物业管理调研报告8篇物业管理调研报告 上海科瑞物业管理发展有限公司调研报告一、组织结构科瑞物业原先的组织架构中，仅设四个职能部门，分别是： 行政人事部、财务部、企业发展部、下面是小编为大家整理的物业管理调研报告8篇,供大家参考。
篇一：物业管理调研报告
科瑞物业管理发展有限公司调研报告 一、 组织结构 科瑞物业原先的组织架构中， 仅设四个职能部门， 分别是：行政人事部、 财务部、 企业发展部、 物业管理部。
随着公司规模的日渐扩大， 公司的组织管理架构也随着日渐庞大， 为了更好的降低管理成本、 提高工作效率， 06 年底， 公司根据业务发展需要、 内部管理现状和外部市场环境变化， 按照现代企业制度和规范的物业管理模式， 重整组织架构， 采用先进的管理思想和理念， 实现企业的扁平化管理， 使人员、 资源配置更趋合理。
公司以专业化、高效率为目标， 通过整合、 归并和精简事务， 强化职能部门的专业职能分工。
改革后， 调整行政管理部职能， 新组建人力资源部、 品质管理部和总工程师室， 将企业发展部更名为市场拓展部。
公司调整后的组织架构按照职能管理需求， 设立了“六部一室”， 即人力资源部、 综合财务部、 品质管理部、 物业管理部、 市场拓展部、 行政管理部和总工程师室， 统一对各物业管理中心和项目部实施支持与监督职能（如图 1 所示）。
这种形式既整合了公司的整体资源，可以对项目部的各项管理服务提供全面系统支持， 使项目管理处背靠公司的整体人力、 物力和财力资源， 为业主提供优质的服务。
同时， 公司通过此体系亦可达到对项目的各项管理服务工作进行监督、 控制的目的， 保证高水平的物业管理服务能够得以充分实现， 确保项目的物业管理水平。
各职能部门的主要职责如下：
人力资源部主要负责公司人力资源的开发、 配置与管理， 员工年度培训计划的制定、 实施、 监督和考核等， 制定岗位人员编制方案， 建立和保管员工档案等； 综合财务部主要负责提供定期财务报告， 进行经营成本分析， 编制预算管理报告， 拟定财务指标考核办法， 进行监督与控制， 负责日常会计核算， 协助各管理处做账等； 品质管理部主要负责客户投诉的受理， 客户满意度测评， 管理评审以及日常管理检查等； 物业管理部服务于项目管理处、 开发商， 主要负责对各管理处提供技术、 服务支持， 日常工作检查， 公司日常对外联络沟通以及物业管理日常事务性指导等， 同时负责建设公司的信息化系统； 市场拓展部主要负责承接项目， 开展市场调研和市场预测， 负责公司新经营项目的立项、 开发、 拓展工作； 行政管理部主要负责起草行政文件， 协助董事会作好公司的战略规划， 组织、 筹备回忆， 档案合同的管理， 公司网站的建设， 固定资产的采购等； 总工程师室主要负责重大项目的研究工作。
科瑞物业项目上的组织结构较为简单， 公司一直致力于探索“管理层与作业层分离” 的改革， 即将绿化、 电梯、 清洁等作业层工作外包， 到市场上寻求专业队伍， 管理层则专心做
好“专业管家”。
以国际丽都城项目为例， 公司将所有作业层外包， 仅派了一支管理团队进驻项目。
与其他物业公司的项目管理处不同， 国际丽都城并未设置保安部、 保洁部、 绿化部等职能部门， 而仅设一名保安助理、 工程助理， 负责指导外包公司的工作， 起到协调、 监督的作用。
管理部
董事会 总经理室 总工 程师室 综合 财务部 人力 资源部 品质 管理部 物业 管理部 市场 拓展部 行政 区域经理 上海若干管理处 区域经理 上海若干管理处 合作关联企业 上海精英教育发展中心 上海瑞合商业房地产经营管理有限公司 上海誉德物业服务有限公司上海绿川广告有限公司上海蓝德机电设备维护有限公司外埠分子公司 江西科瑞公司 长春科瑞公司 南京绿地科瑞公司 江苏南京分公司 江苏徐州分公司
江苏无锡分公司
江苏常熟分公司 江西分公司 山东分公司图 1
科瑞物业组织架构图
案例导读 随着我国改革开放的不断深入， 社会主义市场经济的逐步发展， 尤其是加入 WTO 以后，经济全球化和知识经济时代的来临， 我国物业管理业正面临着新的竞争和重组， 这就要求物业公司坚持不断创新， 其中包括组织创新， 主要是优化组织架构， 提高组织工作效率。
科学的组织架构是公司内控体系有效运作的保障， 加强组织机构的监控， 有利于公司实现管理的紧密和高效。
科瑞公司的管理职能不仅限于总部自身， 还包括对各管理处、 分公司、 控股公司及其他成员企业的管理与控制， 从而形成一个由多级管理主体、 多级管理层次、 多级管理对象构成的全方位的管理体系。
这种管理体系随着集团规模的壮大和企业组织架构的调整而不断变化。
从图 1 不难看出， 科瑞物业采用的是“直线职能制” 组织结果形式， 这种形式是以工作性质和职能范围为基础来划分部门， 各部门执行所管辖的职能， 进而达成公司的目标。
对科瑞物业公司来说， 采用此种组织架构模式具有以下优势：
首先， 由于物业公司的基层员工素质、 能力水平较低， 不宜实行分权管理， 因此， 采用这种组织结构模式可以保证权力的高度集中， 强化了总经理对组织的控制能力， 控制机制简单， 责任分工明确， 总经理可以充分利用公司资源进行优化配置， 从而发挥整体优势； 其次， 按功能划分部门， 避免了人力和物力资源的重复配置， 同时也鼓励部门内产生规模经济， 符合专业化分工的原则， 有利于专业化技能的不断提高和有效利用， 从而促进深层次的技能提高。
科瑞物业推行“管理层与作业层分离” 的管理模式， 因此， 项目上的组织结构模式较为简单。
坚持管理层与作业层分离， 这是物业公司推行项目管理， 逐步形成内部劳动力资源有序流动和重组机制不可缺少的必要条件。
科瑞物业在实现作业层外包后， 只要管理好每个项目的管理层就行了， 公司发展轻装上阵， 职业化、 专业化、 效益化的优势必将促使公司实现更良性的发展， 公司将向着专业化、 小型化企业的方向发展， 形成机制灵活、 形式多样、 适应性强的企业组织形态。
二、 人力资源管理
2007 年是科瑞物业管理公司成长的第六个年头， 在分析了 06 年业绩、 预测了 07 年环境的基础上， 公司提出了以“放慢扩张脚步， 夯实质量基础” 为内容的“品质年” 年度战略主题， 伴随着年度战略的提出， 公司从各方面制定了相应的战术措施， 其中的一项内容就是组织结构的变动。
在这次变动中， 总公司原有的行政部被拆分为行政部和人事部两个部门， 这意味着人力资源的管理将从注重宽度向注重深度转变， 意味着人力资源管理的质量将成为公
司战略议题能否顺利完成的关键一环。
（一）、 基于“管、 做层分离” 的管理模式的人力资源管理方向
科瑞物业管理公司迅速成长壮大的因素之一在于创新， 而“管、 做层分离” 这一管理模式的应用是其创新的一大体现。
所谓“管、 做层分离”， 就是发挥领导管理职能的管理层和进行具体工作的操作层的分离， 具体来说， 就是物业管理处不再下设多个物业服务部门（如：
保安部、 保洁部、 维修部等）， 而是将这些服务内容尽可能的分包给专业公司， 由专业公司选拔合适的工作人员、 组成工作团队为业主提供专项服务， 而物业公司仅仅在物业管理处安排物业服务助理， 一方面根据合同的约定， 对专业服务公司的工作进行监督检查， 另一方面协调物业公司、 业主、 和专业服务公司三方的关系， 提高三方的满意度， 实现三方共赢。
科瑞物业管理公司将基层的物业服务工作发包给专业公司后， 人力资源管理的重点发生转移：
在人员招聘方面， 从大批引进基层操作工转向有学历有能力的高端管理人才； 在人员培训方面， 从大范围的专业岗位培训转向有针对性的管理能力培养； 在绩效考核方面， 从重点关注经济指标转向关注“管理目标与经济指标的综合值”； 在人员激励方面， 从传统的物质激励转向给员工以晋升发展机会的精神激励， 等等。
可以看出， “管、 做层分离” 这一创新管理模式的应用， 为科瑞物业管理公司未来的人力资源管理工作指明了方向。
（二）、“广开人源” 的人才引进战略
公司的快速扩张壮大必然带来“人才瓶颈” 危机， 对此， 科瑞物业管理公司本着“人才是物业公司最大的资源” 的理念， 实施了“广开人源” 的战略， 从多种途径引进人才， 以之作为公司持续稳步发展的力量。
首先， 是外部人才引进。“管、 做层分离” 管理模式的实施， 使得有知识有能力的高端管理人才成为科瑞物业管理公司发展的必需， 而该公司一贯的重视人才、 重用人才的理念以及为员工搭建的晋升发展平台， 恰好是高端管理人才的必需， 所以， 近年来， 许多出色的管理人才乃至管理小团队纷纷加盟科瑞物业。
其次， 是内部人才选拔。
公司通过管理处推荐和员工自荐等方式选拔了一批具有进入管理团队的愿望且具有发展潜质的员工， 组织其参加科瑞物业管理公司后备管理人员培训班，对其在经济学、 管理学、 法律、 物业管理专业知识等方面进行培训， 以全面提升其素质， 并成为公司管理团队的后备军。
