旧楼改造调研报告5篇旧楼改造调研报告 老旧小区改造创新实践及调研报告汇编 目录 1.老旧小区改造要注重三个融合........................22.区xx老下面是小编为大家整理的旧楼改造调研报告5篇,供大家参考。
篇一：旧楼改造调研报告
小区改造创新实践及调研报告汇编目录
1.老旧小区改造要注重三个融合 ........................ 2 2.区 xx 老旧小区改造创新实践：统筹“拆、建、管”，建设“新xx” ................................................ 8 3.老旧小区改造情况调研报告 ......................... 13
老旧小区改造要注重三个融合
2020 年 7 月 10 日，国务院办公厅发出《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，各地方的老旧小区改造工作将迈入快车道。老旧小区改造工作的全局性启动，意味着中国的城市建设和治理在经历了长时期的扩张式发展，即偏重于各类新城、新区开发之后，开始着意于对建成区域的更新和完善，已切换至城市发展的内循环轨道。
老旧小区集群因其可观的体量规模、特定的地理位置、高度集中的资源、各类要素的延续性，在城市治理中会发挥出显而易见的累积因果效应。故各项城市治理工作的铺开，都将以一个个老旧小区为底层架构和基础平台。以老旧小区改造工作为契机，在实施过程中主动推进实现存量与增量、硬件与软件、平时与战时这三个方面的交互融合，把老旧小区打造成为新时代城市治理工程的牢固地基。
一、融合存量与增量 对老旧小区的改造，首先当然是对存量部分进行“修修补补”，包括普遍地对外墙、车位、线路、管道、绿植、道路、环卫、照明、电梯装配等各方面展开全景化的修缮和补齐。
与此同时，也要注重在存量中寻求增量，相机增加现代社
区的各种元素，有意识地为老旧小区添加现代宜居要件，消除老旧小区与现代生活的“时差”和距离感，促使老旧小区的整个环境实现质的飞跃式升级。部分地区在改造过程中，已有这方面的主动探索和尝试，并取得了相应的成就。比如，xx 市在具备相应条件的老旧小区中，配置了新的垃圾分类房，发动居民积极参与垃圾分类这一全新城市生活方式。同时还通过精细测量，降低了部分老旧小区内休闲广场的原有高度，以使休闲广场和小区道路保持高度一致，从而最大程度地实现无障碍通行，更好地满足现代生活需求。xx 市则在条件有限的情况下，仍努力在部分老旧小区开辟出“迷你型”的健身步道，打造出简易版的人车分流体系，有效降低了居民步行系统与车辆通行之间的风险系数。
在未来全国范围内的老旧小区改造过程中，各地方需进一步将增量意识深度融入进存量整理工作中，以一种更加进取的姿态去更新各类老旧小区。在过去，部分城市曾经发起过局部和零星的老旧小区改造项目，经费和人力的投入也不可谓不多，然而效果却总是不尽如人意。这其中的一个重要原因就在于，相关部门对改造老旧小区的工作思路，总是停留在“哪儿坏了就修哪儿”的“打补丁”层次，陷入了“新三年，旧三年，缝缝补补又三年”的尴尬境地。在这一传统改造模式下，居民所切实体验到的舒适感、获得感都十分有限，有时甚至还会发出“政
绩工程”“形象工程”的不理解情绪和质疑声。因此，新时代的老旧小区改造工作，要通过更为明确而有力的存量与增量融合，把存量部分做好做精、增量部分做大做强。以现代宜居为标杆，更加具有预见性和前瞻性地注入种种增量元素，强化老旧小区的外部适应性，进而拉长阶段性改造的时间周期、降低改造频率，为老旧小区塑造出稳定、恬静、舒适的新生态。
二、融合硬件与软件 改造老旧小区的过程中，将大部分工作都集中于硬件设施方面是题中之义。而与硬件更新完善同等重要甚至更加重要的是，以先进、优质的管理软件，将硬件设施的种种功能淋漓尽致地呈现出来。要使老旧小区实现真正意义上的焕然一新，需秉承硬件为表、软件为里的同步升级思路，为新的硬件设施配之以新的治理架构，尤其是党建、党支部、党员等关键要素的进驻，更大地发挥出老旧小区治理的综合作用力。
新时代的老旧小区改造，肯定不限于物理工程这一层面，而是要推动实现表里同一的全面化更新进阶。比如，xx 市针对部分老旧小区所存在的设施陈陋、管理缺位等状况，借由改造这一机会，采用软硬件同时抓的方法路径，其具体内容包括：以党建为“红线”，引领穿插形成多方主体参与的老旧小区改造“红色物业联盟体系”；社区大党委发挥牵头作用，网格党支部发挥执行作用，共同组成老旧小区改造项目实施小组，进一步
