物业经理一季度自查报告3篇物业经理一季度自查报告 XXX年务虚会发言材料 汇报人： XXX 各位领导、各位同仁： 大家好。 XX年已经过去了，一年来，在总公司的大力支持下，在本公司领导下面是小编为大家整理的物业经理一季度自查报告3篇,供大家参考。
篇一：物业经理一季度自查报告
XX 年务虚会发言材料汇报人：
XXX
各位领导、各位同仁：
大家好。
XX 年已经过去了，一年来，在总公司的大力支持下，在本公司领导的耐心指导和各项目同事的热情帮助下，XXX 项目已经完成了年度工作目标：物业收费率达到 X%、小区外立面管控情况良好、门禁系统已启用、基本上实现了封闭式管理。接下来我将就 XX 小区今后的管理及对公司的展望汇报如下，如有不妥之处，敬请批评指正：
XX 公司自 1994 年成立以来，至今已有二十三年的历史，在历届领导的带领下，公司一步一步向着科学健康的方向发展。但“虚心使人进步，骄傲使人落后”，企业的持续发展也需要时常自省，才能不断进步，避免被市场被社会淘汰。目前我们项目和公司在发展方面也存在一些问题，我认为可分为“外因”和“内因”。
一、 外因
” 原设计问题造成的“先天不足”。开发商在建造过程中，可能受条件限制，在车位配备、户型设计、设备设施构造等方面造成历史遗留问题，最终该问题被转嫁给物业。以 XX 电动车棚改造为例，小区原设计有非机动车停车位 4267 个，但实际有遮雨棚及充电设施的停车位只有约 560 个，该设计引起了部分业主的不满，给小区物业费收缴、实现人车分流等方面造成了一定的困难。XX 物业隶属于 XX 开放商，从某种程度上讲为 XXX 的“售后服务”，因设
计问题造成的业主投诉不满也不利于总公司的品牌塑造。若能从源头上解决问题，对于总公司和物业来讲都将是一个“双赢”的局面。建议措施：在满足建筑条件下，可适当创造对后期物业管理有利的条件（如外立面管控、人车分流等）。
二、 内因
物业管理属于典型的劳动密集型行业，成本高、责任大，但利益低甚至亏损严重。俗话说得好“要想马儿跑，马儿得吃草”，企业收益低，只能缩减成本，间接造成从业人员工资低，人员流动性强、服务质量不佳、品牌形象塑造困难等一系列恶性循环。因而，物业公司要持续良性发展，需形成经济创收与企业品牌文化“双珠并辉”的局面。
◆ 经济创收
1、“开源”。在做好基础服务的同时，我们可以大力拓展其他收入来源，实行“一主多副”。措施如下：
（1）与日常各类专营类公司合作。物业可与房产中介、装修、婚庆、搬家、家政、托管等公司合作，该类公司经物业许可后进入小区开展业务，遵守物业管理制度，缴纳物业服务费，既为业主提供便利，又为合作方提供了稳定的客源，物业也拓展了创收项目，是三方共赢的局面。
（2）为业主提供有偿服务。物业除基本的公共区域内的设施设备养护外，当业主户内有水、电等方面的维修要求时，物业可根据维修的各个标准，制定出合理的价格标准，待业主有需求时，维修人
员入户上门服务。
2、“节流” 在实现多元化经营创收的同时，我们可以根据本项目特色，合理规划，适当减少人工成本；同时可充分利用现代信息技术，创建数字化平台来整合资源，减少成本。
◆ 树立企业品牌文化
1、提升从业人员的整体素质，建立职业化管理队伍，提升服务质量，真正实现“沟通无界、服务至微”，打造榕桥独有的品牌。措施如下：可定期请相关方面的专家来司做培训讲座；邀请本公司资深人士就物业管理相关经验对员工进行培训；组织员工到优秀物业项目进行参观学习等。
2、减少人员流动性，增强团队凝聚力和企业向心力，让员工做到“爱企如家”。措施如下：适当开展素质拓展等团队性活动，培养员工的团队精神，树立集体荣誉感；定期组织与物业相关的文化活动，形成独有的企业文化特色，加强各项目之间的联系等。
我的汇报完毕，谢谢各位领导和同事的认真聆听，还是那句话，若有不当之处，还请大家指正！谢谢大家！
XXX 物业管理有限公司 XXX 项目 XX 年 X 月 X 日