第三， 是大学生的引进。
工作经验固然是选材的条件之一， 但是科瑞物业管理公司在选
用大学生的时候， 更看重的是他们的忠诚度、 竞争意识和发展潜力， 因此， 应届的大学生也成为公司引进人才的源头之一。
（三）、“由内而外” 的培训机制
与众多物业公司相似， 科瑞物业管理公司的人员培训也分为岗前培训和岗中培训， 不同的是， 该公司的岗前培训注重对员工心理的、 思想的影响， 岗中培训才进一步强调岗位技能的训练， 这也就是所谓对员工“由内而外” 的培训机制。
具体来说， 科瑞物业管理公司的岗前培训包括三个方面的内容：
一是帮助员工融入企业文化， 这是不分工种的员工培训， 无论是操作层员工还是管理层员工， 都必须经历这次企业文化的熏陶， 从而增加对企业的了解程度和认同感； 二是让员工了解自己权利的培训， 这也是科瑞物业管理公司重视合法用工， 保障员工权益的一个体现； 三是帮助员工树立与企业共赢的价值观， 这是增强员工责任感与归宿感的必要。
科瑞物业管理公司的岗中培训也没有走传统的套路， 而是强调了“每一个管理者都是培训者” 的理念， 鼓励管理者将管理心得与工作经验教授给下属员工， 既节约了培训成本又提高了培训的针对性与实用性。
（四）、“强势化与人性化” 相结合的激励机制
所谓强势化激励机制， 就是要通过严格的制度保证人力资源的质量， 确保人力资源管理工作的顺利进行。
首先， 科瑞物业管理公司严格控制一年一签劳动合同的制度， 激发每一个员工的危机感， 激励他们为了在企业中生存发展而做出成绩， 而不能依仗合同的保障“白吃饭不干活”； 其次， 实行“三次开单” 制度， 即：
根据《员工手册》 规定， 员工第一次违纪，口头警告一次并扣除当月薪金总额的 10%， 第二次违纪， 书面警告一次并扣除当月薪金总额的 30%， 第三次违纪， 最后警告一次并扣除当月薪金总额的 70%。
所谓人性化激励机制， 就是重视员工的利益， 把员工的利益同企业的绩效联系起来的激励机制。
在这个方面， 科瑞物业管理公司最具特色的做法是：
员工持有企业股份。
具体来说，作为绿地集团下属的控股子公司， 科瑞物业管理公司将自己所持有的股份分给公司中层以上管理者个人持股， 年终共同分红， 将员工与企业紧密地联系在一起。
案例导读 1、 人力资源管理的发展方向预示物业公司发展方向
从案例中可以看出， “管、 做层分离” 管理模式的应用为科瑞物业管理公司的人力资源管理指明了发展方向， 也为公司解决人才瓶颈危机， 走人才发展战略道路创造了条件。
加强管理队伍的实力， 使作业层走专业化队伍， 这预示着公司的人力资源构成将逐步发
生变化， 高知识水平、 高管理能力的白领阶层将在公司的人员构成比例上加重砝码， 基于此物业公司将逐步从服务公司向管理公司转变， 工作职能将逐步从具体的、 实地的物业服务工作向管理调配专业公司的工作转变， 从而最终还“物业管理本来面目”。
2、“广开人源” 为公司运营打开思路
在人员引进方面， 科瑞物业管理公司做到了“开源”， 一方面广泛的启用外部人员， 把好的经营理念、 管理模式带到了公司， 促进公司的进一步发展， 另一方面用心的发掘和培养内部人才， 激励员工提升自身素质， 发挥自身价值， 使内部人力资源发挥最大效益； 一方面为在职者搭建职业发展平台， 另一方面给与年轻大学生以开拓事业的空间， 科瑞物业公司的“广开人源” 战略发挥了内外部招聘的优势， 实现了人力资源优化配置， 为公司走创新发展道路奠定了基础。
3、 岗前培训增加对企业的认同感和忠诚度
科瑞物业管理公司的岗前培训除了传统的企业文化的讲授， 更添加了让员工了解自己的权利和价值观教育两项内容， 对于新员工来说， 了解企业文化十分重要， 而了解企业对自身的关注更为重要， 因为， 岗前培训的目的在于使员工了解企业文化、 认同企业理念、 并尽快融入企业环境， 而科瑞物业公司的做法恰好可以使员工在最短的时间内从企业对自身的关注产发出自身对企业的关注， 形成员工与企业之间的互动， 达到岗前培训的目的。
4、 适当的“强势化” 激励作用显著
根据斯金纳的强化理论， 适当的负强化也具有激励的作用， 所谓负强化， 就是对不好的行为给与批评惩罚， 使行为者尽量减少或避免该种行为的手段。
科瑞物业管理公司的“三次开单” 制度就属于这种负强化手段， 该项制度在《员工手册》 中明文规定， 表明了公司处理违纪行为的态度， 公司的各级管理人员对该项制度严格执行， 有效的规范了员工的行为， 减少了违纪事件的发生， 发挥了这种负强化手段的激励作用。
三、 财务管理 在科瑞物业长期的...
篇二：物业管理调研报告
园区物业服务企业承担着确保产业园区正常运营的重要任务。近年来，伴随着产业园区经济的快速发展以及数字化转型的不断深入，产业园区物业服务企业纷纷从智慧物业建设、标准化建设方面发力，推动产业园区物业服务的高质量发展。通过智慧赋能，产业园区物业服务与产业运营深度融合，不断突破服务边界，为园区人驻企业提供全场景、一站式综合服务方案。本期杂志通过聚焦物业服务(产业园区)企业联盟部分企业的案例，深度揭示当前产业园区物业服务的特征与未来的发展趋势。谶； 幽潮-磷!万方数据、Report／2020产业园区物业服务调研报告>>2020产业园区物业服务调研报告：智慧赋能引领高质量发展<<_文本刊编辑部扫描二维码了解更多信息引子2020年，产业园区经济在我国市场生态中依然扮演着十分重要的角色。相关研究成果显示，目前我国GDP约有四分之一来自于产业园区经济。产业园经济在迅猛发展的过程中呈现出两大重要特征：一是以“新技术”“新产业”“新业态⋯‘新模式”为主要产业范围的“四新经济”成为第四代产业生态型园区发展的主动力；二是互联网时代全面转型到物联网时代的产业化路径成为当前世界最大的主题之一。数字化、网络化和智能化三条并行不悖的主线贯穿产业转型升级的始终，产业园区经济正在实现数字化转型，万物互联成为发展方向。这两大特征为产业园区物业服务带来了新的机遇和挑战：一方面，产业园区经济的持续走强和庞大的数量为产业园区服务提供了海量市场。2018年2月版的《中国开发区审核公告目录》显示，国务院批准设立的国家级开发区共有552家，包括国家级经济技术开发#．219家；国家级高新技术产业开发#．156家(加上2018年新增12家，2018年末数量为168家)；海关特殊监管区域135家(包括综合保税区、出口加工区、保税物流园区、保税港区)；边境经济合作区19家；其他类型开发区23家。其中，219家国家级经济技术开发#．-"Z：Y168家国家级高新技术产业开发区占据了中国产业园区数量的半数以上。另一方面，“四新经济”的发展与数字化进程对园区物业服务提出了更高的要求，园区物业从“三保一服”的基础物业服务向产业运营与物业服务的结合转变。为了更好地满足园区经济发展的需要，智慧园区建设提上日程。物业企业利用物联网技术，将数据汇集到数据服务平台，由平台进行数据分析、处理，从而提供更高级的动态数据应用服务，使得传统智能化系统发生根本性的变化，从根本上解决了“信息孤岛”问题，提升了服务的内涵和品质。面对新的机遇和挑战，2020年我国产业园区物业服务又有哪些新的变化?本期《城市开发·物业管理》杂志在调研的基础上编撰发布<<2020产业园区物业服务调研报告：智慧赋能引领高质量发展》。本次报告的撰写得到了物业服务(产业园区)企业联盟企业的大力支持，为报告提供了大量基础性数据，客观反映了当前产业园区物业服务行业的现状及未来发展趋势。万方数据
一、智慧园区建设进入新阶段今年，各行各业都在加快布局5G通信，以及大数据、区块链、物联网、人工智能等应用，这些应用也延Y申至U-F园区物业服务的各个方面。信，皂、基础设施建设、智能设备应用与智慧园区平台建设共同推动智慧园区建设进入新的阶段。在智慧平台这一“大脑中枢”的统一管控下，实现了更多服务资源的接人。互联互通的泛在网络涵盖了园IX物业管理系统、政企服务系统、增值服务系统，为园区企业和员工提供更便利的高品质服务。1．智慧云平台建设掀起高潮。通过系统集成，智慧物业正在从信息孤岛向信息集成方向发展，进而实现信息共享，同时智慧平台也实现了物业服务的集成。企业案例：创业物业：平台服务为业主创造价值西安创业物业发展有限公司的智慧园区平台能提供的服务开始从低端基础性的服务延伸到为业主创造价值，例如：开通现代园区企业服务平台，为园区科技企业及中小企业提供其在发展过程需要的大量专业智力服务，即把人工智力、智库咨询服务软件化，提供给人驻企业。曲安创业午勿业发展有限公司供圉嘉善商务：“2345”思路构建智慧园区平台成都嘉善商务服务管理有限公司以“优嘉云”平台为基础，以“2345”为设计思路对智慧园区平台进行规划和建设，“2”个平台即智慧园区平台、智慧社区平台，“3”项基础即基础网络、云计算数据中心、物联网，“4”大服务模块即企业政务服务、企业商务服务、航天产业服务、园区公共服务，“5”大管理模块即智能停车管理系统、智能安防监控系统、能源管理系统、园区一卡通系统和展示中心。城市开左·2020．0815万方数据