把“社区网格、业主委员会、物业公司、社会组织”等各领域各业态的主体捏合起来，以有效联动方式去推进实施老旧小区改造项目；面对改造过程中的重点难点问题，建立专门的“红色议事会”，在党委领导下，经过多方恳谈、红色议事会商讨、专家评估、张榜公示、居民表决等程序，以及通过决策听证会、矛盾调解会、事务评议会等形式，实现对老旧小区改造工作的核心引领。
偏重于硬件设施投入的传统改造模式，囿于现代治理架构的缺失，致使硬件功能难于“自行启动”，改造绩效自然也就会大打折扣。部分老旧小区，治理结构或是一片空白、处于“几不管”状态，或是停留在较低的管理水平，仅有一些简单的物业服务，个别老旧小区的管理甚至被黑恶势力侵入。政府即便完成了这些老旧小区的硬件设施修葺和更新工作，仍难以实质性地提升社区的治理水准，改造成效更难于抵达至居民内心深处。因此，新时代的老旧小区改造工作，既要立足于硬件设施，更要超脱于硬件设施，以同步更新的软件引领其前进。可以把改造过程同时操作为一个大扫描过程，尤其是当发现治理结构薄弱、缺位的社区，需及时补充、强化红色要素，以党组织有力指挥、党员全力投入，实现党建引领社区治理的全覆盖、无死角。要从无到有、从少到多、从弱到强地将这些老旧社区的治理结构梳理、建设、运转起来，驱动社区治理指标迈向更加
精细与精良。
三、融合平时与战时 之所以启动改造老旧小区工程，当然是为了更好地提高社区的常态管理质量，提升居民的日常生活质感。社区的平时运行基本处于高度稳定状态中，面对的都是各种常规性琐事。然而，城市机体因其天然内含的风险密集性特质，突发性灾害和事件总会不期而至，如内涝、火情、治安事件、事故、公共卫生事件等。故社区治理需要在日常建设工作中，就提前布局好应急所需的资源、技术、知识、人力、制度和规则等，将平时和战时贯通融合，为应对各类相关风险时刻准备着。
改造老旧小区，既要为常态化运行增砖添瓦，亦要为非常态反应做好周密准备。通过平战结合式的改造工作，可以充分强化社区的韧性，从而待各类意想不到的风险和意料之外的应急事务来临时，能够从容迎击，不至于出现慌乱和造成不必要的损失。比如，上海市以建设韧性社区为抓手，全力打造韧性城市，具体做法包括：依托社区建立起“街道统筹协调、群众广泛参与、防范严密到位、处置快捷高效”的街道、居委两级风险管理工作机制；充分整合各种应急资源，构建涵盖社区卫生服务中心、物业等在内的社区应急工作体系，建立党员、社区工作者和志愿者结合的基层综合应急队伍；为各个社区配备品类齐全的应急物料和用具，开展周期性的应急知识普及、模
拟演练；鼓励社会力量参与韧性社区建设，以多元主体、跨界领域、多样空间的集成体系来协同防范和抗击风险。
对于老旧小区的改造、社区更新后的具体运行，如若只是满足于能够维持日常运转的安逸状态，那么当预期之外的破坏性风险降临时，这一平时体系的脆弱性必将暴露无遗、最终也会难以为继。因此，新时代的老旧小区改造工作，要高度强调把抗击风险的战备工作穿插于日常建设中，在防灾空间、逃生路线、避难据点、应变中心、防灾设施、防灾知识、灾后自救等一系列准备事项上做到不厌其烦、面面俱到。另外，考虑到老旧小区的特殊性，不宜让每一个小区都单打独斗地做好万全式准备，部分社区之间可采取联防协作、组团作战的策略及方式。通过规划统筹，若干个相邻的老旧小区可形成战时联合小组，在资源、人力、信息等方面互通有无，如此便可在一个区域内形成一个个联合小团队，从而避免某一个社区可能因条件不足或风险过大而成为阵线链条上的薄弱一环。老旧小区在其日常性改造过程中就营造出抗击风险的战斗力，才会真正成为中国城市治理体系乃至国家治理现代化体系中的坚固堡垒。
区 xx 老旧小区改造创新实践：
统筹“拆、建、管”，建设“新 xx” 老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，是实现人民群众对美好生活向往的重要举措。xx 省九江市浔阳区委、区政府顺应民意、审时度势，抢抓国家老旧小区改造政策的风口，总投资 x.x 亿元，将 xxxx 户、x.x 万余人规模的 xx 小区，按照“拆、建、管”融合推进的模式，进行全面改造提升，积极探索老旧小区治理体系和治理能力新路径。
一、把握三个前提，让改造精准施策 牢牢把握三个充分征求的前提条件，深入了解小区情况，因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策，让改造方向更明确、内容更具体、标准更清晰。一是充分征求居民的意见，定方向。通过上门入户、问卷调查、交流座谈等形式完成三轮意见征集，详细了解小区居民改造意愿。