篇二：物业经理一季度自查报告
群众路线教育实践活动（个人对照检查材料）河柏物业管理中心 陈建民 2013 年 10 月 8 日
督导组的各位领导（同志）
大家好！
中央政治局召开会议，强调要在全党开展党的群众路线教育，联系实际认真查找和解决形式主义、官僚主义、享乐主义和奢靡之风方面存在的突出问题，扎实有效开展好党的群众路线教育实践活动。党的群众路线教育实践活动已经顺利开展了第一个环节，查摆问题、开展批评，是教育实践活动承上启下的关键环节。经过第一环节的班子反省与自我反省，发现了一些问题，预见了一些问题的苗头，现在就要对这些问题进行对照，找出问题根源、想出解决方法，坚决彻底的解决问题。
一、深入查找、认真梳理“四风”之问题 为积极响应党的号召，认真深刻的自我反省后，我决定时刻以一名党员的要求严格要求自己，做到每日自省，多照镜子，多审视自己，多剖析自己。发现问题不逃避、不遮掩，并在最短的时间内解决问题，让自己成为一名更纯洁的人，一名更忠实的共产党员！
回顾近几年来我所走过的路，我发现目前我还存在以下方面的问题：
（一）形式主义方面
1、理论基础不够扎实，学术层面较窄，对待问题不求甚解，并且存在学而不思、不用等现象。由于知识陈旧，对新知识学习的深度不够，在日常工作解决问题时体现出解决问题的能力有待提高，碰到具体问题是无所适从，盲目无策等现象。康安小区有几户业主的房产产权隶属于松北区管委会，由于松北区管委会的原因现将这几户房产分配给现居住业主，需要提交由物业公司签发的《不欠费证明》材料，由于以往该证明只需要三级公司进行操作即可，所以二级公司从未涉及此类问题，又因为三级公司的公章不具有相应的效力，现需要二级公司进行处理。由于我对该问题没有高度重视，忽视了三级公司的公章效力问题导致业主跑了许多冤枉路，耽误了许多时间，最终本着全心全意为业主服务的工作理念，我们特事特办对这几户业主进行了二级公司的《不欠费证明》的确认。通过这个案例使我深刻的意识到自己还需要更大的提高，遇事要动脑不然就会办错事、办坏事，得不到业主的认可。
2、在工作中有文山会海现象的存在。在阶段性工作中开局部署多，结束后总结少，使之工作细度和深度不够，没有达到工作预期效果。没能起到让大家改善工作方法和提高办事效率的事半功倍的作用。今年市委市政府要求大力开展“物业年”的要求，大力贯彻落实“物业服务年”活动精神，召开“物业年”动员大会、“物业年”工作安排会议、要求分公司编写“物业年”活动方案等等工作安排，增加了会议安排、文件撰写工作，对正常的物业管理工作造成了不同程度的冲击或影响，各级领导干部花在开会上的时间多了，为业主服务
的时间就少了。工作布置后未能及时的总结，衷心感谢此次党的群众路线教育实践活动，使我及时的意识到只布置工作不总结的问题严重性。我们及时对“物业年”活动期间的工作进行总结，发现通过“物业年”活动的开展，提高了我们的服务质量，得到了业主的满意，同时也暴露出了一些问题，我们也要对问题进行解决，并防止类似问题的出现。
3、在每年走基层、搞调研时，有走过场，蜻蜓点水的现象。在调研工作中，由于时间和精力的原因，存在着只听基层班子和个别干部的汇报，不愿多听基层群众和员工的意见和建议。汇总调研工作意见时存在着：话不实、事不真、面不全等问题。每次去基层，我只是到三级公司领导办公室，与三级公司领导班子进行座谈，听取三级公司领导班子的汇报，极少数情况能听到广大基层群众和员工的意见和建议。三级公司领导班子有时也是报喜不报忧，让我不能及时了解到基层存在的问题，致使走基层、搞调研时，走过场，蜻蜓点水，不求甚解。以后要多多听取基层员工的意见和建议，定期或不定期的举行员工座谈会，大家畅所欲言，既能增进员工与领导的关系，又能得到第一手的群众信息。
4、不切实际、不求实效。个别工作中存在因对上级精神领会差异，出现部署工作缺少实际调研，与现实脱节的现象。一味追求收费率的增长，解决问题时只顾及大户、费用额度大的业主，而忽略小户型、实际困难大、额度小的业主。在上级领导走基层时，为达到更好的效果，事先部署，只为领导提供“窗外美景”而忽略“后院及角落”