Report／2020产业园区物业服务调研报告幸福基业：“幸福e管家”拓展更多功能幸福基业物业服务有限公司自主研发了“幸福e管家”手机终端。目前，“幸福e管家”逐步开通了业主报事报修、物业缴费、访客邀请、管家服务、社区公告等多种功能。同时，员工端可实现数字化在线管理，涵盖住宅物业、市政物业和市政运营三个业务板块的客服类、安全类和工程设备类等日常物业管理工作。所有工作执行和管控记录均能实现工作流程的可追溯，员工移动端或PC端还可对各类数据进行分析和评估，实现了智慧化的社区管理。物! 眨服务(产! 卫园区)企业联盟部分企! 卫智慧 ：物! 卫平台建设情况爿=_届：rs——戮目I露i；I。鞴l雾§霸一⋯一上海漕河泾开发区物业漕河泾智慧园区管以“运营管理”为核心，对子系统数据信息进行全方位跟踪，计算，分析与预测的动态管理，充分发管理有限公司 理平台挥数据的高阶价值。实现管理智慧化、服务智慧化、营销智慧化，促使中节能物业 智慧园区管理云平 园区管理精细化、园区服务人性化、应急指挥智慧化、管理有限公司 台V9．0 生态保护物联化、公共服务便捷化、园区商业营销决策精准化。成都嘉善商务服务“优嘉云”平台实现企业资源互通共享提升园区经营效益，打造政、管理有限公司企、银、安、社会保障等公共服务集成平台。商用服务平台集成物业管理、招商、运营等功能模块，打通IEMP金地物业管理集团公司 智能设施设备、智能安防、IEPP智能停车场等子系统，GeLink构架智慧园区。广州鹏基物业管理服务有限公司智慧平台“深享汇” 实现日常巡查、巡检、工单跟进等。通过运维管理平台，实现各类应用服务所需底层硬亿达物业服务集团有限公司 聚智云图智慧平台 件业务数据接入，实现线上与线下的运维业务融合，实现标准化、信息化的管理。石家庄高新技术产业开发区“心服务”平台可将业务部署到移动终端，包括现场品质核查系统、物业管理中心 设施设备巡检系统、工单调度系统、综合巡检系统等。逐步开通了业主报事报修、物业缴费、访客邀请、幸福基业物业服务有限公司 幸福e管家管家服务、社区公告等多种功能。平台可为园区客户提供及时、多样、个性化的办公、西安创业物业发展有限公司 智慧园区平台 租售、缴费、投诉处理、维修、安保、消防、预订等服务。万方数据
2．科技发展推动服务智能化，“无接触”服务兴起。在今年的疫情防控中，许多企业都尝试借助互联网、大数据、人工智能等手段构建疫情防控网络，尽力实现“无接触”服务，其中无接触测温、无接触乘梯、线上支付、无接触配送等四项服务在样本企业中最为普遍。1)无接触测温。100％的样本企业引进在线红外测温筛查系统，利用红外热成像测温技术，对流动人群进行无接触式快速测温，实现了科技防疫、智慧防疫；2)线上支付。78％的样本企业在一定程度加强了线上支付业务，对物业费、停车缴费等事项实现线上支付。3)无接触“配送”。对员工用餐、快递接收等事项，87％的样本企业通过与快递公司、餐厅合作实现无接触“配送”；4)无接触乘梯。26％的样本企业完善了园区的智能乘梯系统，在“无接触”智能服务系统巾，业主只需要在手机端下载APP目P可直接选择楼层，无需用手接触电梯按钮。样本企业“无接触”服务分布情况无接触测温 线上支付 无接触配送 无接触乘梯企业案例：亿达服务：AI机器人投入应用亿达物业服务集团有限公司引入‘小亿智能管家”AI机器人集迎宾、引导、送取物品等功能于一体，在疫情期间，小亿智能管家为客户提供了无接触式配送服务，快递、文件、外卖等物品通过智能机器人的配送，可第一时间送达，减少人员的聚集和接触，提升服务效率的同时，更节省了宝贵的人力。中节能物业：“无人值守”将全面上线在中节能物业管理有限公司所管理的智慧园区将全面上线智慧化停车场，实现“无人值守”。所谓的“无人值守”，就是不像传统停车场那样，在出入口设置岗亭，由人工收取停车费；而是安装交费机器人，以“互联网+”的模式，全面代替人工实现线上无干预交费。无论你是无牌车、新能源车、特殊车辆均能无障碍实现。只需要在线上平台绑定车牌，在停车场即可实现“无感”支付。壤市开左一2020．0817加∞鲫∞∞加o万方数据
◎Report／2020产业园区物业服务调研报告一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一-●■■●■■■●■■■_一一一3．资金投入差异大，智慧园区物业发展潜力巨大本次调研中，约65％的样本企业表示要进一步加大智慧园区物业系统的资金投入力度，进一步研发适配的智慧物业管理软硬件，尽快实现在管各项目物业场景数据的集成监控，颠覆传统物业服务业务流程和客户反馈机制，在客户与服务之间打通一条零障碍的即时化、可视化的服务线路。就调研数据来看，各企业在智慧园区物业建设上的投入资金差距较大，100万元及以下、200万元、500万元、2000万元不等，而在下一步的投入上，样本企业最高计划投入2000万元进行智慧园区建设，而最低的则不足10万元。从投资数目看，企业虽然对智慧园区的建设普遍重视，但智慧园区建设的层次有较大差别。从建设内容看，目前基本按照两条线路进行规划，第一是对客服务系统，主要是针对园区企业、员工及周边商家提供的个性化定制服务；第二是内控管理系统，将安防系统、设备管理系统、能源管理系统、停车场管理系统等园区子系统集成，形成大数据中心，为园区管理和服务方面提供数据支撑。智慧园区物业建设就是实现企业要素的数字化感知、网络化传输、大数据处理和智能化计算，以网络连接、平台支撑、数据驱动、智能服务为其主要特征，打造企业智慧大脑，进而实现即时的智慧决策，为客户提供极致的服务体验，能极大提高企业运营效率，可以促进企业商业模式变革，从而推动行业服务升级与产业体系蝶变。因此加快智慧物业建设，对园区物业企业抢占转型升级先机意义重大。二、园区品质物业服务探路发展今年的新冠肺炎疫情给产业园区物业企业的园区管理和服务工作带来了极大的挑战。与其他公共空间相比，产业园区的人流、车流具有显著的特殊性和复杂性。首先园区不可能彻底封闭，必然存在人员和车辆的进出情况；其次上下班时间容易产生相对集中的人流集聚；再次园区安保人员与工作人员有限，这些都给园区疫情防控带来了难度。在做好园区疫情防控工作与园区服务的双重压力下，产业园区物业企业积极调整工作方法方式，对园区服务进行转型升级，在保障园区安全的条件下，实现服务不断档。1．物业服务内容打破传统界限，提供一站式的服务解决方案理念渐成趋势。产业园区物业企业的物业服务突破了物业服务的边界，向综合性、多功能服务发展。越来越多的园区物业服务企业在整合政府、企业、高校及科研机构等资源的基础上，扩展园区物业服务的边界，不仅包括政府主管部门对接、园区餐饮、园区住宿、设施管理、中介代理、信息与宣传等基础服务，还涵盖了交流万方数据
培训、人力资源、金融创投、客服中心、服务外包、政策支持等全方位的生态化产业服务。提供全周期、一站式的服务解决方案成为园区物业服务努力奋3t-n",J目标。人力资源(人才招聘、人才培训)站式服务解决力‘案I冬l示园区客服(物品搬迁、会议室预约、车位预定等)基础物业服务(政府主管部门对接、园区餐饮、园区住宿)一站式服务解决方案金融创投(企业贷款、科技孵化、资产管理等)园区社交(园区俱乐部、园区活动、园区健身场所)企业案例：新鑫物业：多元化服务体现价值江苏新鑫物业管理有限公司开展多元化服务经营，更好地体现了物业服务的价值。其开展的电力企业多元化经营，将电厂企业的物业服务向设备维修、员工服务等方向进行延伸，除核心经营业务不参与外，所有的配套业务都尝试参与其中。如针对电力企业副产品的二次利用，新鑫物业专门成立了一家公司实施转运、二次加工等工作，然后将回收的副产品送至制砖厂这样既可以提升公司专业化程度又能解决电厂垃圾，增加企业收入。楷林物业：突破基础业务，延伸服务领域河南楷林物业管理有限公司在产业园区服务过程中，较早地介入智能化楼宇、能源中心、节能建筑等管理，参与产业园区服务和企业社区创建工作，并不断丰富服务内容、延伸服务领域。其业务不仅有传统的“四大基础业务”，更拓展到资产管理、园区餐饮、商业、大后勤服务、政务服务、平台生态圈搭建、商务接待、绿植租摆、代订服务、超级前台服务、道路救援、接送机服务、知识产权专利申请、贷款协助、人力资源平台搭建、实验室装修、人员培训等方面。域市开发一2020．0819万方数据
◎Report，2020产业园区物业服务调研报告一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一·■■———l■—■■■l■■■●⋯硼～～2．构建园区生态网络。促成园区企业联动在一个产业园区中，金融机构、技术服务机构、中介...