从居民最关心、最直接、最现实的利益问题出发，明确改造解决小区管理难、排水难、停车难、漏水严重等矛盾突出问题。二是充分征求监管部门的意见，定内容。充分征求住建、市政、城管、消防、交警、园林以及供电、供水、供气、通讯、电视网络等部门的意见，在满足行业标准、技术标准、规范和程序要求的基础上，根据《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》（x 建城〔2019〕xx 号），明确违建整治、雨污
分流、停车位、立面、弱电、安防、文化景观等改造内容。三是充分征求主管部门的意见，定标准。充分征求主管部门对小区改造的定位标准和要求，根据《xx 省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，综合小区文化服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、智能安防设施以及养老、托育等社区专项服务设施，对 xx 小区进行全面改造提升。
二、突出三个重点，让改造稳步推进 一是以稳定有序清场为重，排阻力。清场做到“两确保、两提前、三清一拆除”：确保完善违建整治的相关法律程序，确保同拆除对象有 x 次以上的动员沟通；提前对当事人进行法律法规的宣传教育、训诫提醒，提前安排专人进入拆违现场警戒；做到人员、物品、场地清理到位，保障违建安全稳定拆除，为改造排除阻力。通过宣传发动促自拆，关怀扶助促帮拆，依法依规促强拆，稳步有序全面拆除违法建设 xxx 处（其中，依法强拆 x 处），总违建面积约 x.x 万平方米。二是以及时化解矛盾为重，减压力。通过政策宣讲、交流座谈、贴心服务，正面宣传、正向引导，着力化解违建整治、屋面改造、防盗窗拆除引发的“三大类”矛盾，做到问题解决不间断，及时消除不稳定因素，减少群众工作压力。三是以狠抓现场管理为重，提效力。项目部根据改造中主要矛盾变化调整组织架构，组建的各工作组沉下心、俯下身，不怕苦、不怕累，深入改造一线，负责施工
现场、工程进度、施工安全、工作作风等管理工作，确保改造各阶段、各区域、各类别保质保量完成。
三、抓住三个关键，让改造提质提效 有力抓住设计、机制、队伍三个关键点，提升改造的质量和效果。一是统筹规划设计，强品质。从突出矛盾、外观环境、品质形象、功能需求和管理提升“五个出发点”统筹规划设计，尽以满足居民基本生活需求和生活便利需要，提升改造品质，改善居民生活。二是完善工作机制，强活力。根据工作任务需要，组建队伍、明确目标、落实责任，通过现场负责、日常例会、问题处置、工作调度“四项机制”，明确各环节、各阶段责任分工、目标任务，做到任务到组、责任到人，发挥工作组最大活力，确保项目部与改造各阶段全面融合。三是选好专业队伍，强动能。组建了区领导挂点，住建、城管、发改、财政、审计、政法、宣传、街道为成员单位，相关部门、各街道共抽调40 余名干部为成员的项目指挥部；成立了设计、监理、施工、跟审、勘测等专业队伍的工程项目部；各相关单位工作人员有机融合，为小区改造形成合力，强化动能。
四、做好三个结合，让改造成果延续 结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业公司、社会企业等参与的联合管理机制，坚持“建、管”并重，完善社区治理体系，提升社区治
理能力，让小区改造成果得以长效维护。一是小区改造与物业管理相结合，保长效。结合改造，组建了以住建、街道、派出所、社区及楼栋长为成员单位的专班队伍，开展业委会换届（改选）与物业公司选聘工作，将小区原有的一个业委会，改组为三个业委会，分区开展工作。积极引导居民协商调整物业管理费，将物业费由前期的 x.xx 元/mx 提高至 x.x 元/mx，招聘有规模、有实力、有能力的物业公司，强化小区改造后的管理模式、管理规约和管理标准，确保长效管理。二是小区改造与社区治理相结合，促能效。结合改造，利用闲置空地新建一批物业服务用房 xxxmx，利用闲置空房扩建一批社区服务用房xxxxmx。打造社区警务室、社区城管室、老年人活动室、未成年人活动室、新时代文明实践站、退役军人服务站、“四点半”学校等功能室，完善服务功能；搭建智慧小区综合管理平台和大数据中心，实现小区人员、车辆信息采集和布控管理，打造智能安防小区，让小区管理智能化；组建网格员、志愿者、楼栋长队伍，充分发挥群策群力的作用，提升社区治理能力。三是小区改造与自身特点相结合，增成效。xx小区活动开展丰富、文化氛围浓厚，结合改造，打造“和琴亭”“xx 记忆墙”“xx 大舞台”等特色景点，借助“金秋艺术团”等文化团队力量，开展“百家宴”“邻里节”“茶话会”“...