问题。河柏小区内有群里电业局、供排水公司的分公司、中庆燃气公司的分公司，他们都是缴费大户，对他们的服务无论是收费员还是分公司领导都格外重视。出现跑冒滴漏现象存在着先维修大户后维修小户的现象，这样就给小户带来了不必要的经济损失，其实缴费小户是最需要物业公司提供服务的，我们却忽视了他们。对此我表示很抱歉，我要坚决改正这个错误的工作方式，对待群众的困难一视同仁。
（二）官僚主义方面 1、脱离群众，与实际脱节。日常工作中虽然有走基层事多见，但与群众谈心时，不愿与群众交心，交谈话语少，缺少相互信任。深挖自己的思想根源就是“公仆意识淡薄、群众感情淡漠”。害怕与群众关系走近后，对群众的超标准要求不好拒绝，存在多一事不如少一事的回避思想。康安办事处的工作同志定期会向物业公司分发由司法部法律出版社主办的中华全国人民调解员协会会刊《人民调解》这一杂志，每次接待办事处工作人员我总是礼貌性的接受杂志，未能及时与办事处的工作人员交流，未能及时了解更多的基层百姓的需要，刻意的不愿接触基层群众，不愿了解基层群众的困难。以后要利用办事处工作人员送杂志的契机，积极与相关单位工作人员交流，努力做到信息互补，资源互用。
2、走访基层深度不够，过于注重上访，轻视回访工作。因为工作岗位性质的原因，经常与业主打交道，能够找到我这里的都是“老大难问题”，所以十分重视群众上访工作，在积极解决群众的实际问题时忽略了回访工作。对问题解决后群众们的生活关心少，重视程度
有待提高。信访工作作为群众“诉苦”的一个有效途径，得到了集团的重视，自 2010 年 10 月成立用户服务部后，信访工作得到了有效的开展和处置，2012-2013 年供热期初期，康安小区幸福楼出现了室温较低的现象，由于幸福楼业主主要是残疾人，他们派代表到物业“诉苦”，物业工作人员给予了高度重视，后经逐户排查认定是由于顶层业主未能及时放跑风，导致管线系统内有空气，系统不能正常运行致使室温上不去。解决问题后我及时对幸福楼业主代表进行了简单的解释，未能对大部分业主进行回访工作，对群众们的生活关心不够，重视程度不够，今后努力改正。
3、存在急于出政绩，忽视基础性工作的情况。工作中想在本职岗位上干出一片天地，急于出成绩，大跨越式的工作进度以及盲目要求导致基础性工作与理论要求存在差距致使工作效率不高。为完成经营指标，盲目强调收费率，年中考核、年末考核讲求突飞猛进式的收费，急于要数据而忽视收费工作背后的服务以及问题处理，结果导致收费工作开展进度缓慢，容易造成遗留问题。因为在工作中经常能遇到历史遗留问题，往往历史遗留问题是最复杂、最不易解决的问题，有的问题要追溯到三四年前，有的甚至要追溯到九几年，管理员换了、三级公司相关人员换了、二级公司的领导也换了，给问题的解决带来了很大的困难。因为大跨越式的工作方式存在诸多隐患，我以后要坚决改变这种工作模式，工作中应注意循序渐进、稳扎稳打，在取得已有成绩的基础上，认真总结经验和教训，将经验传播，将教训铭记，戒骄戒躁。
4、要发扬民主精神，畅通民主渠道，多听取群众意见。基层走访时，片面听取基层班子反馈，对基层群众的意见和建议缺少了解，基层群众的意见和建议也不能很顺畅的传播到我这里，缺少一个畅通的民主意见交流通道，致使群众有意见无处提，群众有想法无处倾诉的问题出现。河柏物业管理中心管辖的小区物业范围不大，可这里却居住着松花江边勇救两老汉的杨大妈，杨大妈家就住河柏小区 106 栋内而且还是顶层，一到雨季就收到棚顶漏雨的困扰。在得知杨大妈的先进事迹后，我们对杨大妈家进行了屋面防水处理，能有效的控制雨水的渗漏。在走基层时，对于杨大妈家的问题只是简单的向三级公司领导班子询问了一下，没有更深入的了解，杨大妈此时也到物业去反映自己对房屋维修方面的诉求。那时我才了解到原来杨大妈想重新翻修屋面防水工程，由于没有畅通的民主渠道，没有听取广大群众的心声，不能及时准确的掌握群众的需求。这是我日后工作中应该注意的方面，也是要积极改正的方面。
