根子上夯实党的执政基础。
物业管理从社区层面提升社会治理能力、巩固基层政权。国家城市经济体制转轨之后，住房市场化改革使得原有城市居民从紧密组织的“单位人”变成相对松散的“社会人”，这也必然要求城市社会的管理方式发生相应的转型，适应社会治理单元从单位居委会模式向物业小区构成的社区模式转变。当前 xx 全市共有 x 个住宅小区，其中商品房小区 x个，老旧小区 x 个，保障房小区 x 个。这些社区是市民生活的最广泛的归属，也是城市社会最基本的细胞。稳妥、有效地提升这些社区的治理能力，将是巩固我国基层政权，维护社会稳定和谐的必要手段。而治理能力的建设、提高需要从多方位入手，在街道-居委会的行政管理体系之外，物业管理也发挥着另一条腿的重要支撑作用。全市已有住宅小区中，已经成立了业主委员会的有 x 个，已经成立物业管理委员会的有 x 个。全市共有物业服务企业 x 家，其中一级 x 家，二级 x 家，三级 x 家。房地产行政主管部门、业委会和物业服务企业组成的物管条线，从物业管理行政、物业管理自治、物业管理服务三方面形成以物业为核心要素的组织体系，从而将城市居民纳入到有效的治理框架中，在实现城市社会的有效治理、维护基层的坚实稳固方面取得了瞩目的成绩。
（二）物业管理是涉及到百姓民生的重要基础性工作
物业管理工作关系到群众的幸福感和满意度。在建设新时代中国特色社会主义的征程中，我国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。大量物业管理纠纷导致的群体性事件表明，物业管理工作的好坏同人民群众的幸福感和满意度息息相关。房子是用来住的”，在回归居住属性的定位之下，物业管理将是房地产能否发挥其居住根本属性，实现住有宜居的重要条件。在这一要求之下，物业管理工作需要创新工作方式、引入建设机制，从秩序、环境、服务等多角度考量物业管理工作的突出矛盾、服务质量和社会效益，进而以高效满意的物业服务提升社区居民参与社区事物的积极性与使命感，形成良性的社区治理互动。
物业管理工作从最基层牵动政府多个条口工作的有序开展。社区 “麻雀虽小，五脏俱全”。社区治理是城市治理的细胞缩影——没有小区，何来社区，何来城市。作为直面社区居民的工作，物业管理不仅是党建深入群众的窗口，还必然包括民生、经济、生态、建设等多个条口工作的协调与配合。物管保障基础民生、物管提升物业价值、物管维护生态品质、物管反馈规划建设。将物业管理工作与民生保障、经济发展、生态保护、城市建设相结合，有利于统筹基层治理工作，提高社区治理水平，提升居民幸福指数。
（三）党建引领物业管理工作的必要性
物业服务质量的提升需要现代社会治理理念。物业服务本身是作为我国住区制度下社区治理体系的重要组成部分，其服务和管理工作的建设提升需要遵循现在社会治理理念，实践全面综合、分层有序、多元共享的核心思想。但是，当前物业管理服务工作更多的是依赖于单一的市场化物业服务公司在进行，物业服务工作面临着缺位、无序、失控等问题。无论是银河湾紫苑小区等因开发建设遗留导致的纠纷，还是月牙湖花园等业主组织建立过程的矛盾，都反映出物业管理治理体系中出现的调控力缺失问题。而托乐嘉小区等出现的百人规模以上的群体性事件，则进一步暴露出业委会等自治组织面临监管缺失的问题。面对人民日益增长的美好生活需要，调节物业管理服务中的此类不平衡不充分的矛盾，需要我们创新治理理念。
物业管理矛盾是多年来全国性的难点和焦点。在深圳、北京、上海、广州、xx 等商品住宅小区改革较早的城市，业主、业主委员会、开发商、物业服务企业等主体，围绕小区物业也存在着诸多纠纷，与住房行政管理部门、居委会、街道办在社区管理方面缠绕着各种矛盾。业主维权、集体上访、封堵道路、业主被打、流血冲突，经常见诸网络媒体和报端。物业管理的矛盾也是全国范围内的普遍性问题。我们必须认
识到这类矛盾存在的必然性，它同基层物业服务供给能力严重不足是紧密相关的，这些不足可以归纳为重视不足、人员不足、能力不足、投入不足四个方面。
党建作为柔性抓手嵌入到物业管理非常有必要。上述众多物业管理的矛盾及问题，反映出快速城镇化进程中物业管理制度、体系、能力建设的滞后。而物业管理治理体系的改革创新需要社会自治规范的不断发育，是一个长期性过程。在这个进程中，将党建作为一个柔性抓手嵌入到物业管理之中，一方面将构建业委会等市民自治组织与国家治理体系间相互依赖于相互扶持的良性关系；另一方面也可以推动城市社会自治规范的培育与形成，以党员模范作用、党组织引领作用实现公众参与和公共治理的有序理性。没有成熟的社会自治规范，就不可能存在理性有序的公众参与和公共治理，应当充分认识到党建引领物业管理工作的长期性效益和必然性趋势。
综上所述，我们可以进一步明确党建引领物业管理工作的四个重要性：一是社会治理的重要内容；二是社区治理的重要载体；三是基层党建的重要创新；四是基层民主的重要实践。
二、当前物业管理的主要问题和社区党建经验
新时代下 xx 物业管理工作，同样存在着人民日益增长的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。国内其他兄弟城市的实践探索和经验，也给 xx 市进一步加强党建引领、创新物业管理提供了思路。
（一）当前 x xx 物业管理存在的主要矛盾
通过课题组的实地调研和走访，我们发现当前 xx 市物业管理的矛盾主要存在于业主与开发商、业主与物业服务企业、业主与业主之间，而这些矛盾的成因可以分为三种类型：
第一，是政府的公共服务与监管缺位、失位造成的。前期开发过程中规划方案的不合理、建设监管的不严格造成公建、配套不足，中后期成熟过程中城管执法不进小区等造成的违建、乱建，都是后续业主与开发商、业主与物管企业间矛盾的成因。
第二，是物业服务企业本身服务水平及选聘机制缺陷造成的。首先是物业收费事项与提供的服务不匹配，强买强卖事实存在；其次是物业公司占有本是小区业主共有权益的公共设施收益；再者，是公共设施使用、物业企业更替过程中的产生的暴力冲突。
第三，是业主自治规范缺失造成的。业主过分主张个人权利而不顾及、乃至侵害相邻业主的权利，进而引发邻里纠纷等业主间矛盾。
但是，剖开物业管理服务中的表面问题，还应当注意到矛盾的扩散和外部的干扰因素对城市治理能力的提升带来的挑战。首先是外界资本的介入。随着资本市场对物业管理行业的关注度不断加深，部分物业服务企业为扩展市场，往往通过与业主组织形成暗箱交易，采取非正当竞争手段上岗。其次是舆论影响的放大，随着微信、微博等自媒体手段的推动，少数别有用心者往往擅长运用舆论造势，鼓动不明真相的群众，给政府施加压力。在年初托乐嘉小区事件中，业主委员会通过微信群、公众号发布失实言论，短时间内集聚大量业主形成群体性事件。最后是一些外部力量的支持，部分小区业主组织只讲物权、不讲公益，只讲权利、拒绝监督。在早期江北的部分小区，业主委员会形成“地下联盟”，出现了有组织、成体系地拒绝基层政府监督指导的现象，导致基层选举、社区活动进不了小区，背后成因值得警惕。
习总书记在十九大报告中指出，“全党必须牢记，为什么人的问题，是检验一个政党、一个政权性质的试金石。带领人民创造美好生活，是我们党始终不渝的奋斗目标。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位，让改革发展成果更多
更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。”解决上述矛盾，就需要从人的角度切入，以党员、党组织、党建作为预防、化解矛盾的抓手，深入矛盾本质，破解基层治理难题。
（二）国内兄弟城市的实践探索和先进经验总结
从包括上海、xx、南通等在内的兄弟城市的既有实践来看，其先进经验主要可以概括为三个方面，分别是建设党的基层组织、完善物业服务体系、实施多级党建联动。
建设党的基层组织，打通最后一公里。xx 市委在《关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》中明确提出要推动党的组织下沉，形成纵向到底、横向到边的基层党组织体系。完善“街道党工委-社区党组织-网格党支部-楼栋党小组-党员”五级组织架构。其中，重点加大物业服务企业党组织的建设力度，提高物业服务企业党员的比例，确保党的组织和工作在每个住宅小区、物业服务项目的有效覆盖。xx市xx区在x家专业化物业企业中，建立 x 个基层党组织，选派 x 名党建指导员和“第一书记”，在 x 个自助物业服务站中，新建 x 个党支部（党小组），实现了党的组织和党的工作全覆盖。南通市在全市各物业服务企业、住宅小区物业管理项目设立了基层党组织。上海在 x