篇二：旧楼改造调研报告
研报告：关于提升旧区改造和城市有机更新工作现状、存在问题及对策建议 ※背景情况※旧区改造和城市有机更新事关民生改善、事关城区安全。为深入贯彻习近平XXX 考察上海时重要讲话精神，根据市委、市政府“坚持留改拆并举，深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件”工作部署要求，虹口区从实际出发实际，加大力度、加快速度，着力提升旧区改造和城市有机更新工作质效，加快改善困难群众居住和生活条件。经调研，当前在具体工作推进中存在一些瓶颈和困难，需要市相关部门加强统筹指导，进一步创新思路举措，进一步加大政策支持。主要目标和任务：
1 1 、全力推进旧区改造。力争提前至 XXX 年底前，基本完成 300 户以上成片二级旧里以下房屋改造；2022 年，基本完成零星二级旧里以下房屋改造；对危房和严重损坏房屋及时处置，消除安全隐患，确保结构安全。
具体任务：
一是稳妥解决困难群体居住问题。根据旧区改造项目实际情况和风貌保护要求，采取“整体拆除”、“征而不拆”、“留房留人”等不同改造方式，多渠道改善住房条件。
二是积极服务核心区域转型升级。重点聚焦北外滩功能区、扬子江码头重点区域，发挥北外滩在上海“五个中心”建设、“一江一河”发展、服务“一带一路”桥头堡功能承载区的积极作用。
三是激活启动“毛地出让”地块改造。对于“毛地出让”旧改项目，按照“尊重历史、分类指导、一地一策”的原则，加快解决历史遗留问题。
2 2 、有序实施旧住房修缮改造。因地制宜开展各类改造，三年完成“美丽家园”综合改造 180 万平方米；厨卫设施改造完成 6 万平方米；成套改造启动居民征询 3万平方米并力争实施；历史保护建筑修缮完成 3 万平方米。
具体任务：
一是多措并举，用好各种修缮改造模式。旧住房改造包括实施“一平方马桶改造”，为有条件的居民户内改造；“公共部位改造”在单元内的公共部位增设厨卫设施解决居民实际生活问题；还有“加层改造”、“扩建改造”及“拆落地改造”。
二是加强各类保留保护建筑管理和修缮。
3 3 、加快城市更新试点项目探索。加强保留保护建筑管理，积极探索保留保护建筑改造试点，鼓励引导因地制宜解决或缓解厨卫等居住生活问题的方法途径。
具体任务：推进“春阳里”试点改造项目，力争 XXX 年基本完成。“瑞康里”试点项目 XXX 年完成 1 期改造工程；“马厂路”试点项目 XXX 年继续开展地块征收、收储及规划调整；XXX 年基本完成房屋征收，启动项目改造；XXX 年力争基本完成。
※问题及分析※
存在的主要困难和问题瓶颈：
1 1 、旧改方面
（1 1 ）资金倒挂
XXX 年是我区财政压力较大的一年，目前区级债务规模已到上限。根据初步测算，XXX 年计划启动旧改 6000 户，预计征收成本 300 亿。同时，根据现有规划开发量以及市场评估价推算楼板价，预估上述项目在成功完成出让的前提下，总计仍将亏损约 50-60 亿元。
（2 2 ）毛地开发受阻
涉及保留要求的毛地的容量核定与原出让合同差异较大。保留建筑计入地块容积率，造成实际开发量减少的同时，增加保留保护的成本，资金难以平衡，开发受阻。
我区尚剩余 5 幅未处置完成的“毛地”出让旧改地块。目前由于规划对开发性质、开发强度的限制，以及因保留保护政策对开发带来的不确定性和资金成本上升，造成社会资本投入毛地旧改的积极性不高。
2 2 、更新的“出路困惑”
（1 1 ）保留里弄房、优秀历史建筑等公房改造不可避免需要“抽户”，但目前“抽户”模式的路径仍未打通。主要原因是目前缺乏足够用于转移租赁或是安置的相关房源，相较于旧改征收，更新政策的不确定性造成居民顾虑多、实施主体主动性差，项目可行性受到影响。
（2 2 ）如采用一定阶段内居民外迁，引进运营主体整体开发、居民共享利益的模式，则存在回搬时间的不确定性，运营主体对改造的定位和未来预期也有不同考虑，影响后续项目能否顺利实施。
（3 3 ）“拆落地改造”存在政策瓶颈。一是目前符合拆落地改造单体经常与其他类型单体混杂，当前政策不具备完全适用和覆盖；二是拆落地改造的增量少，成本高，完全依赖政府投入所需周期长。
3 3 、保留利用的“功能匹配与完善”
（1 1 ）居住类保留、保护建筑缺乏完整物业管理的理念，在“保洁、保绿”方面尤为缺失，历史风貌难以恢复。现状过度使用情况普遍，在目前仅在项目点上靠政府拨款，不仅资金缺口大，也难以全面、长期解决小区内诸如停车、绿化修剪、安保设施缺乏等突出矛盾。
（2 2 ）规划保留街坊内建筑原多为居住功能，而地块后续开发定位以商办为主。保留利用的相关限制要求比较高，对后续功能定位、空间布局造成困难。
※建议※
1 1 、开发地块涉及保留保护建筑容积率问题
目前，在全市旧改工作留改拆的大背景下，风貌保护工作得到进一步重视，但目前在相对应的支持政策方面仍然以管控为主。建议在地区可开发建筑总量方面进一步加大支持力度，对风貌保护建筑量在不计入地区新建可开发建筑总量的基础上进一步按照 1:1 奖励新建开发建筑量，变管控为鼓励，激活地区政府和社会资本参与风貌保护工作的积极性，变“要我保”为“我要保”，在各级政府财政资金有限的现实条件下用好容积率杠杆，撬动全社会力量合力保护和传承好上海历史文化风貌，加强中心城区土地集约、高效利用。
2 2 、支持毛地开发，取得社会资本支持
目前剩余未能启动的毛地，均存在开发量、开发性质期望与规划要求不匹配等若干问题。有些地块虽经区政府多轮努力，甚至与多个企业洽谈后，均未能启动。
建议从支持毛地顺利启动出发，市区部门进一步开展研究，鼓励由知名开发企业，或市区国企参与合作开发，精准考虑一地块一方案，在充分做好资金测算的前提下，适当允许开发条件的合理调整，确保民生保障项目顺利推进。
3 3 、“留、改联动”，支持跨地块综合考虑拆落地改造，为保留建筑“抽户”提供房源支持
单独来看里弄房抽户（或居民外搬，共享利益模式），以及单地块拆落地改造均有政策瓶颈，建议从旧住房综合改造方面由市相关部门出台政策，锁定实施地块综合施策。
可以鼓励“留、改联动”，参考“彭三小区”拆落地改造模式，在一定区域范围内跨地块实施综合改造，打通各类旧住房改造模式之间的壁垒，从区域发展、民生改善的高度综合考量，提高后续利用的土地使用效率即提高容积率，一方面解决多层老公房内老旧住户的居住条件问题，同时，提供适当增量住宅，解决里弄房抽户项目居民的安置（租赁公房性质不变），也能通过彻底改造，完善提升地块公共服务设施的合理配置，真正实现城市更新。
4 4 、加快研究完善公房管理政 策，让保留保护建筑得到可持续的保护利用
建议在公房租赁使用的现状基础上，加入“物业管理”的相关理念和做法，将产权主体责任与租赁使用人的责任义务进一步明确，可以在分区域综合评估的基础上合理提高租金，或者应当建立“谁使用，谁投入”的管理使用原则，建立更可持续、面向未来的公房管理办法。
篇三：旧楼改造调研报告
于我市老旧小区改造情况调查报告（市政协专题调研组）1 1城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，根据市政协 2020 年工作安排，X-X 月份，由 XX 副主席牵头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我市老旧小区改造情况进行了调研。现将有关情况报告如下：
一、基本情况 城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。据调研组不完全统计，我市 20X 年底前建成的老旧小区 X 个（乐成街道 X 个、城东街道 X 个、城南街道 X 个），总建筑面积 XX 多万平方米，涉及 XXX户，XXX 人。其中，XX 年底前建成的老旧小区 X 个，涉及 XX 户，XXX 人。调研发现，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈。