（三）享乐主义方面 1、存在安于现状、思想松懈、不思进取的现象，陶醉于已取得的成绩，缺乏勇于接受挑战的勇气。由于工作中已经取得一定的成绩，担心过度要求会导致事倍功半的效果而不能更好的施展拳脚，大干特干一场。面对挑战时畏首畏尾害怕对已有成绩造成损害而轻言放弃，没能坚持不懈。河柏物业管理中心的收费工作一直都要有条不紊的进行中，每年都能弯沉集团下发的各项经营指标，但都只是勉强完成，不能更多的完成指标。由于以各项经营指标考核二级公司的运营及领
导班子的领导决策，所以满足于只要能完成指标就万事大吉，不能追求更高的费用收缴。面对更高的经营指标挑战时畏首畏尾害怕对已有成绩造成损害而轻言放弃，未能迎接挑战。
2、只看别人待遇优厚，攀比心理严重。看到同级别的同志更换新的办公用车，看看自己开了几年的办公用车，心里不免有些小想法，也想换好车、换新车。同级别同志换大办公室，我也想享用大办公室，享受更宽敞明亮的办公环境。在享乐主义思想作祟下，总是与他人攀比，攀比待遇、攀比条件而忽视对本职工作的思考，影响工作进取心，降低工作效率，没把主要心思放在工作上。其实，待遇再高，条件再好给工作带来的负面消极影响更会刺激享乐主义的蔓延。孔繁森、焦裕禄同志都是在极其恶劣的工作条件下完成一项又一项的艰巨任务，从来没有因为自己的待遇和工作条件的问题向组织向人民提出要求过。其实我们应该很庆幸自己现在可以有办公车开，有办公室办公，但我们也要时刻警醒自己，不能让享乐主义滋生蔓延，直至消灭我们的意志。
3、缺乏艰苦奋斗的精神，安逸于现状。面对棘手的问题，主观上有逃避的思想，不愿吃苦而将问题放任不管。满足于现有成就，坐享其成，不愿与基层群众共同奋斗，共同进步。以往夏季有业主反映屋面漏雨，我都会主动的下到基层同三级公司的员工一同到业主家查看现场，甚至会亲自上房顶查看漏水点；冬季严寒，有业主反映家中室温不达标，我也会第一时间联系工作人员到业主家实地踏查。由于自己在管理处长的位置上干了很多年，满足于现有的些许成就。现在
自己的身子懒了，脚步沉了，不愿再吃那份辛苦，顶酷暑冒严寒的去基层掌握第一手信息了，艰苦奋斗的精神在慢慢消褪。正是由于此次群众路线教育实践活动，让我深刻的意识到继续保持艰苦奋斗的作风是多么的重要，它是我继续努力工作的强大精神力量。
（四）奢靡之风方面 作为一名共产党员万万不可有奢靡之风的想法，虽然没有奢靡之风方面的问题，但我还是要时刻警戒自己。以党章和《廉政准则》、先进典型、群众期盼为镜，强化宗旨意识，严守纪律规定，维护群众利益诉求。
1、防微杜渐，以史为鉴。艰苦朴素一直我党贯彻的方针，但是仍然存在一些蛀虫啃食着来之不易的生活。党内因奢靡生活而下马的党员不时出现在公众的视野，时刻提醒我们要防微杜渐。“历览前贤国与家，成由勤俭败由奢”，名句如警钟在耳。生于忧患，死于安乐。翻开中华民族的历史，中国封建时代的几大王朝诸如汉、唐、宋、明、清，都是由于封建统治者和士大夫的奢靡而导致亡国，使历史周期率一再重演，教训不可谓不深刻，我们不可再重蹈覆辙。奢侈攀比之风，不但腐蚀人的心灵，销毁人的意志，而且会导致社会财富的巨大浪费，更会造成社会仇富心态的滋长，引发各种社会矛盾。不但会影响全面建成小康社会奋斗目标的实现，而且发展下去很可能断送我们的中国梦。陕西省安全生产监督管理局局长、党组书记杨达才因为在任职期间严重违纪并涉嫌犯罪而开除党籍，对其涉嫌犯罪问题移交司法机关依法处理。杨达才问题暴露的导火索是由于其在不同场合佩戴的各款
奢侈手表所引出，但问题的实质却是党员干部的奢靡之风。他们的例子是为我们敲响了警钟，鞭笞我们不要走他们的路，艰苦朴素的生活，全心全意的为人民群众服务才是一名共产党员应有的态度。