篇三：物业管理调研报告
大兴区居住小区物业管理工作的调研报告 区人大常委会党组成员、副主任刘振宝
物业管理是社区治理体系中的重要内容，是党的十九大提出的推进实现国家治理体系和治理能力现代化总体目标的重要基层课题，是保障民生福祉、关系人民群众切身利益的“关键小事”。近年来，我区在居住小区物业管理工作方面加大力度，但因物业管理观念落后、物业企业管理水平参差不齐，导致由居住小区物业管理服务引发的社会治理问题日益凸显。2020 年 5 月 1 日起公布实施的《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）标志着北京居住小区物业管理进入“法治时代”，成为我区物业管理工作的制度遵循，为我区物业管理工作按下“快进键”。考虑到居住小区物业管理在城建环保领域的重要性，我委根据区人大常委会主要领导的指示，将我区居住小区物业管理工作情况确定为年度专题调研内容之一。现将 2020 年我区居住小区物业管理工作调研情况和有关建议报告如下：
一、调研工作基本情况 （一）居住小区总体情况 目前，我区共有居住小区 469 个，建筑面积 4884.23 万平方米，物业管理区域 440 个。其中实施专业化物业管理的居住小区 431 个，涉及物业服务企业 183 家，建筑面积
4813.82万平方米；未实施专业化物业管理的居住小区38个，建筑面积 70.41 万平方米。
（二）专业物业服务企业管理情况 我区共有市属物业服务企业 23 家，在管小区 44 个，建筑面积 656.73 万平方米；区属国有物业服务企业 10 家，在管小区 37 个，建筑面积 331.48 万平方米；镇属物业服务企业 18 家，在管小区 62 个，建筑面积 844.83 万平方米；其他专业物业服务企业 132 家，在管小区 288 个，建筑面积2980.78 万平方米。
（三）物业服务收费情况 上一年度统计数据显示，全区平均物业收费率 66.24%，排名前三的镇街是瀛海镇（96.07%）、亦庄镇（90%）、黄村镇（79.16%）。按小区性质来说，2019 年回迁房性质小区收费率为 77.74%，商品房性质小区物业收费率为 67.32%；按物业服务企业类型来说，镇属企业收缴率为 83.91%，其他专业物业服务企业收费率为 74.28%（其中市属企业收费率69.32%），区属国有企业收费率为 57.59%；产权单位收费率为 19.32%。
（四）现阶段物业管理工作成效 为深入落实市委市政府要求，区主要领导亲自挂帅，成立物业管理问题工作专班，统筹协调，全面摸排，建立上下联动、高效运转的工作机制。专班积极推动基层创新治理，形成以专业化物业管理为主，产权单位管理或居民自管为辅
的物业管理模式，试点推行社会资本参与老旧小区有机更新，物业服务管理水平显著提高，有效缓和业主与物业之间矛盾，居民更加安居乐业。
1.推行党建引领的物业管理模式 我区在居住小区物业管理工作中坚持党建引领，推动物业服务企业建立党组织，正式将物业管理纳入社区治理体系。形成由政府主导、党委领导的，由社区居委会、业主和物业服务企业等主体多方参与的协商共治新局面。目前，全区物业服务企业共 190 家，其中已有 70 家建立党组织，有效加强社区党组织、居委会对业委会和物业公司的指导监督。例如，林校路街道落实党建引领下“双向进入，交叉任职”的工作模式，已有 22 家物业企业成立党支部，对不符合成立党支部条件的物业企业将采取成立联合党支部、明确联络员的方式，确保党的组织和党的工作全覆盖。在党组织的引领之下，依法依规引入物业公司，定期组织召开物业管理推进会，以“居民自治社区党组织”的形式进行服务管理。通过入户走访、解忧排难等专项行动，不断提升物业服务水平。
2.全力推进业委会（物管会）组建工作 《条例》对我市居住小区业委会（物管会）的组建工作提出明确要求，为业委会（物管会）的运作提供细致可行的制度保障。为落实《条例》内容，区住建委全力推进业委会
（物管会）组建工作，指导镇街依法依规加快推进业主大会成立、业主委员会换届选举和物业管理委员会组建工作，落实法定主体履行法定职责的制度要求。截至目前，我区已成立业委会（物管会）267 个，业委会组建率达到 60.7%。《条例》实施后新成立业委会（物管会）218 个，其中业委会 167个、物管会 51 个，新成立业委会数量排名全市第一，其中业委会比例达 76.6%。
3.创新自治自管、物业咨询等多元管理模式 为有效破解多种类型小区治理难题，我区坚持“党建引领、民生导向、分类指导”原则，针对“三无”社区、回迁小区、多产权单位小区、超大社区等不同类型小区，积极探索区域化、多元化物业管理模式，打造“物业超市”。西红门镇金华园丁区通过党建引领社区自治，加强居民议事参与度，引导居民共商共治。组建物业联盟，制定工作细则，统一专业物业管理服务标准，引入社会企业，破解无物业管理难题，实现社区范围内资源高度整合；清源街道枣园尚城通过物业咨询的形式引入“职业经理人”团队，先尝后买，切实改善社区环境，赢得居民认可，强化物权导向，倡导“谁的权力谁付费”，物业费收缴率得到有效提升，真正实现社区物业精细化管理。
4.吸引社会资本参与老旧小区有机更新 为充分利用居住小区闲置的空间资源，我区与专业物业
管理公司合作，利用社会资本反哺社区规划建设，按照“试点先行、整体推进”的原则，选取清源街道枣园社区和兴丰街道三合南里社区，进行社会资本参与老旧小区有机更新试点。试点以愿景集团为“设计师”，建立社区基本情况台账，征求居民意见，摸清居民诉求，优化改造方案，合理规划布局，制定立体停车、环境整治、绿化美化、提升物业管理实施方案，将社区锅炉房、配电室等闲置空间，改造为活动室、儿童图书馆等公共服务设施和连锁商业服务配套，推动社区综合服务水平和群众生活便利度有效提升。
5.加大居住小区执法检查力度 2020 年是大兴区物业管理专项执法年，区住建委按照“一月一专项”工作计划，开展针对公开公示、履约服务、突出问题、防疫生产安全等项目的阶段性专项执法，截至目前共查处物业违法案件 61 件，罚没款 22.1 万元，责令整改18 件。
二、物业管理工作存在的问题 （一）物业管理缺乏系统的分类指导 全区居住小区主要包括商品房、保障房、房改房、老旧小区、回迁小区等类型，物业管理主体有包括物业服务企业、产权单位、开发商等多元管理主体。目前虽然已有多种形式的探索和创新，但对于分类型和综合类型小区，“适用什么模式”“该怎么管”“由谁来管”等问题还缺乏精准指导，
导致各自为战，未能形成体系。例如，林校路街道车站北里小区，小区内单位住宅由产权单位管理、商品房由开发商和物业服务公司分头管理，由于各主体权责边界不清、协调难度大，导致相互推诿、纠缠不清等问题时有发生。
（二）物业服务水平普遍较低 目前，我区 190 家物业服务企业党组织覆盖率为 36.8%，在有效发挥党组织和党员作用、强化对物业企业的监督管理、规范服务行为等方面有待提升。从物业服务企业制度自身来看，工作人员普遍存在年龄大、专业技能不高等问题，服务内容、质量、标准难以满足业主需求。再加上部分物业服务企业服务不到位、公共收益及费用支出不透明，业主以此拒缴物业费，致使物业频频更换，或者无人接手管理，形成恶性循环。同时，物业费收缴率低、调价机制缺失等问题突出。全区大部分老旧小区物业服务费用低于每月 1 元/建筑平方米，物业公司为维持日常运营，往往采取减少人员、项目外包、降低服务标准等措施，导致服务质量不高，加剧了与业主的矛盾。
（三）业主参加物业管理主动性积极性不高 部分物业管理呈现业主诉求期待高与参与度低并存的特点，部分业主的消费观念滞后,对物业管理的有偿服务还不适应，思想观念还习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务。而且这种观念的落后还表现在对物业管理企业所产生的
绝对服务和无限责任的主张。有些业主认为,物业管理公司不过是由业主或政府请来的“管家”和“佣人”,从而把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵,从而对物业管理公司的责任要求超出了合理的范围,忽视了物业管理公司所具有的独立的民事主体。组建业委会、自管会、选聘物业服务企业等事项，需要召开业主大会且有三分之二业主同意，由于业主对于政府管物业的依赖性强，缺乏自主意识，导致居民自治管理工作进展缓慢。截至目前，全区成立业委会的小区 45 个，其中有效运行的业委会仅有 10个，总体成立率仅为 2.1%。
（四）缺乏突发失管和战时响应管理机制 突如其来的新冠肺炎疫情既考验了全区的公共卫生事件响应能力，也暴露了了我区居住小区缺乏应急响应机制。对于居住小区突发失管的紧急情况，我区尚未建立必要的应急物业服务机制，将严重影响居民在失管期间的正常生活；而对于突发公共卫生等紧急事件，我区在战时响应管理机制方面同样存在空白。一方面缺乏应急资金的预算安排，另一方面尚无战时响应工作人员的基本要求和补助标准，缺乏战时响应相关基础设施。
三、优秀物业管理工作案例 （一）成效显著的北京“劲松模式”
劲松北社区是北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018 年，街道以劲松一、二区为试点，引入3000 万元社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与改造。与此同时，该社区建立了居民议事协商制度，物业企业各项工作都广泛征集民意，都需要议事会的投票通过方可实施。在社会资本进入之初，街道给予了 3 年扶持缓冲期，居民物业服务采取“先尝后买”的形式，逐步开始从低价开始收缴物业费，按照“谁缴费、谁受益”原则，培养居民的付费意识。此外街道将授权社会资本盘活社区闲置空间作为吸引资本进入的利益激发点，通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益，形成有服务——有缴费——有收益——有更好服务的良性循环。
（二）北京丰台区推出业委会（物管会）组建参考手册 在《条例》的实施后，丰台区物业管理工作专班在总结已成立的业委会先进经验的基础上，梳理标准化操作流程，拟定示范文本，出台了《丰台区业主委员会、物业管理委员会组建参考手册（第一版）》，通过推行《手册》，使基层的工作人员知流程、懂法规、会应用，组织和引导居民、业主依法依规组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会。手册中的指导篇和指导篇总结出从前期准备到业主大会业委会成立备案的 12 大环节大环节，共梳理了 58 项标准化操作流程及具体指导内容。从此，居住小区组建业委会有了实
打实的“指导员”。
（三）杭州下城区探索建立“一站式”物业服务新机制 为破解社区、业委会、物业企业三方权责不清、主体不明、关系不顺等难题，近年来，杭州市下城区按照“实体运作、规范管理、多元服务”思路，积极探索建立“一站式”物业管理服务新机制，在全省首创街道物业综合管理服务站（物管站），创新基层物业管理工作新模式。截至 2020 年 9月底，该区“一站式”物业服务管理模式已覆盖 8 个街道、75 个社区；累计指导物业企业 28 家，物业管理品质显著提升，投诉量同比下降 70%。该模式构建了全域性物业管理运营网络，实现物管站规范化建设，整合党建资源建立物业红色联盟，并依托“1call”平台建立上线智慧化信息平台实现物业问题受理、处置、核查、登记、反馈全流程闭环管理。
（四）上海市建立物业管理监管与服务平台 上海市为贯彻落实《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》，进一步规范物业服务活动，提升物业管理行政监管效能和政府为民服务水平，建立了上海市物业管理监管与服务平台并开发“上海物业”APP。该物业管理监管与服务平台有助于推动针对住宅小区与非住宅项目实施物业服务的物业企业信息化监管全覆盖；“上海物业”APP 有效推动赋权基层，各街道（镇）房管所每月检查一次物业企业的双周自查记录和项目经理的每日自查记
录，对发现的物业服务问题及时要求企业整改并予以记录上传，作为物业服务企业和项目经理信用信息评价记分的依据。
（五）广州物管企业须每季度公布服务费收支情况 广州人大立法草案率先提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。业主共有资金，除了包括原办法中的利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益之外，还包括管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用。草案还规定无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。
（六）天津市南开区探索红色物业联盟管理服务模式 在“扎根网格、血脉相融”实践活动中，南开区住建委充分发挥职能作用，积极探索“党员身份亮起来、协商机制转起来、服务平台搭起来”的红色物业联盟管理服务模式，有效解决群众普遍关注的物业管理难点问题，不断提升物业服务水平，增强群众满意度。活动开展以来，共解决政策咨询、房屋维修、物业服务、配套使用、困难群体住房、房屋安全等问题 159 件。建立协商议事机制，明确议事规则和工作流程，先后召开会议 53 次，协同破解物业退出交接、共用设施维修、选聘物业企业、无物业管理等难点问题 68 个。
充分发挥物调委作用，联合驻街专调、法院诉调、社区普调等调解力量，解决物业服务企业和业主之间矛盾纠纷 36 件。借助红色物业联盟优势，指导街道办事处、社区居委会推进5 批次物业管理联席会制度落实，对复杂疑难矛盾联合调解，有效预防矛盾纠纷的发生。
四、下一步工作建议 我区居住小区物业管理工作应以《条例》为指导，以落实党建引领、业委会组建等基础性工作...