多个住宅小区业主委员会建立了基层党小组，打通了党组织面向城市居民的最后一公里。
完善物业管理体系，实现服务全覆盖。xx 市 xx 区按照“提升专业化物业、规范自助型物业、转化弃管型小区”等方式，针对不同情况分类施策，整区推进物业服务全覆盖。并以“升级市场化物业、规范自治型物业、承接无物管小区”的思路，全面创新物业管理体系，实现服务全覆盖。
实施多级党建联动，永葆组织生命力。xxxx 区实施了党组织领导下的“三方联动”服务机制，实行“双向进入、交叉任职”，有效强化了街道社区对物业服务企业党组织的领导，推动了社区党建与物业服务企业党建的联动。同时，通过选聘党员大学生物业任职、提高物业服务企业党建工作经费投入力度、建立党建工作经费补贴制度和党组织书记岗位津贴制度等方式提升基层党建活力和生命力。
三、加强党建引领创新物业管理的总体思路 按照进一步落实十九大精神的要求，在完善总结本地成绩问题、吸收外地先进经验的基础上，课题组提出加强党建引领创新物业管理的总体思路。
指导思想上，全面贯彻十九大报告关于“加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、
法治保障的社会治理体制，提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平……加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”的总体要求，明确物业管理在党建工作中“四队”的定位、把握党建引领物业管理的“三原则”。在全市开展党建引领物业管理的专项活动，即通过创新物业小区党建联建新机制、创新社区物业服务新模式、创新物业行业党建新体系，努力实现社区服务水平高和居民群众满意度高的物业管理工作新格局，从而推动基层社区综合治理能力的全面提升。总体思路具体包括：
物业管理在党建工作中的“四队”定位：一是党的服务队，将群众最关心的宜居安居问题解决好；二是党的工作队，通过党建把物业服务企业和业主组织管理好；三是党的宣传队，在做好服务工作的同时把党的政策宣传好，开展具体化、可持续的党建工作；四是党的联系队，把物业做成联系、服务群众的桥梁。
加强党建引领创新物业管理的三条原则：一是以网格化为基础，结合 xx 当前社区治理的网格化管理基础；二是以大融合为模式，以党组织为牵动，在居委会、社区、居民自治组织等多个层面开展“社区治理-物业管理-基层党建”大融合工作模式；三是以“三原色”为协同，红色为党建、绿
色为生态、蓝色为智慧，推动红色党建工作、绿色生态物业、蓝色智慧社区三者协同发展。
四、加强党建引领创新物业管理的路径举措 （一）坚持以党的领...
篇十：高档小区物业管理工作调研报告
19年物业管理行业深度分析报告目录 物业管理是个好行业 ......................................................................................................... 1
科技应用提高人均在管面积 .............................................................................................. 3
科技应用带来规模经济 ...................................................................................................... 6
科技应用创造和优化增值服务 ........................................................................................... 8
科技应用优化集体决策机制 ............................................................................................ 10
居住升级之路—— 期待科技的颠覆时刻 .......................................................................... 11
房住不炒，科技应用将推动产品差异化 .......................................................................... 12
科技巨头重视程度提升 .................................................................................................... 12
物业公司积极加大科技投入，优化服务体系 ................................................................... 14
案例研究 —— 科技投入强化物业管理公司竞争力 ............................................................ 17
必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道................................................................ 17
案例：绿城服务的科技投入和回报 .................................................................................. 18
风险提示 ......................................................................................................................... 21
相信科技的力量，看好物业管理行业龙头....................................................................... 21
绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台................................................................ 21
中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务 .......................................................... 22
中航善达：期待强强联合的化学反应 .............................................................................. 24
万科物业：社区服务生态系统领导者 .............................................................................. 25
金科服务：科技应用能力突出 ......................................................................................... 26
保利物业：重视科技，增长迅速 ..................................................................................... 27
插图目录 图 1：中国物业管理行业管理面积变化 ............................................................................. 1