2、提高思想意识，加强政治素养，正视自我。党员干部的思想政治素养，决定着党的领导水平和执政能力。加强党性锻炼，重视党性修养，就要常怀忧党之心，恪尽兴党之责，牢固树立正确的世界观、人生观、价值观和权力观、地位观、利益观，增强党的意识、宗旨意识、执政意识、大局意识、责任意识，做到为党分忧、为国尽责、为民奉献。在中国共产党员革命的洪流中我只是一粒微尘，我们在社会大环境中的历练远没有老同志的经验多，所以我们仍然存在犯形式主义、官僚主义、享乐主义和奢靡之风错误的风险。这就需要我不断加强政治素养，以一名光荣的共产党员的素质严格要求自己。现在虽然谈不上防止资产阶级的糖衣炮弹，但是时刻要提醒自己不可犯“四风”之错误，要正确认识自我，明确自我价值，时刻审视自己，万不可夸大自我成就，盲目膨胀。
二、党的群众路线教育实践活动的自我认知 在我看来，教育实践活动进行的很有意义，因为这使广大党员干部能够通过教育实践提高自己的政治素养同时检视自己是否有“四风”之陋习，并将陋习扼杀在萌芽之中，纯洁了党员队伍。教育实践活动应该长时间持续性进行，这样更有利于党员干部的反省与自我反省。同时还要将教育实践活动推广到广大人民群众中去，积极主动的要求接受人民群众的检查与监...
篇三：物业经理一季度自查报告
物业管理部工作总结范文4 (4 篇) ) 和物业经理发言稿范文汇编
物业管理部工作总结范文4 (4 篇) )
光阴似箭，岁月如梭。
20**年已经过去，新的一年即将到来。
20**年，在集团公司领导的指导、支持及关怀下，瑞和物业取得了可喜的成绩。一年来，我公司秉承 “业主至上”的原则，坚持“业主的小事就是我们的大事”，通过全体员工的不懈努力，实现了年初预定的目标，物业管理服务得到了广大业主的认可，20**年“得力·天景园”和“丰和苑”两个项目的业主满意率均达 98%以上，这也是对我们一年来辛勤工作的最大肯定。
一、20**年工作回顾：
1、配合房产做好项目的后续工作积极配合得力房产项目的开发与销售，切实保障“得力·天景园”物业管理服务和“丰和苑”项目的前期成功介入。全面提升管理品质和实力，致力于瑞和物业品牌的建设，以优秀的品牌效应促进房地产的发展，确保为集团开发的高档楼盘提供配套的物业服务，实现房地产业务的纵向延伸。在“得力·天景园”和“丰和苑”两个项目的管理过程中，我们根据自身在管理过程中遇到的问题和业主反映出的需求，20**年共向房产提出了多达 80 条关于新楼盘设计和施工的建议。在房产缺少售后服务人员的情况下，努力与施工单协调，以及时、优质的服务来减少业主对房屋质量的抱怨。此外还抽调优秀管理人员参与房产新楼盘的前期开发和配套设施建设工作，以便及早发现施工中的隐藏问题。在人员不足的情况下，首先满足房产公司的需要，11 月份我们已为“世贸中心”样板房增派人手提供秩序维护工作和保洁服务，全力配合好房产公司的销售工作。
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2、完善管理制度 进一步完善、改进公司管理制度和服务质量，20**年根据各项目在管理中所遇到的问题，结合实际情况，对现有规章制度进行二次修订，并在**年的基础上增加了《员工考核管理规定》、《印章管理规定》和《人员招聘、面试管理规定》等十几项规章制度，涵盖人事、工资、考勤、招聘、培训等方面。现在公司已创建了一套较为科学的管理模式和先进的管理理念，以及严格的质量标准和工作程序，形成了服务与管理相结合的专业分工体系。
3、加强人员招聘 公司的发展离不开优秀员工的加盟,针对公司一直以来在人员招募上存在的不足,采取更好的方式方法选拔适合公司发展的人才。物业管理因工作强度高、工资待遇低、工作压力大，行业人员流动性很高。**年公司在尽可能留住现有优秀人才的基础上，实行积极的人才引进战略，通过多种渠道招聘物业管理行业的精英。截止 20**年底公司共有员工 57 人，管理人员中 40%具有大专及以上学历，他们都具有丰富的物业从业经验，是各自所属领域的佼佼者，他们的到来为瑞和物业注入了新鲜血液，增添了新的发展活力。