篇四：物业管理调研报告
学校物业管理的调研报告 目录 第一章：导言 1.调查的目的与意义
2.调查的对象与内容
3.调查的安排与实施
第二章：
调查资料的数据处理
第三章：
调查结果的分析评述
第四章：
发现的问题
第五章：
建议与对策
第六章：
附件（问卷、 计划）
第一章：
导言
在大学里， 学校是每个大学生的第二个家， 学校环境质量的好坏和学校文化的构建与每个大学生的生活质量和日常学习状态息息相关。
学校物业管理是评价一个学校好与坏中很重要的一个环节， 学校物业管理是学校管理与教育管理的重要组成部分， 学校物业管理服务水平的高低和良好的学校文化是学校总体水平的重要参考指标。
为学生创造良好的学习环境， 是物业公司工作的核心内容， 服务学生是物业管理工作人员的工作宗旨， 而学生更需要良好的管理队伍和管理制度， 这些都凸显出本次调查的意义。
因此， 我们开展这次调查工作，根据调查结果来分析和确定学校物业管理工作需要改进的方面， 寻求高质量的学校管理方法。
1. 调查的目的与意义 关于学校物业管理调查的目的在于：
从学生角度管理监控评估物业管理的服务工作绩效； 确定物业管理服务工作的发展重心和急需改进的方面； 建立学生与物业管理人员的交流；从整体上提高学校物业服务和质量和管理水平； 寻求构建良好的学校文化的方法。
学校物业管理调查的意义：
（1）
有利于发现学校物业管理工作的不足， 及时改进服务方式；
（2）
有利于针对不同学生提供特色服务；
（3）
有利于确定学校物业管理工作未来发展方向和重心。
（4）
有利于构建良好的学校文化， 以提高学生的生活质量和学习质量。
2. 调查的对象与内容 调查的对象：
重庆城市管理职业学院在校大学生。
调查的内容：
物业管理人员的服务水平， 学校绿化的保养， 学校安全与卫生等。
3. 调查的安排与实施 时间：
2012 年 12 月
地点：
城市管理职业学院学生宿舍 流程：
确定调查任务---学校物业管理调查--- 制定调查方案---设计调查问卷---进行问卷调查--- 数据统计---分析数据、 整理数据—-撰写调研报告---做 ppt---进行汇报 调查方法：
问卷调查法 过程：
2012 年 12 月 初确定调查任务---关于学校物业管理的调查， 初步明确主题的中心内容， 形成调查目的， 2012 年 12 月 中旬制定调查方案， 确定以在校大学生为调查对象， 以走访学生寝室填问卷为主要的信息和资料收集方式。
数据的处理：
通过问卷调查， 把获取的问卷进行数据整理， 再利用电脑进行数据处理， 输出相关的图表统计等信息。
分析总结：
分析数据信息， 发现问题， 找出问题， 解决问题。
第二章：
调查资料的数据处理 1. 统计各因素的情况 a. 对于回收的问卷， 首先进行了审阅， 对于回收的 36 份有效答卷， 计算出每个因素下选择各种答案的百分比。
b. 统计数据进行整理， 求出各个因素所占的百分比。
2. 计算选择不同答案所占的比例 3. 电脑数据的输入和信息输出 第三章：
调查结果的分析评述 从计算结果不难看出， 整体而言， 在校的学生对于物业管理的整体感觉还是可以接受的。作为大学生在校居住最重要的生活环境， 每个大学生要求都差不多， 也不苛刻， 而且， 反映了真实情况， 对于有住校经历的学生来说呢， 他们更容易接受学校的物业管理， 他们对于物业的要求比较简单， 因此良好的学校生活环境， 文明的规章制度和良好的学校文化就显得更加有需要了， 在校大学生对物业管理的各项服务都具有更多的理解和亲身体验。
数据与分析：
第 1 题
学校物业管理人员的仪表及工作态度是否满意？
选项 小计 比例 A． 非常满意 4 11. 00% B．
比较满意 20 56. 00% C．
一般 9 25. 00% D． 不满意 3 8. 00%
从图表可看出在在校大学生对学校物业管理人员的仪表及工作态度基本比较满意， 说明管理
人员的仪表基本可以满足学生的要求。
第 2 题
学校物业管理人员的沟通能力及服务意识是否满意？
选项 小计 比例 A．
非常满意 2 6. 00% B．
比较满意 14 47. 00% C．
一般 17 39. 00% D．
不满意 3 8. 00%
从图表可看出学校物业管理人员的沟通能力及服务意识基本都可以得到同学们的满意， 说明， 物业管理人员的专业性还是比较强的。
第 3 题
你认为宿舍楼下物业管理人员的服务态度如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 8 22. 00% B． 比较满意 16 44. 00% C． 一般 10 28. 00% D．
不满意 2 6. 00%
从图表可看出学生对宿舍楼下的管理人员的服务态度还是持满意的多， 大约占总体的 66%，但是大多数是比较满意， 因此管理人员的服务态度还是需要改进。
第 4 题
学校物业协管员的工作效率及服务意识如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 1 3. 00% B．
比较满意 18 50. 00% C． 一般 14 39. 00% D．
不满意 3 8. 00%
第 5 题
学校保洁员的工作效率及工作质量如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 5 14. 00% B．
比较满意 17 47. 00% C．
一般 12 33. 00% D． 不满意 2 6. 00%
从图表可得出对学校保洁员的工作效率及工作质量的满意态度虽然大部分持满意， 但是还有33%的学生是一般， 因此学校的保洁员的工作效率还是有待提高。
第 6 题
维修部员工的服务态度及工作效率、 专业水平如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 4 11. 00% B．
比较满意 14 39. 00% C．
一般 14 39. 00% D． 不满意 4 11. 00%
从图表可看出学生对维修部员工的服务态度及工作效率、 专业水平的正反满意态度是相对平衡， 但是还是有待提高。
第 7 题
校园绿化园林保养如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 3 8. 00% B．
比较满意 17 47. 00% C．
一般 14 39. 00% D． 不满意 2 6. 00%
从图表可看出学校绿化园林保养的满意态度占总体的 55%， 而非常满意的只占 8%， 因此学校的物管公司还应该加强对园林的管理， 让学生有更好的学习环境。
第 8 题
学生公寓的走廊以及楼梯的清洁如何？
选项 小计 比例 A．
非常满意 4 11. 00% B．
比较满意 20 55. 00% C．
一般 10 28. 00% D．
不满意 2 6. 00%
总体而言， 满意维持在 45%以上， 大多数属于比较满意的范畴， 说明公寓的走廊以及楼道卫生情况在整体服务各方面已经做出了 很大的努力。
第 9 题
学校房屋、 设施设备维护及保养如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 3 8. 00% B．
比较满意 18 50. 00% C．
一般 13 36. 00% D． 不满意 2 6. 00%
总体而言， 满意维持在 45%以上， 大多数属于比较满意的范畴， 说明学校物业管理对学校房屋、 设施设备维护以及保养等各方面的服务管理已经做出了很大的努力。
第 10 题
学校保安部对公共秩序维持、 治安防范、 安全监督管理如何？
选项 小计 比例 A． 非常满意 3 8. 00% B．
比较满意 18 50. 00% C．
一般 13 36. 00% D． 不满意 2 6. 00%
从图表可看出学生对学校保安部对公共秩序维持、 治安防范、 安全监督管理持满意态度的占一大部分， 只有一小部分还是不怎么满意， 但是为了防止学校的安全隐患的发生， 因此学校还是应该加强保安人员的巡逻次数与密度和加强防盗防火的设施以提高学校的安全性。
第 11 题
您对严格控制外来车辆、 外来人员入内是否满意？
选项 小计 比例 A． 非常满意 2 6. 00% B．
比较满意 9 25. 00% C．
一般 21 58. 00% D． 不满意 4 11. 00%
从图表可看出学生对严格控制外来车辆、 外来人员入内的满意度不怎么理想， 只占总体的31%， 一半的人数都没有达到， 因此， 学校保安部应该加强对外来车辆和人员的管理。
第 12 题
您对投诉的处理是否满意？
选项 小计 比例 A． 非常满意 1 3. 00% B．
比较满意 9 25. 00% C．
一般 15 41. 00% D． 不满意 11 31. 00%
从图表可看出学校对于投诉的处理在学生心中不是很满意， 占总体的 72%的学生选着了“一般”、“不满意”， 因此建议物管对于这方面应该加强管理。
第 13 题、 你对物业服务不满意的主要原因是？ （ 可多选）
选项 小计 比例 A． 人员素质低 5 10. 00% B． 服务不到位 24 48. 00% C．
服务态度差 21 42. 00% D． 资金使用不透明 3 6. 00% E． 安保服务不到位 19 38. 00% F、 该管的不管 6 12. 00% 从表格可看出学生对物业服务不满意的主要原因集中在服务不到位， 态度差， 其次是安保服务和管理方面的问题。
第四章：
发现的问题 1.校园绿化园林保养不容乐观学校的绿化园林是一个学校的“门面” ， 而学生在环境好的情况下才能够有更好的精神读书学习， 因此绿化保养的好与坏直接影响到学生的学习好与坏。
而学校的绿化有一部分让学生们时有受到环境不好的危害， 园林工按时修理花草树木， 学生对其认可度很高，但就是有那么一部分同学环保意识淡薄，随地乱扔果皮纸屑、践踏花草， 破坏了环境， 园林工修理好的绿化园林难以得到长久维持。
2.低效率的维修服务工作 在学校维修服务问题上， 大多数学生认为物业服务做的并不是很好。
宿舍的公共物品毁坏时有发生， 教学楼教学设施设备损坏也时有发生， 学校维修服务工作效率低主要表现在， 学生在拨打维修服务电话后一般要等两三天， 有时长达一周左右才有工作人员上门服务， 少数维修人员很散漫， 学生对其极度反感， 而且上门维修的返修率很高， 特别是学生宿舍的网络维修服务。
3.对严格控制外来车辆、 外来人员入内的问题
由于大学是有来之全国各地的学生而组成的一个大家庭，并且大学的教学模式是自主学习 、 自由生活的模式， 因此大多数大学生会在课余时间外出玩耍。
甚至一些外地同学的父母或者朋友会开车到学校看望他们，导致学校道路上时常都有车辆的行驶而导致在下课时间道路堵塞， 这在学生中的影响极坏。
因此学校对外来车辆的控制力度还不够大。
4.学校管理人员的服务水平和服务态度 服务水平的高低， 直接影响到宿舍管理工作的好坏。
服务态度的良好， 能为学校管理工作起到积极的影响。
5.物管对投诉处理方面的缺陷 物管对投诉处理方面存在严重的不足， 有些方面存在过严， 如学校宿舍网速过慢的投诉； 如晚上半夜有些宿舍过于吵杂的投诉。
尤其是学校网速过慢， 一定要高效率， 高质量的好好处理。
第五章：
建议与对策 学校物业管理工作是学校工作中的一个重要环节，它将直接影响到学校教学工作的好坏和学生学习效率的高低。
物业管理工作始终以服务在校大学生为宗旨， 为大学生提供一个温馨、 舒适的学习生活环境。
此次调查工程中， 我们得到了很多同学的支持， 他们向我们提供了宝贵的意见， 经过我们的整理， 我们就学校物业管理工作中存在的一些问题， 提出一下几点具体改进的意见：
1 改进宿舍楼道以及教室卫生条件， 增加电器设备
每层楼保证至少每天都会有两次的卫生清理工作， 避免卫生状况的恶化， 及时清除掉宿舍以及宿舍过道上的垃圾，在条件允许的情况下可以增加室内通风设备和热水器， 避免学生因使用热得快和老师检查热得快之间的矛盾。
2. 提高维修服务效率 应适当增加维修工作人员，不要因为维修人员过少以至宿舍的修理工作长期得不到妥善解决。
对于维修工作人员在具备相应的技能水平的基础上， 应首先进行岗前培训， 提高他们的职业道德， 培养一批高素质的维修人员， 为学校维修服务工作树立良好的形象。
用人性化的管理理念服务于广大学生，让学生真正感受到“住有所值， 住有所乐”。
3. 加大外来车辆的控制， 保障学生财产安全 学校大门保卫处应该加大力度盘查每一辆进校车辆，同时对外人员的停留范围和时间予以限定。
在学校下课旺盛期间尽量让车辆不要走学车多的道路， 或者让车辆避开下课高峰期的时间， 相信这点广大的学生家长或者外来人员是会理解的。