（一）建设标准不高，多孔预制楼板结构多、建筑管线老化多、安全隐患多。老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，不少建筑是多孔预制楼板结构，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污
— 2 — 管网老化严重的问题，存在安全隐患，群众反映非常强烈。如 X区 X 栋建筑有多孔预制楼板结构的 X 栋，X 小区 X 栋建筑有多孔预制楼板结构的 X 栋，调研组走访发现其中部分房屋主体出现不同程度的倾斜，部分房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落，看上去安全隐患较大。X 小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电高峰期就频繁停电，今年夏天刚开始就连续三个晚上停电，群众强烈要求后实行了线路分流改造。X 近几年都出现了管道堵塞、化粪池溢出等情况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，很多排水管还是球墨铸铁管，大部分已经腐蚀损坏严重，此外大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。
（二）配套先天不足，电梯少、停车位少、公共服务设施少。老旧小区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。如老旧小区大部分是 X-X 层建筑，基本没有安装电梯。据调研组初步统计，X 区老旧小区 XX 幢建筑数千个单元楼，仅有电梯 X 部。老旧小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位不足造成的乱停现象十分普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如 X 二区居民车辆 XX 多，停车位仅 XX 个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化娱乐、体育健身、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。据调研，X 个老旧小区中，仅 X 个小区有固定的办公场所（包括 X 个违建），X 个小区有老年活动场所，
X 个小区有托幼场所；很多小区的公共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至根本没有配备；公共厕所配备不足，X 街道 X 个老旧小区就有 X 个没有公共厕所。
（三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象十分常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新 X 人，有的 X 平方米的车库住了 X-X 个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严重；部分住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区面貌；部分建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在 X 小区车库或者一层被用作美容美发、家电维修、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不到位，部分保安岗亭形同虚设、无人值班，部分监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效。如 X 小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；X 区不少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前 X 个老旧小区中，有 X 个小区还没有成立业委会，X 个小区没有进驻物业管理，X 个小区没有建立党的组织，而且很多业委会只有组织，没有固定办公场所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的管理工作。
2019 年 X 月以来，国家部委、X 省、X 市相继出台了推进老旧小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。《X 市城镇老旧小区改造三年行动方案》中我市 2020-2022 年改造老旧小区 X 个，目前我市已上报 X 小区、X 区、X、X 小区等 X
— 4 — 个小区改造项目，总建筑面积约 X.X 万平方米，涉及约 XX 户。
二、制约老旧小区改造的主要问题 （一）小区底数不清，改造机制不健全 我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务复杂。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有部分老旧小区的简单统计数据，但数据各不相同，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理情况不清。同时我市老旧小区三年改造行动工作推进相对滞后，实施方案现在还没有出台，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接的具体政策支持尚不明确，而对比兄弟县市区，X、X 已经出台了老旧小区改造实施方案，X、X、X 也陆续公布了实施方案征求意见稿。此外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。
（二）资料档案不全，改造技术有难题 据反映，部分老旧小区前期的设计图纸和建设资料缺失，有的只有总平图却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改造计划的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建设时的设计图纸，不得不聘请专业机构对小区情况进行重新测绘，无形中增加了时间成本
和资金成本；X 街道干部为解决 X 小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面图纸，无法明确四至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里，各单位对小区进行了各种后期施工改造，建筑、绿化等部分结构改变了，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样设计，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。据 X 公司反映，X 区地下管线复杂，规划设计完成后工程推进缓慢，至今现在仍未开工；X 小区地下管线走向不详，社区、小区无人能说得清楚，给天然气改造设计增加了很多困难。此外，改造施工需要使用一定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距不足，空地较少，由于场地的限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生活与人身安全。