4、强化人员培训 为体现公司“以人为本”的理念，改善工作质量，使员工不断更新知识，开拓技能，改进工作动机、态度和行为，适应新的要求，更好的胜任现职工作，促进组织效率的提高和组织目标的实现，公司将员工的培训与开发放在战略的高度来认识。**年制定了完善的培训体系，每月定期对秩序维护员进行军训;每周四作为公司内训时间，为员工讲解物业管理的最新法规和结合实际案例进行分析;根据需要，组织员工外派培训，20**年公司共组织人员参加外派培训 5 人次，涉及物业管理、高配和特种设备等方面;邀请外来讲师为员工进行工作技能和职业道德等方面的培训。
5、规范绩效考核 为客观地评价员工的日常工作表现，确保公平、公开、公正地考评员工的德、绩、能、勤，真实反映员工的工作能力、工作表现，提高公司对员工奖惩的准确性，更好调动员工的工作积极性。从 20**年 6 月起，公司正式开始员工月考核工作，考核涉及工作面貌、礼仪规范、岗位规范、工作态度和能力等方面。在考
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核结束后，将考核结果反馈给员工，让其明白自身在工作中的不足之处，并在日后的工作中加以改正。通过半年的考核实践，公司已形成了一套完备的考核制度，每月的考核给公司员工提供了一个交流、互动的平台，也较真实地反映出了一些以前隐藏在工作中的问题。
6、严格检查制度 为了解各部门工作落实情况，公司对两个项目定期进行“周卫生抽查和月综合检查”，秩序维护部由主管每周一次下半夜检查和项目经理会同部门人员进行下半夜的不定期抽查。通过将检查出的情况汇报、反馈，及时予以处理、整改，提高了工作效率和服务标准，大大减少了小区事故发生率，将事态有效遏制在萌芽阶段。
7、多种经营模式，实现节源增收 物业管理是微利行业，稍有不慎即会导致入不敷出。在管理成本增加、低端劳动力流动率上升和企业盈利空间进一步缩小的情况下，物业管理企业面临更大的发展困境。我们一直都在思考如何利用有限的资源获得新的利润增长点。公司积极实行多种经营模式实现节源增收，**年通过提供有偿服务、电梯广告位实现收入 2 万多元;9 月份在房产的支持下天景园会所正式开业，我们在会所开设棋牌室和健身房，目前会所每月的盈利平均在 1 万元左右。通过多种经营模式大大提升了公司的生存能力和竞争力。
8、加强与业主的交流、沟通，取得业委会的支持 为得到广大业主的支持，公司领导定期上门走访，向业主了解目前我们工作存在的不足之处，并仔细倾听业主的需求。对小区重大项目进行整改前都先行调查，征询相关业主的意见，我们的工作也因此取得了绝大多数业主的支持。
20**年 12 月 29 日在物业与社区的共同努力下成立了天景园业主委员会。业委会代表由在当地有一定影响力，具有强烈社会公益心的业主组成，业委会拉近了物业与业主的距离，从此物业与业主将是一家人。到目前为此，业委会已举行了 5 次会议，会议涉及关于封闭空中花园、地下车位管理、生活垃圾处理、电梯、道闸整改、儿童
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游乐场等几十项议题。有了业委会的支持，我们的物业管理工作将更顺利的开展。9、努力推进精神文明建设 在做好各项物业服务工作的同时，积极加强小区的精神文明建设。今年以来，公司不定期的组织各种文化活动，先后组织了体检、健身咨询、中外电影欣赏和由“金智慧”教育机构举行的英语晨读等精神文化活动。让业主参与其中，尽享沟通和交流。用文化塑造文明小区，不但使业主受益，还形成了良好的社会效益，提升了瑞和物业的品牌价值，延伸了瑞和物业的文化内涵。