4. 加强学校绿化园林保养 由于大学的大部分面积都是绿化， 因此园林工的人员数也相对要求多一点， 所以学校物业管理公司应该多派几名园林工对学校的花草树木进行精心的栽培，时常修建。
并且对员工适当的进行相应技术的培养， 让园林工对花草修建性状变得不再那么单一。
5. 加强学校物业管理人员队伍建设
定期培训管理人员； 采取优胜劣汰激励机制； 开展丰富多彩的寝室文化艺术节；营造良好的学校文化。
第六章：
附件 关于学校物业管理的调查计划书
学校物业问卷调查表 寝室号：
1、 学校物业管理人员的仪表及工作态度是否满意？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
2、 学校物业管理人员的沟通能力及服务意识是否满意？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
3、 你认为宿舍楼下物业管理人员的服务态度如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
4、 学校物业协管员的工作效率及服务意识如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
5、 学校保洁员的工作效率及工作质量如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
6、 维修部员工的服务态度及工作效率、 专业水平如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
7、 校园绿化园林保养如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
8、 学生公寓的走廊以及楼梯的清洁如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（
）
D、 不满意（
）
9、 学校房屋、 设施设备维护及保养如何？
A、 非常满意（
）
B、 比较满意（
）
C、 一般（ ...
篇五：物业管理调研报告
我市贯彻实施《江苏省物业管理条例》情况的调查报告主任、各位副主任、各位委员：
住宅小区物业服务管理关系广大城镇居民家庭的切身利益，关系城市现代服务业的健康发展。根据市人大常委会今年工作安排，近期我委在市人大常委会分管领导的带领下，对我市贯彻实施《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）情况进行了调研，先后听取市城管局和北城区街道的物业管理工作情况，结合南通市人大工作联动课题开展物业管理立法调研和现场执法检查，邀请南、北街道及部分人大代表、物业公司和业主委员会的负责同志进行座谈交流，并会同市人大常委会财经工委就住宅电梯安全管理和物业管理工作创新课题，赴武进、昆山、崇明进行考察学习。现将调研情况报告如下：
一、基本情况 2012 年 11 月 29 日江苏省第十一届人大常委会第三十一次会议对《条例》进行修订并于 2013 年 5 月 1 日起施行。三年多来，我市政府高度重视物业管理工作，贯彻执行国家、省、市的物业管理方面的法规、条例和管理办法，坚持把住宅小区物业管理作为改善民生、优化社区管理的重要抓手，调整强化街道社区物业管理职能，巩固提升物业服务行业监督管理，多个部门协作配合，共同促进了我市物业服务业健
康发展。近两年，我市物业管理服务从业人员队伍不断壮大，住宅小区物业服务内容逐渐丰富、服务质量正在逐步提高，全市物业管理工作总体呈现平稳发展态势。
一是物业管理政策和制度基本配套完善。结合我市物业服务与管理工作发展变化实际，2013 年市政府制定了《启东市贯彻实施〈江苏省物业管理条例〉意见》，随后又出台了一系列规范性文件和实施管理办法，包括：社区物业维修资金管理、物业服务收费等级标准、前期物业服务招投标、物业管理工作考核、物业服务企业履约保证金管理等诸多方面。我市物业管理配套政策和制度体系的完善，有力地推动了物业管理各方面工作的顺利开展。特别是在市政府实施住宅物业属地化管理模式后，街道、区镇普遍建立健全了“条块结合、以块为主”的物业管理工作机构，全面发动组织、多方配合协作，全力推进住宅小区业主委员会的选举和规范管理，向广大业主普及宣传物业服务管理法规，全面展开物业服务的日常事务管理。调研座谈中，居委会干部和人大代表反映：现在住宅维修资金使用流程管理比以往规范严格了，物业服务企业的服务质量有了提高。
。
二是物业服务行业监督管理趋于规范。市政府按照“重心下移、属地管理、权责一致”的原则，明确要求物业管理行政主管部门与属地政府（园区）或街道，依法履行各自职责，共同推进全市物业服务管理规范化。目前，住宅小区物业项
目综合验收、前期物业承接查验制度已有落实，新建小区物业管理设施建设达标配套、移交使用基本到位，新备案物业服务企业履约保证金制度已经实施执行；近几年，新建小区开发企业建设的地下空间建筑物纳入了登记备案。今年市政府还将物业服务管理三级考核纳入属地政府（园区、街道）工作目标绩效考核和效能考核范围。这些举措将会进一步促进了我市物业服务行业监管工作规范有序、不断提高。
三是物业服务管理覆盖率逐步提高。我市物业管理起步于上世纪 90 年代初期，经过 20 多年的探索和发展，物业管理模式逐步由福利型向市场化体制转变。目前，我市城区南、北街道和启东经济开发区，共有住宅小区 130 个，其中：新建小区物业服务管理实现全覆盖，老旧小区现由属地街道管理（政府财政托底支持），安置房小区暂由市安置房物业服务中心统一管理。市区已有 83 个住宅小区建立了业主委员会，全市现有物业服务企业 53 家，其中：一级资质企业 5家，二级资质企业 6 家，三级资质企业 46 家，从业人员达1000 多人，近二年曾有 8 个小区分别获得省和南通市级优秀小区或优秀项目称号。
四是住宅电梯安全监督管理工作全面加强。历经十多年建设，我们的城市高楼林立，电梯已经成为高层住宅居民出行不可缺少的交通工具，最近五年全市电梯总量年均增长速度达 30%。据 2016 年 6 月市市场监督局统计资料，全市在
用电梯总量 3647 台，其中住宅小区电梯达 2472 台（占电梯总量三分之二），在启东从事电梯维护保养的单位也有 50多家。2015 年市市场监督局组建以来，认真执行实施住宅电梯安全监督方面的法律法规，采取完善制度建设、落实各方责任、强化专项整治、查处违法行为、发动社会监督、加强应急管理等一系列电梯安全监督管理措施。2015 年 9 月，率先加入南通市“96333”电梯应急处置平台，已经成功处理电梯困人事件 201 起、及时处理电梯故障 81 起，全力保障全市电梯的安全运行，有效监督使用单位和物业服务企业依法依规落实电梯定期维护保养。
二、存在的矛盾、困难和问题 随着城市化快速推进，我市住宅物业服务领域日益扩大。社会在进步发展，人民群众追求住宅高品质、追求物业优良服务的期望亦日益提增。《民法通则》和《物权法》修订后，上级人大正在立法调研，将结合地方实际对一些物业管理法规条文再作修订或补充完善管理办法。现阶段，我市的物业管理工作与各地同样面临着多重矛盾、困难和问题。
一是市场化物业管理覆盖不充分。《条例》“第三章”“业主、业主大会与业主委员会”规定了业主大会的筹备及业主委员会的职权等 21 条具体事项，这是物业管理走向住宅小区全体业主自治、住宅物业服务实行市场化的标志。目前，我市城区 130 个住宅小区中，尚有 47 个小区没有建立业主委
员会，部分已经建立业主委员会的也存在不同程度的组织散乱现象，总体上业主委员会的市场主体作用还没有充分发挥，甚至个别小区一度出现物业服务企业弃管现象。目前，老旧小区在政府托底支持下由街道组建的物业服务公司接管，维持保洁、保绿等基础服务。安置房小区由政府安置房物业服务中心代管，这些都还不是完全意义上的市场化物业服务管理。
二是管理体制层面行业 归口不顺。《条例》“第一章 总则”第四条：“县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。目前，我市物业管理行政主管职能划归城市管理部门，客观上住房建设与物业管理存在职能分离，初步了解这种情况全省少有。住宅物业涉及规划管制、消防安全、电梯安全、供电通讯、供水燃气、排水排污、保洁保绿、商贸市场等多个行业，部门单位如何协作配合，社区管理如何统筹协调，我们认为还需要从总体上进一步加强和优化。
三是老旧小区既存先天不足、又有管护不善。一方面，老旧小区建设年代久远，规划设计标准低，配套设施或缺少或老化。有的住宅小区因先天设计缺陷或建造质量方面的遗留问题给后期物业管理带来较大影响；另一面，少数居民侵占楼道、绿地、楼顶乱搭乱建，甚至损坏住宅承重结构野蛮
装修，损毁技防、管道、线路和道路设施等现象也时常发生。较多小区的周边门店没有纳入住宅小区物业管理范围。
四是服务水准良莠不齐，物业服务企业自律不足。个别企业缺少配备水、电维修专业人员，难能为业主提供及时的维修服务；特别是有的住宅房屋外墙面、屋顶等公共部位维修不及时落实，影响业主日常生活；多数物业服务企业缺少员工自律教育，长期不组织员工培训学习，少数企业员工服务业主的意识淡薄甚至态度傲慢，引发业主不满而出现拒缴物业服务费的消极对抗情绪；有些物业服务企业规模小、微利经营甚至亏损运行。
五是部分业主缺乏购买服务的消费意识。长期以来的福利型物业服务管理使部分业主缺乏购买服务的物业消费意识，或对服务水准期望要求太高而无理抗拒缴纳物业服务费，部分住宅小区长期存在服务费收缴困难，物业服务企业为排除困扰而采取诉讼方式来解决争议。
六是物业服务业的政策扶持、制度激励相对缺少。作为新兴服务业，现代物业服务需要引进多专业技术人才和多门类技术设备装备，才能适应住宅物业高层化、高档化，物业管理智能化、自动化的发展趋势。同苏南先进地区相比较，我市住宅物业服务业亟待政府宏观上加强规划引导、亟待企业微观上创新进步，但现有的扶持政策、激励措施相对缺少。
三、建议意见
住宅小区物业管理是城市社区建设和社区管理的重要组成部分，事关百姓安居乐业，事关城市景观环境，事关社会秩序稳定。住宅物业管理又是一项涉及内容广泛、操作过程复杂，关联千家万户的社会系统工程。针对存在的矛盾、困难和问题，我们认为有必要进一步加强《条例》的宣传贯彻，有必要全面系统地研究对策逐步化解克服。当前，需要市政府及物业管理行业主管部门重点进行物业服务管理方面矛盾问题的全面梳理分析，提出目标措施和工作责任分解，落实部门单位协作联动，落实物业管理齐抓共管。市物业管理行业主管部门要推动物业服务企业积极开展企业员工培训教育，严格岗位资格审核和岗位绩效考评，指导帮助企业真正确立为业主服务的理念和当好小区管家的意识，进一步提高全市物业服务企业的服务能力与管理水平。我们对照《条例》规定，结合启东实际提几点建议：
（一）加强组织领导，全面落实物业管理工作责任。市政府及物业管理行政主管部门和街道、社区要把物业管理作为重要的常规工作，持之以恒、常抓不懈。
一是完善工作网络。健全由政府领导挂帅的城市管理委员会，运用联席会议制度，协调住房与城乡建设局、城市综合管理局等相关部门和属地政府、街道，形成社区共建共管、住宅物业管理协作联动的工作格局。南、北城区街道要依托社区工作站，把辖区物业管理工作纳入社区公共管理事务范畴，充实调整配强
物业管理专业人员，形成完善的工作网络体系，使物业管理日常工作与监督指导延伸到小区楼宇、广大业户知晓，确保物业服务咨询事事有解答，物业矛盾纠纷件件有调解，业主维权诉求随时有响应。
二是强化部门职能。市城市综合管理局、住房与城乡建设局和各相关部门都要认真履行与住宅物业管理相关的部门职能，全面落实住宅物业齐抓共管。凡住宅小区规划设计、配套建设、竣工验收等工作过程都要一着不让监督到位、一丝不苟管理到位、一抓到底整改到位；物业管理行业主管部门要精心谋划每一个新建住宅物业的后续管理，从前期物业管理实施区域划定、业主委员会的组建、后期物业服务合同签订备案、公共维修基金归集使用管理和业主共有产权物业的交接等关键环节，都要按规范工作流程实施阳光操作，并要加强对区镇、街道物业管理工作的业务指导和行业归口管理；市财政局要将老旧住宅小区和安置房小区的物业管理补贴经费纳入预算安排，保障街道社区物业服务维持基本运行和管理；街道社区要强化日常巡查和信息收集，提请执法部门从快从严制止处置住宅区违章搭建、毁绿种菜等违规违法行为，维护小区环境景观与整体风貌；市住建人防部门要加强地下人防设施的监督管理，防止纠正住宅小区人防工程违规圈占使用、违规出售谋利，维护国家利益和业主使用权益；市人民法院要坚持公正公平原则公开审理物业管理诉讼，对无理拒不交纳物业服务费的业主，依法