（三）居民需求多样，现实矛盾不乐观 调研组走访调研了解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配套服务的需求多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告 B 级以上等条件限制，自 20X
— 6 — 年以来申请加装的成功者寥寥，仅有 X 小区、X、X 公寓 X 个小区共计 X 台电梯。供水改造方面，一些老旧小区 X 楼以上住户水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不间断地出现黄水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方面，调查发现老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，X岁以上的老人如 X 小区 XX 人（占 X%）、X 小区约 XX 人（占 X%）、X 小区 XX 人（占 X%）、X 小区约 XX 人（占 X%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲娱乐活动、群体安全保障、社区养老服务等需求也日益明显，但一些项目限于场地、资金处于无法可改、无处可建的尴尬境地。
（四）资金问题突出，业主共建意识弱 老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，部分老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设按照补助基数 XX 元/平方米计算，仅今年计划的 X 个小区项目补助就超过 X 个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金（X 市级仅对 X、X、X 区等各实际功能区实施补助），市财政仍然面临较大压力。并且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对象主要是XX年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自建住房，如 X 小区商品房 XX 套、自建房 X 套（间），X 小区商品房 XX 套、自建房 XX 套（间），X 小区商品房 X 套，
自建房 XX 套（间）。因此我市大部分老旧小区改造无法享受上级财政补助，很大程度增加了本级财政的投入负担，影响改造工作的大范围推进。同时，调研发现部分居民缺乏“共享共建共治”和“购买服务”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。
（五）长效管理缺乏，改造成果难维持 老旧小区在历年各类创建工作中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但多次发生封闭隔断障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其原因，主要是小区治理力量不足，长效管理机制不健全。业委会方面，很多小区业委会是退休干部、热心人士在管理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感叹“管了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作用没有发挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭建铁皮棚等，屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业管理不到位的矛盾比较突出。老旧小区多数住户不愿意缴纳较高的物业管理费，导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业（据了解目前最低为 XX 元），部分业主因对小区管理存在分歧不愿意交物业费，部分业主认为是自建房不需要交物业费，如 X 小区 XX 多户，2019 年大约 XX多户居民没有上交管理费；物业费收缴不到位，直接导致物业
— 8 — 管理难以维持，最终降低服务标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的很多工作人员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作经验匮乏或工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平时忙于完成上级交办的各项业务指标，极少参与老旧小区的管理；街道及驻社干部走访巡查小区时间不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓励成立业委会，最后却任由其自生自灭”现象。如果改造完成后小区管理方继续缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造—破坏—再改造”的怪圈，造成人力和资金的浪费。
三、几点建议 （一）健全机制，摸清底数，加快出台规划方案 老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门密切配合。市政府要发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能，老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民具体的改造需求等情况，建立全市老旧小区基础数据信息库，建议将调查对象范围放宽至 20X 年前建成的老旧小区。在此基础上，尽快研究制定老旧小区改造规划和“三年计划”，明确老旧小区的具体分类和改造批次时间，明确改造的具体内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施。规划应统筹好老旧小区改造、保障
性安居工程等项目的关系，建议将老旧小区改造和文明城市创建、“污水零直排小区”建设、未来社区改造等工作有机结合。创新机制，研究出台针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资源配置和资金投入等方面给予倾斜。
（二）注重前期，统筹推进，合理把握改造节奏 住建、资规部门应先行做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托相关设计单位及时进行补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位和有关街道应协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进行集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传动员工作，让群众充分认识到改造带来的实效和好处，尽可能地取得广大居民的理解和支持。同时，建议建立老旧小区改造项目库制度，列入改造计划项目应有序进行实地勘查和科学论证，比如对比改造与拆后重建的费用，若差距不大建议实施“就地重建”；有...