10、创造优良的管理业绩 在瑞和物业全体员工的共同努力下，20**年 1 月得力·天景园被宁波市城区绿化委员会评为“宁波市园林式居住区”和“宁波市绿化先进单位”。最近的环保小区评比中，公司凭借优美、整洁的小区环境和良好的管理服务荣获“市环保模范小区”称号。
目前，我们的工作得到了广大业主、社会各界人士、行业的认可，宁海已有多个小区、单位向我们伸出橄榄枝，邀请接管项目。但限于公司处于起步阶段，各方面还不够成熟，我们对此都予以委婉谢绝。
二、目前存在的主要问题和困难
1、项目发展过快、人员储备不足 经过三年的发展，瑞和物业已发展成现今拥有50 多名各类人员的中小型企业。
20**年，在做好天景园物业服务工作的同时，我们又接管了丰和苑项目，总管理面积已达 12 万㎡。近两年公司发展很快，20**年，公司将接管小高层住宅“丰泽园”和综合性楼宇“世贸中心”，届时总的管理面积将达 50 万㎡，涉及小高层、商住楼、写字楼和公寓等综合性楼宇。
物业管理属于劳动密集型产业，公司自成立以来普遍重视人力资源开发与管理，通过内部提拔、竞聘的方式已培养了一批优秀管理人才。但现在靠内部提拔已不能满足公司发展的要求，目前公司面临专业人才短缺的困境，特别是具有综合楼盘管理经验的人员基本没有。随着 20**年“丰泽园”和宁海“世贸中心”的交付，对公司来说这将是一个极大的挑战。
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2、缺乏专业人才进行系统性的人力培训 20**年，公司狠抓人员培训这一块，制定了详细的培训计划和严格的培训制度，内训与外训、在职培训与脱岗培训相结合。但由于公司内部缺乏专业性的培训人才，效果并不理想。
3、起步晚，欠缺大型项目的管理经验 公司成立于 20**年 1 月，正式接管的第一个项目是在 20**年 6 月入驻的得力·天景园。**年在绿城顾问的指导下，公司稳步地发展着。**年我们借鉴其它公司的管理经验并结合自身实际，将天景园的各项管理工作逐步规范化。但目前公司还没有任何大型项目的管理经验，特别是欠缺包含公寓、高层住宅、写字楼、商场及沿街商铺组成的综合性楼盘的管理经验。
4、违章搭建的处理，相关政府职能部门监管缺位 目前小区内一些业主违章搭建，擅自改变房屋使用功能随意开门开窗，封闭露台、空中花园等现象时有发生。物业公司因没有执法权，对这些问题只能做到劝阻和向有关部门反映，但是效果甚微。相关政府部门的职责界定，权限划分等问题始终没有很好地解决，职能部门因一些职责尚不明确而相互推诿，致使一些违章情况迟迟得不到处理，特别对领导违装装修的，职能部门更是睁只眼闭只眼，已严重影响到小区物业管理工作的正常开展。
5、开发商遗留问题殃及物业 物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由开发商所形成的。因此，开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了物业后续服务水平。天景园项目存在各种各样的质量问题，如管道安装不合理、堵塞，地漏不通，墙面开裂，瓷砖松脱等，尤其以渗水最为严重。由于房产没有专人负责处理售后服务工作，因此在我公司已与施工方沟通联系中，由于维修不及时、施工单位拖拉、推脱不负责任、维修操作不规范敷衍了事、同样问题反复处理效果不理想等原因，造成很多问题总是得不到妥善、及时的解决，就算反反复复总算解决了，但也给业主留下了不好的印象。回顾一年来的工作，我们在实际工作中与业主所发生的纠纷和矛盾，主要原因是由于房屋土建、安装工程的质量问题所引起。部分业主认为，我们是开发商下属物业公司，开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业
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公司承担，业主将对开发商的不满也就自然地发泄到物业公司身上，房屋质量问题解决不了，以不交纳物业管理费来进行对抗，物业成了业主的出气筒。