从快裁决执行；公安部门要加强小区人口与户籍管理，全面摸清理顺“人户分离”情况，逐步实现住宅小区按实际居住情况登记人口信息，社区与警务机构应共享辖区人口信息。
三是加强属地管理职责。各区镇、街道要加强辖区物业管理区域的日常监管，主动与开发企业衔接，适时组织业主大会选举成立业主委员会，所在社区居委会要全力配合做好组织、协调和思想引导工作，确保全程参与业主委员会的筹建，切实维护好广大业主的合法权益。对暂不具备成立业主委员会条件的住宅小区，要依照《条例》由街道居委会、社区服务机构、建设单位和业主代表等组成物业管理区域的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
四是强化 物业服务企业责任。有关职能部门和街道社区要督促物业服务企业教育员工端正服务态度，严格执行行业规范，按照合同约定提供优质服务，公开公告各类物业管理事项，主动接受业主监督。物业服务企业要健全内部管控、考查、激励机制，确保管理项目设施、设备运行良好，员工行为举止规范标准，增强广大业主对物业管理服务价值的真实存在感，增加广大居民对社区居住环境的幸福满意度。
五要加强目标考核。市政府要将物业管理工作列入区镇、街道和部门年度目标考核体系并在今年试行的基础上进行修订和完善。考核要真格、奖罚要分明，促进区镇、街道社区和部门单位的工作责任真正落实到人，确保物业管理措施全面落实到位。
（二）加强行业监督，奠定物业服务管理基础。物业服务是现代服务业市场体系中涉及内容广泛、社会影响深远的重要行业之一，行业监管不可或缺。
一要强化企业备案审核。市物业管理行政主管部门要认真履行备案物业服务公司资质初审和年度复审职责，务必将业主满意度、社区居委会和区镇、街道意见作为企业市场准入、入驻小区和等级评定的重要依据。要督促住宅开发企业完善物业建造资料管理，全面推行物业竣工图纸移交备案制度，为处理物业纠纷和设施维修等提供必要的档案备份。
二要完善合同示范 文本。市场监管局、物业管理主管局要督促物业服务企业完善物业服务合同，对照《条例》规定组织会商、编制物业服务合同示范文本并推广运用。物业服务合同应当明确规定前期和后期物业管理中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用、争议处理等内容，明确签订物业服务合同双方的权利、义务、责任。要组织街道、社区物业管理干部和企业管理人员进行物业服务合同的培训和辅导，合同文本应...
篇六：物业管理调研报告
某城区物业管理调研报告和某局保密工作自查报告汇编
某城区物业管理调研报告
某城区物业管理调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了**城区物业管理的调研。
一、**城区物业管理的基本情况总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：
一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）**城区物业企业现状我区物业管理从 90 年代初期开始起步，至今已有近10 年的发展。据调查，截至 20**年底，在我区注册的物业企业共有 197 家，其中一级资质企业 3 家，二级资质企业 15 家，三级资质企业 179 家，从业人员 120**余人，管理人员 1897 人。外区物业企业在本区开展服务的约 50 家，从业人员约 2850 人。
（二）**城区物业发展现状目前，全区共有物业管理小区 389 个，管理房屋3575 万平方米。城区物业管理覆盖率达到 90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有 389 个，房屋建筑面积为 3075 万平方米，住宅套数有 34 万余套，住宅成套率为 100%，物业管理覆盖率达到 100%。其中有龙湖花园等 6 家单位 6 个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等 11 个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等 32 个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
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2、 老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）
单位自管房：
包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计 324 万平方米，住宅套数有 30871 余套，住宅成套率为 97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：
从 1992 年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共 894 万平方米，住宅套数有 74550 余套，住宅成套率为 99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了 90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：
直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约 14 万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：
一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从 1987 年开始，根据原江北县人民政府文件规定：
“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至 20**年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计 77
3
幢，7.55 万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从 1999 年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金 8.23 亿元，使用 300 余万元。
（三）**城区小区（大厦）业主委员会现状截止 20**年底，全区共成立有小区业主委员会 181 个。在调研中发现， 90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。5 8.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）**城区物业管理行政体制机制现状在《物业管理条例》及《**市物业管理条例》中明确：
（1）
房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理； （2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；
（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手
某城区物业管理调研报告 不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合
4
甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。按照《**市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发280 号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发 548 号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。1999 年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（**府发 129 号）等 5 个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、**城区物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）**城区物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20 万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为 61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：
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乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区 247 家物业企业、1625 个项目的结果表明：
有 213 家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：
同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资 24%，平均福利水平不足国家规定的 26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）**城区物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
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2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：
（1）
工程质量遗留问题。主要表现有：
①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。
②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。
③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：
①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）； ②销售广告内容与实际交房时不一致； ③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用； ④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。**区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低, 基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而
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这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）
房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：
当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经 23 以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区 23 的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有
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些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
（三）**城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析 1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退...