篇四：旧楼改造调研报告
例】老旧小区改造项目居住满意度调查及分析报告 本文引入重要性— 绩效理论(IPA) ，从满意度调查来甄别老旧小区改造重点与次序，指出老旧小区提升建议。借鉴已有的应用于满意度研究的 IPA 分析图，根据社区要素对总体满意度的影响程度和居民对该要素的满意度现状，将各要素划分至 4个方面。
第一是居民满意且对居住满意度影响大的要素，这类要素表现良好，需要继续保持和维护； 第二是居民满意但不太重要的要素，这些要素建设较好，居民期望较低； 第三是低满意度、低重要性的要素，这类要素在社区改造过程中可以暂时搁置等待后期处理； 第四是居民不满意但对居住满意度有很大贡献的要素，为目前亟需提高和改进的方面，是未来社区规划管理的关注重点。
按照这种分类，满意度分析结果才有价值。
一、调研结果
（1 ）居民满意度特征 居民满意程度整体处于“一般”水平，没有居民对社区感到“非常满意”或“非常不满意”。
从不同维度来看，居民对不同维度的满意度由高到低依次为交通便捷度、住房状况、社会网络关系、居住环境以及配套设施。
（2 ）居民满意度影响因素 第一主因子为社区配套设施，包括公共服务设施、商业设施、医疗设施、教育设施等指标；第二主因子为居民住房条件，包括住房面积、建筑质量、隔音采光、冬季取暖、厨厕条件等指标；第三主因子为居民居住环境，在卫生清洁、休憩活动场所、景观绿化、停车现状、物业服务、治安管理等指标上；第四主因子为居民社会网络关系，包括社区活动、邻里关系等指标。
二、 结论
（1）社区居住满意度整体“一般”；
（2）居住满意度受居住环境、住房条件及配套设施 3个方面影响，与居民搬离意愿呈显著负相关；
（3）不同社会经济属性个体的居住满意度在年龄、文化程度、户籍、职业、个人收入、居住时长、住宅产权以及企业运营状况等变量作用下差异显著；
（4）社区改造亟需优先关注社区休憩活动场所、卫生清洁、适老化医疗护理设施、物业服务、公共服务设施等要素，进而改善居住条件，增强居民的社区归属感与凝聚力。
三、老旧小区改造建议 创新管理模式。社区管理与规划人员应立足于“共住、共建、共享、共治”的理念，实地调研，征询意见，鼓励居民参与，针对社区问题与居民需求设计改造方案，做好相关利益群体间的沟通协调，并提升物业服务水平。
改善居住环境。针对老旧小区问题，主要从路面硬化、清理脏乱、增设广场和健身器材、增加停车位、安装路灯与安全监控、花坛绿篱种植等方面着手改造，营造整洁优美的人居环境。
改造住房条件。适当调整住房内部结构，改善厨卫、通风、隔音以及采光问题，墙体粉饰美化，线路铺设入埋，更换管道，增加消防设备，安装电梯等。
建设配套设施。完善社区内部基础设施，加强适老化设施建设，建立社区养老陪护中心、养老医疗护理站等康复护理机构。
篇五：旧楼改造调研报告
小区改造提升存在的问题及 对策建议调研报告实施老旧小区、背街小巷改造是关乎群众生活满意度和幸福感的民生大事，也是提升民生保障水平的重要举措。区政协于 11 月初组织委员对全区老旧小区、背街小巷改造提升情况进行了专题调研，听取了政府相关部门的工作汇报，到 X 街、X 楼等项目现场进行了实地查看，并同部分居民座谈交流、征求意见。现将有关情况报告如下。
一、基本情况 老旧小区，一般是指 X 年底之前竣工入住或节能标准未达标的居民生活小区。全区共有需要改造的老旧小区 X 个，其中区管小区 X 个、“三供一业”（指国有企业职工家属区供水、供电、供热及物业管理，统称“三供一业”）小区 X 个，区域内有需要改造的背街小巷 X 条。按照国务院和省、市政府的统一部署，这项工作 XX 年初全面推开。
老旧小区改造以改善社区基础设施为重点，分两年实施提质改造工程。改造内容包括楼体保温、水电管网、道路、停车位和绿化、环卫、外墙粉刷等基础设施。按照“市级组织、区级协调、协同推进”全面提质基础设施的总体要求组织施工，截至 11 月底，已完成 X 栋居民楼、共计 X 万平米的改造任务，投资 X 亿，基本完成了 X 个老旧小区改造提升任务。XX 被评为全市样板小区，双新楼达到精品小区标准。改造后的老旧小区面貌焕然一新，居住条件有所改善，受到居民和社会各界的普遍赞誉。