6、人员流动性过大 物业工作强度高、工资待遇低、工作压力大，造成员工的短缺和高流动性问题一直没有很好解决。据统计，天景园的第一批 24 名秩序维护员目前留队的仅有 3 人，尽管去年在工资福利上有一定的提高，但 43%的秩序维护员中途离职或被辞退，管理层也有近 36%的人员流动。
【二】到今天为止，我来到**项目物业部门已经近 30 天了，通过这段时间和物业人员的接触和交流，我真真切切的感受到这份工作和之前的工作比起来，它需要更大的耐心和责任心。算起来这个部门才成立了一年有余，却取得了现在的成绩，我觉得这与每个员工的辛勤工作，不怕苦不怕累的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响物业发展的问题，现总结整理如下：
第一、公司下发的规章制度及个人职责很明确，但实施起来却不顺畅，大部分员工进行着简单粗放的工作，并没有把工作细致化。如：
只做手头现成的工作，只用公司提供的现成表格，不去细致的了解工作，不去考虑现用表格是否合理是否能升级，只有普通的表现却没有更优秀的表现。整改措施：
主要以培训的方式，让员工深入了解本职岗位的职责，让每个员工都给自己的岗位做规划并在培训中呈现出来，吸取自己的不足，发扬自己的长处;再此基础上，每个月有一次的主题会议和自纠自查报告会，每个员工都围绕这个主题发言，每个员工都在不断的发现自己的不足并加以改正，这样可以让大家对本职工作及物业这份工作更加了解更加热爱。最终结果：
规范各部门的职责及衔接过程，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，了解自己的岗位，热爱自己的工作。
第二、物业内部各岗位之间权责不明，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高，也造成了工作效率低下。如：
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现在客服和维修同在一间办公室，无业主电话时，客服人员大量私事都会占用客服电话，这样很影响工作。有业主电话时，客服接接通后，需要维修就直接告诉维修人员，并未对业主的电话内容进行登记，维修人员接到任务后也没进行登记，全凭记忆力;若维修人员外出不再办公室，可能再等待维修人员回来后却忘记电话内容导致业主需要多次打电话催促，维修拖延处理;服务水平低，维修不及时，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。
整改措施：
受理业户投诉、报修、求助后 ,填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理,并负责跟进、督促,直至完全解决,同时对业户进行电话回访;定期做客服礼仪培训及维修人员交流会，加强技能，互相学习，提升服务意识，提高服务技术。最终结果：
物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范及相应考核制度; 第三、因会宁工地是城中村改造工程，聘用的物业人员大部分都是会宁村的，致使物业人员在工作中，位置摆不对，服务理念差，不能做到真正的服务与业主。如：
客服接打电话未用礼貌用语，对待回迁房业主，态度更是强硬;保洁人员更是上班时间随意回家;同村物业人员包庇情况严重;这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
整改措施：
成立业主委员会，建立一个网络交流平台，充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁，同时也...
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