篇七：物业管理调研报告
3 篇 物业管理工作调研报告为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到 12 月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到 XX 区、XX 市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9 个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：
一、全市物业管理工作现状 近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《XX 省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。
（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于 1998 年，经过近 20 年的发展，截止今年 11 月，全市共有物业服务企业 378 家，其中市区 260 家、荣成市 58 家、XX 市 60 家，从业人员近 1.8 万人，实施物业管理的住宅项目 1201 个，服务面积9168 万平方米，物业管理覆盖率 98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。
（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《XX 市物业服务行业开展文明行业创建活动试点
工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了 XX市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有 20 名服务明星、6 个示范项目、6 家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。
（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核 26 次，对 6 家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。
（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年 7 月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切
配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年 10 月，已有17.71 万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04 亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金 9779.38 万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计 17.02 亿元。
（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年 XX 区 XX 小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近 20 个项目实行智能化物业管理。今年年初，XX 区 XX 街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行 24 小时视频监控。XX 市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过 APP 平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。
二、全市物业管理领域存在的问题 在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。
（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过 70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到 50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量
和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000 年至 2008 年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每 100 平方米 1 个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会 272 个，仅占住宅小区物业服务项目的 22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到 10%的业委会能够按照《XX 省物业管理条例》规定履行职责，约 70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。
（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年 10 月，共支出住宅专项维修资金 461 笔，金额 212.31 万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前 10 个月，共支出维修资金 92 笔，金额 42 万元。
（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到 30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主 60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。
（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在 2000 年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
三、加强物业管理的几点建议
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年 2 月开始施行，在《XX 省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。
（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境
综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。
（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；认真落实《XX 省物业管理条例》和《XX 省新建物业质量保修金管理办法》（X 建发〔**〕5 号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确
保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。
（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。
(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、
水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。
物业管理工作调研报告
随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。
一、我区物业管理基本情况 目前，我区从事物业服务的企业已发展到 67 家（开展经营业务的 52 家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业 36 家，区外注册企业 31 家。全区物业服务从业人员近 4000 人，累计服务小区（单体楼）742 个，涉及业主 12.5 万户，其中有 1 个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12 个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物...
篇八：物业管理调研报告
业管理专业调查报告 （2015 年 4 月—2015 年 8 月）一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16 号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。
（二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研：
①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研：
①企业对毕业生反馈及要求。
②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。
③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。
④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比
②本专业定位
③专业数量 ④教师结构
⑤学生数
⑥实训条件。
5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 时间 调研内容 2015.4.1-2015.4.15 查阅毕业生就业跟踪表、进行数据分析。
2015.4.16-2015.4.30 走访了宁夏建发、宁夏中房物业、宁夏民生物业、宁夏嘉屋物业等多
家相关大型物业企业。
2015.5.1-2015.5.31 通过大量查阅相关刊物、会议资料及行业网站进行文献评阅，收集最新的行业状况与发展趋势、人才需求、人才能力与素质要求等方面信息与数据，进行整理、归纳、提炼与专业建设相关内容以及对此建议等。
2015.6.1-2015.6.30 通过中职物业管理教师 QQ 群与国家示范学校宁夏职业技术学院物业管理专业教研室主任、宁夏工商职业技术学院物业管理骨干教师、宁夏水利水电工程学校物业管理骨干教师等物业管理专业教师交流物业管理专业课程设置。
2015.7.1-2015.7.31 调研组把访谈的内容进行了整理，并对调研问卷进行了统计，把所有访谈和问卷结果进行汇集整理、自由讨论、深入研究，取得行业调研与就业岗位的分析结果。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。
（二）行业发展的现状与问题 1.行业发展现状 ①民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹。本次调研按照企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其他企业。数据显示，半数以上的企业为民营企业，其次为国营企业。民营企业数量占有绝对优势，国营企业仍占有较大比重。从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。
②建管分离进一步推进，行业市场化程度显著提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究
的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到 58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显著提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为 872 人，其中约 30%的企业员工人数在500-1000 人之间，约 20%的企业员工人数在 1000-1500 人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显著变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企业因其更稳定的收入来源和特有的劳动密集型特征，在吸收剩余劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面具有显著的积极作用。但物业服务企业的各种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提高服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。
2.行业发展中存在的问题 企业经济效益较低，行业发展后劲不足；人员素质较低，专业人才缺乏；服务市场不成熟、行业竞争不规范。
3．行业从业人员基本情况 对企业有效问卷进行统计，得出物业企业职工学历分布情况如图 1 所示 百分比25%34%33%8%本科及以上大专高中及中专高中以下 图 1 物业企业职工学历分布情况 从结果可知物业企业从业人员学历处于较低水平。调研数据还表明，物业企业现有职工中有 75%的人员依靠从学校招收毕业生，有 25%的人员从社会招聘，
这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了 34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，因此如何加强学生在校期间的岗位能力培养，提高动手能力以适应企业的需要时目前职业教育面临的挑战。
4．企业用人的素质与能力要求 对企业有效问卷进行统计，物业管理企业对从业人员基本能力要求统计结果如表 1 所示：
表 1 企业用人的素质与能力要求 序号 能力 很重要 % 重要 % 不重要 % 说不清%1 具有对新知识、新技能的学习能力和创新能力 73.6 26.4 0 0 2 具有团队合作、协调人际关系的能力 67.8 28.7 2.3 1.2 3 具有通过不同途径获取信息的能力 42.5 56.3 1.2 0 4 组织管理能力 52.3 27.4 0 20.3 5 良好的职业道德 74.7 25.3 0 0 6 具有团队协作精神和敬业精神 68.1 26.5 5.4 0 7 良好的心理素质和身体素质 44.6 50.3 5.1 0 8 创新精神 53.7 39.2 7.1 0
从表 1 可知，企业对“对新知识、新技能的学习能力和创新能力”极为看重。在与企业人员访谈中，他们也提到，学校所学的是基础，是否能适应工作岗位并具备职业发展性，主要取决于学生的素质，即学习能力、创新能力等。企业对“团队合作、协调人际关系的能力”也很看重，团队的合作与协调在物业管理企业尤
显重要。
5．专业人才技能要求调研 对企业有效问卷进行统计，按照岗位的不同物业管理企业对从业人员专业技术能力要求统计结果如表 2 所示：
表 2 物业管理企业对从业人员专业技术能力要求 岗位设置 技能要求 强电电工岗位 具备电工电子基本知识√ 了解电工安全操作规程√ 照明电路的安装与维修 √电动机控制电路的安装与维修√ 识图能力√
弱电电工岗位 具备电工电子基本知识√ 了解电工安全操作规程√ 安防设备的维修√ 通讯系统维修√广播有线电视系统维修√ 消防岗位 消防应急预案的制定√
熟悉各种消防应急预案√，并能妥善处理突发性险情 √ 消防工具的使用√
消防设备设施的操作√ 保安岗位 熟悉相关法律法规√ 保安应急预案的制定√ 熟悉各种安保应急预案，并能妥善处理突发性险情√ 掌握沟通技巧√
客服岗位 熟悉客服流程，能为业主提供满意的服务√ 熟悉物业相关法规，并能实际应用√ 掌握沟通技巧√ 掌握收费程序及操作√ 掌握办公设备和计算机软件的使用√
水暖及机械维修岗位 熟悉各种物业设备性能，以及物业设备管理流程√
了解安全操作规程√ 识图能力√
掌握电气焊、管工、钳工操作√ 掌握沟通技巧√
电梯维修与保养√ 空调系统的日常维护√
保洁岗位 保洁方案制定√ 熟悉保洁操作规范√ 熟悉保洁考核标准√ 了解各种保洁工具和设备√ 6．毕业生与用人单位反馈 ①用人单位对毕业生质量反馈：用人单位普遍反映毕业生适应性强，技术娴熟，具有过硬的专业技能及生产管理能力。毕业生跟踪调查结果表明，物业毕业生被用人单位录用后，其综合评价结果是还是令人满意的，用人单位也对毕业生和我校的教育教学提出了一些有建设性的意见和建议：用人单位认为毕业生应加
强实际操作能力、组织管理能力、公关能力、语言表达能力、外语能力、知识拓展能力的培养；用人单位希望与学校建立联系，参与学校的教育教学管理。用人单位需要文化素质高、专业知识丰富、动手能力强、善于组织管理的技术人才和基层管理人才，特别是优秀学生干部，特长生很受企业欢迎。回馈的这些意见和建议将督促我们在教育教学方面要更加投入，努力创新，以便为社会输送符合物业管理专业技术应用性标准的合格人才。
②毕业生反馈意见：增加实训、实践项目和企业实践的机会，加强实践操作能力的培养；所授课程在内容选取、课程设计、教学方法上需改进，注重与实际生产相结合；重视毕业设计的选题，要求最好选择来自于生产实际或与实际工作内容相关的、且注重创新性的设计；加强实践教学的指导力度，并特别注重工作过程中的规范性、协作性能力培养。
三、专业培养目标定位分析 （一）就业岗位分析 物业管理行业调研结果显示，本专业毕业生就业主要岗位为物业企业的客户服务、工程管理、环境与安全管理等工作岗位，少数从事房地产相关工作。学生就业初期主要从事前台接待、楼管员、电气及机械设备维修工等基本工作岗位，经过 3－5 年的发展，部分学生可担任部位门经理甚至管理处主任等工作。具体分析如图 2 所示。
前台接待员 楼管员 机电维修工 水暖维修工 空调操作工 弱电维修工保洁领班 绿化领班 安保领班 中控值班员 客户服务 工程管理 环境管理 安全管理 部门主管 部门经理
发展岗位
岗位群
初期岗位
图 2 毕业生工作岗位分析
（二）岗位工作任务与职业能力分析 在明确毕业生所从事的主要岗位类型后，我们对相关岗位所应该具备的职业能力进行了调研和分析，分析结果如表 3 所示：
（三）培养目标 结合以上分析，本专业毕业生适应的就业岗位或岗位群定位为：
1.物业管理公司经营服务部门的基层工作人员 2.物业管理公司客户服务部门的基层工作人员 3.物业管理公司工程管理部门基层管理和操作人员 4.物业管理公司环境管理部门的基层管理人员 5.物业管理公司档案资料管理人员 四、专业教学改革建议 我专业的教学特色是“注重能力培养、加强实践训练、跟踪行业变化、促进产学研结合”，在保持这一特色的基础之上，结合本次调研，我们给出了几点专业教学改革建议：
（一）探索总结专业人才培养模式，构建专业课程体系，满足就业岗位群能力培养需求，物业管理是一个综合性很强的专业，涉及社会管理、服务、建筑工程技术等多个领域，要保证人才培养适应行业企业的岗位需求，必须在岗位工作任务与职业能力分析的基础上建立一个科学的专业课程体系。
灵活运用多种先进的教学方法，改变传统的灌输式教学方式。不同课程的教学内容和学科特点均不相同，故而各门课程适用的教学方法和教学手段也各不相同。根据各门课程的特点，实行多种形式的互动式教学。
（三）建设一支理念新、能力强的专兼一体化教学团队，满足人才培养需求。
（四）多途径、分层次建设校内外实训基地，满足实践教学需要。