图 2：中国物业管理行业营业总收入 ................................................................................. 1
图 3：2000 年后建成的北京 2468 个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升 .......................................................................................................................................... 1
图 4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低 ........................................................... 2
图 5：2018 年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比 .............................................. 2
图 6：TOP 公司管理面积均值和市场占有率 ..................................................................... 2
图 7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模 ............................................................... 2
图 8：永升生活服务主要业务内容 .................................................................................... 2
图 9：2018 年百强企业增值服务的收入来源 .................................................................... 3
图 10：物业管理行业的发展模型 ...................................................................................... 3
图 11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资 ............................................................. 4
图 12：2018 年百强物业企业成本构成情况 ...................................................................... 4
图 13：绿城服务单位员工薪资水平 .................................................................................. 4
图 14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积 ......................................................... 5
图 15：智慧停车解决方案的架构图 .................................................................................. 5
图 16：万科泊时易智慧停车系统 ...................................................................................... 6
图 17：龙湖物业智慧停车系统.......................................................................................... 6
图 18：某社区的智能无人职守门岗 .................................................................................. 6
图 19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择 .................................................. 6
图 20：科技应用——从总部投入到降本增效 .................................................................... 7
图 21：物业管理的科技应用的分层 .................................................................................. 7
图 22：绿城服务的综合管理系统架构图 ........................................................................... 9
图 23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营 ................................................ 10
图 24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息 ....................................................... 11
图 25：北京业主 App 界面 .............................................................................................. 11
图 26：重点城市新看盘去化率........................................................................................ 12
图 27：25 个城市房价成交环比变化 ............................................................................... 12
图 28：腾讯海纳的业务模式图........................................................................................ 13
图 29：腾讯海纳为轻资产的平台模式 ............................................................................. 13
图 30：碧桂园服务携手腾讯打造 AI+社区 ...................................................................... 14
图 31：百度 AI 开放平台改造贵阳百腊井社区 ................................................................ 14
图 32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统 ................................................ 15
图 33：万科物业的智能科技运营体系 ............................................................................. 15