背街小巷整治主要是按照“五化两通一覆盖”要求，重点从“整饰建筑立面、完善市政设施、净化绿化街巷”着手，对和泓路、西马路、双桥里路、清真北街等道路进行全面改造提升。改造内容包括路面提质、下水道疏通完善、路灯安装、绿化提质、消防和环卫设施的完善等。同时注重特色街巷和精品街巷建设，打造老城区的新亮点。截至 11 底，X 条背街小巷整治全部完工，累计投资 X 万元，工程总量达到 X延长米。基本实现了“路平、灯亮、水畅、绿美、人行舒适、环境优美”的目标，初步改善了社区的交通条件和公共设施。
二、存在问题
尽管我区老旧小区改造如期完成了任务，但从整体上看，还存在着诸多困难和问题，亟待解决。
（一）改造质量标准还有待提高。老旧小区改造还缺乏统一标准，实施墙体保温改造的小区只有 X 个、仅占 17%，且均为三供一业小区，其他小区居民呼声较大；90%以上的小区缺少消防、停车位、公共活动场所等配套设施，目前尚未纳入改造计划；大部分小区属于“修补式”改造模式，还存在改造不彻底问题，如 X 屯楼小区道路硬化不全面、X 楼外墙粉刷返工补漆等现象。背街小巷个别改造项目还存在质量瑕疵，X 街、X 屯路、X 街、文化北后街等便道砖、路沿石还有缺损，可能会影响检查验收。
（二）旧小区推行物业管理面临新挑战。老旧小区物业管理方案从去年开始谋划，至今尚未拿出成型意见。目前绝大多数居民对物业管理持“冷漠”态度，主观上还习惯于“属地化”管理下的无偿服务模式，即将颁布的《老旧小区物业管理方案》，在实施过程中可能会面临收费难、运转难以及物业公司进驻难等难题。特别是“三供一业”小区从企管到区管过渡期，物业管理断档，环境出现较大反差，一些居民把对物业管理的担忧转嫁到排斥改造施工上来，原有“单位制”的物业管理模式向有偿服务的管理模式转变将面临更大困难。
（三）群众满意度有待提高。“政府花钱办事、百姓从中受益”，是老旧小区改造的初衷所在，最终目的是通过改造提质增强居民的获得感、幸福感。而从目前推进情况看，还有
相当一部分居民满意度不高，甚至怨声载道，对拖延工期和交叉作业造成的扰民问题反映比较强烈。截止 10 月底，X楼、X 楼等 5 个小区改造项目尚未启动，开泰、富民等 5 个小区改造进度严重逾期，铁一局二处家属楼两次停工，增盛楼改造时断时续，改造过程中的噪音和污染给群众生活和作息造成干扰。建设路以东地下管网改造普遍存在重复破土、回填不及时等问题，特别是 X 月份进场的电网改造项目，对X 个小区道路第三次开槽破土，给居民出行、停车造成不便。
三、几点建议 （一）抓好收尾和整改工作，切实把民生工程做好做实。坚持对群众负责的态度，善始善终做好各项收尾工作，切忌“虎头蛇尾”。对已经完工、改造不彻底的项目，查缺补漏，抓好整改，进一步完善路、水、电、气等基础设施，使硬化不彻底、设施不完备的工程尽快达标，最大限度提高群众满意度。对尚未开工的项目，严格执行招投标制度，把好设计、勘察、施工、竣工预验收每一个环节和关口，建立社会监督机制，增强公开、透明度。
（二）总结经验，举一反三，更好推动其他工作开展。政府及相关职能部门应认真总结老旧小区改造中的经验作法，客观评价成绩和存在问题，在争取上级支持、加强工作沟通协调等方面，吸取教训，举一反三，以更高效率、更实
作风，推动和改进其它工作，在惠民实事落实、棚户区改造、环境整治任务等工作中，既要抓好开局，更要重视结局，以实际行动赢得群众的理解和支持。
（三）抓紧实行物业管理，促进老旧小区良性发展。推进老旧小区物业管理迫在眉睫，不能停留在口号上，要积极研究措施，迅速落实到具体工作中，防止往后拖、随大波的发生。当前应抓紧出台老旧小区物业管理方案，从打破开局难入手，可在精品小区、区管小区和三供一业小区分别选择试点，引入物业公司，明确收费标准、管理标准、服务标准，推行“有人管、有钱管、规范管”的管理服务模式；对试点以外的小区，通过盘活社区资源，探索“先尝后买”的服务模式，让居民真正体验到好处后，再扩大有尝服务的覆盖面，健全社区长效管理机制。