图 34：千丁互联的集成解决方案 .................................................................................... 16
图 35：百强企业中自行开发物业管理 APP 的比率 ......................................................... 16
图 36：百强企业智能化投入金额变 ................................................................................ 16
图 37：科技系统开发的成本曲线纵轴：成本，横轴：运用规模 ..................................... 17
图 38：百强物业管理公司营业收入分布 ......................................................................... 17
图 39：绿城服务“智慧园区”项目的主要内容 .............................................................. 18
图 40：公司近年来经营效率的变化以 2014 年为 100% ................................................. 20
图 41：在科技应用上的投入与收益测算 ......................................................................... 20
图 42：幸福绿城 APP 的主要功能界面 ........................................................................... 22
图 43：绿城服务的增值服务体系 .................................................................................... 22
图 44：中海物业近年来营业收入构成及增速 .................................................................. 23
图 45：中海物业 2018 年增值服务的收入构成 ............................................................... 23
图 46：兴海物联的 9S 体系智慧园区解决方案 ............................................................... 23
图 47：以优你家 APP 为核心的社区 O2O 服务平台....................................................... 23
图 48：招商物业下属的建筑科技公司的服务模块 ........................................................... 24
图 49：万科物业营业收入及占比 .................................................................................... 25
图 50：万科物业毛利及毛利率........................................................................................ 25
图 51：万科物业“住这儿”APP 功能一览..................................................................... 26
图 52：万科的“睿服务 3.0”模式 ................................................................................. 26
图 53：金科服务的大数据与分析和云数据服务 .............................................................. 27
图 54：金科服务的大数据与分析和云数据服务 .............................................................. 27
图 56：保利物业人数近 7 年复合增长率 22.3%，2018 年增长 30.6% ........................... 27
表格目录 表 1：龙头物业管理公司的科技运用现状 ......................................................................... 8
表 2：各大物业管理公司 APP 开发情况 ........................................................................... 8
表 3：劳动密集型的典型公司 2018 年人均效能的比较 ..................................................... 9
表 4：龙头物业管理公司的科技运用现状 ....................................................................... 14
表 5：万科全资子公司万睿科技的三个业务领域 ............................................................. 15
表 6：物业管理公司科技投入和接入第三方平台之间的区别 .......................................... 17
表 7：绿城服务各项成本构成 .......................................................................................... 18
表 8：公司的管理规模与管理效率的变化 ....................................................................... 19
表 9：绿城服务在科技应用上的投入与收益测算 ............................................................. 20
表 10：自行开发智慧园区与加入生态平台的投入产出对比 ............................................ 20
表 11：重点公司估值表 ................................................................................................... 21
表 12：绿城服务盈利预测简表........................................................................................ 22
表 13：中海物业盈利预测简表........................................................................................ 24
表 14：中航善达盈利预测简表........................................................................................ 25
表 15：万科物业的主要业务介绍 ....................................................................................
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